سند ملكية

قد تتضمن سندات نقل ملكية العقارات ضمانات متنوعة . ويختلف المسمى الدقيق وطبيعة هذه الضمانات باختلاف الاختصاص القضائي. ومع ذلك، غالبًا ما يكمن الاختلاف الأساسي بينها في مدى ضمان البائع للملكية. فقد يقدم البائع ضمانًا عامًا للملكية ضد أي مطالبات، أو قد يقتصر الضمان على المطالبات التي ظهرت بعد حصول البائع على العقار. ويُعرف النوع الأخير من السندات عادةً بسند الضمان الخاص . وبينما كان سند الضمان العام يُستخدم عادةً في بيع ونقل العقارات السكنية، أصبحت سندات الضمان الخاصة أكثر شيوعًا وتُستخدم بشكل متزايد في المعاملات التجارية.

أما النوع الثالث من سندات الملكية، والمعروف بسند البيع والشراء ، فينص على أن للبائع الحق في نقل الملكية دون تقديم أي ضمانات ضد الرهونات. ويُستخدم هذا النوع من السندات عادةً من قبل موظفي المحاكم أو الأمناء الذين يحتفظون بالعقار بموجب القانون لا بموجب سند ملكية، مثل العقارات المصادرة لعدم سداد الضرائب والمباعة في مزاد علني ، أو من قبل منفذ الوصية .

إن ما يسمى بسند التنازل (في معظم الولايات القضائية) ليس في الواقع سنداً على الإطلاق، بل هو إقرار بالتنازل عن حقوق الشخص الموقع عليه في الملكية.

في بعض الأنظمة القانونية، يُستخدم سند الائتمان كبديل للرهن العقاري . ^{[ 9 ]} لا يُستخدم سند الائتمان لنقل الملكية مباشرةً، وإنما يُستخدم في بعض الولايات - كاليفورنيا على سبيل المثال - لنقل ملكية الأرض إلى "أمين"، وعادةً ما يكون شركة ائتمان أو شركة تسجيل ملكية، تحتفظ بالملكية كضمان ("في حساب ضمان ") لقرض. عند سداد القرض، تُنقل الملكية إلى المقترض بتسجيل إبراء ذمة، وتنتهي ملكية الأمين المشروطة. أما في حالة التخلف عن السداد، فيقوم الأمين بتصفية العقار بسند جديد، ويعوض خسارة المُقرض من عائدات البيع.

• اتفاقية التسوية – وثيقة تحدد ترتيبًا للمدين لسداد جزء من ديونه المستحقة أو كلها، كبديل للإفلاس؛ (القانون الأسترالي). ^{[ 10 ]}
• صك التنازل – وثيقة يعين بموجبها المدين أميناً لإدارة ممتلكاته لسداد ديونه، جزئياً أو كلياً، كبديل للإفلاس؛ (القانون الأسترالي). ^{[ 10 ]}

السند ، الذي يُكتب أيضًا باسم سنود ، هو صك يُمنح لحكام الإمارات الأميرية الأصلية في الهند البريطانية، ويؤكد لهم مكانتهم في الحكم مقابل ولائهم للراج البريطاني .

يمكن أيضاً صياغة نقل الملكية في صكوك الملكية بحيث ينتقل بالوفاة، كما هو الحال في حالة امتلاك عقار بنظام الملكية المشتركة ، مثل "الملكية المشتركة مع حق البقاء" أو "الملكية الكاملة". في كلتا الحالتين، تنتقل ملكية العقار فوراً وبشكل تلقائي إلى المالك (المالكين) الباقي (الباقين) على قيد الحياة عند وفاة المالك (المالكين) الآخرين.

في معظم الولايات، تتطلب الملكية المشتركة مع حق البقاء على قيد الحياة أن يكون لجميع المالكين مصالح متساوية في العقار، مما يعني أنه عند بيع العقار أو تقسيمه، سيحصل جميع المالكين على توزيع متساوٍ للعائدات.

قد تكون الملكية المشتركة أيضًا بين الشركاء في الملكية الشائعة. في بعض الولايات، يُفترض أن الملكية المشتركة هي ملكية شائعة ما لم يكن الطرفان متزوجين وينص سند الملكية على ذلك، أو ينص السند على ملكية مشتركة مع حق البقاء على قيد الحياة. عند الوفاة، ينتقل نصيب المتوفى إلى تركته.

حق الانتفاع مدى الحياة هو الحق في استخدام العقار وحيازته والانتفاع به لفترة زمنية تُقاس بالعمر الطبيعي لشخص أو أشخاص. وعند وفاة جميع المنتفعين مدى الحياة، يصبح حق الملكية الكاملة للورثة.

عند تسجيل الملكية المشتركة مع حق البقاء (JTWROS) أو الملكية المشتركة الشائعة (TIC)، يحق لأي مالك مشترك تقديم طلب قسمة لإنهاء علاقة الملكية. يحصل حاملو سندات JTWROS على العقار بحصص متساوية؛ لذا، في حال إنهاء الشراكة بالقسمة، يجب توزيع العائدات بالتساوي بين جميع المالكين المشتركين بغض النظر عن مساهمة كل منهم في ثمن الشراء. ولا تُمنح أي خصومات عن المساهمات الزائدة في ثمن الشراء. على سبيل المثال، إذا كان (أ) و(ب) يمتلكان العقار بنظام JTWROS، وساهم (أ) بنسبة 80% من ثمن الشراء، فسيحصلان على حصص متساوية عند القسمة. من جهة أخرى، قد يُمنح حاملو سندات TIC خصومات عند القسمة عن المساهمات غير المتساوية في ثمن الشراء. خلال أي من عمليتي القسمة، يجوز منح خصومات لأي مالك مشترك ساهم بأكثر من حصته في نفقات العقار بعد تسجيل الملكية. قد تُمنح هذه الخصومات لتغطية فواتير الخدمات والصيانة. ومع ذلك، قد لا يُسمح بالحصول على إعفاءات مقابل التحسينات إلا إذا أضافت هذه التحسينات بالفعل قيمة كبيرة للعقار.

في الولايات المتحدة، كان يُنظر إلى عفو الرئيس في السابق على أنه عملٌ يتطلب قبولاً من المتلقي، مما جعل منح العفو بعد الوفاة أمراً مستحيلاً. إلا أن هذا المفهوم تغير في حالة هنري أوسيان فليبر عندما أصدر الرئيس بيل كلينتون عفواً عنه عام ١٩٩٩.

تُدير ألمانيا سجلاً للعقارات. سندات الملكية هي وثائق تُثبت ملكية العقار، بالإضافة إلى الحقوق والالتزامات والرهونات العقارية. منذ حوالي عام 2000، أصبح التسجيل إلزاميًا لجميع العقارات المرهونة أو المنقولة. تُنقل تفاصيل الحقوق والالتزامات والشروط المذكورة في السندات إلى السجل، وهو بمثابة عقد يُحدد ملكية العقار.

الفرق الرئيسي بين الصك والاتفاقية هو أن الصك يُوقّع عادةً من قِبل شخص واحد فقط. ومن أمثلة الصكوك: صكوك الربط لإنشاء رهن على الممتلكات المنقولة لصالح البنوك أو المؤسسات المالية، وما إلى ذلك.

يشير مصطلح "الاتفاقية" من اسمها إلى ضرورة وجود طرفين على الأقل يوقعان عليها أو يوافقان عليها. ومن أمثلة الاتفاقيات: اتفاقية البيع، واتفاقية القرض، وما إلى ذلك.

في القانون العام، كان إثبات الملكية يتم عبر سلسلة متصلة من سندات الملكية. أما نظام تورنس للملكية فهو طريقة بديلة لإثبات الملكية. وقد طُبّق هذا النظام لأول مرة في جنوب أستراليا عام ١٨٥٨ على يد السير روبرت تورنس ، ثم اعتمدته لاحقًا الولايات الأسترالية الأخرى ودول أخرى. ويُثبت نظام تورنس للملكية بحيازة شهادة ملكية وتسجيلها في سجل العقارات. يُزيل هذا النظام المخاطر المرتبطة بالسندات غير المسجلة والمعاملات الاحتيالية أو غير الصحيحة. كما أنه أسهل وأقل تكلفة في الإدارة، مما يُقلل من تكاليف المعاملات. ولا تزال بعض العقارات الأسترالية تُنقل ملكيتها باستخدام سلسلة من سندات الملكية - عادةً ما تكون عقارات مملوكة للعائلة نفسها منذ القرن التاسع عشر - ويُشار إليها غالبًا باسم سندات "النظام القديم".

يُطلق على الصك المسجل، ولكنه غير مرتبط بسلسلة ملكية العقار، اسم " الصك غير المسجل" . ولا يُعدّ هذا الصك إشعارًا قانونيًا للمشترين اللاحقين للعقار، لأنه لا يُتوقع منهم بشكل معقول العثور عليه أثناء بحثهم في سلسلة ملكية العقار. وقد ذكر هاوبت أن

نظرًا لأن البحث عن الملكية يعتمد على فهارس المانح/الممنوح له، فمن الممكن ألا يُكتشف سند ملكية حتى لو تم تسجيله. مثال: يبيع أتوود أرضه إلى بيرنز، لكن بيرنز لا يسجل سند الملكية. يبيع بيرنز الأرض لاحقًا إلى كوبر، وتسجل كوبر سند ملكيتها. ولكن نظرًا لعدم تسجيل سند الملكية السابق (سند أتوود إلى بيرنز)، فإن سند كوبر يقع خارج سلسلة الملكية. في البحث عن الملكية، لن يجد الباحث عن اسم أتوود في فهرس المانحين أي دليل على أن أتوود قد نقل الملكية، ولن يقوده أي شيء إلى سند كوبر. يُسمى سند الملكية الذي يقع خارج سلسلة الملكية بسند ملكية غير مسجل. القاعدة العامة هي أن المشتري اللاحق لا يُعتبر على علم ضمني بسند الملكية غير المسجل. في المثال، ملكية كوبر غير محمية ضد المشترين اللاحقين حسني النية. لنفترض أن أتوود باع العقار نفسه بطريقة احتيالية إلى شخص آخر، دان. ستحكم المحكمة بأن دان يمتلك سند ملكية صحيح للعقار، وليس كوبر. ^{[ 14 ]}

وُصِفَ الفعلُ الجامح بأنه فعلٌ "يُنفّذه غريبٌ عن السجلّ، مُعلّقٌ في الهواء كنعش محمد". ^{[ 15 ]} محمد هو تهجئة قديمة لاسم محمد . وتقول الأسطورة إن نعش النبي محمد كان مُعلّقًا دون دعامة ظاهرة من سقف قبره، تمامًا كما يتدلّى الفعل الجامح هناك، دون أن يمسّ سلسلة الملكية. ^{[ 16 ]}