وساطة المشتري

تُعرف خدمة الوساطة العقارية أو وكالة المشتري بأنها ممارسة يقوم بها سماسرة العقارات ووكلائهم لتمثيل المشتري في صفقة عقارية ، بدلاً من تمثيل البائع بشكل مباشر أو كوكيل فرعي . في المملكة المتحدة وأستراليا ، يُستخدم مصطلح "وكيل المشتري" أو "وكيل الشراء" بشكل شائع .

في معظم الولايات الأمريكية والمقاطعات الكندية ، وحتى تسعينيات القرن الماضي، كان المشترون الذين يتعاملون مع وكيل عقاري للعثور على منزل يُعتبرون عملاءً للوسيط، إذ كان الوسيط ، وفقًا للقانون العام السائد في معظم الولايات آنذاك، يُمثل البائعين فقط. ولم تُسنّ الولايات قوانين تُجيز تمثيل المشترين إلا في أوائل التسعينيات .

قد يكون تمثيل المشتري حصريًا (حيث تختار شركة الوساطة تمثيل المشترين فقط دون البائعين، كوكيل حصري للمشتري )، أو في شركة خدمات متكاملة، من خلال تقديم خدمة تمثيل المشتري للمشترين الذين يصبحون عملاء. ويتعين على المشترين الموافقة على شكل من أشكال التمثيل المزدوج في حال رغبتهم في شراء منزل معروض للبيع من قبل تلك الشركة والتي تمثل البائع.

يجوز للوسطاء إبرام اتفاقية وساطة بين المشتري والوسيط لتمثيله إذا كان المشتري يتعامل مع وسيط آخر غير الوسيط الذي يعرض العقار. في بعض الحالات التي يسمح فيها القانون بالتمثيل المزدوج ، يجوز حتى لوسيط البائع تمثيل المشتري. إذا لم يبرم المشتري هذه الاتفاقية، فإنه يبقى عميلاً للوسيط الذي يصبح حينها وكيلاً فرعياً لوسيط البائع.

مع ازدياد ممارسة تمثيل المشترين في أمريكا الشمالية ، وخاصة منذ أواخر التسعينيات في معظم المناطق، أصبح بإمكان الوكلاء (الذين يعملون تحت إشراف وسطائهم) تمثيل المشترين في الصفقة بموجب "اتفاقية تمثيل مشتري" مكتوبة، تشبه إلى حد كبير " اتفاقية الإدراج " بين الوسطاء والبائعين (والتي يُشار إليها غالبًا باسم "اتفاقية تمثيل البائع"). وبموجب هذه الاتفاقية المكتوبة مع المشتري، يوافق وكيل العقارات على العمل لصالحه، وفي المقابل، يوافق المشتري على تمثيله. ^{[ 1 ] [ 2 ]}

في هذه المرحلة، يكون على شركة الوساطة العقارية أن تلتزم تجاه المشتري بالواجبات التالية:

• الولاء للمشتري من خلال العمل بما يحقق مصلحته.
• الحفاظ على السرية من خلال عدم الكشف عن الحقائق التي قد تؤثر على قدرة المشترين على التفاوض للحصول على أفضل الشروط.
• الإفصاح للأطراف الأخرى في الصفقة بأن المرخص له قد تم تعيينه كوكيل للمشتري.

يُساعد الوكيل الذي يُمثل المشتري في إيجاد العقار المناسب، وتقييم قيمته، والتفاوض على السعر والشروط نيابةً عنه، وإعداد عقد شراء العقار القياسي والملحقات اللازمة، وتنسيق عملية إتمام الصفقة. كما يُمكن للوكلاء مساعدة المشتري في تنسيق عمليات الفحص اللازمة، والتفاوض على أي إصلاحات مطلوبة، وتسهيل عملية البيع من خلال العمل مع المُقرض، ووكيل البائع، وشركة الملكية، وفي بعض الحالات مع محامٍ متخصص في العقارات. ^{[ 3 ]} يعمل وكيل المشتري كأمينٍ على مصالحه .

كما هو الحال في اتفاقية الإدراج مع البائعين، يجب أن تتضمن الاتفاقيات مع المشترين تاريخ بدء وانتهاء، وأن تحدد كيفية سداد عمولة وسيط المشتري (من قبل البائع أو من قبل المشتري). إضافةً إلى ذلك، ينبغي أن توضح واجبات والتزامات جميع الأطراف. ^{[ 4 ]}

ينبغي أن يحدد الاتفاق أيضاً كيفية التعامل مع تضارب المصالح . قد ينشأ تضارب المصالح عندما يُبدي مشترٍ يمثله وسيط عقاري اهتماماً ببائع يمثله نفس الوسيط. ^{[ 4 ]}

قد يحدث تضارب محتمل آخر في المصالح عندما تجد نفس الشركة نفسها تمثل مشترين يتنافسان على نفس العقار.

ينبغي أن يكون لدى وكالة العقارات سياسة مكتوبة وموضوعية للتعامل مع تضارب المصالح، والتي يجب الإفصاح عنها لأي عميل محتمل مسبقاً. ^{[ 4 ]}

اتفاقيات وكالة المشتري هي اتفاقيات يقوم بموجبها وكيل العقارات بتمثيل مشتري العقار .

مع ظهور "وكالة المشتري" (وساطة المشتري) في أوائل التسعينيات، بدلاً من وكالة البائع ، يتعاقد وكيل/وسيط عقاري لتمثيل المشتري في عملية شراء منزل/عقار. وقد وُضعت اتفاقيات وكالة المشتري لتحديد شروط وأحكام هذا التمثيل. وهي مشابهة لاتفاقيات الإدراج المكتوبة، المطلوبة بين وكلاء الإدراج والبائعين (مالكي العقارات). تحدد اتفاقيات وكالة المشتري الشروط الرئيسية للعلاقة بين وكيل المشتري وموكله المشتري، بما في ذلك مدة الاتفاقية، والعمولة المستحقة/المدفوعة، والحقوق والواجبات والالتزامات المختلفة للأطراف.

يدين وكيل المشتري بواجبات ائتمانية تجاه المشتري بموجب هذه العلاقة والاتفاقية، بما في ذلك الإخلاص والصدق والتفاني في تحقيق الهدف والعمل بما يحقق مصالح المشتري، وما إلى ذلك. ^{[ 5 ]} إن العمولة التي يتعين دفعها لوكيل المشتري في اتفاقية وكالة المشتري، على الرغم من أنها في النهاية التزام المشتري ، يتم تعويضها بشكل عام كليًا أو جزئيًا مقابل حصة العمولة، أو "العمولة التعاونية"، التي يقدمها وكيل الإدراج من خلال خدمة الإدراج المتعددة ("MLS").

وكيل المشتري الحصري هو وكيل عقاري يعمل لدى شركة لا تمثل البائعين مطلقًا في معاملات العقارات. يتجنب وكلاء المشتري الحصريون (وعملاؤهم) تضارب المصالح الناتج عن التعامل مع وكيل يروج لعقاراتهم أو عقارات شركته. من مصلحة المشتري الاستعانة بوكيل، لأن الوكيل مسؤول عن جمع المعلومات المتعلقة بالعقار وتقديم المشورة للمشتري بناءً على تلك المعلومات. وبدون اتفاقية، قد لا يكون الوكيل ملزمًا بالعمل بما يحقق مصلحة المشتري.

• وكيل المشتري الحصري أو EBA
• العقارات
• سمسار عقارات
• خدمات الإدراج المتعدد
• وكيل عقارات (المملكة المتحدة)
• وكيل شراء في المملكة المتحدة
• البحث عن العقارات