معدل الرسملة

معدل الرسملة (أو " معدل العائد ") هو مقياس لتقييم العقارات يُستخدم لمقارنة الاستثمارات العقارية المختلفة . على الرغم من وجود العديد من الاختلافات، يُحسب معدل الرسملة عمومًا كنسبة بين دخل الإيجار السنوي الناتج عن أصل عقاري وقيمته السوقية الحالية . وتعتمد معظم الاختلافات على تعريف دخل الإيجار السنوي، وما إذا كان إجماليًا أم صافيًا بعد خصم التكاليف السنوية، وما إذا كان دخل الإيجار السنوي هو المبلغ الفعلي المستلم (العائد الأولي)، أو دخل الإيجار المحتمل الذي يمكن الحصول عليه في حال تأجير الأصل على النحو الأمثل (عائد القيمة التشغيلية المتوقعة).

يتم حساب المعدل بطريقة بسيطة كما يلي:

${\displaystyle {\mbox{معدل الرسملة}}={\frac {\mbox{صافي الدخل التشغيلي السنوي}}{\mbox{القيمة الحالية}}}}$

قد يقوم بعض المستثمرين بحساب معدل العائد بشكل مختلف.

في الحالات التي تكون فيها قيمة الشراء أو القيمة السوقية غير معروفة، يمكن للمستثمرين تحديد معدل الرسملة باستخدام معادلة مختلفة تعتمد على علاوات المخاطر التاريخية، كما يلي:

${\displaystyle {\mbox{معدل الرسملة}}={\frac {{\mbox{معدل العائد الخالي من المخاطر}}+{\mbox{علاوة مخاطر العقارات التاريخية}}-{\mbox{معدل نمو صافي الدخل التشغيلي المتوقع}}}{1-{\frac {\mbox{النفقات الرأسمالية السنوية}}{\mbox{صافي الدخل التشغيلي}}}}}}$

على سبيل المثال، إذا تم شراء مبنى بسعر بيع قدره 1,000,000 دولار أمريكي ، وحقق دخلاً تشغيلياً صافياً إيجابياً قدره 100,000 دولار أمريكي (المبلغ المتبقي بعد خصم التكاليف الثابتة والتكاليف المتغيرة من إجمالي دخل الإيجار ) خلال عام واحد، فإن:

• ١٠٠,٠٠٠ دولار / ١,٠٠٠,٠٠٠ دولار = ٠.١٠ = ١٠٪

معدل رسملة مبنى العقار هو 10%، أو بعبارة أخرى، يتم دفع عُشر تكلفة المبنى من صافي العائدات المكتسبة في السنة.

إذا اشترى المالك المبنى قبل عشرين عاماً مقابل 200,000 دولار، وتبلغ قيمته الآن 400,000 دولار ، فإن معدل العائد على الاستثمار هو:

• 100,000 دولار / 400,000 دولار = 0.25 = 25%.

يجب على المستثمر أن يأخذ في الحسبان تكلفة الفرصة البديلة المتمثلة في إبقاء أمواله مُجمدة في هذا الاستثمار. فبإبقاء هذا المبنى، يُفوّت فرصة استثمار 400 ألف دولار (عن طريق بيع المبنى بسعر السوق واستثمار العائدات).

لهذا السبب، ينبغي استخدام القيمة الحالية للاستثمار، وليس الاستثمار الأولي الفعلي، في حساب معدل العائد. وتُموَّل معظم معاملات العقارات باستخدام رأس مال مقترض، مثل قروض الرهن العقاري .

وبالتالي، بالنسبة لمالك المبنى الذي اشتراه قبل عشرين عامًا مقابل 200 ألف دولار ، فإن معدل العائد الحقيقي هو خمسة وعشرون بالمائة، وليس خمسين بالمائة، ولديه 400 ألف دولار مستثمرة، وليس 200 ألف دولار .

كمثال آخر على سبب وجوب استخدام القيمة الحالية، لنأخذ حالة مبنى يتم التبرع به (كإرث أو هبة خيرية). يقوم المالك الجديد بتقسيم صافي الدخل السنوي على التكلفة الأولية، على سبيل المثال،

• الدخل / التكلفة = 100,000 دولار / 0 ← غير مُحدد​​

أي شخص يستثمر أي مبلغ من المال بمعدل عائد غير محدد بسرعة كبيرة سيحصل على نسبة عائد غير محددة على استثماره.

ومن هذا، نرى أنه مع زيادة قيمة الأصل، يجب أن يزداد مقدار الدخل الذي ينتجه أيضًا (بنفس المعدل)، من أجل الحفاظ على معدل الرسملة.

معدلات الرسملة هي مقياس غير مباشر لسرعة استرداد الاستثمار لتكاليفه. في المثال أعلاه، سيتم رسملة المبنى المشتَرى بالكامل (استرداد تكلفته) بعد عشر سنوات (100% مقسومة على 10%). أما إذا كان معدل الرسملة 5%، فستكون فترة الاسترداد عشرين عامًا.

تجدر الإشارة إلى أن تقييم العقارات في الولايات المتحدة يعتمد على صافي الدخل التشغيلي. ويُحسب التدفق النقدي بطرح خدمة الدين من صافي الدخل التشغيلي. وفي حال عدم توفر معلومات تفصيلية كافية، يُستنتج معدل الرسملة أو يُقدّر من صافي الدخل التشغيلي لتحديد التكلفة أو القيمة أو الدخل السنوي المطلوب.

ينظر المستثمر إلى أمواله كأصل رأسمالي، ولذلك يتوقع أن تُدرّ عليه المزيد من المال. وبمراعاة المخاطر ومعدلات الفائدة المتاحة على الاستثمارات في الأصول الأخرى، يُحدد المستثمر معدل العائد الشخصي الذي يتوقعه من أمواله، وهو ما يُعرف بمعدل الرسملة المتوقع. فإذا عُرض عليه مبنى سكني مقابل 100,000 دولار ، وكان يتوقع تحقيق عائد لا يقل عن 8% على استثماراته العقارية، فإنه سيضرب مبلغ الاستثمار البالغ 100,000 دولار في 8%، ويُقرر أنه إذا كانت الشقق ستُدرّ 8,000 دولار أو أكثر سنويًا بعد خصم نفقات التشغيل، فإن المبنى السكني يُعد استثمارًا مُجديًا.

في مجال الاستثمار العقاري، تُقيّم العقارات عادةً وفقًا لمعدلات الرسملة المتوقعة التي تُستخدم كمعايير استثمارية. ويتم ذلك من خلال معالجة جبرية للصيغة التالية:

• تكلفة رأس المال (سعر الأصل) = صافي الدخل التشغيلي / معدل الرسملة

على سبيل المثال، عند تقييم سعر البيع المتوقع لمبنى سكني حقق صافي دخل تشغيلي قدره 10000 دولار في العام الماضي، إذا حددنا معدل رسملة متوقع بنسبة 7٪، فإن قيمة الأصل (أو السعر المدفوع لامتلاكه) هي 142857 دولارًا ( = 10000 دولار / 0.07 ) .

تُعرف طريقة تقييم العقارات هذه باستخدام الصيغة المذكورة أعلاه مباشرة باسم الرسملة المباشرة أو تقييم معدل الرسملة، وهي شائعة الاستخدام لتقييم العقارات المدرة للدخل.

تتمثل إحدى مزايا تقييم معدل الرسملة في أنه منفصل عن منهج "المقارنة السوقية" في التقييم (الذي يقارن ثلاثة تقييمات: أسعار بيع عقارات مماثلة أخرى بناءً على مقارنة الخصائص المادية والموقعية والاقتصادية، وتكلفة إعادة بناء الهيكل الفعلية بالإضافة إلى تكلفة الأرض ومعدلات الرسملة). ونظرًا لعدم كفاءة أسواق العقارات، يُفضل عمومًا استخدام مناهج متعددة عند تقييم الأصول العقارية. وعادةً ما تُقارن معدلات الرسملة للعقارات المماثلة، وخاصةً للعقارات المدرة للدخل فقط، لضمان تقييم الإيرادات المُقدَّرة بشكل صحيح.

تُعدّ معدلات الرسملة أداةً يستخدمها المستثمرون لتقدير قيمة العقار بناءً على صافي دخله التشغيلي. على سبيل المثال، إذا كان استثمار عقاري يُدرّ 160,000 دولار أمريكي سنويًا كصافي دخل تشغيلي، وبيعت عقارات مماثلة بمعدلات رسملة 8%، يُمكن تقدير قيمة العقار المعنيّ تقريبًا بـ 2,000,000 دولار أمريكي، لأنّ 160,000 دولار أمريكي مقسومة على 8% (0.08) تساوي 2,000,000 دولار أمريكي . يشير معدل الرسملة المرتفع نسبيًا للعقار إلى مخاطر أكبر مرتبطة بالاستثمار (انخفاض الطلب على المنتج، وبالتالي انخفاض قيمته)، بينما قد يشير معدل الرسملة المنخفض نسبيًا إلى مخاطر أقل (زيادة الطلب على المنتج). تشمل بعض العوامل التي تُؤخذ في الاعتبار عند تقييم المخاطر: الجدارة الائتمانية للمستأجر، ومدة الإيجار، وجودة العقار وموقعه، والتقلبات العامة للسوق.

يتم تحديد معدلات الرسملة من خلال ثلاثة عوامل رئيسية؛ تكلفة الفرصة البديلة لرأس المال ، وتوقعات النمو ، والمخاطر . ^{[ 1 ]}

تتنافس الاستثمارات العقارية التجارية مع الأصول الأخرى (مثل الأسهم والسندات) لجذب رؤوس الأموال. فإذا كانت تكلفة الفرصة البديلة لرأس المال مرتفعة للغاية، سيستخدم المستثمرون رؤوس أموالهم لشراء أصول أخرى، مما سيؤدي إلى انخفاض الطلب وبالتالي انخفاض الأسعار وارتفاع معدلات العائد. أما إذا كان العكس صحيحًا، فإن معدلات العائد ستنخفض نتيجةً لزيادة الطلب الناجم عن انخفاض تكلفة الفرصة البديلة لرأس المال.

يُعدّ الإيجار المصدر الرئيسي للدخل في قطاع العقارات التجارية. وتتأثر أسعار الإيجار بمجموعة متنوعة من عوامل العرض والطلب التي تُشكّل سوقًا مستقلة للمساحات القابلة للتأجير. وعندما يُفكّر المستثمرون في الاستحواذ على عقار، يجب عليهم توقع تحركات هذا السوق مستقبلًا فيما يتعلق بالعقار المُحدد. فإذا كان من المتوقع أن يشهد سوق المساحات ارتفاعًا في أسعار الإيجار مستقبلًا، سيدفع المستثمرون سعرًا أعلى مقابل تدفق الدخل الحالي، مما يُؤدي إلى انخفاض معدل العائد. أما إذا كانت توقعات سوق المساحات ضعيفة، فسيرغب المستثمرون في دفع سعر أقل، وبالتالي سيرتفع معدل العائد.

باعتبارها مقياسًا مبسطًا لمعدل العائد، تخضع معدلات الرسملة لنفس المفاضلة بين المخاطر والعائد التي تخضع لها المقاييس الأخرى. باختصار، تتحرك معدلات الرسملة بالتوازي مع المخاطر، سواء كانت حقيقية أو متصورة. وبينما يختلف النفور من المخاطرة من شخص لآخر، فإن المستثمرين عمومًا على استعداد لدفع المزيد مقابل الأصول الأقل مخاطرة. ولذلك، فإن الأصول الأقل مخاطرة ستحمل معدلات رسملة أقل من الأصول الأكثر مخاطرة.

تُحسب قيم العقارات بناءً على معدلات الرسملة على أساس "الإيجار الحالي" أو "الإيجار المُستحق"، أي بالنظر إلى دخل الإيجار الناتج عن عقود الإيجار الحالية. بالإضافة إلى ذلك، يُقدم المُقيّم قيمة إيجارية تقديرية (ERV). تُوضح هذه القيمة رأي المُقيّم بشأن إيجار السوق المفتوح الذي يُمكن توقعه بشكل معقول للعقار محل التقييم وقت التقييم.

الفرق بين الإيجار الحالي والقيمة المتوقعة للعقار هو القيمة المتوقعة للعقار. على سبيل المثال، إذا كان الإيجار الحالي 160,000 دولار أمريكي ، والقيمة المتوقعة للعقار 200,000 دولار أمريكي ، فإن القيمة المتوقعة للعقار تبلغ 40,000 دولار أمريكي . وبافتراض ثبات معدل العائد على الاستثمار عند 8%، يمكننا اعتبار القيمة الحالية للعقار 2,000,000 دولار أمريكي بناءً على الإيجار الحالي، أو 2,500,000 دولار أمريكي بناءً على القيمة المتوقعة للعقار.

وأخيرًا، إذا كان الإيجار المستحق على العقار يعادل قيمته المرجعية، فإنه يقال إنه " مؤجر بإيجار ثابت ".

لا يأخذ معدل الرسملة في الاعتبار سوى التدفق النقدي الذي ينتجه الاستثمار العقاري وليس التغير في قيمة العقار.

للحصول على معدل العائد غير المُقترض على الاستثمار، يجب على مستثمر العقارات إضافة (أو طرح) النسبة المئوية للزيادة أو النقصان من معدل الرسملة. على سبيل المثال، عقار بمعدل رسملة 8%، ومن المتوقع أن ترتفع قيمته بنسبة 2%، يحقق معدل عائد إجمالي قدره 10%. يعتمد معدل العائد الفعلي المُحقق على مقدار الأموال المقترضة، أو الرافعة المالية، المستخدمة لشراء الأصل.

إن المقياس الأكثر شيوعًا المستخدم لتحديد نسبة الرافعة المالية المستخدمة لتمويل الاستثمار العقاري هو نسبة القرض إلى القيمة (LTV)، والتي تقارن إجمالي مبلغ القرض بقيمة العقار المقدرة.

في سوق العقارات التجارية، تبلغ نسبة القرض إلى القيمة القصوى عادةً حوالي 75% .

بحسب مسح وطني أجرته شركة CBRE مطلع عام 2021، تباينت معدلات العائد النموذجية في الولايات المتحدة باختلاف المناطق الجغرافية والأسواق الحضرية، لكنها تراوحت عمومًا بين 4.5% و6.5% للعقارات المكتبية في المدن، وبين 6.5% و8.0% للعقارات المكتبية في الضواحي، وبين 3.5% و5.0% للعقارات السكنية متعددة الوحدات. أما معدلات العائد النموذجية للعقارات الصناعية فقد أظهرت نطاقًا أوسع نسبيًا، حيث تراوحت بين 2.5% و6.0%. ووفقًا للمسح نفسه، تراوحت معدلات العائد للعقارات التجارية في مطلع عام 2021 عادةً بين 5.0% و7.0%.

أفاد المجلس الوطني للأمناء الاستثماريين العقاريين ( NCREIF ) في تقرير صدر في 30 سبتمبر 2007 أن العائد على الدخل لجميع العقارات في العام السابق بلغ 5.7٪ وكان عائد ارتفاع القيمة 11.1٪.

أظهر تقريرٌ لصحيفة وول ستريت جورنال، استنادًا إلى بيانات من شركة Real Capital Analytics والاحتياطي الفيدرالي ^{[ 2 ]} ، أن معدل العائد على الاستثمار للمكاتب انخفض من حوالي 10% إلى 5.5%، وللشقق السكنية من حوالي 8.5% إلى 6%، وذلك خلال الفترة من بداية عام 2001 إلى نهاية عام 2007. وفي ذروة فقاعة العقارات عامي 2006 و2007، أُبرمت بعض الصفقات بمعدلات عائد أقل من ذلك؛ فعلى سبيل المثال، بيعت مباني شقق ستويفسانت تاون وبيتر كوبر فيليدج في مدينة نيويورك بمعدل عائد بلغ 3.1% بناءً على افتراضات متفائلة للغاية. ^{[ 3 ]} وقد اعتمدت معظم الصفقات التي تمت بهذه المعدلات المنخفضة على قدر كبير من الرافعة المالية في محاولة لرفع عوائد الأسهم، مما أدى إلى تدفقات نقدية سلبية وصعوبات في إعادة التمويل. ^{[ 4 ]}

نظراً لانخفاض أسعار بيع العقارات في الولايات المتحدة بوتيرة أسرع من انخفاض الإيجارات بسبب الأزمة الاقتصادية، فقد عادت معدلات العائد على الاستثمار إلى مستويات أعلى: ففي ديسمبر 2009، بلغت 8.8% للمباني المكتبية في المناطق التجارية المركزية و7.36% للمباني السكنية. ^{[ 5 ]}

• معدل العائد الداخلي
• حاسبة الاستثمار العقاري
• الاستثمار العقاري
• صندوق الاستثمار العقاري (REIT)
• العائد (التمويل)