سند ملكية مشترك

يُعدّ نظام الملكية المشتركة شكلاً من أشكال الملكية والحيازة السكنية ، وهو مصمم للمباني السكنية متعددة الطوابق والتقسيمات الأفقية ذات المساحات المشتركة. وتشير كلمة "مشتركة" إلى الشقق الموجودة في طوابق مختلفة.

تم استحداث نظام الملكية المشتركة لأول مرة عام ١٩٦١ في ولاية نيو ساوث ويلز بأستراليا، بهدف تحسين إدارة الملكية القانونية للمباني السكنية. سابقًا، كانت الطريقة الوحيدة المناسبة لتقسيم الملكية هي ملكية الشركات، والتي كانت تعاني من عدة عيوب، مثل صعوبة الحصول على قروض عقارية. وينطبق هذا المصطلح أيضًا على وحدات الملكية المشتركة التي تشبه المنازل في أستراليا.

تشمل الدول الأخرى التي تبنت النظام الأسترالي (أو نظامًا مشابهًا) لملكية الشقق: كندا ( ألبرتا ، كولومبيا البريطانية )، فيجي، الهند، إندونيسيا، ماليزيا، نيوزيلندا، الفلبين، ^{[ 1 ]} سنغافورة، جنوب أفريقيا، والإمارات العربية المتحدة. وتوجد في دول أخرى تشريعات تستند إلى مبادئ مماثلة، ولكن بتعريفات مختلفة وآليات تطبيقية متباينة.

تتألف أنظمة الملكية المشتركة من وحدات سكنية فردية وممتلكات مشتركة. تشمل الوحدات السكنية إما شققًا أو مرائب أو مخازن، ويُسجل كل منها في سند الملكية باسم مالك الوحدة. أما الممتلكات المشتركة، فتشمل كل ما يقع على قطعة الأرض ولا يشمله أي وحدة سكنية، مثل السلالم المشتركة والممرات والأسطح والحدائق وما إلى ذلك.

في نيوزيلندا، تم إنشاء نظام الملكية المشتركة، والذي يُعرف عادةً باسم ملكية الوحدة، بموجب قانون ملكية الوحدات لعام 2010. ^{[ 2 ]} يوجد 145,000 وحدة سكنية بنظام ملكية الوحدات في نيوزيلندا. ^{[ 3 ]}

يمكن أن يكون سند ملكية الوحدة إما سند ملكية حرة ، حيث يمتلك الملاك الأرض الأساسية، أو سند ملكية إيجارية ، حيث يمتلك شخص آخر الأرض وتدفع الهيئة الإدارية الإيجار لذلك الشخص. ^{[ 4 ]} وبما أن نيوزيلندا تستخدم نظام تورنس للسندات غير القابلة للطعن، ^{[ 5 ]} فإن سند ملكية الوحدة يتضمن سند ملكية للوحدة الرئيسية، يوضح الوصف القانوني للوحدة الرئيسية وأي وحدات ملحقة وأي مستند قانوني مسجل على تلك الوحدات (يسمى حق انتفاع)؛ ووثيقة سجل تكميلية، توضح قواعد الهيئة الإدارية وعنوانها المسجل وأي حقوق انتفاع مسجلة على الأرض الأساسية؛ ومخطط المسح، الذي يوضح حدود الوحدات والممتلكات المشتركة.

يشتري الشخص الذي يشتري سند ملكية وحدة سكنية وحدةً رئيسيةً، مصممةً لتكون مكان عمل أو سكنًا؛ ^{[ 6 ]} وأي وحدات ملحقة مشمولة في سند ملكية الوحدة الرئيسية، مثل مواقف السيارات وخزائن التخزين؛ ^{[ 7 ] [ 8 ]} وحق انتفاع في الملكية المشتركة، مثل الممرات وقنوات التهوية وهيكل المبنى والمداخل؛ ^{[ 9 ]} وعضوية في هيئة الملاك، التي تتألف من جميع مالكي الوحدات وتملك قانونًا الملكية المشتركة. ^{[ 9 ] [ 10 ]}

يُعدّ إنشاء سند ملكية وحدة نوعًا من أنواع تقسيم الأراضي، وبالتالي يتطلب موافقة السلطة الإقليمية المختصة بموجب قانون إدارة الموارد لعام 1991، ^{[ 11 ]} وكذلك بموجب قانون سندات ملكية الوحدات لعام 2010. ^{[ 12 ]} يجب إيداع مخطط الوحدة لدى هيئة معلومات الأراضي في نيوزيلندا، وإصدار سندات ملكية جديدة لكل وحدة رئيسية. ^{[ 13 ]}

تتولى هيئة إدارة المبنى مسؤولية صيانة الممتلكات المشتركة وهيكل المبنى (إذا فوض الملاك هذه المسؤولية)، ^{[ 14 ]} والتأمين على الممتلكات المشتركة وهيكل المبنى. ^{[ 15 ]} ويجوز لهيئة إدارة المبنى وضع قواعد تنظم استخدام الممتلكات المشتركة (على سبيل المثال، يجب على المالك الذي يتسبب في ضرر إصلاحه) والوحدات السكنية (على سبيل المثال، تحديد عدد الحيوانات الأليفة المسموح بها، أو مستويات الضوضاء حسب وقت اليوم)، بالإضافة إلى تنظيم شؤون الهيئة. ^{[ 16 ]} ويجب تسجيل هذه القواعد، ولا يكون للقواعد غير المسجلة أي أثر قانوني. ^{[ 16 ]} وتُغطى نفقات عمليات هيئة إدارة المبنى من خلال رسوم تُفرض على جميع الملاك. ^{[ 17 ]} وتُحدد هذه الرسوم بناءً على حصة الملكية أو حصة الاستخدام للوحدة السكنية المعنية. ^{[ 17 ]} وتُحدد حصة الملكية بناءً على قيمة الوحدة، ^{[ 18 ]} بينما تُحدد حصة الاستخدام إما بحصة الملكية نفسها أو بنسبة عادلة ومنصفة تُراعي تكاليف وفوائد الوحدة. ^{[ 19 ]}

يجب على مالكي الوحدات السكنية في المشروع السكني الاجتماع سنويًا للموافقة على الرسوم، ^{[ 17 ]} والبيانات المالية، ^{[ 20 ]} وخطة الصيانة طويلة الأجل وصندوقها (إن وجد)، ^{[ 21 ] [ 22 ]} والموافقة على أي تعديلات على لوائح إدارة المبنى، ^{[ 23 ]} وتعيين رئيس مجلس إدارة المبنى ولجنته (إن وجدت). ويجوز لإدارة المبنى تفويض معظم مهامها إلى لجنة الملاك. ^{[ 24 ]} كما يجوز لها إبرام اتفاقيات خدمات فيما يتعلق بإدارة المبنى، عادةً مع شركة متخصصة في إدارة المباني ، وصيانة المبنى، بما في ذلك تعيين مدير للمبنى. ويجب أن تكون اتفاقيات الخدمات هذه مسموحًا بها بموجب لوائح إدارة المبنى. ^{[ 16 ]}

يجب أن يكون لدى هيئة إدارة المبنى خطة صيانة طويلة الأجل، تنص على صيانة الممتلكات المشتركة لمدة عشر سنوات على الأقل، مع تقدير للتكاليف. ^{[ 21 ]} تُدفع تكاليف خطة الصيانة طويلة الأجل من صندوق الصيانة طويلة الأجل، الذي يجب أن يكون منفصلاً عن صندوق التشغيل العام لهيئة إدارة المبنى. ومع ذلك، يجوز لهيئة إدارة المبنى اختيار عدم وجود صندوق للصيانة طويلة الأجل. ^{[ 22 ]}

تُنظر النزاعات بموجب قانون ملكية الوحدات في محكمة الإيجارات. ^{[ 25 ]}

• كومن
• شقة سكنية
• جمعية ملاك المنازل
• إدارة المباني المشتركة
• الملكية المشتركة