التباين (استخدام الأراضي)

الاستثناء هو خروج عن مجموعة القواعد التي تطبقها البلدية على استخدام الأراضي وتطويرها ، وعادةً ما تكون هذه القواعد متعلقة بلوائح تقسيم المناطق ، أو قانون البناء ، أو قانون البلدية . وتختلف طريقة تطبيق الاستثناءات اختلافًا كبيرًا باختلاف البلديات . يُعرف الاستثناء أيضًا باسم استثناء المعايير، في إشارة إلى معايير التطوير الواردة في القانون. وغالبًا ما يُمنح الاستثناء من قِبل مجلس أو لجنة مختصة.

الاستثناء هو استثناء إداري من لوائح استخدام الأراضي . ويختلف استخدام الاستثناءات وتطبيقها اختلافًا كبيرًا بين البلديات العديدة حول العالم التي تنظم استخدام الأراضي وفقًا لهذا النموذج. قد يكون إصدار الاستثناءات شائعًا جدًا، أو نادرًا جدًا في بلدية معينة. ويعتمد ذلك على لوائح البلدية، والبيئة العمرانية، ونمط التنمية، وحتى المناخ السياسي. فقد تنظر مدينة ما إلى الاستثناءات على أنها إجراء روتيني، بينما قد تعتبرها مدينة أخرى استثناءات غير مألوفة. كما أن مواقف المجتمع والمناخات السياسية قد تتغير داخل المدينة نفسها، مما يؤثر على طريقة منح الاستثناءات حتى في حال عدم إجراء أي تغييرات على اللوائح المنظمة لها.

في الولايات المتحدة، عادةً، يجب إتاحة إجراءات الحصول على استثناء لمالك الأرض عند الطلب، وإلا فقد تتعرض البلدية لخطر الاستيلاء التنظيمي . وقد وُصفت عملية الاستثناء بأنها "صمام أمان دستوري" لحماية حقوق ملاك الأراضي.

تُستخدم فئتان رئيسيتان من الاستثناءات بشكل عام في ممارسة تخطيط استخدام الأراضي المحلية: استثناءات المساحة (أو الحجم ) واستثناءات الاستخدام. ^{[ 1 ]}

يُعدّ استثناء المساحة النوع الأكثر شيوعًا. يمكن للمقاول أو مالك الأرض طلبه عندما يتطلب شكل الأرض غير المعتاد، أو أحيانًا التحسينات المادية (المنشآت) عليها، تخفيفًا للوائح المعمول بها لتجنب حرمان مالك الأرض من نفس الحقوق والاستخدام للعقار الذي يتمتع به مالكو العقارات المجاورة. مثال نموذجي على ذلك هو منزل مبني على قطعة أرض ذات شكل غير منتظم. إذا كان شكل الأرض غير المنتظم يجعل من الصعب على مالك الأرض أو المقاول الامتثال لمسافات الارتداد القياسية المحددة في القانون، فيمكن طلب استثناء للسماح بتخفيض مسافة الارتداد. مثال آخر هو منزل مبني على قطعة أرض منحدرة. إذا كان انحدار الأرض يجعل من الصعب الامتثال للحد الأقصى للارتفاع - عادةً بسبب طريقة قياس الارتفاع في قانون البلدية - فيمكن طلب استثناء لبناء هيكل ذي ارتفاع أكبر نظرًا للظروف الخاصة للأرض.

يُعدّ استثناء الاستخدام استثناءً يُجيز استخدامًا للأرض لا يسمح به عادةً نظام تقسيم المناطق. ^{[ 2 ]} ويتشابه هذا الاستثناء إلى حد كبير مع تصريح الاستخدام الخاص (المعروف أحيانًا بتصريح الاستخدام المشروط). لا تُتيح بعض البلديات هذه العملية، وتختار بدلاً من ذلك التعامل مع هذه الحالات بموجب تصاريح الاستخدام الخاص. كما يُمكن أن يكون منح استثناء الاستخدام مُشابهًا، من حيث المبدأ، لتغيير المنطقة. وقد يُعتبر هذا، في بعض الحالات، تقسيمًا انتقائيًا للمنطقة ، وهو أمرٌ محظور في العديد من المناطق. ^{[ 3 ]}

في كلتا الحالتين، لا يُبرر طلب الاستثناء إلا إذا وُجدت ظروف خاصة في قطعة الأرض تُسبب مشقة تجعل الامتثال لمتطلبات القانون العادية أمرًا بالغ الصعوبة. وبالمثل، يجوز رفض طلب استثناء لقطعة أرض عادية لا توجد بها ظروف خاصة. وعادةً ما تنشأ الظروف الخاصة أو المشقة من تكوين مادي لقطعة الأرض أو مبانيها. ولا يُؤخذ الوضع المالي أو الشخصي لمقدم الطلب في الاعتبار عادةً. وبموجب معظم القوانين المنظمة للاستثناءات، يجب ألا يُؤدي منح الاستثناء إلى أي خطر على الصحة العامة أو السلامة، ويجب ألا يمنح امتيازًا خاصًا لمالك العقار. بعبارة أخرى، عند منح الاستثناء، ينبغي أن يكون بإمكان أي مالك عقار آخر لديه ظروف موقع مماثلة الحصول على استثناء مماثل؛ وغالبًا ما يُتناول هذا المعيار بالاستشهاد بالسوابق القضائية .

• تقسيم المناطق
• تقسيم المناطق الموضعي
• تقسيم المناطق في الولايات المتحدة
• تصريح استخدام خاص
• الاستخدام غير المطابق

• معهد سياسات الأراضي بجامعة ولاية ميشيغان
• صفحة شيندلر لاستخدام الأراضي (فريق استخدام الأراضي التابع لجامعة ولاية ميشيغان)