Alt-A

الرهن العقاري البديل ( Alt -A) ، اختصارًا لـ Alternative A-paper ، هو نوع من الرهون العقارية في الولايات المتحدة ، يُعتبر، لأسباب مختلفة، أكثر خطورة من الرهن العقاري الممتاز ( A-paper )، وأقل خطورة من الرهن العقاري عالي المخاطر ( Subprime ). لهذه الأسباب، بالإضافة إلى حجمها في بعض الحالات، لا تُعتبر قروض Alt-A مؤهلة للشراء من قبل مؤسستي فاني ماي وفريدي ماك . ^{[ 1 ]} وبالتالي، تميل أسعار فائدة Alt-A، التي تُحدد بناءً على المخاطر الائتمانية ، إلى أن تكون بين أسعار فائدة قروض المنازل الممتازة وعالية المخاطر، على الرغم من عدم وجود تعريف موحد مُعتمد لـ Alt-A. ^{[ 2 ]} عادةً ما يتميز المقترضون الحاصلون على قروض Alt-A بوثائق غير كاملة، ودرجات ائتمانية متوسطة، ونسب قروض إلى قيمة أعلى ، وامتلاكهم المزيد من العقارات الاستثمارية والمنازل الثانوية. ^{[ 3 ]} يرتبط تصنيف A-minus بتصنيف Alt-A، حيث يصنفهما بعض المقرضين على نفس الفئة، ولكن يُعرَّف تصنيف A-minus تقليديًا بأنه يشمل مقترضي الرهن العقاري الحاصلين على درجة ائتمانية (FICO) أقل من 680، بينما يُعرَّف تصنيف Alt-A تقليديًا بأنه يشمل القروض التي تفتقر إلى الوثائق الكاملة. ^{[ 4 ]} قد يتمتع حاملو قروض Alt-A بتصنيف ائتماني ممتاز، ولكنهم قد لا يستوفون معايير الاكتتاب لأسباب أخرى. ^{[ 5 ]} خلال العقد الماضي، نتجت نسبة كبيرة من قروض Alt-A عن عمليات إعادة تمويل ، وليس عن عمليات شراء عقارات. ^{[ 6 ]}

لا ينبغي الخلط بين قروض Alt-A وقروض التوثيق البديل، التي تُعتبر عادةً ذات مخاطر مماثلة لقروض التوثيق الكامل على الرغم من استخدام وثائق مختلفة للتحقق من المعلومات ذات الصلة. ^{[ 7 ]} وكما هو الحال مع قروض الرهن العقاري عالية المخاطر، فإن نسبة أكبر من قروض Alt-A تُمنح عادةً من قِبل جهات إقراض متخصصة، بدلاً من البنوك ومؤسسات الادخار. ^{[ 8 ]}

في قطاع الرهن العقاري الأمريكي، يتم تعريف منتجات الرهن العقاري المختلفة بشكل عام من خلال كيفية اختلافها عن أنواع الرهون العقارية "المطابقة" أو "الوكالة"، وهي الرهون العقارية التي تضمنها المؤسسات المدعومة من الحكومة (GSEs) فاني ماي وفريدي ماك .

هناك عوامل عديدة قد تؤدي إلى عدم استيفاء طلب قرض عقاري لمعايير الإقراض التقليدية للمؤسسات المدعومة من الحكومة، حتى وإن كانت الجدارة الائتمانية للمقترض قوية عمومًا. ومن أهم هذه العوامل:

• انخفاض مستندات دخل المقترض وأصوله (على سبيل المثال، " الدخل المعلن "، "الأصول المعلنة"، "عدم وجود إثبات للدخل").
• نسبة الدين إلى الدخل للمقترض أعلى مما تسمح به مؤسستا فاني ماي وفريدي ماك، وذلك بناءً على الجدارة الائتمانية للمقترض وأصوله ونوع العقار المُموَّل.
• سجل ائتماني به الكثير من المشاكل التي تمنعه ​​من التأهل للحصول على قرض "وكالة"، ولكن ليس كثيراً لدرجة تتطلب قرضاً عالي المخاطر (على سبيل المثال، درجة FICO منخفضة أو حالات تأخر خطيرة، ولكن بدون شطب ديون أو إفلاس حديث ).
• نسب القرض إلى قيمة العقار (نسبة مئوية من سعر العقار المقترض) التي تتجاوز حدود الوكالة للعقار أو نوع الإشغال أو خصائص المقترض المعنية

وبهذه الطريقة، تعتبر قروض Alt-A "بدائل" لمعيار الرهون العقارية المتوافقة والمدعومة من قبل المؤسسات الحكومية.

من الأمثلة على الأشخاص الذين يطلبون قرضًا عقاريًا بناءً على الدخل المُصرَّح به، الأفراد الذين لديهم مصادر دخل متعددة ومتنوعة تتطلب توثيقًا مطولًا، مثل الدخل من العمل الحر أو الاستثمارات. تجدر الإشارة إلى أن القروض ذات المستندات المخففة لا تزال تتطلب من المقترضين تفويض المُقرض بطلب عينة عشوائية من إقراراتهم الضريبية من مصلحة الضرائب الأمريكية للتحقق من الدخل المذكور في الطلب.

تتوفر نفس ميزات التوثيق وفقًا لإرشادات "القروض عالية المخاطر"، وقد تتوفر ميزات مماثلة وفقًا لإرشادات الوكالات. يكمن الفرق بين قروض Alt-A والقروض عالية المخاطر في أن المقترض من فئة Alt-A، بشكل عام، يمتلك سجلًا ماليًا كافيًا للتأهل للحصول على قرض عقاري "متوافق"، لولا أحد العوامل المذكورة أعلاه، بينما يعاني المقترض من فئة القروض عالية المخاطر من ضعف استثنائي في سجله الائتماني أو دخله أو أصوله. مع ذلك، في الحالات التي تتوافق فيها خصائص المقترض والعقار والقرض مع إرشادات الوكالات بشكل ممتاز، فإن أنظمة الموافقة المسبقة الآلية لدى مؤسستي فاني ماي وفريدي ماك تمنح عادةً ميزات توثيق مخفّضة تلقائيًا دون أي تكلفة إضافية. وبالتالي، لا يحتاج المقترضون ذوو الجدارة الائتمانية العالية إلى قروض Alt-A أو القروض عالية المخاطر لتسريع طلباتهم.

إلى جانب تقليل متطلبات التوثيق، توفر إرشادات برنامج Alt-A عادةً للمقترضين مرونة أكبر من إرشادات الوكالات فيما يتعلق بدرجاتهم الائتمانية ودخلهم ومستويات أصولهم. وبالتالي، قد يظل المقترض الذي لا يتوافق وضعه المالي مع إرشادات الوكالة لشروط القرض المطلوبة مؤهلاً بموجب إرشادات برنامج Alt-A.

إلى جانب السجل الائتماني والوضع المالي للمقترض، تُعدّ معايير المؤسسات المدعومة من الحكومة (GSEs) الأكثر صرامةً فيما يتعلق بنسبة قيمة العقار أو سعر شرائه المسموح بها للإقراض على المنازل التي يشغلها مالكوها ، والمنازل الثانية (منازل العطلات)، والمنازل غير المشغولة من قبل المالك (منازل الاستثمار)، والشروط التي تُحدد ذلك. ويمكن أن يؤدي الجمع بين عوامل العقار والإشغال هذه، بالإضافة إلى السجل الائتماني للمقترض، إلى نقل القرض من فئة "القروض الممتازة" المتوافقة مع معايير المؤسسة إلى فئات أقل صرامة، مثل قروض Alt-A والقروض عالية المخاطر. على سبيل المثال، قد توافق مؤسسة فاني ماي على شراء جميع القروض التي يقدمها مُقرض مُحدد على منازل ثانية لعائلة واحدة في منطقة معينة، بنسبة قرض إلى قيمة قصوى محددة، وذلك للمقترضين ضمن حدود معينة للدخل والأصول والائتمان. أما المقترضون الذين تتجاوز قروضهم هذه الحدود، أو الذين يسعون للحصول على قروض تتجاوز الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة للمنازل الثانية، فيحتاجون إلى التقدم بطلب للحصول على قرض Alt-A. وقد يحتاج المقترضون الذين تتجاوز قروضهم هذه الحدود إلى النظر في تمويل القروض عالية المخاطر، والذي كان من الصعب الحصول عليه حتى عام 2008.

على غرار قروض Alt-A، تستخدم فئات القروض الضخمة والضخمة للغاية بشكل عام مزيجًا من إرشادات الوكالة وAlt-A لأهلية المقترض مع السماح بمبالغ قروض قصوى أكبر من تلك التي تسمح بها المؤسسات المدعومة من الحكومة (اعتبارًا من عام 2023، 726200 دولارًا لمنزل عائلي واحد خارج ألاسكا وهاواي وغوام وجزر فيرجن الأمريكية).

خلال أزمة الرهن العقاري الثانوي التي بدأت في عام 2007، خضعت قروض الرهن العقاري من الفئة Alt-A لتدقيق خاص.

إحدى المشكلات المرتبطة بقروض Alt-A هي نقص الإثباتات أو المستندات اللازمة للموافقة على القرض. لذا، قد يميل المقرضون إلى اقتراح تحريف المقترضين لدخولهم أو أصولهم للتأهل للحصول على قرض أكبر؛ وعلى المدى الطويل، قد يتبين أن المقترضين غير قادرين على سداد أقساطهم، بينما يحقق المقرضون أرباحًا طائلة. ولأن قروض Alt-A هي أيضًا الخيار التمويلي المفضل لمعظم العقارات الاستثمارية غير المشغولة من قبل مالكيها، فإنها تمثل، كفئة، احتمالية تعثر المقترضين عن السداد أكبر بكثير من الرهون العقارية التقليدية المتوافقة، حيث يميل الناس إلى التخلي عن عقار لا يسكنون فيه أكثر من المخاطرة بفقدان منازلهم الأساسية. وفي عام 2008، ظهرت أدلة قوية على ضعف الأوراق المالية المدعومة برهون Alt-A لأسباب مشابهة للأزمة التي واجهتها الأوراق المالية المدعومة برهون الرهن العقاري عالية المخاطر.

نظراً لأن قروض Alt-A لم تكن تُشترى بشكل أساسي من قبل المؤسسات المدعومة من الحكومة، فقد أصبحت أكثر تكلفة وأصعب في الحصول عليها نتيجة للأزمة العامة في أسواق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. مع ذلك، ظلت قروض Alt-A متاحة من مؤسسات فردية احتفظت بها ضمن محافظها الاستثمارية بدلاً من إعادة بيعها للمستثمرين، وبحلول منتصف عام 2008، كان هناك ضغط قوي للسماح لهيئة إدارة الرهن العقاري الفيدرالية (FNMA) ومؤسسة الرهن العقاري الفيدرالية (FHLMC) بشراء المزيد منها. إلا أن أسعار الفائدة في هذه الفئة من القروض ارتفعت بشكل كبير بين عامي 2006 و2008 نتيجة لانكماش السوق الثانوية .

• ورقة بحثية من الفئة أ
• قروض الرهن العقاري عالية المخاطر

• الصفحة الرئيسية لفاني ماي
• الصفحة الرئيسية لفريدي ماك
• رابطة المصرفيين العقاريين في أمريكا