عقيدة جبل الغار

في عام 2025، انتقد المرشح لمنصب حاكم الولاية، جاك سياتيريلي، بشدة تطبيق هذا المبدأ. وصرح سياتيريلي قائلاً: "أعارض النموذج الحالي لأنه يلتهم المساحات المفتوحة، ويطرد الحياة البرية من موائلها، ويزيد التلوث الناتج عن ازدياد عدد السيارات المتوقفة على الطرق المزدحمة أصلاً، ويؤدي إلى المزيد من الفيضانات المحلية بسبب مشاكل إدارة مياه الأمطار، ويرفع الضرائب العقارية بسبب الرسوم القانونية التي لا تنتهي والخدمات المحلية الإضافية".

في يونيو 2018، دعا بيل سباديا، مقدم البرامج الإذاعية في محطة NJ 101.5 والمرشح السابق لمنصب حاكم الولاية عن اليمين، إلى تعديل دستوري لإلغاء هذا المبدأ، بحجة أن فرض التنمية غير الضرورية يزيد من الأعباء الضريبية بشكل غير عادل. ^{[ 10 ]}

اقترح نيكولاس بلات، عضو لجنة هاردينغ والمرشح لمنصب عضو مجلس مقاطعة موريس، في مايو 2017، أن يقوم جميع رؤساء البلديات على مستوى الولاية باعتصام في ترينتون ورفض مغادرة مبنى الولاية حتى يتخذ المشرعون إجراءات للحد من تأثير التوسع العمراني المفرط الناجم عن قضية معالجة المقاولين. ^{[ 11 ] [ 12 ]}

جادلت هولي شيبسي، عضوة مجلس مقاطعة بيرغن وباسايك، في مقال رأي نُشر في يوليو 2017، بأن الإصلاح كان ضروريًا بشكل عاجل: "إذا تم بناؤها، فإن عدد المنازل الجديدة وحدها سيتجاوز بكثير جميع المنازل في منطقة مانهاتن بأكملها"، كما صرحت، واصفةً القضية بأنها "جنون" الإفراط في التطوير.

في صيف عام 2017، عقد شيبسي أولى جلسات الاستماع العامة العديدة المخطط لها في باراموس مع مختلف قادة المجتمع المدني بشأن الإسكان الميسور التكلفة الإلزامي، وذلك بحضور رؤساء البلديات المحليين وأعضاء آخرين في مجلس الولاية. ^{[ 13 ]}

قال أحد رؤساء البلديات في جلسة الاستماع، بحسب ما نقلته الصحافة: "لقد حان الوقت لكي يتحرك المجلس التشريعي ويمنع [منظمة الإسكان العادل غير الربحية] من تحقيق هدفها المتمثل في تدمير مجتمعاتنا السكنية. نحن بحاجة ماسة إلى تحرك فعلي. لم يقم أحد بما يجب عليه فعله".

ذكرت شيبسي أنها دعت مركز الإسكان العادل للحضور، لكنها تلقت رسالة رفض حضور. ^{[ 13 ] [ 14 ]}

في مقاطعة سومرست، قال رئيس بلدية مونتغمري تاونشيب، إد ترزاسكا، إن تدفق مشاريع تطوير المجمعات السكنية سيدمر الطابع الريفي للمنطقة، "ويرهق البنية التحتية للبلدة، ويزيد بشكل كبير من الضرائب العقارية، ويثقل كاهل النظام المدرسي، ويؤثر سلبًا على جودة الحياة في البلدة". ^{[ 15 ]}

في مقاطعة يونيون، في صيف عام 2017، أصدر مجلس مدينة كلارك قرارًا بالإجماع يطالب فيه المجلس التشريعي للولاية باتخاذ إجراءات لإصلاح قضية الإسكان الميسور التكلفة؛ وصرح رئيس البلدية بأنه بخلاف ذلك، "ستبدو مقاطعة يونيون مثل كوينز في غضون 25 عامًا". ^{[ 16 ]}

في بيركلي هايتس في مقاطعة يونيون في يونيو 2017، قال رئيس المجلس مارك فايشر إنه يعتبر فشل المجلس التشريعي في اتخاذ إجراء بشأن الإفراط في التطوير بمثابة "فشل ذريع من جانب حكومة ولايتنا". ^{[ 17 ]}

في عام 2026، واصلت منظمة تضم أكثر من 25 بلدية في ولاية نيوجيرسي جهودها لمكافحة المخاوف المتعلقة بالبناء القسري. ^{[ 18 ] [ 19 ]} وتشمل البلدات الأعضاء: مونتفيل ، دينفيل ، فلورهام بارك ، هيلزديل ، مانينغتون ، ميلبورن ، مونتفيل ، أولد تابان ، توتوا ، ألينديل ، ويستوود ، هانوفر ، ويكوف ، وارتون ، ميندهام ، أوراديل ، كلوستر ، ويست أمويل ، واشنطن ، نوروود ، بارسيباني-تروي هيلز ، فرانكلين ليكس ، سيدار غروف ، إيست هانوفر ، هولمديل ، وول ، ليتل فولز ، وارين ، وويست كالدويل .

صوّتت لجنة بلدة كرانبري بالإجماع في 12 مايو/أيار 2025 على استخدام حق الاستملاك للاستيلاء على مزرعة عمرها 175 عامًا بهدف السماح ببناء مساكن بأسعار معقولة . وينص المبدأ الذي أرسته المحكمة العليا لولاية نيوجيرسي عام 1975 على إلزام البلديات في نيوجيرسي بتغيير قوانين تقسيم المناطق لديها لتمكين بناء مساكن لذوي الدخل المنخفض والمتوسط. وتخوض العائلة معركة قانونية ضد هذا القرار، وقد استعانت بدعم رئيس بلدية كرانبري السابق، جاي تايلور. ^{[ 20 ] [ 21 ]}

في عام 2025، تصاعد الجدل في ويست أورانج بشأن جهود عائلة ويلف لتطوير مجمع سكني بموجب مبدأ ماونت لوريل على واحدة من آخر قطع الأراضي الحرجية المتبقية في مقاطعة إسيكس، أعلى التلة الثانية من جبال واتشونغ عند منابع نهر كانو بروك . ^{[ 22 ]}

أشاد فرع نادي سييرا في ولاية نيوجيرسي بجهود الحاكم كريس كريستي لإصلاح قانون الإسكان الميسور التكلفة في عام 2010:

كان لقانون COAH الحالي تأثير أكبر على استخدام الأراضي والتنمية من أي قانون آخر في تاريخ نيوجيرسي. يدعم نادي سييرا بقوة اشتراط توفير مساكن بأسعار معقولة. ومع نمو المدن، يجب عليها توفير حصة عادلة منها. لكن لا ينبغي أن تُقوّض الحاجة إلى المساكن بأسعار معقولة الحماية البيئية الممنوحة للأراضي الرطبة، والسهول الفيضية، والمنحدرات الشديدة، ومناطق حماية الجداول التي تحمي مصادر المياه، والواجهات البحرية، وموائل الأنواع المهددة بالانقراض. كما لا ينبغي بناء أي منازل في المناطق التي تنخفض فيها إمدادات المياه إلى مستويات حرجة. علاوة على ذلك، ينبغي إنشاء المساكن الجديدة في المناطق التي تتوفر فيها فرص العمل، للحد من انبعاثات الكربون والتلوث المرتبطين بالتنقل بالسيارات. ^{[ 32 ]}

انتقد بن دزيوبيك، مؤسس شبكة عمل ثورة المناخ، وهي جماعة مناصرة من جيل زد مقرها في نيوجيرسي، نهج التوسع العمراني العشوائي في الضواحي لتوفير السكن الميسور. وقال: "لدينا مناطق مهجورة ومتهالكة في قلب مدننا، وكان من الأفضل بكثير لو قمنا بتطويرها بالطريقة الصحيحة بدلاً من خسارة ما تبقى من أراضي نيوجيرسي". ^{[ 33 ]}

وانقسم المدعون في مثل هذه الدعاوى إلى ثلاث فئات: الأشخاص ذوو الدخل المنخفض الذين سعوا بالفعل إلى الحصول على سكن ومنظمات مناصرة نيابة عنهم؛ ومدافع نيو جيرسي العام؛ والبناؤون الذين سعوا إلى بناء مشاريع تتضمن مساكن بأسعار معقولة.

واجهت دعاوى تقسيم المناطق الإقصائية المبكرة هذه صعوبات جمة، ولم تُسفر إلا عن القليل من المساكن الميسورة التكلفة، إن وُجدت أصلاً. وفي عام ١٩٨٣، أتاحت الطعون في عدد من هذه القضايا (وكانت قضية فرع مقاطعة بيرلينجتون الجنوبية للجمعية الوطنية للنهوض بالملونين ضد بلدة ماونت لوريل القضية الرئيسية فيها) للمحكمة العليا في نيوجيرسي فرصة لإعادة تأكيد مبدأ ماونت لوريل وتعديله ، وتوفير آليات وسبل انتصاف متعددة لجعل هذا المبدأ أكثر فعالية.

أدركت المحكمة العليا في نيوجيرسي أن قرار قضية ماونت لوريل الثانية سيثير جدلاً واسعاً، وسيُشعل نقاشاً حول الدور الأمثل للمحاكم. وقد دعا هذا الرأي إلى اتخاذ إجراءات تشريعية لتنفيذ ما حددته المحكمة بأنه التزام دستوري.

في عام 1985، استجابت الهيئة التشريعية لولاية نيوجيرسي بإصدار قانون الإسكان العادل . وانطلاقاً من فرضية وجود التزام دستوري على البلديات بتوفير قدر من الإسكان الميسور، أنشأ هذا التشريع وكالة إدارية، هي مجلس الإسكان الميسور (COAH)، لوضع لوائح تحدد التزام كل بلدية من حيث عدد الوحدات وكيفية الوفاء بهذا الالتزام.

حصلت البلديات التي اختارت المشاركة في الإجراءات الإدارية لهيئة الإسكان والتنمية الحضرية (COAH) قبل رفع الدعاوى القضائية ضدها على حماية من التقاضي، ولا سيما حق المقاول في التعويض . وكشرط انتقالي، نص القانون على أنه يحق للبلديات المتورطة في دعاوى قضائية وقت صدوره نقل الدعوى إلى هيئة الإسكان والتنمية الحضرية (COAH) ما لم يترتب على ذلك ظلم بيّن.

في حين أن قرار ماونت لوريل يُلزم دستور الولاية كل بلدية في "منطقة نمو" بتوفير حصة عادلة من احتياجات الإسكان الحالية والمستقبلية للأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط، إلا أنه لا يوجد مصدر تمويل محدد للأسر ذات الدخل المنخفض أو المنخفض جدًا، في ولاية تُعدّ ضرائبها العقارية من بين الأعلى في البلاد. ^{[ 38 ]} وقد اتهم البعض هذا القرار بأنه مثال على التدخل القضائي . ^{[ 39 ]}

رحّبت المحكمة العليا في نيوجيرسي بتبني المجلس التشريعي لقانون الإسكان العادل. وكانت عدة قرارات صادرة عن محاكم ابتدائية قد رفضت نقل القضايا المعلقة إلى لجنة الإسكان الميسور (COAH) استنادًا إلى معيار الظلم الواضح، إلا أن المحكمة العليا فسّرت هذا المصطلح تفسيرًا ضيقًا للغاية وأمرت بنقل القضايا. ووُجّهت المحاكم الابتدائية إلى مواءمة أحكامها، فيما يتعلق بحساب التزامات كل بلدية وكيفية الوفاء بها، مع لوائح لجنة الإسكان الميسور، ووُجد أن القانون دستوري ظاهريًا، وفُسّر على أنه يمنح لجنة الإسكان الميسور صلاحيات واسعة، مثل تقييد استخدام الموارد الشحيحة (سعة الصرف الصحي، ومياه الشرب، والأراضي) لأغراض أخرى غير توفير السكن الميسور، لضمان إمكانية بناء مساكن ميسورة التكلفة بالفعل.

في عام 1985، أنشأ قانون الإسكان العادل نظام اتفاقيات المساهمة الإقليمية الذي تم إلغاؤه لاحقاً. كانت هذه الاتفاقيات تسمح للبلدات بدفع مبالغ مالية للتهرب من نصف التزاماتها المتعلقة بالإسكان الميسور التكلفة، وذلك بتمويل الإسكان الميسور التكلفة في أماكن أخرى، وفقاً لقرار محكمة نيوجيرسي العليا في قضية ماونت لوريل. ^{[ 40 ]}

في عام ٢٠٠٨، وبناءً على طلب بيتر أوكونور من مركز الإسكان العادل، ورغم اعتراضات بعض الديمقراطيين في الضواحي، وقّع الحاكم جون كورزين قانونًا يحظر مناطق إعادة التطوير الحضري (RCAs). وقد وقّع القانون A-500 خلال حفل أقيم في مجمع إيثيل آر. لورانس السكني التابع لمركز الإسكان العادل. ^{[ ٤١ ] [ ٤٢ ]} وطالب البعض بإعادة العمل بمناطق إعادة التطوير الحضري للحد من التوسع العمراني العشوائي. ^{[ ٤٣ ] [ ٤٤ ]}

في يناير 2017، أصدرت المحكمة العليا في نيوجيرسي حكماً ينص على وجوب أن تأخذ المدن بعين الاعتبار أي تقصير تاريخي في توفير السكن الميسور. وكما قال أحد المعلقين،

حسمت هذه القضية الجدل الدائر حول تنظيم الإسكان الميسور التكلفة منذ عام ١٩٩٩. ومع ذلك، لم تقدم المحكمة أي توجيهات بشأن آلية تنفيذ متطلبات الإسكان الميسور التكلفة التي تفرضها الآن على البلديات. يترك هذا القرار العديد من التساؤلات دون إجابة، وسيعتمد بشكل كبير على المجلس التشريعي لإصدار إصلاحات بشأن متطلبات الإسكان الميسور التكلفة. يتطلب هذا القرار إدراج متطلبات الإسكان الميسور التكلفة في خطط البلديات التي لم تُراعِها منذ عام ١٩٩٩. من المرجح أن تُملأ المساحات المفتوحة في المدن بوحدات سكنية ميسورة التكلفة، مما سيؤدي إلى زيادة عدد السكان في البلديات. ... سنحتاج إلى مراقبة المجلس التشريعي لمعرفة كيف سيُعدّل، إن كان سيُعدّل، لوائح الإسكان الميسور التكلفة الحالية لتتوافق مع حكم المحكمة الأخير. ^{[ ٤٥ ] [ ٤٦ ] [ ٤٧ ] [ ٤٨ ] [ ٤٩ ]}

في رأيها الصادر في يناير 2017، رحّبت المحكمة العليا لولاية نيوجيرسي بإعادة نظر المجلس التشريعي في قضية الإسكان الميسور التكلفة، حيث كتبت القاضية لافيكيا: "نُقرّ، كما فعلنا سابقًا، بأنّ المجلس التشريعي ليس ممنوعًا من النظر في طرق بديلة لحساب وتخصيص حصة عادلة للبلديات من الإسكان الميسور التكلفة، ولهذا الغرض، نُرحّب باهتمام المجلس التشريعي بهذه المسألة الدستورية الاجتماعية والاقتصادية الهامة". ^{[ 50 ] [ 51 ]}