عقد إيجار مضمون

يُعدّ عقد الإيجار المضمون فئة قانونية من عقود الإيجار السكنية للفرد (أو الأفراد مجتمعين) في قانون الأراضي الإنجليزي . يمنح القانون المستأجر بموجب عقد إيجار مضمون درجة من الأمان في حيازة العقار. لا يجوز إخلاء المستأجر بموجب عقد إيجار مضمون إلا لسبب معقول بموجب قانون الإسكان لعام ١٩٨٨ ، وفي حال حدوث تغييرات دورية ^{في الإيجار}^، فإنها تخضع للطعن أمام لجنة تقييم الإيجار .

أُدخلت عقود الإيجار المضمونة بموجب قانون الإسكان لعام 1988، الذي يسري على عقود الإيجار المبرمة منذ تاريخ بدء نفاذه، أو تلك العقود التي حُوّلت بموجب قانون الإسكان لعام 1980. وقد حلّ هذا القانون محل معظم أحكام الحماية الأوسع نطاقًا للإيجار بموجب قانون الإيجار لعام 1977 ، وفي حالات نادرة، قوانين إيجار أخرى . ^{[ حاشية 2 ]} ومع ذلك، منذ 28 فبراير 1997، تُعتبر جميع عقود الإيجار السكنية الجديدة، باستثناء ثلاثة حالات، عقود إيجار مضمونة قصيرة الأجل . ^{[ 2 ]}^{: 209.} وهذه الاستثناءات هي تلك التي تم استبعادها بموجب إشعار قبل أو بعد بدء الإيجار، وتلك التي تنص صراحةً على أنها ليست عقد إيجار قصير الأجل، وعقود الإيجار للمستأجرين المضمونين الحاليين. ^{[ 3 ]}

حلت عقود الإيجار المضمونة محل عقود الإيجار الآمنة ، مع توفير حماية أكبر للمستأجرين، والتي تم إدخالها بموجب قانون الإسكان لعام 1980. ^{[ 4 ]}

عقود الإيجار غير المضمونة (أو عقود الإيجار المضمونة قصيرة الأجل)

عقود الإيجار المبرمة قبل بدء سريان قانون عام 1988 في 15 يناير 1989

ويُستثنى من ذلك عقود الإيجار المضمونة التي تم تحويلها من كونها خاضعة لقانون الإسكان لعام 1980 (باستثناء ما إذا تم منحها من قبل هيئات معتمدة بموجب المواد 56-68 من قانون الإسكان لعام 1980 قبل 15 يناير 1989، وقبل ذلك التاريخ قدم المستأجر طلبًا إلى المحكمة بموجب المادة 24 من قانون المالك والمستأجر لعام 1954 (لمنح عقد إيجار جديد)، وفي 15 يناير 1989 يستمر عقد الإيجار بموجب قانون 1980 بموجب تلك المادة أو أي حكم من أحكام الجزء الرابع من قانون 1954 المذكور). ^{[ 5 ]}

عقود الإيجار التي لا تخص مسكناً منفصلاً

لقد رأت المحاكم أن مصطلح "المنزل"، الذي يبدو أنه يشير إلى "البيت"، ينطبق على نطاق واسع، باستثناء الشركات والترتيبات الواقعية غير الواضحة للغاية للإقامة داخل منزل أو شقة (حيث يكون المنزل مشتركًا بطريقة غامضة ولا يمكن القول إن أي مستأجر معين أو مجموعة من المستأجرين المشتركين يحق لهم حصريًا الحصول على كامل أي جزء منه، ولا تسري أحكام القضاء المناهضة للاستبعاد)؛ وتُدرج الشقق والغرف الفردية ضمن تعريف المنزل المنفصل، وكذلك الحظائر المحولة وطواحين الهواء وما إلى ذلك. ^{[ 2 ]}^{: 300-301}

عقارات ذات قيمة عالية

بسبب إلغاء الضرائب العقارية المحلية، يوجد تمييز بين عقود الإيجار الممنوحة قبل 1 أبريل 1990 وتلك الممنوحة بعد ذلك التاريخ. قبل هذا التاريخ، لا يُعتبر عقد إيجار مسكن (انظر أعلاه) بقيمة خاضعة للضريبة تبلغ 750 جنيهًا إسترلينيًا (1500 جنيه إسترليني في لندن الكبرى) (تُدفع سنويًا) عقد إيجار مضمونًا. أما بعد هذا التاريخ، إذا تجاوز الإيجار 100,000 جنيه إسترليني سنويًا (8333.33 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا)، فلا يُعتبر عقد إيجار مضمونًا. ^{[ 2 ]}^{: 300-301}^{[ 6 ]}^{[ 7 ]}

إيجارات بأسعار منخفضة

وينطبق الأمر نفسه على عقود الإيجار التي أُبرمت قبل ذلك التاريخ، فإذا كان الإيجار أقل من ثلثي القيمة الخاضعة للضريبة، أو إذا لم يتجاوز 250 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا (1000 جنيه إسترليني سنويًا في لندن الكبرى) بعد ذلك التاريخ، فلا يمكن اعتباره عقد إيجار مضمونًا. ^{[ 2 ]}^{: 300-301}

عقود إيجار الأراضي الزراعية، والحيازات الزراعية، والأشخاص الحاصلين على الحماية المؤقتة، بموجب الترتيبات الموضوعة لطالبي اللجوء ومعاليهم، وعقود إيجار التدخل الأسري.

تشمل هذه المناطق المفصلة عقد إيجار يتم بموجبه تأجير الأراضي الزراعية التي تزيد مساحتها عن فدانين مع المنزل السكني. ^{[ 6 ]}^{[ 8 ]}

عقود إيجار الأعمال التجارية

وبالتحديد، يستثنى من ذلك عقود الإيجار التي ينطبق عليها الجزء الثاني من قانون المالك والمستأجر لعام ١٩٥٤. كما أن عقود الإيجار المؤهلة لتكون عقود إيجار تجارية محمية (عقود إيجار تجارية متعاقد عليها) أو المؤجرة جزئيًا للاستخدام التجاري، غير مؤهلة لتكون عقود إيجار مضمونة. ^{[ ٢ ]}^{: ٣٠٠-٣٠١}

تأجير المؤسسات التعليمية للطلاب

لا ينطبق هذا على عقود الإيجار التي تشمل ملاك عقارات من غير الجامعات والكليات المحددة. ^{[ 2 ]}^{: 300-301}

تأجير بيوت العطلات

لا يمكن ضمان تأجير العقار لهذا الغرض. ^{[ 2 ]}^{: 300-301}

بواسطة الملاك المقيمين

ينطبق هذا في حال كان المالك يسكن في جزء آخر من نفس المبنى الذي يقع فيه السكن المؤجر. ^{[ 2 ]}^{: 300-301}

تأجير من قبل الحكومة والسلطات المحلية وجمعيات الإسكان

على الرغم من استبعاد هذه الحالات، قد تتمتع عقود الإيجار التي تُبرمها السلطات المحلية وجمعيات الإسكان بحماية أخرى، مثل عقود الإيجار الآمنة بموجب قانون الإسكان لعام 1985. ^{[ 2 ]}^{: 300-301}

يشغلها المستأجر كمسكن رئيسي

يجوز للشخص أن يمتلك أكثر من "مسكن"، وفي هذه الحالة، يُصبح تحديد ما إذا كان المسكن هو المسكن الرئيسي مسألة قانونية واقعية. ورغم أن هذا البند ينص على "الإقامة"، إلا أنه لا يشترط أن تكون مستمرة، فمجرد غياب مؤقت يُعدّ إيجارًا مضمونًا. ^{[ 2 ]}^{: 300-301}

بشرط وطالما

قد يختلف ضمان استمرارية عقد الإيجار تبعًا للظروف التي تلي بدء سريانه. فقد لا يكون المستأجر قد توقف عن الإقامة في العقار المؤجر بموجب قرار إخلاء، وفي هذه الحالة لم يعد يشغل المسكن كمنزله الرئيسي. وبالتالي، يفقد المستأجر ضمان استمرارية إقامته. ^{[ 2 ]}^{: 300-301}

ضمان الاستقرار الوظيفي

عقود الإيجار "المضمونة" هي عقود إيجار غير محددة المدة، ولا تتضمن مدة ثابتة. أما "عقود الإيجار المضمونة قصيرة الأجل"، على عكس عقود الإيجار "المضمونة"، فهي عقود محددة المدة. ونادرًا ما يستخدمها مُلاك العقارات السكنية الخاصة، إلا أنها شائعة الاستخدام لدى المجالس المحلية وجمعيات الإسكان.

إذا كانت مدة الإيجار دورية، فلن تنتهي إلا إما بأمر من المحكمة أو بتنازل المستأجر.

إذا كانت مدة الإيجار محددة، فيمكن إنهاؤها إما بانقضاء المدة المحددة ^{تلقائيًا}^{، دون} الحاجة إلى إشعار، أو إذا كان عقد الإيجار يمنح المؤجر صلاحية إنهاء الإيجار، فيمكن للمؤجر إنهاء العقد بنفسه. إذا انتهى عقد إيجار محدد المدة مضمون بإحدى هاتين الطريقتين، واستمر شغل العقار، وهو ما يُعرف ^{بالبقاء بعد انتهاء} المدة ، فسينشأ عقد إيجار دوري مضمون، يُعرف بعقد الإيجار الدوري القانوني . ويبقى حق الانتفاع بالعقار قائمًا.

لاستعادة الحيازة، لا يجوز للمؤجر القيام بذلك إلا بناءً على أحد الأسباب القانونية العديدة، والتي ترد في الجدول 2 من قانون الإسكان لعام 1988. ^{[ n 4 ]}^{[ 10 ]} وللحصول على أمر بالحيازة، يجب على المؤجر أن يقدم إشعارًا بموجب المادة 8 إلى المستأجر، يوضح فيه السبب أو الأسباب التي يستند إليها، ثم بعد فترة زمنية تختلف باختلاف الأسباب المختارة، يتقدم بطلب إلى المحكمة للحصول على الحيازة.

يُعدّ الإخلاء غير القانوني للمستأجر جريمة جنائية (بموجب المادة 1 من قانون الحماية من الإخلاء لعام 1977 ) ما لم يعتقد المؤجر بشكل معقول أن المستأجر لم يعد موجودًا في العقار، أو أنه يشارك المستأجر في السكن، أو أنه يؤجر العقار لأغراض العطلات. ^{[ 11 ]}

زيادات في الإيجار

لا يجوز زيادة الإيجار بدون نص محدد بموجب عقد إيجار دوري مضمون خلال 52 أسبوعًا من بدء سريانه، وما لم يكن عقد إيجار دوري قانوني (ضمني)، فلا يجوز زيادته إلا عند تقديم إشعار بموجب المادة 13 ^{[ 12 ]} بالشكل المناسب لإنجلترا أو ويلز، ومع ذلك، كما هو الحال مع قانون العقود العام، فإن أي تعديل سابق لعقد الإيجار أو عقد إيجار جديد يتجاهل مثل هذا الإشعار قبل قبول المستأجر لهذه الزيادة، سيُعتبر كأنه قد تم تنفيذه، مما يمنع المستأجر من الاعتماد على عقد سابق في عدم تقديم إشعار بموجب المادة 13.

بطبيعة الحال، في حالة العقود محددة المدة وليست دورية، وفي حالة وجود بند مراجعة الإيجار في عقد الإيجار الدوري، فإن الترتيبات التعاقدية تغني عن الحاجة إلى إشعار المادة 13. ^{[ 12 ]} يمنح إشعار المادة 13 المستأجر الحق في الطعن في الإيجار المحدد بموجب المادة 14 أمام لجنة تقييم الإيجار، إذا كان من غير المعقول أن يفرض السوق مثل هذا الإيجار، بغض النظر عن التحسينات التي أجراها المستأجر على العقار إذا لم يكن ملزمًا بتنفيذها. ^{[ 13 ]}

مقارنة مع عقود الإيجار قصيرة الأجل المضمونة

اعتبارًا من 28 فبراير 1997، تُعتبر معظم عقود الإيجار عقود إيجار محددة المدة (ASTs) والتي بموجبها يكون للمؤجر الحق المطلق في الحيازة حيث كان يجب أن يكون الإخطار المقدم للمستأجر مصحوبًا بتحذير محدد ومدة محددة ولمدة ستة أشهر على الأقل.

الجانب الوحيد في عقد الإيجار قصير الأجل الذي يمنح المستأجر بعض السيطرة على مدة الإيجار هو حقه في إحالة الإيجار المستحق مبدئيًا إلى لجنة تقييم الإيجارات ، إلا أنه لا يمكنه تخفيض الإيجار إلا إذا كان "أعلى بكثير" من الإيجارات في عقود الإيجار قصيرة الأجل المضمونة المماثلة الأخرى. في هذه الحالة الاستثنائية، يمكن للمؤجر توجيه إشعار قبل أو بعد بدء الإيجار يفيد بأنه ليس عقد إيجار قصير الأجل، في حال عدم تقديم أي طلب لتقييم الإيجار. ^{[ 2 ]}^{: 309-311.} وفيما عدا ذلك، وباستثناء ضمان حيازة العقار، وباعتبارها جزءًا من عقود الإيجار المضمونة، فإنها تتبع متطلبات تعريف عقود الإيجار المضمونة. ^{[ 2 ]}^{: 310}

انظر أيضاً

ملحوظات

↑ على عكس الإيجار محدد المدة؛ وبدون تاريخ انتهاء محدد، ولكن ليس إيجارًا دوريًا قانونيًا، وهي العلاقة المفترضة (الضمنية) بعد انتهاء الإيجار محدد المدة (انظر الإيجار حسب الرغبة ).
↑ تم سن قانون الإيجار لعام 1977 في عهد حكومة حزب العمال 1974-1979 ، وقد نص على تقييمات إيجار أكثر شمولاً وأكثر عبئاً من الناحية الإدارية.
↑ قارن بين عقود الإيجار التجارية محددة المدة وغير المتعاقد عليها (باستثناء الإشعار وإقرار استلام المستأجر) بموجب الجزء الثاني من قانون المالك والمستأجر لعام 1954
↑ المادة 7(1)

مراجع

↑ قانون الإسكان لعام 1988، المادة 7
١ ٢ ٣ ٤ ٥ ٦ ٧ ٨ ٩ ١٠ ١١ ١٢ ١٣ العقارات التجارية : الجزء الثالث - عقود الإيجار السكنية، بقلم ب. بات، منشورات كلية الحقوق (جيلدفورد)، ٢٠٠٨، رقم ISBN 978 1905391448
↑ قانون الإسكان لعام 1996 المادة 96 وبشكل أعم المواد 96-102 (أي الفصل 2)
↑ "صحيفة حقائق رقم 68 - حقوق المستأجر - ضمان الحيازة" (ملف PDF) . مؤسسة Age UK. يونيو 2017.وثيقة تشرح جميع أنواع الإيجارات المختلفة في إنجلترا وويلز، وشروطها.
↑ قانون الإسكان لعام 1988، المادة 37
1 2 قانون الإسكان لعام 1988 الجدول 1
↑ أمر تعديل عقود الإيجار المضمونة (إنجلترا) لعام 2010
↑ الجدول 1. الفقرة 6(1)
↑ قانون الملكية وممارستها ، بقلم ب. بات ون. داكوورث، منشورات كلية الحقوق، جيلدفورد ( ISBN) 978 1 905391387(2007) الفصل 3.8
↑ قانون الإسكان لعام 1988
↑ قانون حماية المستأجرين من الإخلاء لعام 1977
1 2 قانون الإسكان لعام 1988 المادة 13
↑ قانون الإسكان لعام 1988، المادة 14

[2] على عكس الإيجار محدد المدة؛ وبدون تاريخ انتهاء محدد، ولكن ليس إيجارًا دوريًا قانونيًا، وهي العلاقة المفترضة (الضمنية) بعد انتهاء الإيجار محدد المدة (انظر الإيجار حسب الرغبة ).

[3] تم سن قانون الإيجار لعام 1977 في عهد حكومة حزب العمال 1974-1979 ، وقد نص على تقييمات إيجار أكثر شمولاً وأكثر عبئاً من الناحية الإدارية.

[11] قارن بين عقود الإيجار التجارية محددة المدة وغير المتعاقد عليها (باستثناء الإشعار وإقرار استلام المستأجر) بموجب الجزء الثاني من قانون المالك والمستأجر لعام 1954

[13] المادة 7(1)

[1] قانون الإسكان لعام 1988، المادة 7

[cprt-4] ١ ٢ ٣ ٤ ٥ ٦ ٧ ٨ ٩ ١٠ ١١ ١٢ ١٣ العقارات التجارية : الجزء الثالث - عقود الإيجار السكنية، بقلم ب. بات، منشورات كلية الحقوق (جيلدفورد)، ٢٠٠٨، رقم ISBN 978 1905391448

[5] قانون الإسكان لعام 1996 المادة 96 وبشكل أعم المواد 96-102 (أي الفصل 2)

[6] "صحيفة حقائق رقم 68 - حقوق المستأجر - ضمان الحيازة" (ملف PDF) . مؤسسة Age UK. يونيو 2017.وثيقة تشرح جميع أنواع الإيجارات المختلفة في إنجلترا وويلز، وشروطها.

[7] قانون الإسكان لعام 1988، المادة 37

[schedule-8] 1 2 قانون الإسكان لعام 1988 الجدول 1

[9] أمر تعديل عقود الإيجار المضمونة (إنجلترا) لعام 2010

[10] الجدول 1. الفقرة 6(1)

[12] قانون الملكية وممارستها ، بقلم ب. بات ون. داكوورث، منشورات كلية الحقوق، جيلدفورد ( ISBN) 978 1 905391387(2007) الفصل 3.8

[ha-14] قانون الإسكان لعام 1988

[15] قانون حماية المستأجرين من الإخلاء لعام 1977

[thirteen-16] 1 2 قانون الإسكان لعام 1988 المادة 13

[17] قانون الإسكان لعام 1988، المادة 14

[ 1 ]

في الإيجار

[ حاشية 2 ]

[ 2 ]

[ 3 ]

[ 4 ]

[ 5 ]

[ 6 ]

[ 7 ]

[ 8 ]

تلقائيًا

بالبقاء بعد انتهاء

[ n 4 ]

[ 10 ]

[ 11 ]

[ 12 ]

[ 13 ]

اللغة	العربية (RTL)
روابط موسوعية	20 رابطاً
المصدر الأصلي	ويكيبيديا ↗