الملكية الموصومة

في مجال العقارات ، يُطلق مصطلح "العقار الموصوم" على العقارات التي قد يتجنبها المشترون أو المستأجرون لأسباب لا علاقة لها بحالتها المادية أو خصائصها. ^{[ 1 ]} قد تشمل هذه الأسباب وفاة أحد شاغليها، ^{[ 1 ] [ 2 ]} أو جريمة قتل ، ^{[ 1 ] [ 2 ]} أو انتحار ، ^{[ 2 ]} أو أنشطة غير مشروعة سابقة، أو حتى الاعتقاد بأن المنزل مسكون . ^{[ 3 ]}

يثور جدلٌ حول تعريفات الوصمة الاجتماعية وأنواعها التي يجب الإفصاح عنها عند البيع. ويُقال إن على البائع واجب الإفصاح عن أي تاريخٍ من هذا القبيل للعقار. وينقسم هذا عمليًا إلى فئتين: مادية (مادية) ونفسية. وتختلف السلطات القضائية المحلية اختلافًا كبيرًا في تفسيرها لهذه المسائل، وقد تتعارض أحيانًا مع القانون الفيدرالي.

تُقرّ العديد من السلطات القضائية بأشكالٍ مختلفة من العقارات التي تُوصم بالعار، وقد أصدرت قراراتٍ أو قوانين للتعامل معها. ومن بين القضايا التي تُميّز هذه السلطات مسألة الإفصاح. فبحسب السلطة القضائية التي يقع فيها المنزل، قد لا يُلزم البائع بالإفصاح عن جميع الحقائق. بعض أنواع العقارات يجب الإفصاح عنها دائمًا، بينما يُترك بعضها الآخر للسلطات القضائية، وبعضها الآخر للوسيط العقاري. ^{[ 3 ]}

تشمل أنواع الوصم ما يلي:

• الوصمة الجنائية : يُطلق هذا المصطلح على العقار الذي استُخدم في ارتكاب جريمة. على سبيل المثال، يُوصم المنزل إذا استُخدم كبيت دعارة أو ورشة لتفكيك السيارات المسروقة أو وكر للمخدرات . في حالة أوكار المخدرات، قد يأتي بعض مدمني المخدرات إلى العنوان دون قصد متوقعين شراء مخدرات غير مشروعة. تشترط معظم السلطات القضائية الإفصاح الكامل عن هذا النوع من المعلومات. ^{[ 3 ]}
• وصمة الديون : قد يستمر محصلو الديون، غير المدركين لانتقال المدين من مسكن معين، في ملاحقته في نفس الموقع، مما يؤدي إلى مضايقة شاغلي المسكن اللاحقين الأبرياء. ويبرز هذا الأمر بشكل خاص إذا استخدمت وكالة التحصيل أساليب عدوانية أو غير قانونية. ^{[ 3 ]}
• لا يعرف هذه الوصمة البسيطة ، أو لا يأخذها على محمل الجد، إلا مجموعة صغيرة مختارة، ومن غير المرجح أن تؤثر هذه الوصمة على القدرة على بيع العقار؛ في مثل هذه الحالة، قد يقرر سماسرة العقارات الكشف عن هذه المعلومات على أساس كل حالة على حدة. ^{[ 4 ]}
• وصمة القتل/الانتحار : تشترط بعض الولايات القضائية في الولايات المتحدة على بائعي العقارات الإفصاح عما إذا كانت جريمة قتل أو انتحار قد وقعت في العقار. ينص قانون ولاية كاليفورنيا على ذلك إذا وقع الحادث خلال السنوات الثلاث الماضية. أما قانون ولاية فلوريدا فلا يشترط أي إخطار، ويحمي البائعين من الدعاوى القضائية. ^{[ 2 ]} في ولاية كارولاينا الشمالية، لا يُلزم البائعون والوكلاء بتقديم معلومات طوعية عن وفاة شاغلي العقار السابقين، ولكن يجب الإجابة بصدق على أي سؤال مباشر. ^{[ 1 ]}
• وصمة الظواهر : تشترط العديد من السلطات القضائية (وليس جميعها) الإفصاح عما إذا كان المنزل مشهورًا بكونه "مسكونًا" أو يُشاهد فيه أشباح، وما إلى ذلك. وهذا يختلف عن وصمة العامة، حيث تقتصر معرفة "المسك" على السوق المحلي. ^{[ 3 ]} يُعد النشاط الخارق للطبيعة المُتصوَّر مؤشرًا على احتمال وجود خطر على جودة الهواء، مثل أول أكسيد الكربون أو العفن السام . ^{[ 5 ]}
• الوصمة العامة : هي الوصمة التي تكون معروفة لدى شريحة واسعة من السكان، والتي يُتوقع من أي شخص عاقل أن يكون على دراية بها. ومن الأمثلة على ذلك منزل رعب أميتيفيل ومنزل الأخوين مينينديز . يجب الإفصاح عن الوصمة العامة في جميع الأنظمة القضائية الأمريكية والأوروبية تقريبًا . ^{[ 3 ]}

في الولايات المتحدة على الأقل، ظل مبدأ "ليحذر المشتري" ( Caveat emptor ) ساريًا لسنوات عديدة في تنظيم عمليات البيع. ومع ذلك، ومع ازدياد شيوع فكرة الضمان الضمني لصلاحية السكن، بدأت قضايا مثل الوصمة المرتبطة بالعقار بناءً على أفعال أو "مسوخ" أو نشاط إجرامي في الظهور في السوابق القانونية . ^{[ 6 ]}

في قضية ستامبوفسكي ضد أكلي، أيدت محكمة الاستئناف العليا في نيويورك تفسيرًا ضيقًا لمفهوم العقار الموصوم. وقضت المحكمة بأنه نظرًا لأن البائع قد سوّق العقار المعني سابقًا على أنه "منزل مسكون"، فإنه ممنوع من الادعاء بخلاف ذلك. وأشار رأي الأغلبية تحديدًا إلى أن صحة ادعاءات الأنشطة الخارقة للطبيعة تقع خارج نطاق هذا الرأي. وعلى الرغم من هذه الاستنتاجات، أيدت المحكمة رفض دعوى التضليل الاحتيالي، وذكرت أن الوسيط العقاري ليس ملزمًا بالإفصاح عن وجود الأشباح للمشترين المحتملين.

وقد سنّت عدة ولايات قوانين محددة في الولايات المتحدة الأمريكية تضيف مصطلح "الممتلكات الموصومة" إلى قوانينها. ^{[ 7 ]}

قد تتعرض المنازل الشهيرة، كتلك المستخدمة في الإنتاجات التلفزيونية أو السينمائية، للوصم بسبب ازدياد توافد المعجبين لرؤيتها شخصيًا. ومن الأمثلة على ذلك المنزل الكائن في 112 شارع أوشن في أميتيفيل، نيويورك ، حيث قتل رونالد ديفيو جونيور عائلته، والذي اشتهر لاحقًا بفضل كتاب "رعب أميتيفيل" الأكثر مبيعًا والعديد من الأفلام المقتبسة عنه. زعمت عائلة لوتز أن المنزل مسكون بأرواح شريرة طردتهم منه. وقد أيّد محققو الظواهر الخارقة للطبيعة، مثل إد ولورين وارين وهانز هولزر ، مزاعمهم، بينما رفضها المشككون، مثل روبرت تود كارول، ووصفوها بالمزيفة . ^{[ 8 ]} ومنذ عرض الفيلم، تم تجديد المنزل وتغيير عنوانه في محاولة لمنع المتفرجين من إزعاج الحي.

مثال آخر هو المنزل الكائن في 74 شارع سيرفسايد في مونتوك، نيويورك ، والذي كان ملكًا لنورمان كين، منتج مسرحي في برودواي، انتحر عام 1988 بعد أن طعن زوجته غويدا دونهاو أكثر من 60 طعنة. ^{[ 9 ]} اشترت الممثلة تيزداي ويلد المنزل عام 1990، ولكن عندما قررت ويلد بيعه عام 2006، استغرق الأمر ثلاث سنوات للعثور على مشترٍ. وفي عام 2009، باعته أخيرًا بأقل من السعر المطلوب بحوالي 2.25 مليون دولار. ^{[ 10 ]}

• خاصية المشكلة
• راندال بيل

• عملاء يمثلون أمام المحكمة بتهمة امتلاك منزل مرعب
• يو إس إيه توداي : هل تريد معرفة من توفي في منزلك؟ تفضل بزيارة هذا الموقع ، صحيفة يو إس إيه توداي ، 19 أكتوبر 2013.
• موقع ساينس ديلي: هل يمكن أن تتسبب "الأشباح" في تلوث الهواء؟ سوء جودة الهواء الداخلي و"مشاهدات" الأشباح