منزل مأهول بأكثر من شخص

المنزل متعدد الإشغال ( HMO )، ^[1] أو منزل متعدد الإشغال ، هو مصطلح إنجليزي بريطاني يشير إلى العقارات السكنية حيث توجد "مناطق مشتركة" ويتقاسمها أكثر من أسرة .

تم تقسيم معظم المساكن متعددة الإشغال إلى مساكن أكبر مصممة لسكن أسرة واحدة. وتفرق بعض التشريعات الخاصة بالإسكان بين المباني التي تسكنها أغلبية السكان بعقود إيجار طويلة الأجل وتلك التي يكون أغلب شاغليها من المستأجرين قصيري الأجل.

يعود تعريف HMO إلى تشريعات السلامة من الحرائق، بعد سلسلة من الوفيات التي كان من الممكن منعها في المباني المزدحمة.

في المساكن متعددة الوحدات السكنية، عادة ما يتم تخصيص الحمامات والمطابخ/ المطابخ الصغيرة كمناطق مشتركة يتقاسمها جميع المستأجرين، ولكن من الناحية التعاقدية قد تشمل المناطق المشتركة أيضًا سلالم وحدائق وممرات. يمكن تقسيم المنازل إلى شقق مستقلة أو غرف نوم أو مساكن بسيطة. ^[2]

تتميز المساكن متعددة الإشغالات التي تمتثل للقانون بمستوى أعلى من مقاومة الحرائق، بعد سلسلة من الوفيات في المساكن المكتظة. ووفقًا لحملة حقوق المساكن متعددة الإشغالات، توفي ثلاثة أشخاص أسبوعيًا في حرائق في المساكن متعددة الإشغالات بين عامي 1985 و1991. ^[3]

تم تعريف HMOs بشكل أساسي بموجب قانون الإسكان لعام 1985 ، على أنها "... منزل يشغله أشخاص لا يشكلون أسرة واحدة". ^[4] وسع قانون الحكومة المحلية والإسكان لعام 1989 التعريف ليشمل أي جزء من المبنى والذي:

1. "لن يتم اعتباره [عادةً] منزلًا" و
2. "تم بناؤه في الأصل أو تم تعديله لاحقًا ليُستخدم من قبل أسرة واحدة" ^[5]

وقد حل قانون الإسكان لعام 2004 محل قانوني عامي 1985 و1989 ، ^[6] والذي أسس تعريفًا أكثر اكتمالاً وتعقيدًا ^[7] كما أدخل أيضًا شرطًا يلزم بعض وحدات الإسكان متعددة الإدارات بالخضوع لترخيص إلزامي (انظر أدناه).

كان قانون الإسكان لعام 1985 قانونًا توحيديًا. وكان تعريف HMO في المادة 345 HA85 مستوحى من المادة 129 (1) من قانون الإسكان لعام 1974.

أدخل قانون الإسكان لعام 2004 ترخيصًا إلزاميًا لوحدات الإشغال المتعددة الكبيرة والتي تم تعريفها في القانون على أنها العقارات التي يسكنها خمسة مستأجرين أو أكثر يشكلون أكثر من أسرة واحدة ويتشاركون المرافق مثل المطبخ والحمام و/أو المراحيض على ثلاثة طوابق أو أكثر.

في الأول من أكتوبر 2018، عدل أمر ترخيص المساكن متعددة الإشغال (الوصف المحدد) (إنجلترا) لعام 2018 ^[8] تعريف المساكن متعددة الإشغالات في قانون عام 2004 بإلغاء شرط "3 طوابق أو أكثر". ومع ذلك، تم استبعاد الشقق المبنية لهذا الغرض في مبنى مكون من ثلاث شقق أو أكثر من هذا النوع من التصنيف المعدل.

بصرف النظر عن التعريف القانوني لوحدات الإسكان المتعددة الإشغال التي تتطلب ترخيصًا إلزاميًا، تتمتع السلطات المحلية بسلطة تقديم مخططات ترخيص معتمدة تشمل وحدات الإسكان المتعددة الإشغال الأصغر حجمًا باعتبارها قابلة للترخيص. وعادةً ما تكون هذه المخططات مخصصة لثلاثة مستأجرين أو أكثر يشكلون أكثر من أسرة واحدة.

قدم قانون الإسكان لعام 2004 (HA) تصنيفًا لـ HMO بموجب القسم 257 من ذلك القانون والذي يتضمن شققًا مستقلة في مبنى مُحوّل، حيث:

• لم يتوافق التحويل مع لوائح البناء لعام 1991
• أقل من ثلثي الشقق المستقلة مملوكة لأصحابها

يساعد هذا التصنيف في إخضاع المباني التي لا تتوفر فيها لوائح كافية لمكافحة الحرائق والسلامة لسيطرة أنظمة التفتيش التابعة للسلطة المحلية. غالبًا ما يتم تضمين وحدات الإسكان المتعددة الوظائف بموجب القسم 257 صراحةً في مخططات الترخيص الإضافية للسلطة المحلية لوحدات الإسكان المتعددة الوظائف. ^[9]

توفر لوائح ضريبة المجلس (مسؤولية الملاك) لعام 1992 تعريفًا مختلفًا لـ HMO يُستخدم فقط لتحديد مسؤولية ضريبة المجلس . عادةً، يُطلب من المالك دفع ضريبة المجلس نيابة عن المستأجرين. ^[10]

غالبًا ما تكون مساحات المعيشة في المساكن متعددة الوحدات أصغر حجمًا ولكنها أرخص عادةً من الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة. غالبًا ما تتضمن اتفاقيات المساكن متعددة الوحدات معظم فواتير الخدمات مع الإيجار. وذلك لأنه من الصعب على الملاك توزيع تكلفة الفواتير على كل مستأجر بشكل عادل كما أنها أكثر جاذبية للمستأجرين المحتملين. ^[11]

تم تقديم ترخيص HMO لأول مرة في اسكتلندا في عام 2000. ^[12] للحصول على ترخيص بموجب المخطط، يجب أن تلبي العقارات معايير معينة، مثل وجود أجهزة كشف الدخان وأبواب الحرائق. ^[13] تم تضمين هذه الأحكام استجابة لحريق مميت في شقة طلابية في جلاسكو، حيث لم يكن بها أجهزة كشف الدخان العاملة، وقضبان معدنية تمنع الهروب من خلال النافذة. ^[14]

وقد تم تقديم مخططات HMO لاحقًا إلى أجزاء أخرى من المملكة المتحدة، على الرغم من أن التعريف القانوني لما يشكل HMO يختلف بين اسكتلندا وأيرلندا الشمالية وإنجلترا وويلز.

بشكل عام، في المملكة المتحدة، تتمتع منظمة إدارة الرعاية الصحية بالخصائص التالية:

• يعيش هناك ثلاثة مستأجرين على الأقل، ويشكلون أكثر من أسرة واحدة و
• تتم مشاركة مرافق المراحيض والحمامات والمطبخ بين المستأجرين.

يتم تحديد تعريفات ما يشكل منظمة إدارة الإسكان (HMO) والأسرة في القانون لكل ولاية قضائية قانونية. ^{[15] [16] [17]}

المنزل هو عبارة عن وحدة سكنية متعددة الإشغال كبيرة الحجم إذا كانت جميع الشروط التالية تنطبق: ^[18]

• يعيش هناك ما لا يقل عن خمسة مستأجرين، ويشكلون أكثر من أسرة واحدة
• يتم تقاسم مرافق المرحاض أو الحمام أو المطبخ بين المستأجرين

قبل الأول من أكتوبر 2018، كان هناك معيار إضافي وهو أن يكون المبنى مكونًا من ثلاثة طوابق أو أكثر. ^[1] يجب على مالكي المساكن متعددة الإشغال الكبيرة التقدم بطلب للحصول على ترخيص ويجب عليهم الالتزام بمعايير والتزامات معينة. ^{[15] [19]}

لا تحتاج منظمات إدارة الرعاية الصحية إلى ترخيص إذا كانت تُدار أو مملوكة من قبل جمعية إسكان أو تعاونية أو مجلس أو معهد تعليمي إضافي أو مقدم سكن طلابي أو خدمة صحية أو سلطة شرطة أو إطفاء. ^[19]

عندما تطبق السلطة المحلية توجيهًا من المادة 4 ، يلزم الحصول على إذن تخطيط لتغيير استخدام منزل سكني إلى سكن متعدد الإشغال في المنطقة المحددة. وعادةً ما يكون ذلك لحماية مزيج الإسكان في مناطق معينة من المدينة؛ على سبيل المثال، دخلت توجيهات المادة 4 في نيوكاسل أبون تاين حيز التنفيذ في أجزاء من هيتون وجيسموند وساوث جوسفورث وساندي فورد وسبيتال تونج. ^{[20] [21]}

في إنجلترا وويلز، تتولى السلطات المحلية إدارة وتنفيذ تراخيص منظمات إدارة الإسكان (HMOs).

اعتمادًا على منطقة السلطة، يكون لديهم بعض أو كل الصلاحيات التالية، لتختلف:

• الحد الأدنى لحجم العقار الذي يتطلب ترخيصًا ^{[19] [22]}
• رسوم الترخيص و
• شروط الترخيص. ^[19]

إن عدم التقدم بطلب للحصول على ترخيص لمنزل متعدد الإشغالات أو عدم الامتثال لشروط الترخيص يشكل جريمة جنائية. قد يتمكن المستأجرون من استرداد ما يصل إلى 12 شهرًا من إيجار مالك منزل متعدد الإشغالات غير مرخص. منذ قانون الإسكان والتخطيط لعام 2016 (HaPA)، يمكن للمستأجرين تقديم طلب أمر سداد الإيجار (RRO) مباشرة ضد المالك ودون انتظار المجلس لمقاضاة أولاً (الوضع بموجب قانون الإسكان لعام 2004 (HA)). ^[23] نجح بعض المستأجرين في استرداد الإيجار من مالكي المنازل متعددة الإشغالات غير المرخصة. ^[24]

أيرلندا الشمالية هي ولاية قضائية قانونية منفصلة داخل المملكة المتحدة ويجب تسجيل جميع HMOs ويجب أن تمتثل لمعايير والتزامات معينة. ^[25] في أيرلندا الشمالية، يكون العقار HMO إذا كان يعيش فيه ثلاثة أشخاص أو أكثر، ويشكل هؤلاء الأشخاص ثلاث أسر أو أسر منفصلة على الأقل ويدفع شخص واحد على الأقل شكلاً من أشكال الإيجار للعيش في العقار. ^[26] دخلت اللوائح الجديدة حيز التنفيذ في أبريل 2019 وحل مخطط ترخيص جديد تديره المجالس المحلية محل مخطط التسجيل المركزي. ^[27] يجب على الملاك اجتياز اختبار الأشخاص المناسبين والسليمين، وتم تقديم عقوبات ثابتة ويجب على مديري HMO الالتزام بقواعد الممارسة. ^[27]

اسكتلندا هي ولاية قضائية قانونية منفصلة داخل المملكة المتحدة ويجب تسجيل جميع HMOs ويجب أن تمتثل لمعايير والتزامات معينة. ^[28] HMO في اسكتلندا هو عقار مشترك بين ثلاثة مستأجرين أو أكثر ليسوا أعضاء في نفس العائلة أو الأسرة. ^[29] يجب أن يكون المالك "شخصًا مناسبًا وسليمًا" وهناك عمليات تفتيش سنوية للتحقق من العقار (قانون 2006). ^[17] تعتبر النزل وقاعات الإقامة للطلاب أو الممرضات من HMOs في اسكتلندا وتدرس الحكومة الاسكتلندية توسيع تعريف HMO. ^{[29] [30]} في نهاية مارس 2019 كان هناك أكثر من 15600 ترخيص ساري المفعول وكان 87٪ منها من قبل المدن الأربع الكبرى والسلطة المحلية في فايف (أبردين ودندي وإدنبرة وجلاسكو). تمثل إدنبرة ما يقرب من اثنين من كل خمسة تراخيص HMO في اسكتلندا بسبب إيجاراتها المرتفعة وعدد الطلاب الكبير والإيجارات السياحية ومشاركة المهنيين الشباب. ^[31]

تحظى وحدات الإشغال المتعددة بشعبية كبيرة بين مستثمري الشراء للإيجار لأنها، كما يُعتقد، تتمتع بإمكانات توليد دخل أعلى من العقارات العادية أو "التقليدية" للإيجار للإيجار. من خلال تقسيم العقارات الفردية إلى عدة غرف نوم يتم تأجير كل منها بموجب اتفاقيات إيجار منفصلة ، ​​يمكن لمالكي العقارات أيضًا تقليل تعرضهم لخسارة الأرباح من خلال متأخرات الإيجار أو الفراغات. في حين أن وحدات الإشغال المتعددة قد تولد دخلاً أعلى، فإن استثمارات وحدات الإشغال المتعددة، على الأقل في اسكتلندا الخاضعة للتنظيم الشديد، تنطوي على تكاليف أولية أعلى بكثير إذا ما قورنت بعقارات الشراء للإيجار العادية بسبب التكاليف الكبيرة للترخيص وفحوصات السلامة والشهادات والحماية من الحرائق وأجهزة الإنذار والنجارة وغيرها من الإصلاحات المطلوبة. ^[32]

يزعم البعض أن الاستثمار في نظام إدارة الإسكان متعدد الوحدات ضروري بسبب نقص المعروض من الإسكان في المملكة المتحدة، في حين يزعم آخرون أنه يستغل هذا النقص. ^[33]

وبسبب المتطلبات القانونية الإضافية المفروضة على ملاك العقارات متعددة الوحدات، يرفض العديد من المقرضين العقاريين تمويل العقارات متعددة الوحدات. وقد أدى هذا إلى ظهور سوق متخصصة للرهن العقاري متعددة الوحدات، تلبي احتياجات مجموعة فرعية أصغر من المقرضين. ولأن اختيار المنتجات أضيق، فإن مقترضي الرهن العقاري متعددة الوحدات يخضعون غالبًا لمعايير أكثر صرامة. وغالبًا ما يحتاجون إلى ودائع نقدية أكبر، حيث أن متوسط ​​نسبة القرض إلى القيمة أقل قليلاً من الرهن العقاري العادي متعدد الوحدات، في حين أن الحد الأدنى لقيمة العقار يميل إلى أن يكون أعلى. وقد يُطلب من المقترضين الذين يمولون العقارات متعددة الوحدات غير المرخصة أيضًا إثبات أن سلطتهم المحلية ليس لديها نية لترخيص العقار في المستقبل. ومن الشائع أيضًا أن يفرض مقرضو الرهن العقاري متعددة الوحدات شروطًا على جوانب مختلفة من العقار، بما في ذلك عدد الغرف المسموح بها ونوع اتفاقية الإيجار ونوع الأقفال المثبتة على الأبواب الداخلية والخارجية. ^[34]

• المساكن (قد تشترك في خصائص مع المساكن متعددة الإدارات)
• بيت للإيجار ، لمنظمات إدارة الإسكان في بلدان أخرى
• إقامة جماعية أو سكن مشترك أو منزل داخلي للبالغين ذوي الاحتياجات الخاصة أو الأطفال الذين لم تعد أسرهم قادرة على التعامل معهم
• سكن الطلاب

• ترخيص HMO في إنجلترا وويلز في وزارة المجتمعات والحكومة المحلية
• ترخيص HMO في أيرلندا الشمالية حقوق الإسكان في أيرلندا الشمالية
• المنازل متعددة الإشغال في الحكومة الاسكتلندية.
• منازل مأهولة بشكل متعدد في Shelter England.
• منازل متعددة الإشغال (HMOs) في Shelter Scotland.