نموذج التقييم الآلي

نموذج التقييم الآلي (AVM) هو نظام لتقييم العقارات، يُحدد قيمة عقار معين في تاريخ محدد، باستخدام تقنيات النمذجة الرياضية بطريقة آلية. ^{[ 1 ] [ 2 ]} تُصنف نماذج التقييم الآلي ضمن أساليب التقييم الإحصائي، وتنقسم إلى نماذج التقييم الآلي القائمة على المقارنة ونماذج التقييم الهيدوني. ومن أساليب التقييم الإحصائي الأخرى مؤشرات أسعار المنازل وتقييمات المعلمة الواحدة. ^{[ 1 ]}

تختار نماذج التقييم الآلي القائمة على المقارنات العقارات المماثلة لكل تقييم على حدة بناءً على خصائص العقار المراد تقييمه. ولذلك، فهي تعمل بطريقة مشابهة لكيفية عمل المُقيّم عند تقييم العقارات من خلال أسلوب مقارنة المبيعات . ^{[ 1 ]} من ناحية أخرى، تحاول النماذج الهيدونية عزل تأثير خصائص العقار الفردية في شكل معايير مُحسوبة مسبقًا. عند إجراء تقييم باستخدام النماذج الهيدونية، لا تتم أي مقارنة فعلية أو عمليات آلية، بل يتم حساب القيمة عن طريق إدخال خصائص العقار في معادلات رياضية محددة تحتوي على المعايير المُحددة مسبقًا. ولأن نماذج التقييم الآلي القائمة على المقارنات تختار العقارات المماثلة بناءً على العقار الفردي المراد تقييمه، يمكن تتبع نتيجة التقييم. هذا ليس هو الحال مع النماذج الهيدونية. كما تعتمد النماذج الهيدونية على تعميمات أكثر لأنها لا تأخذ في الاعتبار سوى المتغيرات التي تم تحديد معاييرها في المعادلات الرياضية التي تستخدمها. ^{[ 1 ]}

يمكن لأنظمة التقييم الآلي للعقارات استخدام أسعار البيع أو القيم المستمدة من التقييمات السابقة أو أسعار الطلب كأساس للبيانات. ^{[ 2 ]}

يستخدم خبراء التقييم العقاري، والمتخصصون في الاستثمار، والمؤسسات المالية تقنية التقييم الآلي للعقارات السكنية (AVM) في تحليلهم لهذه العقارات. يُعدّ التقييم الآلي للعقارات السكنية تقريرًا يُمكن الحصول عليه في غضون أجزاء من الثانية، وهو تقرير يعتمد على التكنولوجيا. ينتج عن هذه التقنية تحليل بيانات السجلات العامة ومنطق اتخاذ القرار الحاسوبي، مما يُتيح تقديرًا محسوبًا للقيمة المحتملة للعقار السكني. يستخدم التقييم الآلي للعقارات السكنية مزيجًا من نوعين أو أكثر من أساليب التقييم، ولكن الأكثر شيوعًا هو نموذج التقييم الهيدوني ومؤشر تكرار المعاملات. يُمنح كل نموذج درجة ثقة، ثم تُوزن النتائج بناءً على هذه الدرجة، ويتم تحليلها، ثم يُقدّم التقرير النهائي كتقدير للقيمة استنادًا إلى تاريخ محدد.

يتضمن التشوه الشرياني الوريدي عادةً ما يلي:

• قيمة سوقية إرشادية (قيمة رأسمالية أو قيمة إيجارية) لعقار سكني واحد.
• معلومات عن العقار المعني والتاريخ الحديث للعقارات المماثلة.
• تحليل المبيعات المقارنة للعقارات المماثلة.
• العقارات المماثلة الحالية يتم تسويقها بنشاط.

في أواخر التسعينيات، في الولايات المتحدة، استُخدمت هذه التقنية بشكل أساسي من قبل المستثمرين المؤسسيين لتحديد المخاطر عند شراء قروض الرهن العقاري المضمونة. اكتسبت أنظمة التقييم الآلي للعقارات (AVMs) رواجًا في المملكة المتحدة في أوائل الألفية الثانية مع ظهور شركتي UKValuation وHometrack. وفي عام 2024، أتاحت جودة بيانات العقارات وتوافرها في دبي إطلاق YallaValue، إحدى أوائل أنظمة التقييم الآلي للعقارات العامة في المنطقة التي لاقت رواجًا واسعًا. ^{[ 3 ]}

تستخدم جهات الإقراض العقاري بشكل متزايد أنظمة التقييم الآلي (AVMs) لتحديد القيمة التقريبية للعقارات ، وذلك بهدف منح القروض بناءً على قيمة التقييم. وتتمثل مزايا استخدام أنظمة التقييم الآلي مقارنةً بالتقييمات التقليدية في توفير الوقت والمال والموارد (مثل عدم الحاجة إلى النقل)، مما يقلل من تكلفة تقييم العقار. كما يمكن استخدام العديد من أنظمة التقييم الآلي بتكلفة منخفضة، مما يتيح خيارات أوسع في منهجية التقييم. ويُزعم أن مخرجات أنظمة التقييم الآلي، على عكس التقييمات التقليدية، لا تعاني من مخاطر الاحتيال نفسها، على الرغم من إمكانية التلاعب بأنظمة بعض مزودي هذه الأنظمة عمدًا أو عن غير قصد في حال إدخال بيانات غير صحيحة عن خصائص العقار. وتُزيل أنظمة التقييم الآلي العنصر البشري من عملية التقييم، وتعتمد على موضوعية الحاسوب، مما يُزيل التحيز البشري والذاتية. ^{[ 4 ] [ 5 ]}

تُعدّ نماذج التقييم الآلي مفيدةً للغاية في تقييم قيمة محفظة عقارية. كما يُمكن أن يكون استخدام نموذج آلي مفيدًا أيضًا في تقييم عقار فردي، حيث يُمكن للمُزوّد ​​تقديم مستوى مناسب من الدقة.

من عيوب هذه الطرق أنها لا تأخذ في الحسبان حالة العقار، إذ لا يتم إجراء معاينة ميدانية له، وبالتالي يفترض التقييم حالة متوسطة قد لا تعكس الواقع الحالي. سيحتاج المشترون الذين يعتمدون على طلب قرض عقاري مدعوم بتقييم آلي إلى استشارة منفصلة لتحديد الحالة الحقيقية للعقار. يصعب تقييم العقارات حديثة البناء تحديدًا نظرًا لقلة العقارات المماثلة والبيانات التاريخية؛ ومع ذلك، تتمثل إحدى مزايا التقييمات الآلية في أنها تستند إلى مجموعة أكبر من العقارات المماثلة، وبالتالي فهي لا تتأثر بـ"علاوة البناء الجديد" المزعومة، على الرغم من أنها تعتمد على بيانات مماثلة من المعاينات الميدانية لتحقيق ذلك. قد تكون مصادر البيانات الأخرى المستخدمة مضللة أحيانًا بسبب الحوافز الخفية في أسعار البيع المسجلة (مثل سجلات الأراضي ). كما أن التقييمات الآلية لا تُجدي نفعًا مع المجمعات السكنية الكبيرة حيث يمكن أن يؤثر اتجاه المبنى بشكل كبير على قيمته.

لقد تم الآن الرد على المخاوف الأولية بشأن فعالية نماذج التقييم الآلي في الأسواق المتراجعة، حيث ظلت النماذج الأفضل أداءً فعالة للغاية طوال فترات الانكماش الأخيرة، على الرغم من أن استخدامها في "التقييمات بأثر رجعي" قد ساهم في نشاط غير مجدٍ في بعض المجالات - وهذا ليس خطأ في الأدوات ولكن بسبب عدم تقدير بعض مستخدميها لها.

تستخدم العديد من أنظمة التقييم الآلي بيانات المعاملات، والتي قد تتأخر من ثلاثة إلى ستة أشهر، على الرغم من أن القائمين على التقييم يواجهون قيودًا مماثلة فيما يتعلق بحداثة البيانات. لذا، يُعد هذا مصدرًا جيدًا للبيانات، ولكنه لا يزال لا يأخذ في الحسبان التغيرات في ظروف السوق الحالية.

ازداد استخدام أنظمة التقييم الآلي للعقارات (AVM) من قبل مُقرضي الرهن العقاري خلال الخمسة عشر عامًا الماضية، وهي فعّالة بشكل خاص في المناطق ذات النمط السكني المتشابه، مثل المجمعات السكنية الحديثة. أما في المناطق التي تتميز بتنوع أكبر في أنواع العقارات وأنماطها، فتكون فعاليتها أقل بكثير. تتطلب معظم القروض ذات نسبة القرض إلى القيمة المرتفعة معاينة ميدانية، بينما يتم تقييم القروض العقارية أو المقترضين ذوي المخاطر المنخفضة عبر نظام التقييم الآلي للعقارات. ^{[ 6 ]}