العقارات المتزامنة

في قانون الملكية ، يُشير مصطلح الملكية المشتركة أو الملكية المتزامنة إلى أي شكل من أشكال ملكية العقار من قِبل أكثر من شخص في الوقت نفسه. إذا امتلك أكثر من شخص العقار نفسه، يُشار إليهم عادةً باسم الملاك المشتركين. ويُطلق على الملاك المشتركين للعقارات في المصطلحات القانونية إما اسم الملاك المشتركين أو الملاك المتضامنين، حيث يُشير المصطلح الأخير إلى حق البقاء على قيد الحياة. وتُقرّ معظم الأنظمة القانونية التي تعتمد القانون العام بالملكية الشائعة والملكية المتضامنة.

تعترف العديد من الأنظمة القانونية أيضًا بالملكية المشتركة الكاملة، والتي تُعدّ في جوهرها ملكية مشتركة بين الزوجين. ويُشار إلى الملكية المشتركة في كثير من الأنظمة القانونية باسم الملكية المشتركة مع حق البقاء، إلا أنهما متطابقتان، إذ تتضمن كل ملكية مشتركة حق البقاء. في المقابل، لا تتضمن الملكية الشائعة حق البقاء.

لا يؤثر نوع الملكية المشتركة على حق الملاك المشتركين في بيع حصصهم الجزئية في العقار للآخرين خلال حياتهم، ولكنه يؤثر على حقهم في توريث العقار لورثتهم عند وفاتهم في حالة الملكية المشتركة الكاملة. ومع ذلك، يمكن لأي مالك مشترك تغيير ذلك بإنهاء الملكية المشتركة. ويحدث هذا عندما ينقل أحد الملاك المشتركين حصته الجزئية في العقار.

قد تختلف القوانين من مكان لآخر، ولن تنطبق المناقشة العامة التالية بكاملها على جميع الولايات القضائية.

بموجب القانون العام، يتشارك المالكون المشتركون عددًا من الحقوق بشكل افتراضي:

1. لكل مالك حق غير مقيد في الوصول إلى العقار. إذا قام أحد الملاك المشتركين بمنع آخر من استخدام العقار المشترك بشكل غير قانوني، يحق للمالك الممنوع رفع دعوى قضائية لإخراجه . وكحلٍّ، قد تحكم المحكمة للمالك المتضرر بتعويض عادل عن القيمة الإيجارية للعقار عن الفترة التي تم فيها إخراجه.
2. لكل مالك الحق في الحصول على بيان حسابي بالأرباح المحققة من العقار. وإذا كان العقار يدرّ أي دخل (مثل الإيجار، أو الزراعة، إلخ)، يحق لكل مالك الحصول على حصة نسبية من ذلك الدخل.
3. لكل مالك الحق في المساهمة في تكاليف امتلاك العقار. ويمكن إجبار الملاك المشتركين على المساهمة في دفع نفقات مثل الضرائب العقارية، والصيانة والإصلاحات الضرورية، أو أقساط الرهن العقاري للعقار بأكمله.

الملكية المشتركة هي شكل من أشكال الملكية المتزامنة، حيث يُعتبر كل مالك، يُشار إليه باسم الشريك في الملكية المشتركة، مالكًا لحصص منفصلة ومتميزة في نفس العقار. في الوضع الافتراضي، يمتلك جميع الشركاء حصصًا متساوية، ولكن قد تختلف حصصهم في الحجم. ^{[ 2 ]}

يمتلك مالكو الملكية المشتركة نسبًا مئوية في عقار غير مقسم، وليس وحدات أو شققًا محددة، وتُظهر سندات ملكيتهم نسب ملكيتهم فقط. ويستمد حق أي مالك في استخدام مسكن معين من عقد مكتوب موقع من جميع المالكين المشتركين (يُسمى غالبًا "اتفاقية الملكية المشتركة")، وليس من سند ملكية أو خريطة أو أي وثيقة أخرى مسجلة في سجلات المقاطعة. ^{[ 3 ]} يُعد هذا النوع من الملكية شائعًا عندما لا يكون المالكون المشتركون متزوجين أو عندما تختلف مساهماتهم في شراء العقار. وقد تُملك أصول الشراكة التجارية المشتركة بنظام الملكية المشتركة. ^{[ 2 ]}

لا يتمتع الشركاء في الملكية المشتركة بحق البقاء على قيد الحياة، بمعنى أنه إذا توفي أحد الشركاء، فإن حصته في العقار تُصبح جزءًا من تركته وتنتقل بالإرث إلى ورثته أو الموصى لهم، سواءً بموجب وصية أو بموجب الإرث الشرعي . ^{[ 2 ]} كما أنه بما أن لكل شريك حصة في العقار، فإنه يجوز له، في حال عدم وجود أي قيد متفق عليه بين جميع الشركاء، بيع حصته في العقار أو التصرف بها بأي شكل آخر (مثل رهنها) خلال حياته، تمامًا كأي حق عيني آخر. ^{[ 2 ]}

الملكية المشتركة أو الملكية المشتركة مع حق البقاء (JTWROS) هي نوع من أنواع الملكية المتزامنة، حيث يتمتع الملاك المشتركون بحق البقاء ، ما يعني أنه في حال وفاة أحد الملاك، ينتقل نصيبه في العقار إلى المالك أو الملاك الباقين على قيد الحياة بحكم القانون ، دون الحاجة إلى إجراءات إثبات الوصية . يتلاشى نصيب المالك المتوفى في العقار ولا يمكن لورثته توريثه. في هذا النوع من الملكية، يمتلك آخر مالك على قيد الحياة العقار بالكامل، وعند وفاته يصبح العقار جزءًا من تركته . على عكس الملكية الشائعة، حيث قد تكون حصص الملاك المشتركين غير متساوية في العقار، فإن للملاك المشتركين حصة متساوية فيه. ^{[ 5 ]}

قد تُسدّد مطالبات الدائنين ضد تركة المالك المتوفى ، في ظروف معينة، من خلال حصة الملكية التي كانت مملوكة للمتوفى سابقًا، والتي أصبحت الآن مملوكة للورثة الباقين على قيد الحياة. بعبارة أخرى، قد تبقى التزامات المتوفى مرتبطة بالعقار في بعض الأحيان.

يُعدّ هذا النوع من الملكية شائعًا بين الزوجين، وبين الوالدين والأبناء، وفي أي حالة أخرى يرغب فيها الطرفان في انتقال الملكية فورًا وبشكل تلقائي إلى الطرف الباقي على قيد الحياة. بالنسبة للحسابات المصرفية وحسابات الوساطة المالية التي تُدار بهذه الطريقة، يُضاف عادةً الاختصار JTWROS إلى اسم الحساب كدليل على نية المالكين.

لإنشاء ملكية مشتركة، يجب استخدام عبارات واضحة تُشير إلى النية، مثل : "إلى AB وCD كمالكين مشتركين مع حق البقاء، وليس كمالكين على الشيوع". قد يكون هذا الشكل المطوّل من الصياغة مناسبًا بشكل خاص في الأنظمة القانونية التي تستخدم عبارة "الملكية المشتركة" كمرادف للملكية على الشيوع. أما الصيغ المختصرة، مثل "إلى AB وCD كمالكين مشتركين" أو "إلى AB وCD معًا"، فيمكن استخدامها في معظم الأنظمة القانونية. ويجوز للأطراف استخدام عبارات بهذا المعنى في سند نقل الملكية أو أي وثيقة أخرى لنقل الملكية، أو من قِبل الموصي في وصيته ، أو في صك الوقف الحي . 

إذا أوصى موصٍ في وصيته بملكية لعدة مستفيدين "بشكل مشترك"، وتوفي واحد أو أكثر من هؤلاء المستفيدين قبل نفاذ الوصية، فإن ورثة هؤلاء المستفيدين سيرثون كامل الملكية على أساس الملكية المشتركة. أما إذا كان هؤلاء المستفيدون قد أوصوا بالملكية على أساس الملكية الشائعة، وتوفوا قبل نفاذ الوصية، فإن ورثة هؤلاء المستفيدين سيرثون حصصهم فورًا (بسبب وفاة المستفيد المذكور).

الملكية المشتركة الكاملة (وتُسمى أحيانًا الملكية المشتركة بين الزوجين) هي نوع من أنواع الملكية المشتركة التي كانت متاحة سابقًا للأزواج فقط ، حيث تُعامل ملكية العقار كما لو كان الزوجان شخصًا قانونيًا واحدًا . ^{[ 7 ]} وهي تستند إلى مفهوم قديم في القانون العام الإنجليزي مفاده أن الزوجين يُعتبران شخصًا قانونيًا واحدًا لغرض امتلاك العقار. ^{[ 8 ] [ 9 ]} (في ولاية هاواي، يُتاح خيار الملكية المشتركة الكاملة أيضًا للشركاء غير المتزوجين في علاقة "مستفيد متبادل" مسجلة؛ كما يُؤهل قانون الاتحاد المدني في ولاية فيرمونت أطراف الاتحاد المدني للملكية المشتركة الكاملة.) ^{[ 10 ]}

مثل الملكية المشتركة مع حقوق البقاء على قيد الحياة، فإن الملكية الكاملة تشمل أيضًا حق البقاء على قيد الحياة، لذلك إذا توفي أحد الزوجين، يقال إن المصلحة الكاملة في العقار "تنضج" في الزوج الباقي على قيد الحياة بحيث تنضج السيطرة الوحيدة على العقار، أو تنتقل بالمعنى العادي، إلى الزوج الباقي على قيد الحياة دون المرور بإجراءات إثبات الوصية .

في بعض الأنظمة القانونية، لإنشاء ملكية مشتركة كاملة، يجب على الطرفين تحديد ذلك صراحةً في سند الملكية، حيث ينص على أن العقار يُنقل إلى الزوجين "كملكية مشتركة كاملة"، بينما في أنظمة أخرى، يُفترض أن نقل الملكية إلى زوجين يُنشئ ملكية مشتركة كاملة ما لم ينص سند الملكية على خلاف ذلك. ^{[ 11 ]} ( انظر أيضًا: شركة الادخار). ^{[ 12 ]} إضافةً إلى العناصر الأربعة اللازمة لإنشاء ملكية مشتركة مع حق البقاء على قيد الحياة - وهي: المدة، والملكية، والمصلحة، والحيازة - يجب أن يتوفر أيضًا العنصر الخامس وهو الزواج. ^{[ 13 ]} مع ذلك، وخلافًا للملكية المشتركة مع حق البقاء على قيد الحياة، لا يملك أي من طرفي الملكية المشتركة الكاملة حقًا منفردًا في إنهاء هذه الملكية. ويتطلب إنهاء الملكية أو أي تصرف في أي جزء من العقار موافقة الزوجين معًا. ^{[ 14 ]}  

يؤدي طلاق الزوجين اللذين يمتلكان عقارًا بنظام الملكية المشتركة إلى إنهاء وحدة الزواج تلقائيًا، تاركًا الملكية المشتركة الأصلية. ^{[ 15 ]} في حالة الوفاة أو الطلاق، يكون للزوج الباقي على قيد الحياة حق البقاء. ^{[ 15 ]} في التعاونيات العقارية بولاية نيويورك ، حيث أصبحت الملكية المشتركة خيارًا متاحًا للأزواج منذ عام 1995، عند طلاق الزوجين، إما: أ) إذا طلب أحد الزوجين تسجيل أسهمه في التعاونية باسم الزوج الآخر فقط، فإن ذلك يسري تلقائيًا وفورًا بموجب القانون، ويجب على مسجل الشركة ووكيل نقل الملكية تسجيله؛ أو ب) إذا لم يتقدم أي من الزوجين بهذا الطلب، فإن الطلاق يحول هذا النوع من الملكية في أسهم التعاونية تلقائيًا إلى ملكية مشتركة. ^{[ 16 ] [ 17 ]}

لم تعد بعض الولايات القضائية الأمريكية تعترف بملكية الزوجين معًا. ^{[ 18 ] [ 19 ]} وفي حال الاعتراف بها، تشمل مزاياها إمكانية حماية العقار من دائني أحد الزوجين فقط، بالإضافة إلى إمكانية حماية جزء من العقار في حال تقديم أحد الزوجين فقط طلبًا للإعفاء من الإفلاس . ^{[ 19 ]} إذا توفي الزوج غير المدين في ملكية الزوجين معًا بعد وفاة الزوج المدين، فلا يمكن إنفاذ حق الامتياز على العقار. أما إذا توفي الزوج المدين بعد وفاة الزوج غير المدين، فيمكن إنفاذ حق الامتياز على العقار بأكمله، وليس فقط على حصة الزوج المدين الأصلية.

في العديد من الولايات، يُعترف بالملكية المشتركة بين الزوجين كشكل صحيح من أشكال الملكية للحسابات المصرفية والأصول المالية.

• Jus accrescendi
• الملكية المشتركة

• الإجراء الضريبي لمصلحة الضرائب الأمريكية 2002-20، والذي يغطي التفاصيل الدقيقة التي تحدد ما يشكل مالكًا مشتركًا لأغراض الضرائب الفيدرالية.