البحث عن العنوان

في مجال العقارات والقانون، يُعدّ البحث عن سند الملكية عملية فحص السجلات العامة واستخراج الوثائق المتعلقة بتاريخ العقار لتحديد وتأكيد ملكيته القانونية، والكشف عن أي مطالبات أو رهونات عليه. ^{[ 1 ]} كما يُجرى البحث عن سند الملكية عندما يرغب مالك عقار مرهون في بيعه، ويشترط البنك عليه تأمين هذه العملية.

في حالة الشراء المحتمل، يتم إجراء بحث عن سند الملكية بشكل أساسي للإجابة على ثلاثة أسئلة تتعلق بالعقار المعروض في السوق:

• هل يمتلك البائع مصلحة قابلة للبيع والتسويق في العقار؟
• ما هي أنواع القيود أو التسهيلات المتعلقة باستخدام الأرض؟ وتشمل هذه القيود العهود العقارية وحقوق الارتفاق وغيرها من الحقوق العينية .
• هل توجد أي رهونات على العقار يجب سدادها عند إتمام عملية البيع؟ وتشمل هذه الرهونات العقارية ، والضرائب المتأخرة ، وحقوق المقاولين ، والرسوم الأخرى.

يمكن لأي شخص إجراء بحث عن سند الملكية، إذا توفرت لديه المعرفة والموارد اللازمة، مع العلم أن إعداد ملخص سند الملكية كجزء من إجراءات إتمام صفقة عقارية غالبًا ما يقتصر على المهنيين أو المحامين المرخصين. تُعدّ وثائق نقل ملكية الأراضي من السجلات العامة ، حيث تُحفظ هذه الوثائق ورقياً أو تُمسح ضوئياً في بعض الأحيان. لا تتوفر المعلومات الواردة في هذه الوثائق عادةً بصيغة بيانات، لأنها عبارة عن وصف للأحداث القانونية التي تتضمن بنوداً وشروطاً ولغة تتجاوز البيانات المتاحة. في الولايات المتحدة، تُحفظ سندات الملكية، وسندات الائتمان، وحقوق الارتفاق، والقيود التعاقدية، وغيرها من الوثائق القانونية إلكترونياً على مستوى كل مقاطعة على حدة، وذلك بواسطة مسجل العقود ، المسؤول عن تسجيل وحفظ وتحديث سجلات نقل ملكية العقارات بدقة.

بشكل عام، هناك نوعان رئيسيان من البحث عن الملكية، وهما البحث عن تغطية كاملة والبحث عن تغطية محدودة؛ وتشمل الأنواع الأخرى التقارير غير المؤمن عليها والبحث عن ضمانات حبس الرهن.

في كثير من الأحيان، يلجأ الناس إلى التواصل مع شركة متخصصة في تسجيل الملكية أو محامٍ لإجراء بحث شامل عن ملكية العقار. تتضمن عملية البحث الوصول إلى سجلات الأراضي الرسمية للعقار المعني. كل سجل هو وثيقة تُثبت حدثًا وقع في تاريخ العقار. يُسجل سند الملكية عملية نقل الملكية، ويُوثق الرهن العقاري حق الضمان في قرض سكني، بينما يُوثق حق الامتياز مطالبة على العقار لصالح طرف آخر، كدائن أو بائع أو تاجر. يهدف البحث عن الملكية إلى إثبات ملكية واضحة وقابلة للتسويق من خلال الكشف عن أي مطالبات قائمة قبل نقل الملكية. تُعرف عملية حل أي مشكلات تتعلق بالملكية باسم "تدقيق الملكية". ^{[ 2 ]}

يجب أن تُحدد كل وثيقة مُسجلة الأطراف المعنية، مثلاً: المانح والممنوح له. المانح هو الطرف الذي ينقل حق الملكية، والممنوح له هو الطرف الذي يستلم حق الملكية. في حالة سند الملكية، يكون المانح عادةً هو بائع العقار، والممنوح له هو المشتري. أما مانح الرهن العقاري أو الراهن فهو المقترض، لأنه يتنازل عن بعض حقوق الملكية للمرتهن أو المُقرض أو الممنوح له. وقد بسّطت الصياغة الحديثة هذا المصطلح باستخدام "المقترض" و"المُقرض".

يتم الاحتفاظ بالسجلات في مكتب حكومي مركزي، عادة في محكمة المقاطعة (في الولايات ذات الحكومات المحلية القوية مثل ولاية واشنطن أو ماساتشوستس، يكون اللقب الموجود على الباب شيئًا مثل مسجل العقود أو مسجل المقاطعة)؛ أو في المكاتب البلدية (في الولايات الصغيرة مثل كونيتيكت وفيرمونت ورود آيلاند)، غالبًا ما يتعين على الباحث عن الملكية الذهاب إلى كل مكتب بلدة أو مقاطعة على حدة للبحث عن الملكية.

تبدأ عملية البحث عن سند الملكية بالبحث عن كل وثيقة ورقية واستخراجها من السجلات التي تحتوي عليها. تُسجّل كل وثيقة حسب تاريخها في مجموعة خاصة من المجلدات تُعرف بأسماء مختلفة، مثل فهرس المانح والممنوح له ، أو سجلات الأراضي، أو سجلات الصكوك، والتي قد تكون أو لا تكون رقمية أو ممسوحة ضوئيًا في ملف قابل للبحث، وذلك حسب الموارد المالية للمقاطعة أو البلدة. يُطبع ختم رسمي، عادةً في أسفل الصفحة الأولى، باسم الموظف المُسجّل، والتاريخ، والوقت، ورقم المجلد، ورقم الصفحة. إذا كانت الوثيقة مسجلة، فسيكون هذا الختم موجودًا دائمًا.

تُراجع الوثائق المجمعة وتُحلل لمعرفة تأثير كل منها على العقار، والوثائق التي تم الكشف عنها من خلال التسجيلات اللاحقة. قد تتضمن الوثائق شروطًا طارئة، مثل حقوق الانتفاع مدى الحياة وحقوق الملكية المتبقية. غالبًا ما يُجري هذه العملية متخصص مُدرَّب يُسمى مُستخلص سندات الملكية. بعض مُستخلصي سندات الملكية حاصلون على شهادات تُوثِّق مستوى خبرتهم وتدريبهم، بالإضافة إلى اجتيازهم بنجاح امتحانًا مُحددًا.

يُطلق على الوثيقة التي يُعدّها مُستخلص الملكية اسم مُستخلص الملكية. وهي ليست وثيقة مُدرجة في السجلات العامة، بل مُستمدة من وثائق مُسجلة. ويُقدّم مُستخلص الملكية هذا إلى شركة الملكية أو المحامي أو المُستخدم النهائي.

على سبيل المثال، قد يُظهر تقرير الملكية أي حقوق ارتفاق أو قيود مسجلة على العقار أو أجزاء منه. قد يكون المالك السابق قد منح جاره قانونًا حق استخدام الممر المشترك، أو قد يكون للبلدية حق استخدام أجزاء من العقار لمدّ خطوط الكهرباء أو الاتصالات أو المياه أو الصرف الصحي. تُقدّم بعض الخدمات الإلكترونية عمليات بحث عن الملكية بتكلفة زهيدة نسبيًا، ودقتها لا تقل عن دقة ما تُقدّمه شركات الملكية أو المحامون؛ إلا أن الشركات الإلكترونية تعتمد في الغالب على المعلومات المتاحة إلكترونيًا، ولذلك قد تكون محدودة أحيانًا من حيث اكتمال المعلومات وتوافرها الجغرافي.

في الولايات المتحدة، يُقدم مشتري العقار عادةً على شراء تأمين الملكية ، الذي يحميه من أي مشاكل قد تظهر بعد البيع، مثل الرهونات التي لم تُكتشف أثناء البحث عن الملكية. تُصدر شركة تأمين الملكية تقريرًا ووثيقة تأمين لدعم نتائجها. مع ذلك، غالبًا ما تُجرى عمليات البحث عن الملكية قبل إتمام التعاقد بين الطرفين، وأحيانًا خلال مرحلة الضمان في عملية البيع.

تتوفر أنواع مختلفة من عمليات البحث عن الملكية، والتي تُزوّد ​​العميل بتقرير، ولكن دون أي تأمين. هذه التقارير لأغراض إعلامية فقط، وتُعرف بأسماء مختلفة، مثل تقرير سجل الأرض، وشهادة المخطط، وتقرير نصف قطر 300 قدم، وتقرير الملكية والرهن، وغيرها. تُستخدم هذه التقارير المعلوماتية بشكل رئيسي في حالتين:

• تقرير الملكية والرهن. وهو تقرير معلوماتي، يستند إلى فحص سند ملكية المالك الحالي، وفحص ما يلي: الضرائب المستحقة، والرهونات الجديدة المسجلة، وعمليات البحث عن أسماء الأطراف في سند الملكية. ^{[ 3 ]}
• إجراءات حصر الإرث . وهي عملية تقوم فيها العائلة أو المحامي أو المحكمة بتقسيم ممتلكات المتوفى. ويرغب الورثة في معرفة الحقوق المترتبة عليهم ومن له الحق في الأرض.
• تقسيم الأراضي . لإنشاء مشروع تقسيم أراضٍ، يقوم شخص ما بأخذ أرض سبق تخطيطها (مسجلة قانونيًا باسم آخر) وإعادة تسميتها وتخطيطها كمشروع جديد أو تقسيم أراضٍ. يجب تقديم تقرير إلى البلدية يوضح الضرائب والرسوم المدفوعة. يمكن للمالك بعد ذلك بيع القطع بشكل فردي أو جماعي، ويجوز له تسجيل بنود وشروط وقيود تنظم كيفية بناء السكان لمنازلهم أو ساحاتهم، وقد تحد من أنشطة أخرى. كما تتضمن العديد من مشاريع تقسيم الأراضي لوائح خاصة بالضوضاء والحيوانات الأليفة والنفايات.

ضمانة الحجز العقاري هي نوع من التقارير (مثل ضمانة بيع العقار من قبل الأمناء ، وضمانة الحجز القضائي ، وضمانة التقاضي ) تُستخدم أساسًا لحجز الرهن العقاري على عقار معين. يقوم الباحث المختص بدراسة سجلات الملكية بحثًا شاملًا عن العقار المتعثر، بالإضافة إلى البحث عن عناوين أصحاب الرهن العقاري عليه. تُستخدم هذه العناوين لإرسال نسخ من خطابات إشعار الحجز (مثل إشعار بيع العقار من قبل الأمناء ، وما إلى ذلك) إلى أصحاب الرهن العقاري على العقار المتعثر.

غالباً ما يرتبط الحجز على المنازل بالرهونات التي تحتفظ بها البنوك أو الجهات الحكومية. وقد تُفرض رهونات متعددة من مصادر مختلفة على العقار المحجوز. إذا بيع المنزل في مزاد علني، تُقسّم العائدات وتُدفع لأصحاب الرهونات حسب ترتيب تسجيلها حتى يتم إنفاق جميع العائدات.

تُعقد المزادات العلنية (المعروفة أيضًا باسم مزادات بيع العقارات المرهونة أو مزادات الحجز) عادةً في المحاكم البلدية أو محاكم المقاطعات، والتي لا تضمن ملكية خالية من الرهونات ولا توفر الحماية للمشترين ضد الرهونات الإضافية على العقار.

• سلسلة الملكية
• رأي العنوان
• سند الملكية (العقار)
• رابطة أصحاب الأراضي الأمريكية (ALTA)
• استخدام العقود الذكية في معاملات العقارات وسجلات الملكية
• مسجل العقود