حزمة معلومات المنزل

بموجب الجزء الخامس من قانون الإسكان لعام ٢٠٠٤، كان من المقرر تقديم حزمة معلومات المنزل (HIP)، والتي تُكتب أحيانًا باسم حزمة البائع، قبل طرح أي عقار سكني في إنجلترا وويلز للبيع في السوق المفتوحة مع تسليمه شاغرًا. تضمنت الحزمة مجموعة من الوثائق المتعلقة بالعقار، مثل شهادة أداء الطاقة ، وتقارير البحث لدى السلطات المحلية، ووثائق الملكية، والضمانات، وغيرها. وقد خضع تطبيق حزم معلومات المنزل لبعض التأخيرات وتخفيف المتطلبات، إلا أنها أصبحت إلزامية للمنازل التي تضم أربع غرف نوم أو أكثر اعتبارًا من ١ أغسطس ٢٠٠٧، ثم امتدت لتشمل العقارات التي تضم ثلاث غرف نوم اعتبارًا من ١٠ سبتمبر ٢٠٠٧. ^{[ ١ ] [ ٢ ]}

اقترحت الحكومة أن حزم معلومات المنازل ستؤدي إلى انخفاض عدد عمليات البيع الفاشلة، مبررةً بذلك إطلاق هذا النظام، والحد من عمليات المزايدة غير العادلة على الأسعار . وقد تم إطلاقها رغم معارضة شديدة من بعض الجهات في قطاع البناء (مع أن الكثيرين أيدوها) ووكلاء العقارات ، بالإضافة إلى بعض المساحين المعتمدين . وزُعم أن هذه الحزم ساهمت في أزمة الإسكان التي حدثت بين عامي 2007 و2009، وذلك بتثبيط البائعين عن تسويق منازلهم بسبب التكاليف الإضافية المترتبة على المسح.

علّقت حكومة كاميرون-كليغ الائتلافية الجديدة ، اعتبارًا من 21 مايو 2010، شرط تقديم حزمة معلومات المنزل عند بيع العقارات، مع الإبقاء على شرط الحصول على شهادة أداء الطاقة المستقلة. ^{[ 3 ]} ثم أُلغي التشريع الأساسي الذي يقوم عليه نظام حزم معلومات المنزل في عام 2012. ^{[ 4 ]}

يوجد تشريع منفصل في اسكتلندا يلزم أي شخص يبيع عقاراً بتقديم تقرير عن حالة المنزل. ^{[ 5 ]}

مع تطور فكرة حزمة المعلومات المنزلية بمرور الوقت، تطورت أيضًا الأسباب التي دعت إلى طرحها. وقد طُرح اقتراح لمعالجة مشكلة التلاعب بالأسعار لأول مرة في بيان حزب العمال لعام 1997. ^{[ 6 ]} وكشفت الأبحاث التي أُجريت بعد الانتخابات أن حوالي 28% من المبيعات تتم قبل تبادل العقود، وأن التلاعب بالأسعار يحدث في أقل من 2% من المبيعات. ثم تحول التركيز لاحقًا إلى فوائد زيادة السرعة والشفافية وسهولة الاستخدام للمستهلك. ^{[ 7 ]} وقد استندت الفكرة إلى ممارسة مماثلة مُطبقة في الدنمارك .

تم الإعلان عن حزم المعلومات المنزلية في خطاب الملكة في نوفمبر 2003. ^{[ 8 ]}

في مارس 2006، أعطت الحكومة الضوء الأخضر لبرامج اعتماد متعددة. وبحلول ذلك الوقت، أبدى عدد من المنظمات اهتمامها بتنفيذ برامج اعتماد، وكان أكثر من 3000 شخص يخضعون بالفعل للتدريب للحصول على مؤهل مفتش المنازل. وفي يونيو 2006، وُضعت مسودة لوائح تحدد بالتفصيل محتويات حزم معلومات المنازل، والقواعد المنظمة لتوافرها، والاستثناءات من واجبات تقديمها، وآليات إنفاذها.

في سبتمبر 2006، وافقت الحكومة على أولى برامج الاعتماد للإشراف على عمل مفتشي المنازل. وقد أنشأت هذه البرامج وأدارتها جهاتٌ متخصصة، بينما وضعت الحكومة المعايير التي تعمل بها. وفي سبتمبر نفسه، تم الاتفاق على عقد سجل تقارير حالة المنازل، وكان من المقرر أن يبدأ تشغيل السجل بكامل طاقته في أقرب وقت ممكن بعد ذلك.

في يونيو 2007 أعلنت الحكومة أنها ستمول أو تدعم 5000 من برامج تحسين الرعاية الصحية بمقدار 100 جنيه إسترليني قبل تاريخ الإطلاق الرسمي في 1 أغسطس 2007. ^{[ 9 ]}

كان من المقرر في الأصل أن يصبح تقرير معلومات تحسين المنازل (HIP) إلزاميًا اعتبارًا من 1 يونيو 2007. إلا أنه قبل ذلك التاريخ بعشرة أيام فقط، أعلنت وزيرة المجتمعات روث كيلي أنه سيتم تطبيقه تدريجيًا بدءًا من أغسطس 2007، وفي البداية سيقتصر على العقارات الكبيرة فقط. بين 1 أغسطس و10 سبتمبر، كان يُشترط قانونًا وجود تقرير معلومات تحسين المنازل (HIP) فقط على المنازل التي تحتوي على أربع غرف نوم أو أكثر. وتم توسيع نطاق هذا الشرط ليشمل المنازل التي تحتوي على ثلاث غرف نوم أو أكثر اعتبارًا من 10 سبتمبر.

في 22 نوفمبر 2007، أعلنت وزيرة الإسكان إيفيت كوبر أنه سيتم طرح حزم معلومات المنازل لتشمل العقارات المكونة من غرفة نوم واحدة وغرفتي نوم اعتبارًا من 14 ديسمبر، مما يكمل عملية الإدخال التدريجي لحزم معلومات المنازل للمنازل السكنية التي يتم تسويقها للبيع داخل إنجلترا وويلز.

كان التسويق في اليوم الأول (FDM) شرطًا إلزاميًا لتوفير جميع المستندات المطلوبة ضمن خطة تحسين الإسكان (HIP) في اليوم الأول من طرح المنزل للبيع للجمهور. في البداية، حُدد تاريخ بدء تطبيق هذا الشرط في 31 ديسمبر 2007، ولكن تم تأجيله إلى 1 يونيو 2008 لإتاحة فترة انتقالية. كان من الممكن تسويق المنزل خلال تلك الفترة شريطة الالتزام بدفع تكاليف خطة تحسين الإسكان (HIP) - بما في ذلك شهادة أداء الطاقة (EPC) - وأن يكون من المتوقع بشكل معقول توفير المستندات اللازمة في غضون 28 يومًا. ومع ذلك، في 8 مايو 2008، أعلن وزير الإسكان عن تأجيل إضافي للتسويق في اليوم الأول، حتى 31 ديسمبر 2008.

بين 6 أبريل 2009 و20 مايو 2010، كان يُشترط تقديم حزمة معلومات منزلية (HIP) لكل عقار قبل تسويقه. وفي 21 مايو 2010، أُلغي شرط تقديم حزمة المعلومات المنزلية الكاملة، ولم يتبقَّ سوى شرط شهادة أداء الطاقة.

كان يجب أن تحتوي الحزمة على ما يلي، والتي يجب ألا يزيد عمرها عن ثلاثة أشهر عند تسويق العقار لأول مرة: ^{[ 10 ]}

• فِهرِس
• شهادة أداء الطاقة
• بيان البيع
• استبيان معلومات العقار
• وثائق ملكية العقار
• عمليات البحث في السلطات المحلية وشبكات الصرف الصحي

إذا كانت الملكية إيجارية أو ملكية مشتركة ، فيجب أن تتضمن الحزمة أيضًا ما يلي: ^{[ 11 ]}

• نسخة من عقد الإيجار
• بوليصة تأمين المبنى
• بيانات الاتصال بالمالك أو الإدارة وأي تفاصيل قانونية
• اللوائح التي تنطبق
• إيصالات وحسابات رسوم الخدمة الأخيرة

خلال فترة انتقالية، سُمح للبائعين بتسويق منازلهم دون الحاجة إلى عمليات البحث أو وثائق الإيجار، شريطة أن تتضمن الحزمة ما يثبت تكليفهم بإجراء هذه العمليات، وأن تُضاف في أقرب وقت ممكن، على ألا يتجاوز ذلك 28 يومًا. ^{[ 11 ]} إلا أن الحكومة أعلنت في ديسمبر 2008 أنه اعتبارًا من 6 أبريل 2009، سيتم سحب هذا الإعفاء، وسيتعين تقديم حزمة HIPS كاملةً في اليوم الذي يُعرض فيه العقار للبيع لأول مرة. ^{[ 12 ]}

قد تحتوي الحزمة أيضًا على بعض أو كل هذه الوثائق المعتمدة: ^{[ 13 ]}

• تقرير حالة المنزل
• استبيانان للبائعين يُطلق عليهما اسم "استبيان الاستخدام المنزلي" و"استبيان محتويات المنزل".
• ملخص قانوني
• عمليات بحث أخرى مثل البحث عن التعدين

تقرير حالة المنزل

كانت المهمة الأساسية لمفتش العقارات هي فحص العقار للتأكد من خلوه من أي عيوب إنشائية. وكان من المفترض أن يقتصر عمل المفتش على الفحص السطحي فقط، دون أن يقوم بفحص دقيق للعقار.

إلا إذا وجد المفتش أو فريقه شيئًا استثنائيًا لا يمكن تجاهله. أُجري فحص المنزل باستخدام عدد كبير من الأدوات والمعدات الخاصة لإجراء التحليل. كان الهدف الرئيسي من الفحص هو التحقق من وجود مناطق ضعيفة في المنزل قد تُشكل خطرًا. هل يحتوي المنزل على أي عيوب إنشائية؟ هل بُني العقار بمواد دون المستوى المطلوب؟ كانت هذه هي نوعية الأسئلة التي كان على مفتش المنازل الإجابة عنها. ( 14 مؤرشف في 22 أبريل 2019 على موقع Wayback Machine)

في البداية، قدّرت الحكومة تكلفة حزمة معلومات المنزل، بما في ذلك تقرير حالة المنزل، بحوالي 600 جنيه إسترليني. ^{[ 19 ]} وكان من المفترض أن يشمل هذا المبلغ تكلفة تقرير حالة المنزل المؤجل، والذي توقعت وزارة المجتمعات والحكم المحلي أن تتراوح تكلفته بين 250 و1000 جنيه إسترليني. لاحقًا، توقع القطاع العقاري أن تتراوح تكلفة حزمة معلومات المنزل (باستثناء تقرير حالة المنزل) بين 300 و600 جنيه إسترليني لغالبية العقارات في إنجلترا وويلز. وبطبيعة الحال، قد تكون التكاليف أعلى بكثير بالنسبة للعقارات الأكبر حجمًا أو الأكثر تعقيدًا. ^{[ 20 ]} وقدّم بعض وكلاء العقارات حزم معلومات المنزل مجانًا.

إلا أن الحكومة أشارت إلى أن معظم العناصر الموجودة في الحزمة كان يجب توفيرها بالفعل أثناء عملية البيع، لذا لم تكن هذه تكلفة إضافية بالكامل. ^{[ 21 ]}

يُعاقب على عدم تقديم حزمة معلومات المنزل، أو تقديم حزمة غير مكتملة، بغرامة قدرها 200 جنيه إسترليني عن كل يوم يتم فيه تسويق العقار. ^{[ 22 ]}

كان من المقرر أن تتولى إدارات معايير التجارة التابعة للسلطات المحلية مسؤولية الإنفاذ ؛ إلا أنها ادعت أن هذا غير مناسب لأنها عادةً ما تنظم الأعمال التجارية، وأن الإنفاذ من خلال المحاكم المدنية سيكلفها الكثير. ^{[ 23 ]}

في 31 يوليو 2007، أصدر مكتب التجارة العادلة توجيهاتٍ لوكلاء العقارات بشأن التزاماتهم. اعتبارًا من 1 أغسطس 2007، قد يؤدي عدم امتثال وكلاء العقارات في إنجلترا وويلز للوائح الجديدة الخاصة بحزم معلومات المنازل إلى حظرهم من مزاولة أعمال الوساطة العقارية.

في 15 مايو 2007، بدأت المؤسسة الملكية للمساحين المعتمدين (RICS) إجراءات مراجعة قضائية ضد وزارة المجتمعات والحكم المحلي لما اعتبرته فشل الوزارة في إجراء مشاورة كاملة بشأن خطط تحسين الإسكان. ^{[ 24 ]}

على الرغم من الاعتراضات المذكورة أعلاه على مخطط HIPs، كانت RICS تقدم بالفعل دورات تدريبية حول فحص المنازل وتقييم الطاقة المنزلية ، بالإضافة إلى كتيبات المواد التدريبية لمهن مفتش المنازل ومقيّم الطاقة المنزلية.

كانت هناك مخاوف من أن التكلفة الأولية المتضمنة قد تثني بعض الناس عن طرح منازلهم في السوق، ^{[ 25 ]} مما قد يؤدي بدوره إلى انخفاض سوق الإسكان.

كان قطاع العقارات معارضاً لهذه التغييرات إلى حد كبير. ^{[ 26 ]} لكن الحكومة قالت إن النظام الجديد سيُحسّن أوضاع جميع مالكي المنازل. ^{[ 27 ]}

رأت الرابطة الوطنية لوكلاء العقارات أن التشريع غير ضروري، ولا يغطي الأسباب المهمة التي تؤدي إلى فشل معاملات بيع وشراء المنازل، [ 28 ^{] وأن التكلفة} باهظة للغاية. ^{[ 29 ]}

دعت شركة سبايسر هارت ، أكبر وكالة عقارية مستقلة في بريطانيا ، في البداية إلى مقاطعة برنامج حزم معلومات المنازل، لكنها عدلت موقفها لاحقاً إلى دعمه الكامل. ^{[ 30 ]}

في المقابل، حظي إدخال تقارير حالة المنازل (HIPs) في البداية بدعم منظمة " ويتش؟" ، التي تعتقد أنها قادرة على تقليل عدد المعاملات الفاشلة الناتجة عن مشاكل يمكن تحديدها في مرحلة مبكرة. ^{[ 31 ]} إلا أن المنظمة سحبت دعمها لاحقًا بعد قرار الحكومة بتأجيل إدخال هذه التقارير. ^{[ 32 ]}

أعلن حزب المحافظين، حين كان في صفوف المعارضة، عن نيته إلغاء التشريع، واصفًا إياه بأنه "إجراءات بيروقراطية مكلفة ومعيبة". ^{[ 33 ]} في الواقع، كان لمعارضة المحافظين لحزم معلومات الرعاية المنزلية دورٌ حاسم في هزيمتهم في مجلس اللوردات ، حيث صوّت النبلاء بأغلبية 186 صوتًا مقابل 160 لصالح التخلي عن هذه الحزم. وقد أدّى ذلك إلى صدام بينهم وبين رابطة مزودي حزم معلومات الرعاية المنزلية. ^{[ 34 ]}

في 12 مايو 2010، أعلنت حكومة الائتلاف الجديدة بين حزبي المحافظين والديمقراطيين الليبراليين عن نيتها إلغاء حزم معلومات المنازل. وتم تعليق شرط تقديم هذه الحزم من قبل بائعي العقارات في 20 مايو، على أن يسري مفعوله في اليوم التالي. ^{[ 3 ] [ 35 ]} وقد ألغى قانون الحكم المحلي لعام 2011 رسمياً تشريع حزم معلومات المنازل في 15 يناير 2012. ^{[ 4 ]}

بموجب الجزء الثالث من قانون الإسكان (اسكتلندا) لعام ٢٠٠٦، يجب على الشخص المسؤول عن تسويق منزل تقديم تقرير عن حالة المنزل لأي مشترٍ محتمل. وللقيام بذلك، يتعين على البائع تكليف مساح معتمد (أو مزود خدمة معتمد) بإجراء المسح الفردي وتقرير الطاقة. كما يجب على البائع أيضًا تعبئة استبيان خاص بالعقار. ^{[ ٣٦ ]}

• نقل الملكية
• سوق العقارات السكنية البريطانية
• مقيّم الطاقة المنزلية

• حزمة معلومات الصفحة الرئيسية (موقع إلكتروني مؤرشف) - موقع حكومي
• حزمة معلومات المنزل (صفحة ويب مؤرشفة) - وزارة المجتمعات والحكم المحلي
• لوائح حزمة المعلومات المنزلية لعام 2006 - مكتب معلومات القطاع العام