العقارات

في القانون العام الإنجليزي ، يُشير مصطلح "العقارات" أو "الأملاك الثابتة" أو " العقارات" إلى قطع الأراضي وأي مبانٍ ملحقة بها، والتي تُعد ملكًا لشخص ما. ولكي يُعتبر أي بناء (يُسمى أيضًا تحسينًا أو تركيبًا ) جزءًا من العقار، يجب أن يكون مُدمجًا أو مُتصلًا بالأرض. ويشمل ذلك المحاصيل والمباني والآلات والآبار والسدود والبرك والمناجم والقنوات والطرق. هذا المصطلح تاريخي، نشأ من شكل الدعوى الذي لم يعد مُستخدمًا ، والذي كان يُميز بين النزاعات المتعلقة بالعقارات والنزاعات المتعلقة بالمنقولات . كانت المنقولات، ولا تزال، تشمل جميع الممتلكات التي لا تُعد عقارات.

في الدول التي تُتيح الملكية الشخصية للعقارات، يحمي القانون المدني وضع العقارات في أسواق العقارات، حيث يعمل سماسرة العقارات في سوق بيع وشراء العقارات. يُطلق القانون المدني الاسكتلندي على العقارات اسم " العقارات الموروثة " ، بينما يُطلق عليها في القانون الفرنسي اسم "العقارات الثابتة" .

كلمة "حقيقي" مشتقة من الكلمة اللاتينية res ("شيء"). في القانون المدني الأوروبي، تُعرف الدعوى القضائية التي تسعى إلى الاعتراف الرسمي بحق ملكية باسم دعوى عينية ( actio in rem ). وهذا يختلف عن الدعوى الشخصية (actio in personam ) التي يسعى فيها المدعي إلى الحصول على تعويض عن أفعال شخص معين. قد يكون التمييز دقيقًا؛ فدعوى الاستيلاء غير المشروع (novele disseisin) في العصور الوسطى ، على الرغم من أنها كانت تهدف إلى استعادة الأرض، لم تكن دعوى عينية لأنها طالبت بالاستملاك دون إذن بدلاً من الحيازة المشروعة. ^{[ 1 ]}

يُنسب إلى هنري دي براكتون ، مؤلف كتاب "رسالة في قوانين وعادات إنجلترا"، الفضل في إعطاء "العقارات" معناها الخاص في القانون الإنجليزي. فبعد مناقشة التمييز في القانون المدني، اقترح براكتون أن الدعاوى المتعلقة بالمنقولات هي في جوهرها دعاوى طلب تعويض، وبالتالي لا يمكن رفع دعوى عينية إلا على العقارات. ^{[ 2 ] [ 3 ]} هذا الرأي غير مقبول في القانون المدني الأوروبي، ولكنه يُمكن فهمه في سياق التطورات القانونية التي شهدها عصر براكتون. ففي إنجلترا في القرن الثالث عشر، ادعت محاكم القانون الكنسي سلطة واسعة لتفسير الوصايا ، إلا أن ميراث الأراضي ظل من اختصاص المحاكم الملكية. ومن ثم، تطورت القوانين التي تحكم نقل ملكية الأراضي ونقل ملكية المنقولات الشخصية وفق مسارات مختلفة. ^{[ 4 ]}

في الأنظمة القانونية الحديثة المستمدة من القانون العام الإنجليزي، قد يختلف تصنيف الملكية إلى عقارية أو شخصية تبعًا للاختصاص القضائي، أو حتى داخل الاختصاص القضائي الواحد، تبعًا للغرض، كما هو الحال في تحديد ما إذا كان يجوز فرض ضرائب على الملكية وكيفية ذلك. فعلى سبيل المثال، تقع المراكب السكنية في منطقة رمادية بين الملكية الشخصية والعقارية، ويمكن التعامل معها على هذا الأساس وفقًا للاختصاص القضائي أو الظروف. ويحتوي كتاب بيثيل (1998) على معلومات وافية حول التطور التاريخي للملكية العقارية وحقوق الملكية.

لكي يكون لأي مطالبة عقارية قيمة، يجب أن تكون مصحوبة بوصف قانوني موثق لها . يعتمد هذا الوصف عادةً على الحدود الطبيعية أو الاصطناعية، مثل السواحل والأنهار والجداول وقمم التلال وشواطئ البحيرات والطرق السريعة والسكك الحديدية، أو على علامات محددة لأغراض معينة، مثل الأكوام الحجرية وأعمدة المساحين والدبابيس أو الأنابيب الحديدية والآثار الخرسانية والأسوار وعلامات المسح الحكومية الرسمية (مثل تلك التي تثبتها هيئة المسح الجيوديسي الوطنية )، وما إلى ذلك. في كثير من الحالات، يشير الوصف إلى قطعة أرض واحدة أو أكثر على مخطط ، وهو خريطة لحدود الملكية محفوظة في السجلات العامة.

تُوصَف هذه الأوصاف القانونية عادةً بطريقتين مختلفتين: الحدود والأبعاد ، والقطعة والكتلة . وهناك طريقة ثالثة هي نظام مسح الأراضي العامة ، ^{[ 7 ]} كما هو مُستخدم في الولايات المتحدة.

• الحدود . يشير مصطلح "الحدود" إلى حدود تُحدد بقياس كل امتداد مستقيم، ويُحدد ذلك بالمسافة بين نقطتي النهاية، والاتجاه. قد يكون الاتجاه مجرد بوصلة مغناطيسية، أو اتجاهًا أكثر دقة يُحدد باستخدام أساليب مسح دقيقة.
• الحدود . يشير مصطلح "الحدود" إلى وصف عام للحدود، يشمل المناطق المتاخمة والحدود ، مثل تلك الموجودة على طول مجرى مائي معين، أو جدار حجري، أو طريق عام مجاور، أو مالك عقار مجاور، أو مبنى قائم. يُستخدم هذا النظام غالبًا لتحديد مساحات أكبر من العقارات (مثل المزارع)، والتقسيمات الإدارية (مثل حدود المدن) حيث لا يكون التعريف الدقيق مطلوبًا أو يكون مكلفًا للغاية، أو حيث يمكن دمج الحدود المحددة مسبقًا في الوصف.
• يُعد نظام القطع والأحياء ربما أبسط أنظمة المسح الرئيسية الثلاثة من حيث الفهم. وللحصول على وصف قانوني في نظام القطع والأحياء، يجب أن يتضمن الوصف ما يلي :
  • القطعة الفردية،
  • المربع الذي تقع فيه قطعة الأرض، إن وجد.
  • إشارة إلى تقسيم مخطط أو مرحلة منه،
  • مرجع للعثور على خريطة الموقع المذكورة (أي رقم الصفحة أو المجلد)، و
  • وصف لمكان التسجيل الرسمي للخريطة (على سبيل المثال، مسجلة في ملفات مهندس المقاطعة ).

• 

  نظام مسح الأراضي العامة (PLSS) هو أسلوب مسح طُوِّرَ واستُخدِم في الولايات المتحدة لتقسيم العقارات بغرض البيع والتسوية. يعتمد هذا النظام على أشكال مستطيلة ظاهريًا للتقسيم. الوحدة الأساسية فيه هي قطعة الأرض ، وعادةً ما تكون مربعة الشكل بطول ميل واحد. تُعرف شبكة من قطع الأرض بأبعاد 6 × 6 أميال باسم " البلدة" . تُحدَّد البلدات شرقًا وغربًا من خط الزوال الرئيسي ، وشمالًا وجنوبًا من خط الأساس .

يعترف القانون بأنواع مختلفة من الحقوق العقارية، تُسمى "الحقوق العقارية". ويُحدد نوع الحق العقاري عادةً من خلال بنود سند الملكية ، أو عقد الإيجار ، أو فاتورة البيع ، أو الوصية ، أو منحة الأرض ، وما إلى ذلك، التي تم من خلالها اكتساب هذا الحق. وتتميز الحقوق العقارية باختلاف حقوق الملكية التي تُمنح لكل منها، والتي تُحدد مدة كل حق وقابليته للتحويل. ويُطلق على الشخص الذي يتمتع بحق عقاري اسم "المستأجر".

تشمل بعض أنواع العقارات المهمة في الأرض ما يلي:

• الملكية المطلقة : هي ملكية غير محددة المدة يمكن نقلها بحرية. وهي أكثر أنواع الملكية شيوعاً، وربما أكثرها شمولاً، حيث يتمتع المستأجر بأكبر قدر من الحرية في التصرف بالعقار.
• الملكية المشروطة: هي ملكية تدوم إلى الأبد ما لم يتحقق شرط أو أكثر من الشروط التي حددها مانح سند الملكية. إذا تحقق أحد هذه الشروط، تعود الملكية إلى المانح، أو ينتقل حق الانتفاع المتبقي إلى طرف ثالث.
• الملكية المنتهية : هي ملكية تنتقل إلى ورثة المستأجر عند وفاته.
• حق الانتفاع مدى الحياة : هو حق انتفاع يستمر طوال حياة المستفيد، ويُسمى "المنتفع مدى الحياة". إذا كان من الممكن بيع حق الانتفاع مدى الحياة، فإن البيع لا يُغير مدته، والتي تكون محدودة بعمر المستفيد الأصلي.
• حق الانتفاع مدى الحياة لشخص آخر هو حقٌّ يمتلكه شخصٌ طوال حياة شخص آخر . وقد ينشأ هذا الحق إذا باع المنتفع الأصلي حقه لشخص آخر، أو إذا مُنح حق الانتفاع في الأصل بموجب هذا الحق .
• حق الانتفاع : هو حق انتفاع محدد المدة، كما هو منصوص عليه في عقد الإيجار، بين الطرف الممنوح حق الانتفاع، المستأجر، وطرف آخر، المؤجر، له حق انتفاع أطول في العقار. على سبيل المثال، ساكنة شقة بعقد إيجار لمدة عام واحد تتمتع بحق انتفاع في شقتها. ويتفق المستأجرون عادةً على دفع إيجار محدد للمؤجر. مع أن حق الانتفاع يتعلق بالعقارات، إلا أن حق الانتفاع يُصنف تاريخيًا كملكية شخصية.

يُقال إن للمستأجر الذي يتمتع بحق انتفاع غير مقسم في عقار ما بعد انتهاء عقد إيجار محدد المدة "حقًا مستقبليًا". ومن أهم أنواع الحقوق المستقبلية ما يلي:

• حق الرجوع : ينشأ حق الرجوع عندما يمنح المستأجر حق انتفاع بمدة أقصاها مدة انتفاعه. وتعود ملكية الأرض إلى المستأجر الأصلي عند انتهاء حق المستفيد. ويُعدّ حق المستأجر الأصلي المستقبلي حق رجوع.
• حق الإرث : ينشأ حق الإرث عندما يمنح مستأجرٌ يملك ملكيةً مطلقةً شخصًا آخر حق انتفاع مدى الحياة أو ملكية مطلقة مشروطة، ويحدد طرفًا ثالثًا تنتقل إليه الأرض عند انتهاء حق الانتفاع أو تحقق الشرط. ويُقال إن للطرف الثالث حقًا في الإرث. وقد يكون للطرف الثالث حق قانوني في تقييد استخدام المستأجر للأرض.

قد تُملك العقارات ملكية مشتركة بين مالكين مشتركين مع حق البقاء على قيد الحياة، أو بين مالكين على الشيوع . ويكمن الفرق بين هذين النوعين من الملكية المشتركة للعقار في إمكانية توريث العقار وحصص الملكية التي يمتلكها كل مالك.

في عقد الملكية المشتركة مع حق البقاء على قيد الحياة (JTWROS)، يعني وفاة أحد المستأجرين أن المستأجرين الباقين على قيد الحياة يصبحون المالكين الوحيدين للعقار. ولا ينتقل أي شيء إلى ورثة المستأجر المتوفى. في بعض الأنظمة القانونية، يجب استخدام عبارة "مع حق البقاء على قيد الحياة" تحديدًا، وإلا سيُعتبر عقد الملكية ملكية شائعة بدون حق البقاء على قيد الحياة. يتشارك الملاك المشتركون دائمًا في عقد JTWROS بحصص متساوية، لذا يجب أن يمتلك كل مستأجر حصة متساوية من العقار بغض النظر عن أي مساهمة في ثمن الشراء. إذا تم بيع العقار أو تقسيمه في المستقبل، يجب توزيع العائدات بالتساوي دون أي خصم لأي مبلغ زائد قد يكون أي من الملاك المشتركين قد ساهم به في شراء العقار.

عند وفاة أحد الشركاء في ملكية مشتركة (TIC)، يرث نصيبه من التركة بما يتناسب مع حصته في الملكية، والتي يُفترض أنها متساوية بين جميع الشركاء ما لم يُنص على خلاف ذلك في سند الملكية . مع ذلك، إذا تم بيع أو تقسيم عقار مشترك (TIC)، ففي بعض الولايات والمقاطعات، يُمكن احتساب حصته تلقائيًا في ثمن الشراء (على عكس تقسيم العقار في حالة الملكية المشتركة مع حق الشراء).

يمكن امتلاك العقارات بشكل مشترك مع العديد من المستأجرين، من خلال آليات مثل الشقق السكنية ، والتعاونيات السكنية ، والتعاونيات البنائية .

في قوانين معظم الدول، تُعتبر الدولة المالك النهائي لجميع الأراضي الخاضعة لولايتها القضائية، لأنها السلطة السيادية ، أو السلطة التشريعية العليا. أما الأشخاص الطبيعيون والاعتباريون فلا يملكون سند ملكية مطلقة ؛ فهم لا يملكون الأرض، بل يتمتعون فقط بحقوق انتفاع فيها.

يُعدّ استخدام الأراضي وتقييمها وتحديد دخل مُلّاكها من أقدم المسائل في النظرية الاقتصادية. فالأرض عنصر أساسي ( عامل إنتاج ) للزراعة، التي تُعتبر النشاط الاقتصادي الأهم في المجتمعات ما قبل الصناعية. ومع ظهور التصنيع، برزت استخدامات جديدة هامة للأراضي كمواقع للمصانع والمستودعات والمكاتب والتجمعات الحضرية. وعادةً ما تنخفض قيمة العقارات، التي تتخذ شكل هياكل وآلات من صنع الإنسان، مقارنةً بقيمة الأرض وحدها. وفي حين تنخفض قيمة العقارات الصناعية والزراعية والتجارية نتيجة التلوث والاستخراج والاستهلاك الطبيعي على التوالي، فإن انخفاض قيمة العقارات السكنية يُخفف من خلال الصيانة والتحسينات المتكررة والميسورة التكلفة.

ابتداءً من ستينيات القرن العشرين، وكجزء من المجال الناشئ للقانون والاقتصاد ، بدأ الاقتصاديون والباحثون القانونيون بدراسة حقوق الملكية التي يتمتع بها المستأجرون بموجب مختلف أنواع العقارات، بالإضافة إلى الفوائد والتكاليف الاقتصادية المترتبة على هذه الأنواع. وقد أسفر ذلك عن فهم أفضل بكثير لما يلي:

• حقوق الملكية التي يتمتع بها المستأجرون بموجب مختلف أنواع العقارات. وتشمل هذه الحقوق ما يلي:
  • حدد كيفية استخدام قطعة من العقارات؛
  • منع الآخرين من الاستمتاع بالعقار؛
  • نقل (التنازل) عن بعض أو كل هذه الحقوق إلى الآخرين بشروط متفق عليها بين الطرفين؛
• طبيعة وعواقب تكاليف المعاملات عند تغيير ونقل العقارات.

للاطلاع على مقدمة في التحليل الاقتصادي لقانون الملكية، انظر شافيل (2004)، وكوتر وأولين (2003). وللاطلاع على مجموعة من المقالات الأكاديمية ذات الصلة، انظر إبستين (2007). وقد وسّع إليكسون (1993) نطاق التحليل الاقتصادي للعقارات من خلال مجموعة متنوعة من الحقائق المستقاة من التاريخ والإثنوغرافيا .

• الرعية
• إقطاعية
• ملكية الأراضي في كندا
• حيازة الأراضي
• المالك
• مهمة وسيطة
• حقوق المعادن
• إدارة العقارات
• العقارات
• تقرير الأراضي