فحص المستأجرين

📅 آخر تحديث: ٣٠ يوليو ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٣٠ يوليو ٢٠٢٦
الموسوعة الحرة

يستخدم مُلاك العقارات السكنية ومديرو العقارات فحص المستأجرين بشكل أساسي لتقييم المستأجرين المحتملين. [ 1 ] والهدف من ذلك هو تقييم مدى التزام المستأجر ببنود عقد الإيجار أو اتفاقية التأجير ، وحرصه على صيانة العقار المؤجر. وتُختتم هذه العملية بقرار بشأن الموافقة على طلب المستأجر، أو الموافقة عليه بشروط (مثل اشتراط زيادة مبلغ التأمين أو وجود كفيل )، أو رفض طلبه.

عملية فحص المستأجرين

تبدأ عملية فحص المستأجرين عادةً عندما يقوم المستأجر المحتمل (كل متقدم بالغ) بإكمال طلب الإيجار ودفع رسوم الطلب وربما وديعة حجز.

تُصمَّم طلبات التأجير لجمع معلومات التعريف الشخصية (الاسم، رقم الضمان الاجتماعي، تاريخ الميلاد، إلخ)، والعنوان، والوظيفة، والسجل الجنائي، وسجل الإخلاء. بالإضافة إلى ذلك، يُشترط عادةً التوقيع، للإقرار بصحة المعلومات المُقدَّمة، والموافقة على الشروط والأحكام المحددة، وتفويض الحصول على تقرير فحص المستأجر.

يعتمد معظم مُلّاك العقارات على شركات فحص المستأجرين لإعداد تقرير فحص شامل، يجمع معلومات ائتمانية [ 2 ] وسجلات عامة وغيرها من المعلومات اللازمة لتقييم المستأجرين المحتملين. تُستخدم المعلومات المُجمّعة من طلب الإيجار، وتقرير فحص المستأجر، وبحث المالك لاتخاذ قرار بشأن منح السكن بناءً على معايير التأجير الخاصة به. وقد بدأت بعض الشركات، مثل RealPage ، باستخدام أدوات الذكاء الاصطناعي لفحص المتقدمين. [ 3 ] كما تستخدم الشركات أيضًا التحقق الآلي غير القائم على الذكاء الاصطناعي، بحجة أن التحقق غير البشري أكثر توافقًا مع لوائح الإسكان. [ 4 ]

بدأت خدمات فحص المستأجرين التي يبادر بها المتقدمون بالظهور. وبموجب هذا النموذج، يطلب المتقدمون تقارير عن أنفسهم ويمنحون حق الوصول إليها لأصحاب العقارات المحتملين.

التطبيقات والتقارير

غالباً ما تتضمن تقارير فحص المستأجرين عنصراً واحداً أو أكثر من العناصر التالية:

تُعرض تقارير الائتمان وعمليات البحث في قواعد البيانات عادةً بشكل فوري عبر مواقع إلكترونية آمنة . مع ذلك، قد تستغرق المعلومات الإضافية الناتجة عن عمليات بحث أكثر تعمقًا في السجلات العامة، ومراجع الإيجار، والتحقق من التوظيف، من بضع ساعات إلى بضعة أيام. وقد يلجأ بعض مُلّاك العقارات إلى قوائم الانتظار، مع العلم أن هذه القوائم قد تخضع للوائح، لا سيما في برامج الإسكان الميسور . [ 5 ]

في الولايات المتحدة

شركات فحص المستأجرين

خدمات فحص المستأجرين هي وكالات تقارير المستهلك المتخصصة (CRAs) أو وكالات تقارير المستهلك الاستقصائية كما هو محدد ومنظم بموجب قانون الإبلاغ الائتماني العادل (FCRA)، 15 USC § 1681 وما يليه .

تترتب على وكالات تقييم الائتمان التزامات عديدة بموجب قانون الإبلاغ الائتماني العادل. ومن أبرزها، أنه يجب عليها التحقق من هوية كل مستخدم نهائي (مالك العقار) والغرض من طلب المعلومات - قبل تقديم تقرير فحص المستأجر.

  • يجب عليهم "اتباع إجراءات معقولة لضمان أقصى قدر من الدقة في المعلومات المتعلقة بالفرد الذي يتعلق به التقرير".
  • بناءً على طلب المستهلك، ورهناً بأحكام المادة 610(أ)(1) من قانون الإبلاغ الائتماني العادل (المادة 1681ح)، يجب على الجهة المعنية الإفصاح بوضوح ودقة عن جميع المعلومات الموجودة في ملف المستهلك وقت تقديم الطلب. قد يؤدي عدم القيام بذلك إلى اتخاذ إجراءات تنظيمية صارمة. للمزيد من المعلومات، يُرجى مراجعة الرابط التالي : http://www.ftc.gov/opa/2010/02/saferent.shtm
  • تم تحديد إجراءات الامتثال الإضافية لقانون الإبلاغ الائتماني في القسم 607 من قانون الإبلاغ الائتماني العادل (15 USC § 1681e).

مسؤوليات المالك

يُعتبر مُلاك العقارات مستخدمين لتقارير المستهلك، وفقًا لتعريف قانون الإبلاغ الائتماني العادل (FCRA) وتنظيمه. يفرض هذا القانون متطلبات محددة على مُلاك العقارات بصفتهم مستخدمين، ومن أبرزها: "...تقديم إشعار شفهي أو كتابي أو إلكتروني بأي إجراء سلبي يُتخذ بناءً على أي معلومات واردة في تقرير المستهلك (تقرير فحص المستأجر). يُعرَّف الإجراء السلبي بأنه قرار يضر بمصلحة المستهلك. ومن المؤكد أن رفض عقد الإيجار يُعد إجراءً سلبيًا، وكذلك إضافة شروط إضافية، مثل طلب وديعة إضافية أو كفيل. يجب أن يتضمن الإشعار ما يلي:

  • اسم وعنوان ورقم هاتف وكالة تقارير المستهلك (شركة فحص المستأجرين) التي قدمت التقرير؛ و
  • حق المستهلك في الحصول على نسخة مجانية من تقرير فحص المستأجر؛ و
  • حق المستهلك في الاعتراض على دقة واكتمال المعلومات.

عدّل قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك (دود-فرانك) المادة 615 من قانون الإبلاغ الائتماني العادل (FCRA) لإضافة شرط جديد يلزم الشخص (المؤجر) الذي يتخذ إجراءً سلبيًا... "بتقديم إفصاح كتابي أو إلكتروني للمستهلك (أ) عن درجة ائتمان رقمية كما هو محدد في المادة 609(و)(2)(أ) [من قانون الإبلاغ الائتماني العادل] والتي يستخدمها هذا الشخص في اتخاذ أي إجراء سلبي يستند كليًا أو جزئيًا إلى أي معلومات في تقرير المستهلك؛ و(ب) عن المعلومات الموضحة في الفقرات الفرعية من (ب) إلى (هـ) من المادة 609(و)(1)،" بما في ذلك:

  • النتيجة العددية
  • نطاق الدرجات
  • عوامل التقييم
  • النتيجة التاريخ
  • مصدر النتيجة

فحص المستأجرين والقانون الأمريكي

يوجد تراث قانوني واسع النطاق ينظم تقارير المستهلك. ويُعدّ قانون الإبلاغ الائتماني العادل (FCRA)، 15 USC § 1681 وما يليه، بصيغته المعدلة بموجب قانون المعاملات الائتمانية العادلة والدقيقة لعام 2003 (FACTA)، ومؤخرًا بموجب قانون دود-فرانك، المرجع القانوني الأساسي الذي ينظم تقارير المستهلك. كما أن لدى العديد من الولايات قوانين تنظم تقارير المستهلك أيضًا. وتتناول المادة 625 من قانون الإبلاغ الائتماني العادل (15 USC § 1681t) علاقة هذا القانون بقوانين الولايات، حيث تنص على أن "...هذا الباب لا يُلغي أو يُعدّل أو يؤثر على أو يُعفي أي شخص خاضع لأحكامه من الامتثال لقوانين أي ولاية فيما يتعلق بجمع أو توزيع أو استخدام أي معلومات عن المستهلك، ...إلا بالقدر الذي تتعارض فيه تلك القوانين مع أي حكم من أحكام هذا الباب...". ويُعتبر القانون الفيدرالي مُلزمًا في حال وجود أي تعارض مع قوانين الولايات.

نقل قانون دود-فرانك السلطة التنظيمية على تقارير المستهلكين (وبالتالي شركات فحص المستأجرين) من لجنة التجارة الفيدرالية (FTC) إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك الجديد في عام 2011.

تؤثر قوانين الإسكان العادل الفيدرالية [ 6 ] وقوانين الولايات [ 7 ] ، وقوانين العلاقة بين المالك والمستأجر في المساكن، على عملية فحص المستأجرين بعدة طرق. ويُعدّ التمييز في معاملة الأفراد المحميين خلال عملية الفحص انتهاكًا لقانون الإسكان العادل. ويُمكن الاطلاع على قانون الإسكان العادل على المستوى الفيدرالي في الباب الثامن من قانون الحقوق المدنية لعام 1968. أما قانون العلاقة بين المالك والمستأجر في المساكن، فيُحدد عادةً ما يُمكن للمالكين تحصيله مقابل فحص المستأجرين بما لا يتجاوز التكاليف الفعلية للحصول على معلومات الخلفية، على ألا يتجاوز الرسوم المعتادة التي تتقاضاها خدمات الفحص في المنطقة.

عادة ما تكون هناك حاجة إلى بطاقة هوية سارية المفعول صادرة عن جهة حكومية لتأكيد هوية المتقدمين، وذلك امتثالاً لقاعدة "الأعلام الحمراء" الخاصة بسرقة الهوية الصادرة عن لجنة التجارة الفيدرالية (FTC) .

التأثير غير المتناسب

لطالما دافع المدافعون عن السكن العادل عن تطبيق نظرية الأثر غير المتناسب (التي طُبقت تاريخياً على ممارسات التوظيف) على دعاوى الباب الثامن ( قانون السكن العادل ). [ 8 ] ويجادلون، على سبيل المثال، بأن أفراداً من أعراق وإثنيات معينة ممثلون تمثيلاً غير متناسب في نظام العدالة الجنائية، وأن استخدام بيانات السجلات غير القانونية لأغراض فحص المستأجرين له أثر غير متناسب على هؤلاء الأفراد، وبالتالي فهو تمييزي.

حُسم الجدل إلى حد كبير في عام 2015 عندما أكدت المحكمة العليا للولايات المتحدة، في قضية إدارة الإسكان والشؤون المجتمعية في تكساس (الإدارة) ضد مشروع المجتمعات الشاملة (ICP)، أن ممارسة تجارية تبدو محايدة ظاهريًا، ولكنها تُحدث أثرًا غير متناسب على فئة محمية، يمكن أن تُشكل أساسًا لدعوى بموجب قانون الإسكان العادل. واستند القرار إلى لائحة وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) التي تُفسر معيار الآثار التمييزية لقانون الإسكان العادل، بما في ذلك إطار نقل عبء الإثبات للفصل في مثل هذه الدعاوى. [ 9 ]

قد يكون لأصحاب العقارات في بعض الحالات الحق والواجب في اتخاذ خطوات معقولة لحماية أنفسهم وسكانهم وجيرانهم من المستأجرين المحتملين ذوي السوابق الجنائية العنيفة. [ 10 ] ويمكن لأصحاب العقارات الحد من التفاوت في الأثر من خلال قصر النظر في الإدانات الجنائية (بدلاً من الاعتقالات) على الجرائم ذات الصلة بالإيجار والتي تحدث خلال فترة زمنية معقولة.

تجدر الإشارة إلى أن المادة 605(2) من قانون الإبلاغ الائتماني العادل (FCRA) تحظر على وكالات الإبلاغ الائتماني الإبلاغ عن سجلات التوقيف والدعاوى المدنية والأحكام المدنية الصادرة قبل تاريخ صدور الحكم النهائي بأكثر من سبع سنوات من تاريخ التقرير. [ 11 ] وبالمثل، تقيّد بعض الولايات الإبلاغ عن الإدانات الجنائية، بينما لا يوجد مثل هذا التقييد في قانون الإبلاغ الائتماني العادل.

الانتقادات

تُشكل عملية تقديم الطلبات وفحص المستأجرين عقبات أمام الحصول على السكن. ويقول المدافعون عن السكن الميسور إن هناك أدلة قليلة على أن عوامل مثل عدد حالات الإخلاء أو السجل الجنائي تُعد مؤشرات جيدة على ما إذا كان المستأجر سيُخلّ بعقد الإيجار أم لا. كما يقول المدافعون إن عدم وضوح الإرشادات يُؤدي إلى قرارات تأجير غير عادلة ذات تأثير متفاوت. [ 12 ]

غالباً ما يُشار إلى عمليات التحقق من السوابق الجنائية لأغراض السكن كعامل مساهم في العودة إلى الإجرام [ 13 ] [ 14 ] وقد تم حظرها في بعض المناطق . [ 15 ]

جماعات الإصلاح والمناصرة

أوصى مجلس العمل البحثي المعني بالفقر والعرق بعدم رفض المستأجرين بسبب انخفاض درجاتهم الائتمانية أو انعدامها، والسماح لهم باستخدام درجات ائتمانية غير تقليدية، وتقديم أسباب محددة للرفض، وتقديم استثناءات للسجلات الجنائية (بناءً على إعادة التأهيل ، وطبيعة الجريمة، والنجاة من العنف المنزلي )، وعدم استخدام تفضيلات الإقامة. [ 16 ]

كثيراً ما تعارض نقابات المستأجرين وجود عوائق كبيرة في عملية فحص المستأجرين. في عام 2024، أصدر كلٌ من مشروع قانون الإسكان الوطني، والتحالف الوطني للإسكان لذوي الدخل المنخفض ، واتحاد نقابات المستأجرين ، "وثيقة حقوق المستأجرين الوطنية"، والتي تضمنت الدعوة إلى "عملية تقديم طلبات عادلة". وشملت بنودها: حظر الرفض الشامل للمستأجرين بناءً على درجة الائتمان أو سجلات الإخلاء ، وإلغاء رسوم الطلبات، وإلزام شركات فحص المستأجرين بنشر معدلات عدم الدقة على مواقعها الإلكترونية، وإنشاء نموذج طلب موحد لجميع برامج الإسكان المدعومة اتحادياً. [ 17 ]

مراجع

  1. ↑ "خدمة فحص المستأجرين الجديدة في الإمارات العربية المتحدة متاحة الآن: كيف تؤثر على الملاك والمستأجرين؟" . جلف نيوز . 5 يوليو 2026. تاريخ الاطلاع: 28 يوليو 2026 .
  2. ↑ شاتوس، تريسي (20 مارس 2020). "أهمية التاريخ الائتماني في فحص المستأجرين" . شركة جلوبال باك جراوند سكرينينج ذ.م.م. تم الاطلاع عليه بتاريخ 20 مارس 2020 .
  3. ↑ "فحص المقيمين بالذكاء الاصطناعي" . RealPage . تم الاسترجاع في 12-06-2025 .
  4. ↑ "لحظة من فضلك..." naahq.org . مؤرشف من الأصل بتاريخ 16 مارس 2025. تم الاطلاع عليه بتاريخ 12 يونيو 2025 .
  5. ↑ "قائمة الانتظار واختيار المستأجر" . تم الاطلاع عليه بتاريخ 12-06-2025 .
  6. ↑قوانين الإسكان العادل والأوامر الرئاسية.
  7. ↑مثال: قانون الإسكان العادل على مستوى الولاية.
  8. ↑دليل الدعاوى القضائية لمشروع قانون الإسكان الوطني (NHLP).
  9. ↑المحكمة العليا والإسكان العادل.
  10. ↑ «هيئة المحلفين تجد هيئة الإسكان مُهملة في وفاة امرأة - أخبار 14» . مؤرشف من الأصل بتاريخ 14 مايو 2012. تم الاطلاع عليه بتاريخ 29 ديسمبر 2011 .تسوية هيئة الإسكان في شارلوت.
  11. ↑قانون الإبلاغ الائتماني العادل.
  12. ↑ فالون، كاتي؛ نوبل، أوين (1 يوليو 2024). "ابتكار ممارسات فحص مستأجرين أكثر شمولاً: ممارسات ناشئة لفحص المستأجرين في العقارات المؤجرة" . معهد أوربان .
  13. ↑ زافيري، ميهير (9 أغسطس 2022). "قد يُحظر التحقق من السوابق الجنائية في طلبات السكن بمدينة نيويورك" . صحيفة نيويورك تايمز . الرقم الدولي الموحد للدوريات 0362-4331 . تاريخ الاسترجاع: 12 يونيو 2025 . 
  14. ↑ ثاتشر، ديفيد (2008). "صعود فحص السوابق الجنائية في المساكن المؤجرة" . القانون والبحث الاجتماعي . 33 (1): 6-7 . doi : 10.1111/j.1747-4469.2008.00092.x . JSTOR 20108747 – عبر JSTOR. 
  15. ↑ "حملة الإسكان العادل" . www.nyc.gov . تم الاطلاع عليه بتاريخ 12 يونيو 2025 .
  16. ↑ هابرلي، ميغان؛ جايلز، إيبوني؛ تيغيلر، فيليب (1 ديسمبر 2012). "ثالثًا. اختيار المستأجر: القضايا الرئيسية والتوصيات" . الوصول إلى الفرص : 34-46 .
  17. ↑ "قانون حقوق المستأجرين الوطني" (ملف PDF) .