فقاعة العقارات الرومانية

شهدت رومانيا فقاعة عقارية امتدت من أوائل العقد الأول من الألفية الثانية وحتى عام 2007. فبعد فترة من الهدوء النسبي خلال التسعينيات، شهدت رومانيا منذ عام 2002 ارتفاعًا حادًا في أسعار العقارات. فبين عامي 2002 و2007، ارتفع متوسط ​​سعر الشقق القديمة التي تعود إلى الحقبة الشيوعية عشرة أضعاف (1000%)، من حوالي 10,000 يورو إلى ما يقارب 100,000 يورو. واليوم، تُضاهي أسعار بعض الشقق في وسط بوخارست أسعار العقارات في باريس أو لندن، وفي كل مدينة صغيرة تقريبًا، يُنافس متوسط ​​سعر المساكن مثيله في مدن الاتحاد الأوروبي.

يُعدّ السوق الروماني غير نمطي مقارنةً بأسواق دول أوروبا الوسطى الأخرى. فعلى عكس المجر وبولندا وجمهورية التشيك بعد انضمامها إلى الاتحاد الأوروبي (حيث بقيت الأسعار ثابتة)، ارتفعت أسعار المساكن في رومانيا بنحو 20% عند انضمامها إلى الاتحاد الأوروبي عام 2007 .

فيما يلي أكثر العوامل التي يتم الاستشهاد بها والتي ساهمت في هذا الارتفاع في الأسعار:

• نمو النظام المصرفي، مما جعل الحصول على قروض عقارية ميسورة التكلفة أمراً ممكناً (كان الحصول على قروض عقارية شبه مستحيل بالنسبة للرومانيين قبل عام 2002)؛ ^{[ 1 ]}
• يعمل ما يقرب من 2.5  مليون روماني في الخارج (بشكل رئيسي في إيطاليا وإسبانيا)، مما يمكّنهم من الادخار لشراء شقة في رومانيا؛
• نمو الاقتصاد (بنسبة 6% سنوياً تقريباً منذ عام 2001)، ونمو متوسط ​​صافي الراتب الشهري (من 100 يورو في عام 2002 إلى 350 يورو في أغسطس 2007)؛
• أدى ضعف المعروض من العقارات وارتفاع الطلب عليها إلى عدم بناء أي شقق جديدة تقريبًا في رومانيا بين عامي 1989 و2005. وشهد القطاع بعض التوسع العمراني في الضواحي، إلا أن ضعف البنية التحتية (المرافق العامة، الطرق، المواصلات العامة) حال دون زيادة المعروض بما يكفي لمنع ارتفاع الأسعار.
• أدى انخفاض سعر البداية نسبياً، والذي كان من بين الأدنى في أوروبا عام 2003، إلى تدفق هائل من المشترين الأجانب إلى البلاد، تبعهم بعد ذلك بوقت قصير مطورون وبناؤون ووكلاء بيع ووسطاء، بعضهم نزيه والبعض الآخر غير نزيه. وكان من نتائج ذلك ارتفاع الطلب بشكل حاد، حيث بلغت أسعار الشقق البسيطة المكونة من غرفة نوم واحدة في عام 2007 عشرة أضعاف سعرها في عام 2001، قبل أن تنخفض إلى النصف أو أقل بحلول عام 2012.

وقد قيل إن بعض الأسباب المحتملة المذكورة أعلاه لارتفاع أسعار العقارات في رومانيا ليست ذات أهمية كبيرة.

• انخفض عدد السكان بنسبة 10% بين عامي 1990 و2012، مما أدى إلى انخفاض الطلب. كما انخفض معدل المواليد بشكل ملحوظ.
• على الرغم من أن الائتمان أصبح جزءًا من محفظة منتجات كل بنك في الوقت الحاضر، إلا أن قلة من الرومانيين يتمتعون بالفعل بالجدارة الائتمانية، ومتوسط ​​رواتبهم منخفض للغاية بحيث لا يمكنهم من شراء منزل؛
• الغالبية العظمى من الرومانيين العاملين في الخارج لديهم وظائف منخفضة الدخل ومنخفضة المستوى كعمال بناء ومربيات أطفال وما إلى ذلك، وسيكون من الصعب على معظم هؤلاء العمال توفير ما يكفي لشراء عقار في رومانيا؛
• إن الطلب ليس مرتفعًا، ولا يزداد بالسرعة التي يقدرها المتفائلون بالسوق: فعدد سكان البلاد يستمر في الانخفاض مع استمرار هجرة الرومانيين إلى الخارج بأعداد كبيرة (منذ 1 يناير 2007 أصبحت رومانيا دولة عضو في الاتحاد الأوروبي، مما سهّل على الرومانيين السفر إلى فرنسا وألمانيا والمملكة المتحدة)؛
• لقد بلغ جيل "ديكريتاي" ( الذي نشأ نتيجة طفرة المواليد في السبعينيات بسبب سياسات عهد نيكولاي تشاوشيسكو ) مرحلة النضج الآن، والعديد منهم يمتلكون بالفعل منزلاً؛
• سيكون العمال الأجانب القادمون من الدول الفقيرة لتلبية الطلب في سوق العمل الروماني فقراء للغاية بحيث لا يستطيعون شراء منزل في رومانيا.

إلى جانب العوامل الفنية والاقتصادية الرسمية، يعتقد عامة الناس في رومانيا ^{[ 2 ]} أن ارتفاع أسعار العقارات كان ناجماً أيضاً عن:

• متطلبات غسل الأموال لدى مختلف السياسيين ورجال الأعمال الفاسدين وما إلى ذلك؛ ومع ذلك، فإن بعض اللوائح التي تم اعتمادها بعد عام 2004 تجعل غسل الأموال صعبًا للغاية؛
• التضخم بسبب أنشطة سماسرة العقارات؛ قبل عام 2002، كان عدد قليل جدًا من وكالات العقارات تعمل في رومانيا، ولكن في عام 2008 وصل عددها إلى الآلاف؛ نظرًا لعدم تنظيمها، ولأنه لا يوجد أيضًا مدونة أخلاقية لسماسرة العقارات (في الواقع، يمكن لأي شخص أن يدعي أنه واحد منهم)، يعتقد العديد من الرومانيين العاديين أن السماسرة يرفعون الأسعار التي يطلبها البائعون بشكل مصطنع.

• رومانيا وسوق العقارات - مقال بقلم أنتونيس لويزو، زميل المعهد الملكي للمساحين المعتمدين
• رومانيا: انخفاض وارتفاع أسعار العقارات الرومانية
• رومانيا: أسعار العقارات تبدأ بالارتفاع