الترشيح (السكن)

في اقتصاديات الإسكان ، يُعرف التصفية بأنها العملية التي تصبح من خلالها الوحدة السكنية في متناول شريحة أوسع من المشترين مع مرور الوقت. في الأسواق التي يتوفر فيها عدد كافٍ من المساكن، تحظى المنازل بأعلى الأسعار والإيجارات عند بنائها، ثم تنخفض قيمتها تدريجيًا مع مرور الوقت. وبالتالي، تميل المباني الجديدة إلى أن تشغلها في البداية فئات الدخل المرتفع، ولكنها تصبح متاحة تدريجيًا (تصبح في متناول) فئات الدخل المنخفض مع مرور الوقت. ^{[ 1 ]}

من المهم الإشارة إلى أن عملية التصفية تعتمد على وفرة المعروض ^{[ 2 ]} (سواءً من خلال الإنشاءات الجديدة في المناطق النامية، أو من خلال انخفاض عدد السكان - انظر: الإسكان في اليابان ). في الأسواق التي تعاني من نقص في المعروض من المساكن، قد تحدث تصفية عكسية أو تصاعدية . يحدث هذا عندما ترتفع قيمة الوحدات السكنية التي كان يشغلها سابقًا سكان من ذوي الدخل المنخفض بسرعة، فتصبح مسكونة من قبل سكان من ذوي الدخل المرتفع (انظر أيضًا: التجديد الحضري ). ^{[ 1 ]} ونتيجة لذلك، يرتبط ازدياد المعروض من المساكن الجديدة بأسعار السوق (والتي عادةً ما يشغلها أفراد من ذوي الدخل المرتفع) بزيادة القدرة على تحمل تكاليف السكن للأفراد ذوي الدخل المنخفض، حيث يخلي الأفراد ذوو الدخل المرتفع المساكن القديمة أو يتوقفون عن التنافس عليها. ^{[ 3 ] [ 4 ] [ 5 ] [ 6 ] [ 7 ]}

أظهرت دراسة أجريت عام 2025 على سوق الإسكان الألماني أن الزيادة في المعروض من المساكن الجديدة أدت إلى انخفاض الإيجارات في جميع قطاعات سوق الإسكان، حيث أن المساكن الجديدة تتسبب في سلاسل انتقال تؤدي إلى تحرير المساكن المستعملة. ^{[ 4 ]}

أظهرت دراسة أجرتها جامعة سيراكيوز عام 2014 أن مخزون المساكن في الولايات المتحدة يتراجع بمعدل 1.9% تقريبًا سنويًا بالقيمة الحقيقية. بعبارة أخرى، يقل الدخل الحقيقي لمن يشتري منزلًا عمره 50 عامًا بنحو 60% عن دخل من يشتري منزلًا حديث البناء. ^{[ 8 ]}

قد يؤدي انخفاض معدلات البناء الجديدة إلى انخفاض كفاءة الترشيح. وقد أوضحت دراسة أجراها المجلس الوطني للإسكان متعدد الأسر عام 2020 ما يلي: ^{[ 2 ]}

في العقود الماضية، كان التدفق الكبير للبناء الجديد، الموجه في معظمه إلى فئات الدخل المتوسطة والعليا، هو ما مكّن عملية الفرز من العمل. في ظل انكماشها الحالي، الذي يقل بكثير عن المستويات المرتبطة عادةً بنمو فرص العمل، نكتسب تقديرًا جديدًا للفوائد الأوسع نطاقًا لبناء المساكن. ^{[ 2 ]}