نقل الملكية

في القانون، يُعرَّف نقل الملكية بأنه نقل الملكية القانونية للعقار من شخص إلى آخر، أو منح حق عيني مثل الرهن العقاري أو الامتياز . ^{[ 1 ]} تتألف عملية نقل الملكية النموذجية من مرحلتين رئيسيتين: تبادل العقود (حيث تُنشأ الحقوق العينية ) والإتمام (ويُسمى أيضًا التسوية، حيث تنتقل الملكية القانونية وتندمج الحقوق العينية معها). يُعرف التنفيذ الإلكتروني لعمليات ووثائق نقل الملكية باسم النقل الإلكتروني للملكية . ^{[ 2 ]}

تخضع عملية بيع الأراضي لقوانين وممارسات الولاية القضائية التي تقع فيها الأرض. ويُشترط قانونًا في جميع الولايات القضائية أن تكون عقود بيع الأراضي مكتوبة. تتضمن عملية تبادل العقود توقيع نسختين من عقد البيع، يحتفظ كل طرف بنسخة منهما. عند اجتماع الطرفين، يوقع كلاهما عادةً على النسختين، ويحتفظ كل منهما بنسخة، وقد يتم أحيانًا تسليم نسخة رسمية من أحدهما إلى الآخر. ومع ذلك، يكفي عادةً أن يوقع الطرف الآخر على النسخة التي يحتفظ بها كل طرف فقط، ومن هنا تتم عملية "تبادل" العقود. يُمكّن هذا الشرط من "تبادل" العقود عبر البريد. تصبح كلتا نسختي عقد البيع ملزمتين فقط بعد أن يحصل كل طرف على نسخة موقعة من الطرف الآخر، أي تُعتبر عملية التبادل "مكتملة". لا يُعد التبادل الإلكتروني كافيًا عمومًا، إلا إذا نصت قوانين الولاية القضائية صراحةً على صحة هذه التوقيعات.

يتحمل مشتري العقار مسؤولية التأكد من حصوله على سند ملكية سليم وقابل للتداول للأرض، أي أن البائع هو المالك، وله الحق في بيع العقار، وأنه لا يوجد ما يعيق رهنه أو إعادة بيعه. وقد سنّت بعض السلطات القضائية قوانين توفر حماية للمشتري، بالإضافة إلى حقه في إجراء عمليات بحث متعلقة بالعقار.

يُصمَّم نظام نقل الملكية عادةً لضمان حصول المشتري على سند ملكية الأرض مع جميع الحقوق المرتبطة بها، وإخطاره بأي قيود قبل الشراء. وقد اعتمدت العديد من السلطات القضائية نظام تسجيل الأراضي لتسهيل نقل الملكية وتشجيع الاعتماد على السجلات العامة، ولضمان حصول مشتري الأراضي على سند ملكية سليم. ^{[ 3 ]}

في التقاليد الرومانية، كانت الحقوق الخاصة بالأرض قابلة للتنفيذ حتى وإن كانت سرية؛ وقد استمر هذا التقليد إلى حد ما في أوروبا حتى القرن التاسع عشر، إلا أن الأنظمة الحديثة لم تعد تسمح بمثل هذه السرية. ^{[ 4 ]} في العديد من دول القانون المدني ، عادةً ما يشرف كُتّاب العدل على عمليات نقل الملكية العقارية، حيث يقومون، بعد التحقق اللازم، بتنفيذ عقد البيع وإرساله إلى السجلات العامة . إن مشاركة كُتّاب العدل في القانون المدني ، وهم خبراء قانونيون مؤهلون تُعيّنهم الدولة (ويشترط حصولهم على شهادة جامعية في القانون)، لا تقتصر على تقديم المساعدة للأطراف المعنية في عملية نقل الملكية، بل تُعدّ أيضًا ضمانة لسلامة النظام الاقتصادي وحماية الفئات الضعيفة. ^{[ 5 ]}

في إنجلترا وويلز ، عادةً ما يتولى محامٍ أو وكيل نقل ملكية مرخص إجراءات نقل الملكية ؛ ويجوز لأي منهما توظيف أو الإشراف على وكيل نقل ملكية غير مؤهل . ما يتم نقله أو تحويله هو قطعة أرض أو عقار، قد يشمل تاريخيًا (خاصةً في إنجلترا) أو لا يشمل " المسكن الرئيسي " ^{[ 6 ]} ، والذي يُعدّ المسكن الأساسي، وقد يشمل بستانًا وأي مبانٍ ملحقة وفناءً ^{[ 7 ]} إن وُجد. ^{[ 8 ] [ 9 ] [ 10 ]} يتسم سوق نقل الملكية المحلي بتنافسية الأسعار، حيث يقدم عدد كبير من مكاتب المحاماة وشركات نقل الملكية خدمات مماثلة. يمكن لأي شخص القيام بإجراءات نقل الملكية بنفسه، لكنها عملية تتطلب جهدًا كبيرًا. إذا كانت المعاملة تتضمن رهنًا عقاريًا، فمن شبه المؤكد أن المُقرض سيُصرّ على الاستعانة بمحامٍ لإتمام إجراءات نقل الملكية.

من الشائع الاعتقاد خطأً بأن معاملات نقل الملكية العقارية يجب أن تتم بواسطة محامٍ أو وكيل عقاري محلي. لم يعد هذا صحيحًا، إذ يُجري العديد من الوكلاء والمحامين معاملاتهم عن بُعد باستخدام البريد الإلكتروني والتقنيات الإلكترونية. ^{[ 11 ]} مع ذلك، تحذر نقابة المحامين المحامين من التعامل مع العملاء الذين لا تربطهم بهم أي صلة جغرافية، وذلك خشية التعرض لغسيل الأموال. ^{[ 12 ]}

بلغ عدد الشركات العاملة في سوق نقل الملكية العقارية حوالي 5357 شركة في عام 2015، إلا أن هذا العدد انخفض من 5871 شركة في العام السابق. ويقل عدد الشركات في السوق بنحو الثلث مقارنةً بـ 7779 شركة سجلت معاملات في عام 2005، ^{[ 13 ]} وذلك نتيجةً لنقص حاد في خدمات نقل الملكية العقارية خلال فترة الركود الاقتصادي. ^{[ 14 ]}

بموجب القانون الإنجليزي ، لا تُعتبر الاتفاقيات ملزمة قانونًا إلا بعد تبادل العقود. وهذا يمنح ميزة حرية التصرف قبل إبرام العقد، ولكنه ينطوي أيضًا على عيب يتمثل في إهدار الوقت والمال في حال عدم إتمام الصفقة. وقد أقرت لجنة القانون في عام 2018 بصحة التبادل الإلكتروني للوثائق والتوقيعات الإلكترونية من الناحية القانونية فيما يتعلق بمعاملات الأراضي. ^{[ 2 ]}

الإجراء المعتاد هو أن يتفاوض المشتري مع البائع على سعر متفق عليه، ثم يُجري معاينة للعقار، ويتولى المحامي (أو وكيل نقل الملكية) إجراء عمليات البحث والاستفسارات اللازمة قبل إبرام العقد. يقوم محامي البائع أو وكيل نقل الملكية بإعداد مسودة العقد لعرضها على محامي المشتري للموافقة عليها. كما يقوم محامي البائع بجمع معلومات العقار وإعدادها لتقديمها إلى محامي المشتري، وفقًا للبروتوكول الوطني لنقابة المحامين الخاص بنقل الملكية السكنية. عند إتمام معاملات العقارات، يتمثل دور وكيل نقل الملكية في إجراء الفحص النافي للجهالة من خلال تقديم استفسارات - تُعرف بعمليات البحث المتعلقة بنقل الملكية - حول العقار محل المعاملة. تهدف هذه الاستفسارات إلى الكشف عن عوامل قد لا يكون وكيل العقارات أو المساح على دراية بها، والتي قد تؤثر على استمتاع المشتري بالعقار. ^{[ 15 ]}

يستغرق إتمام معاملة نقل الملكية العقارية في المتوسط ​​من 10 إلى 12 أسبوعًا، ولكن بينما تتم بعض المعاملات بشكل أسرع، فإن العديد منها يستغرق وقتًا أطول. ويتحدد الإطار الزمني بناءً على مجموعة من العوامل القانونية والشخصية والاجتماعية والمالية. خلال هذه الفترة التي تسبق تبادل العقود (وهو النقطة التي تصبح عندها المعاملة ملزمة قانونًا)، يمكن لأي من الطرفين الانسحاب من المعاملة في أي وقت ولأي سبب، دون أي التزام قانوني تجاه الطرف الآخر. وهذا يُؤدي إلى خطر التلاعب بالأسعار وعكسه . وتُعد رسوم نقل الملكية العقارية جزءًا من تكلفة الانتقال إلى منزل جديد في المملكة المتحدة .

في القانون الاسكتلندي، تُجرى عملية نقل الملكية كمرحلة ثانية في نقل ملكية الأرض طوعًا بعد إتمام المرحلة التعاقدية. وينص القانون الاسكتلندي على أن العقد يُبرم عادةً في مرحلة أبكر بكثير مما هو عليه في القانون الإنجليزي والويلزي والقانون العام . تُسمى المرحلة التعاقدية من عملية النقل "مراسلات البيع" بين المشتري، أو وكيله، والبائع، أو وكيله. والمراسلات هي رسائل تتضمن بنود عقد البيع. وبمجرد الاتفاق على جميع الشروط التعاقدية، تُعتبر المراسلات مُبرمة، وتُشكل عقدًا مُلزمًا لبيع العقار. وعادةً ما يكون العقد مشروطًا بأمور مثل قدرة البائعين، قبل إتمام الصفقة، على إثبات ملكيتهم الصحيحة للعقار وتقديم نتائج بحث واضحة من سجلات الأراضي والسلطة المحلية. ^{[ 23 ]}

ابتداءً من 1 ديسمبر 2008، تُسوَّق العقارات المعروضة للبيع مصحوبةً بـ"تقرير معلومات المنزل". ^{[ 24 ]} يتألف هذا التقرير من: مسح شامل، وتقرير طاقة، واستبيان خاص بالعقار. يتوفر تقرير المنزل عند الطلب للمشترين المحتملين. يُعرف تاريخ التسوية النهائية في اسكتلندا باسم "تاريخ الدخول"، وهو التاريخ الذي يُصبح فيه للمشتري الحق في استلام العقار. ولا يكتمل نقل الملكية إلا بعد إتمام تسجيل وثيقة التصرف في سجل الأراضي في اسكتلندا .

يُعدّ المحامون والمستشارون القانونيون وممارسو نقل الملكية المرخصون الأفراد الوحيدين المُصرّح لهم قانونًا بإجراء معاملات نقل الملكية مقابل أجر في اسكتلندا، وبالتالي يتمتعون باحتكارٍ لهذه المعاملات، بموجب المادة 32 من قانون المحامين (اسكتلندا) لعام 1980، والتي تُجرّم قيام أي شخص غير مرخص له بإعداد مستندات نقل الملكية طمعًا في الحصول على أجر. ^{[ 25 ]} مع ذلك، لا يوجد في اسكتلندا أي شرط قانوني يُلزم بالاستعانة بخدمات محامٍ أو مستشار قانوني أو ممارس نقل ملكية مرخص لنقل ملكية العقار/سند ملكية الأرض. إذ يُمكن للمشتري والبائع الراغبين تقديم جميع المستندات اللازمة والمكتملة إلى سجل الأراضي في اسكتلندا بأنفسهم.

تخضع معظم الأراضي المملوكة ملكية خاصة في أستراليا حاليًا لنظام تورنس لتسجيل الأراضي ، الذي طُبِّق بين عامي 1857 و1875. ولا تزال بعض قطع الأراضي غير مسجلة، ويُشار إليها عادةً باسم أراضي القانون العام. ويستمد قانون الملكية في أستراليا من القانون العام الإنجليزي. ^{[ 26 ]}

تُجرى عملية نقل الملكية في أستراليا (وتُسمى أيضاً التحويل) عادةً بواسطة محامٍ أو وكيل نقل ملكية مرخص . تتوفر أدوات للمشتري لإتمام العملية بنفسه، ولكن نظراً لتعقيد القوانين والإجراءات المختلفة بين الولايات والمجالس المحلية، لا يُنصح عادةً بهذا الخيار.

تُتيح ولايتا كوينزلاند ونيو ساوث ويلز فترة "تراجع" مدتها 5 أيام لعقود شراء العقارات السكنية. أما ولاية فيكتوريا، فتُتيح فترة تراجع مدتها 3 أيام عمل في عمليات البيع الخاصة، بينما تُتيح ولاية جنوب أستراليا فترة تراجع مدتها يومان. خلال هذه الفترة، يحق للمشتري إعادة النظر في عملية الشراء، وإذا رغب في ذلك، إلغاء العقد، وفي هذه الحالة قد يكون ملزمًا قانونًا بدفع 0.25% من سعر الشراء للبائع (0.2% في فيكتوريا). لا تتضمن جميع العقود فترة تراجع، كما هو الحال عند شراء العقار في مزاد علني أو إذا قام المشتري بتسريع الإجراءات. ^{[ 27 ]}

تستغرق عملية نقل الملكية العادية التي يقوم بها محامٍ أو وكيل نقل ملكية مرخص ^{[ 28 ]} عادةً من 4 إلى 6 أسابيع. تقدم معظم الشركات خدمات بأسعار ثابتة تشمل عادةً تكاليف البحث والاستشارات القانونية وغيرها من النفقات. في معظم الولايات والأقاليم، تتضمن عملية نقل الملكية النموذجية، على سبيل المثال لا الحصر، ما يلي:

• التحقق من وجود أي قيود أو رهونات على العقار
• ضمان استيفاء الشروط الخاصة المذكورة في العقد
• التأكد من سداد الرسوم والضرائب العقارية ورسوم استهلاك المياه من قبل الجهة المختصة
• ترتيب دفع الرسوم والمصاريف والواجبات الحكومية
• إعداد المستندات القانونية
• بالنسبة للمشتري، يتواصل مع ممولي المشتري لتلبية متطلباتهم قبل التسوية
• نيابةً عن البائع، يتواصل مع ممولي البائع لترتيب التسوية والحصول على إبراء ذمة الرهون العقارية على سند الملكية
• ترتيب وحضور التسوية النهائية.

تستحوذ عمليات البحث عادةً على الجزء الأكبر من عملية نقل الملكية. ونظرًا لنظام الحكم ثلاثي المستويات (الفيدرالي والولائي والمحلي)، يجب التأكد من أن البائع يملك جميع الحقوق والملكية. ويتم الحصول على معظم المعلومات من السلطات الولائية أو المحلية (المجالس). وتختلف إجراءات نقل الملكية والوثائق القانونية ومتطلبات العقد ومتطلبات البحث بين كل ولاية وإقليم.

تختلف المتطلبات وعمليات البحث والتكاليف بين المناطق القضائية، وذلك تبعًا لقوانين ولوائح الملكية المحلية. وبحسب ظروف كل حالة، وبحسب المنطقة القضائية، قد يشمل البحث عن سند الملكية أيضًا ما يلي:

• البحث عن المخططات المسجلة أو البحث عن مخططات وحدات/مجموعات المباني
• البحث عن شركة
• البحث عن الأراضي الملوثة
• البحث عن ممتلكات المجلس
• تفتيش المجلس الكامل لسجلات البحث
• البحث عن ضريبة الأراضي
• البحث عن الطرق الرئيسية.

مع إدخال القانون الوطني لنقل الملكية الإلكترونية في عام 2012، ^{[ 29 ]} فإن جميع الولايات الأسترالية في طور الانتقال إلى نقل الملكية الإلكترونية وفقًا للتفويضات القائمة على مستوى الولايات.

تختلف إجراءات نقل الملكية في الولايات المتحدة من ولاية إلى أخرى تبعًا للمتطلبات القانونية المحلية والممارسات السابقة. وفي حالات نادرة، يُجري الأطراف "إتمامًا" رسميًا. في هذا الإتمام، يشارك ثلاثة محامين: محامٍ يمثل المشتري، وآخر يمثل البائع، وثالث يمثل صاحب الرهن العقاري؛ وغالبًا ما يجلس الثلاثة معًا حول طاولة واحدة مع البائع والمشتري، ويتبادلون الأوراق لإتمام الصفقة.

في أغلب الأحيان، تُنجز المعاملة عن طريق حساب الضمان . ( انظر أيضًا: حساب الضمان § العقارات ). تختلف الممارسات من ولاية إلى أخرى فيما يتعلق بالجهة التي تُجري البحث عن الملكية للتأكد من أن البائع يملك أو يستطيع نقل ملكية خالية من العيوب، بما في ذلك تحديد الرهونات الواجب سدادها، والجهة التي تعمل كأمين حساب الضمان. في العديد من الولايات، لا يزال المحامون يعملون كوكلاء ضمان ومفتشين للملكية. وفي ولايات أخرى، تُجرى هذه المهام بواسطة وكلاء ضمان مرخصين، غالبًا ما يكونون تابعين لشركات تأمين الملكية أو حتى موظفين لديها. يستخدم البعض مزيجًا من الطريقتين، كأن يُوكل محامٍ مهمة إجراء عملية الضمان بينما تتولى شركة تأمين الملكية أو وكيلها مهمة التحقق من الملكية.

لحماية أنفسهم من عيوب سند الملكية، يُقدم المشترون عادةً على شراء تأمين على سند الملكية في هذه المرحلة. كما يُشترط عليهم في أغلب الأحيان شراء هذا التأمين لصالح المُقرض كشرط للحصول على القرض.

في معظم الولايات، يُقدَّم عرض الشراء من المشتري المحتمل في شكل عقد مكتوب، ويُلزم بدفع عربون من ثمن الشراء. يحدد العرض شروطًا (مثل التقييم، وإثبات الملكية، والمعاينة ، والسكن، والتمويل) التي بموجبها يحق للمشتري سحب عرضه دون خسارة العربون. بمجرد استيفاء الشروط (أو التنازل عنها)، يحصل المشتري على " حق الملكية " ويحصل على عائدات نقل الملكية، أو قد يُجبر على ذلك بأمر من المحكمة . قد توجد شروط أخرى في اللحظات الأخيرة لإتمام الصفقة، مثل "تنظيف" العقار، والإخلاء، والإصلاحات.

تشمل المستندات النموذجية في معاملات نقل الملكية: سندات الملكية، والشيكات المصدقة ، وسند إذني، ورهن عقاري، وشهادة امتياز، وضرائب عقارية نسبية ، ووثيقة تأمين الملكية، ووثيقة تأمين ضد الحريق. وقد تتضمن أيضًا اتفاقيات جانبية (مثل: المستأجرين الذين يبقون في العقار بعد انتهاء مدة الإيجار، وعقود التسليم، وحجز الدفعات بسبب إصلاحات غير مقبولة)، وحق البائع في الشفعة لإعادة البيع، وإعلان ائتمان، أو تأسيس أو دمج كيانات أخرى (شركة مساهمة، أو شراكة محدودة، أو مستثمرين، إلخ). وفي الحالات التي يكون فيها "الوقت جوهريًا "، فقد سُجلت حالات يُصادر فيها كامل مبلغ التأمين ( كتعويضات متفق عليها ) إذا تأخرت إجراءات نقل الملكية عن المدة الزمنية المحددة لشروط المشتري، حتى لو تم إتمام عملية الشراء.

تشمل الكلمات المستخدمة للإشارة إلى النقل، أو كلمات النقل، المنحة، والوصية، والعطاء، والبيع.

• قائمة بمواضيع العقارات
• تقييم العقارات
• نقل الملكية
• التحقق والتدقيق