حدائق كريسينغهام

حدائق كريسينغهام هي مجمع سكني تابع لمجلس مدينة لامبيث ^{[ 1 ]} . تقع على الحافة الجنوبية لحديقة بروكويل . تضم 306 وحدة سكنية، تتنوع بين منازل بأربع وثلاث وغرفتين نوم، وشقق بغرفة نوم واحدة. صُممت في أواخر الستينيات من القرن الماضي على يد المهندس المعماري إدوارد هولامبي، التابع لمجلس مدينة لامبيث، والمهندس المعماري الثاني روجر ويستمان ، وبُنيت في أوائل السبعينيات. ^{[ 2 ]} في عام 2012، اقترح مجلس مدينة لامبيث هدم المجمع السكني، واستبدال المنازل المتلاصقة بمبانٍ سكنية. وكان من المقرر بيع معظم الشقق للقطاع الخاص. يشن السكان، ومن بينهم سكان لامبيث الذين يرغبون في منع تغيير طابع المنطقة ، ومن يرغبون في الحفاظ على ما يعتبرونه تراثًا معماريًا هامًا، حملةً لمنع هدمها.

استُلهم تصميم هذا المشروع من أفكار المصلحين الاجتماعيين الذين نادوا بتوفير منازل بحدائق، وأظهروا فوائدها لمن لا يستطيعون سوى استئجارها. وكان ذلك بمثابة رد فعل على فشل مجمعات الإسكان الاجتماعي المكونة من مبانٍ سكنية متعددة الطوابق في توفير مساكن عائلية جيدة. وقد أظهر تصميم ويستمان وهولامبي المبتكر كيف يمكن، باستخدام مساكن منخفضة الارتفاع، تحقيق نفس الكثافة السكنية التي توفرها مجمعات المباني السكنية متعددة الطوابق؛ وكيف أتاح تخصيص منطقة للمشاة استخدامًا أفضل بكثير للمساحة بين المساكن، حيث يمكن استخدام هذه المساحة للحدائق بدلًا من مواقف السيارات والطرق المؤدية إليها.

كان مجلس لامبيث عام 1969 تحت سيطرة حزب المحافظين . وكان المحافظون آنذاك يعتقدون أن على المجلس توفير مساكن لجميع من لا يستطيعون شراء منزل. في لندن الداخلية، خلال خمسينيات وستينيات القرن الماضي، كانت المجمعات السكنية ذات المباني متعددة الطوابق هي النموذج المعماري السائد للإسكان الاجتماعي. وقد أظهرت الدراسة الرائدة " الأسرة والقرابة في شرق لندن" أن هذه الشقق لم تكن مسكناً عائلياً مُرضياً كالمنازل ذات الحدائق. وبحلول سبعينيات القرن الماضي، عادت العديد من المجالس إلى بناء المنازل بدلاً من المباني السكنية متعددة الطوابق، وكان مجلس لامبيث رائداً في هذا التوجه.

بصفته مهندسًا معماريًا للبلدية، صمم تيد هولامبي أنواعًا مختلفة من مساكن المجلس، من أبراج سكنية وشقق ومنازل. وكان يؤمن إيمانًا راسخًا بأن مساكن المجلس يجب أن تكون بجودة المساكن الخاصة، إن لم تكن أفضل منها. ^{[ 3 ]} وقد استلهم تصميمه لحدائق كريسينغهام من فشل الأبراج السكنية متعددة الطوابق في توفير مساكن عائلية جيدة. ^{[ 4 ]} كما كان يدرك أهمية الحدائق في تحسين جودة حياة سكان المساكن، لذا حرص في تصميمه لحدائق كريسينغهام على أن يضفي على كل منزل لمسة من الخضرة والألوان. ^{[ 5 ]} ومن خلال إدراكه لأهمية الحدائق، كان يتبع تقليدًا إنجليزيًا في تصميم المدن والضواحي الحدائقية .

في عام 1969، قدّم تيد هولامبي تصميم فريقه لحدائق كريسينغهام إلى لجنة الإسكان. وكان نائب رئيس لجنة الإسكان آنذاك السير جون ميجور . وقد أقرت اللجنة بالأهمية الاستثنائية للتصميم المبتكر، وسجّلت في محضر الاجتماع تهنئةً لمهندسي كريسينغهام على "مخططهم الجريء والمبتكر". ^{[ 6 ]}

بلغت قيمة العقد الأولي للمجمع السكني 1.58 مليون جنيه إسترليني، أي ما يقارب 5500 جنيه إسترليني لكل وحدة سكنية. ^{[ 5 ]} وباستخدام مؤشر أسعار التجزئة لتحويل التكاليف إلى أسعار عام 2015، تصبح التكاليف: 24 مليون جنيه إسترليني للبناء، بتكلفة 80 ألف جنيه إسترليني لكل وحدة سكنية. ^{[ 7 ]}

توقف بناء حدائق كريسينغهام بسبب إضراب عمال البناء على مستوى البلاد، مما دفع المقاولين إلى إنهاء العقد. وفي عام ١٩٧٠، أصبح مجلس لامبيث تحت سيطرة حزب العمال. ولإكمال المشروع، أذنت لجنة الإسكان الجديدة، بناءً على نصيحة كين ليفينغستون ، نائب رئيس اللجنة، باستخدام العمالة المباشرة . واستغرق بناء المساكن الثلاثمائة سبع سنوات. ^{[ ٥ ]}

تم بناء المجمع السكني بكثافة سكانية عالية جدًا، تتجاوز 250 شخصًا/هكتار (100 شخص/فدان). ^{[ 5 ]} ولتوفير هذه الكثافة السكنية في مجمع سكني منخفض الارتفاع، بدلًا من مجمع سكني متعدد الطوابق، كان على روجر ويستمان ابتكار عدد من الابتكارات في التصميم الحضري.

موقف سيارات تحت الأرض على حافة المجمع السكني

تقع مواقف سيارات حدائق كريسينغهام على حافة المجمع السكني بجوار الطريق الرئيسي، مما يعني عدم دخول السيارات إليه. تقع هذه المواقف أسفل مبنى سكني، وبالتالي لا توجد مساحة سكنية مخصصة للسيارات. في ذلك الوقت، كان التصميم الحضري المعتاد يقضي بإنشاء مواقف السيارات في وسط المجمع السكني، وهو ما يُعدّ استخدامًا غير فعّال للمساحات السكنية، نظرًا للحاجة إلى الطرق والأرصفة في جميع أنحاء المجمع.

تفتح الأبواب الأمامية على منطقة مخصصة للمشاة فقط

في حدائق كريسينغهام، تطلّ الأبواب الأمامية للمنازل على ممرات وشوارع مخصصة للمشاة فقط. يتيح هذا الاستخدام الأمثل لمساحة الأراضي السكنية، حيث يمكن أن تكون الممرات أضيق بكثير من الطرق ذات الأرصفة. وقد أثبتت التجارب وجود فوائد اجتماعية كبيرة من فتح الأبواب الأمامية على منطقة مخصصة للمشاة. أهم هذه الفوائد هو أن هذه المساحة المخصصة للمشاة توفر منطقة لعب آمنة للأطفال الصغار. ^{[ 8 ]}

حدائق أمامية صغيرة

قام روجر ويستمان بتصميم مساحة الحديقة الأمامية الصغيرة للمنازل في المجمع السكني، والتي لا تتجاوز في بعض الحالات مجرد أصيص زهور على سياج. ويتحكم ساكن المنزل في واجهة هذه الحديقة؛ وعلى الرغم من صغر مساحة الأرض، فقد تمكن العديد من السكان من إنشاء حدائق رائعة.

في مجمع سكني تابع للمجلس يتكون من مبانٍ سكنية متعددة الطوابق، تتولى عادةً شركة إدارة، يتم تعيينها من قبل المجلس وليس من قبل السكان، صيانة الواجهة، وفي حالة وجود حدائق، يلزم وجود مفتاح للوصول إليها، مما يعني أنها نادراً ما تُستخدم.

يُتيح وجود واجهات أمامية صغيرة جدًا للحدائق استغلالًا أمثل للأراضي السكنية، إذ يُمكن تقليص المسافة بين صفوف المنازل المتلاصقة إلى بضعة أمتار. كان من الممكن أن يؤدي ذلك إلى أزقة ضيقة وكئيبة، لكن تيد هولامبي تجنّب ذلك بتحديد أسقف منخفضة الميل على طراز المصانع للمنازل المتلاصقة.

حدائق خلفية صغيرة

حرص ويستمان أيضًا على أن يحتوي كل منزل في المجمع السكني على حديقة خلفية صغيرة جدًا. وهذا بدوره يسمح بالاستخدام الأمثل للأراضي السكنية، إذ يشجع سكان المنازل على استغلال مساحة الحديقة بكفاءة. أما في الحدائق الخلفية الطويلة والضيقة، الشائعة في مجمعات لندن السكنية، فغالبًا ما تبقى الأرض الخلفية مهملة أو تُستخدم كمكب للنفايات. في المناطق ذات خطوط العرض العليا، يمكن أن تُسهم الحدائق الخلفية في النمو الصحي لأطفال ما قبل المدرسة. قد يُعاني الأطفال من عدم قضاء وقت كافٍ في الهواء الطلق، حيث إن ضوء الشمس ضروري لإنتاج فيتامين د . ويؤدي نقص فيتامين د إلى ضعف نمو العظام والكساح . وقد أدت أزمة السكن في لندن إلى ازدياد عدد العائلات التي تعيش في شقق لا تتوفر فيها أماكن لعب خارجية للأطفال. لذلك، ليس من المستغرب عودة الكساح. ^{[ 9 ]}

يبرر مجلس لامبيث هدمه المخطط له بعيوب التصميم وتكلفة تحديث العقار وفقًا للمعايير الحديثة. ^{[ 10 ]}

حدد المهندسون الإنشائيون الاستشاريون المعينون من قبل المجلس المشاكل التالية: ^{[ 11 ]}

عزل حراري ضعيف

شهدت أواخر الستينيات وفرة في الطاقة الرخيصة، ولذلك لم تُصمم المساكن في المجمع السكني لتكون موفرة للطاقة. وقد تحققت بعض التحسينات من خلال برامج شاملة للمجمع لتركيب عزل للجدران ووحدات زجاج مزدوج للنوافذ. لكن ثمة مشكلة خاصة تتعلق بالأسقف. فلكي تسمح بدخول الضوء إلى الممرات التي يبلغ عرضها أربعة أمتار بين صفوف المنازل، صُممت خطوط الأسقف منخفضة، ولا توجد غرف علوية. وهذا ما يجعل ترقية تركيب السقف أكثر تكلفة من نفس العمل في منزل عادي. ^{[ 11 ]}

نظام تصريف مياه الأمطار عالي الصيانة

لتبسيط تصريف مياه الممرات والشوارع، لم يستخدم تيد هولامبي التصميم القياسي للمزاريب الخارجية للأسقف، والتي تتضمن أنابيب تصريف متعددة على طول الشرفة. بدلاً من ذلك، صمم مزاريب مدمجة مع السقف تؤدي إلى أنبوب تصريف واحد في نهاية الشرفة. ^{[ 11 ]} وقد سهّل هذا تصريف مياه الأمطار من الممرات والشوارع. يُفترض أن تكاليف صيانة هذا النظام أعلى من تكاليف صيانة طرق المزاريب التقليدية، ولكن هذا لم يُثبت، كما أن المزاريب المدمجة المستخدمة في أوروبا والولايات المتحدة خلال نصف القرن الماضي لا تتطلب تكلفة صيانة إضافية مقارنةً بالمزاريب التقليدية. لم يتوقع تيد هولامبي إلغاء ضرائب العقارات، وتقلص قاعدة ضريبة المجلس، وبيع مساكن المجلس، وانخفاض دخل إيجارات المجلس. وقد أدى الانخفاض الناتج في ميزانيات صيانة المجلس إلى عدم الوفاء بشرط تنظيف المزاريب بشكل دوري. ^{[ 5 ]} في عدد من المناسبات، تم انسداد المزاريب وفاضت، مما أدى إلى تلف بعض أعمال الطوب.

تصريف غير كافٍ للأراضي

تفيض مياه المزاريب على شوارع وممرات المجمع السكني. لم تُصمم مصارف المياه هذه لاستيعاب هذا التدفق غير المتوقع. وقد أدى ذلك إلى تسرب المياه وإلحاق بعض الأضرار الإنشائية ببعض المباني في المجمع. ^{[ 11 ]}

على الرغم من أن المجمع السكني لم يحظَ دائمًا بالصيانة المناسبة، إلا أنه وفّر مستوى معيشة عاليًا لسكانه. أراد تيد هولامبي ضمان أن يُسهم تصميم المجمع في تنمية مجتمع متماسك، وقد نجح في ذلك. «يتحدث السكان في الغالب عن جيرانهم الودودين وعن روح التكاتف القوية في المجمع - فهم يعتنون ببعضهم البعض، ويراقبون أطفال بعضهم البعض». ^{[ 5 ]}

يتشابه التنوع الاجتماعي لسكان حدائق كريسينغهام مع سكان الأحياء الفقيرة في لامبيث. ولعل السبب وراء روح التكاتف المجتمعي هو أن شوارع الحي المخصصة للمشاة توفر مساحة للتفاعلات الاجتماعية الودية بين الجيران. وقد أدت هذه التفاعلات الاجتماعية إلى بناء مجتمع متكاتف بين سكان الحي ذوي الخلفيات العرقية والاجتماعية المتنوعة.

ويتجلى الدليل الجيد على التعاون المتبادل بين سكان العقار في مقطع الفيديو الذي أنتجوه على موقع يوتيوب كجزء من حملتهم لإنقاذ عقارهم ومنازلهم ومجتمعهم. ^{[ 12 ]}

هناك ثلاثة مجالات أدى فيها تصميمها الحضري المبتكر إلى تحسينات مقارنة بمجموعة من المباني السكنية متعددة الطوابق.

انخفاض معدل الجريمة

أصرّ تيد هولامبي على أن تُطلّ نوافذ المطابخ على ممرات وشوارع المجمع السكني، وأن تكون الأبواب الأمامية متقابلة عبر هذه الشوارع. ^{[ 5 ]} يُعدّ هذا إجراءً أكثر فعالية لمكافحة الجريمة من كاميرات المراقبة، وقد مهّد الطريق لاستراتيجيات "التصميم الآمن" المنتشرة حاليًا بين مهندسي ومخططي المدن. في المباني السكنية متعددة الطوابق، قد تُشكّل الممرات والسلالم غير المُراقبة بؤرةً للجريمة. وقد تجلّى ذلك في معدل الجريمة في مجمع برودووتر فارم السكني . مع ذلك، أدّى التجديد الحضري، الذي أزال السلالم والممرات غير المُراقبة، إلى تحويل المجمع إلى منطقة ذات معدل جريمة منخفض .

انخفاض حركة المرور

يُساهم اختيار تيد هولامبي لموقع موقف السيارات تحت الأرض بجانب الطريق، وليس داخل المجمع السكني، في تحقيق منفعة عامة تتمثل في تخفيف الازدحام المروري. ولأن السكان الذين يملكون سيارات يضطرون دائماً للمشي، على الأقل للوصول إلى موقف السيارات، فإنهم سيفكرون دائماً في إكمال رحلتهم سيراً على الأقدام أو بالدراجة أو باستخدام وسائل النقل العام. وعندما تكون السيارة أمام المنزل، يميل السكان بطبيعتهم إلى جعلها الخيار الأول لأي رحلة، مما يُؤدي إلى زيادة الازدحام المروري.

مجتمع حي داعم

ساهم تخصيص مناطق للمشاة في تعزيز التواصل الاجتماعي بين الجيران، مما أدى إلى تنمية مجتمعية داعمة ومتعاونة. ويُعدّ هذا الأمر منفعة عامة أيضاً، إذ يُمكن للجيران مساعدة بعضهم بعضاً، مما يُقلل الطلب على خدمات رعاية الأطفال والرعاية الصحية والخدمات الاجتماعية.

أعلن مجلس لامبيث أن تكلفة إصلاح العيوب الإنشائية في المجمع السكني تبلغ 9.4 مليون جنيه إسترليني (30 ألف جنيه إسترليني لكل مسكن). ^{[ 13 ]} وأضاف المجلس أن مبلغ 30 ألف جنيه إسترليني لكل مسكن لإجراء الإصلاحات اللازمة يزيد ثلاثة أضعاف عن المبلغ الذي يستطيع المجلس تحمله. ^{[ 14 ]}

بدلاً من ذلك، يقترحون إعادة تطوير الموقع بالشراكة مع مطور عقاري. سيدفع المطور ثمن الموقع بالموافقة على بناء شقق سكنية للإسكان الاجتماعي. يتطلب إنشاء قطعة الأرض الشاغرة المطلوبة هدم جميع المساكن، وتسوية الحدائق، وقطع الأشجار في الموقع. سيتم بناء مبانٍ سكنية متعددة الطوابق على الموقع بعد تسويته. سيكون هناك المزيد من المساكن، حيث ستحل 464 شقة محل 306 منازل وشقق؛ ولكن التطوير الجديد سيكون في الغالب شققًا بغرفة نوم واحدة أو غرفتين، ولن تكون هناك منازل بأربع غرف نوم مع حدائق. وبالتالي، ستكون الكثافة السكنية من حيث عدد غرف النوم لكل هكتار متقاربة. ستكون نسبة قليلة من المساكن الجديدة للإيجار، والهدف هو 40%، بينما ستكون الغالبية للبيع للمشترين من القطاع الخاص. ما يجعل هدم 306 منازل تابعة للمجلس وبناء 190 شقة جديدة بدلاً منها مربحًا للمطور العقاري هو أنه يستطيع بيع 274 شقة.

يُعدّ الموقع متميزًا، إذ يتمتع بإمكانية الوصول المباشر إلى منتزه بروكويل ، فضلًا عن سهولة الوصول إلى مطار غاتويك ومحطة سانت بانكراس الدولية . في مثل هذا الموقع، يُمكن للمطور العقاري أن يخطط لبيع شقة من غرفتي نوم بسعر يتراوح بين نصف مليون وثلاثة أرباع مليون جنيه إسترليني. وفي مشروع مماثل في منطقة هيغيت إستيت ، إيليفانت آند كاسل ، تُباع شقة من غرفة نوم واحدة بسعر 569,000 جنيه إسترليني، وشقة من غرفتي نوم بسعر 801,000 جنيه إسترليني. ^{[ 15 ]}

في 17 يوليو 2015، قضت المحكمة العليا بأن طلب إيفا بوكروسوفا للمراجعة القضائية لقرار مجلس لامبيث بالنظر فقط في خيارات هدم حدائق كريسينغهام.

أُبلغت المحكمة أن مجلس لامبيث استشار في البداية بشأن خمسة خيارات:

• الخيار 1 - تجديد العقار ورفع مستوى جميع منازل المستأجرين التابعة للمجلس إلى مستوى المنازل اللائقة، بما في ذلك الشقق الست الشاغرة التي ظلت خالية لأكثر من 16 عامًا؛
• الخياران 2 و3 - التجديد كما في الخيار 1، بالإضافة إلى ملء الفراغات لإنشاء منازل جديدة.
• الخيار الرابع - الهدم الجزئي للمجمع السكني، مع تحقيق صافي ربح إضافي من بيع المنازل الجديدة بأعلى سعر في السوق
• الخيار 5 - الهدم الكامل وإعادة بناء العقار

في المحكمة العليا، منح القاضي هولمان السيدة بوكروسوفا الإذن بالطعن في قرار مجلس لامبيث بـ"إنهاء" التشاور بشأن الخيارات من 1 إلى 3 فجأة، وهي خيارات حظيت بتأييد قوي من السكان. ^{[ 22 ]} وفي 24 نوفمبر، قضت القاضية إليزابيث لاينغ بأن قرار استبعاد الخيارات 1 و2 و3 من التشاور غير قانوني. ^{[ 23 ]}

تُعرض حدائق كريسينغهام في معرض "أوبن هاوس لندن". ^{[ 24 ]} يُوصف هذا المعرض بأنه أعظم مهرجان معماري في لندن، حيث تُعرض فيه روائع معمارية من مختلف العصور مجانًا. ^{[ 25 ]} شارك في جولة بالحدائق مجموعة من المهتمين بالعمارة الراقية. أُبلغوا بتقديم طلب لإدراج حدائق كريسينغهام ضمن قائمة المباني التاريخية، إلا أن الطلب لم يُقبل. ^{[ 26 ]} أُصيب أعضاء الجولة بالدهشة، إذ شاهدوا مبانٍ أخرى مُدرجة ضمن القائمة، لكنها أقل قيمة بكثير من حدائق كريسينغهام. ورأوا أنه من الممكن، بل من الضروري، تقديم حجة قوية لإدراج حدائق كريسينغهام ضمن القائمة، والحصول على دعم من ذوي النفوذ. يُمنح إدراج المباني ضمن القائمة بناءً على معيارين: الأهمية التاريخية والنموذج المعماري المهم. وتستحق حدائق كريسينغهام الإدراج ضمن كلا المعيارين. ^{[ 8 ]}

• أرشيف حديقة كريسينغهام من بريكستون باز
• مجلس لامبيث: دليل لتجديد الأحياء السكنية في لامبيث
• مدونة حملة إنقاذ حدائق كريسينغهام
• صفحة "أنقذوا حدائق كريسينغهام" على فيسبوك
• حدائق كريسينغهام - قرية داخل مدينة