الاستثمار في الأراضي

منذ تعديلات قانون تسجيل الأراضي ، ظهرت عدة شركات تعرض قطع أراضٍ في المملكة المتحدة كاستثمارات. عادةً ما تكون هذه الأراضي عبارة عن أراضٍ خضراء ، أو محميات طبيعية ، أو سهول فيضية ، أو أراضٍ زراعية، أو أراضٍ محمية غير صالحة للتطوير. ولا توجد أي طلبات ترخيص بناء ناجحة مسجلة لقطع الأراضي المباعة ضمن هذه المخططات الاستثمارية الجماعية.

سُجّلت خسائر فادحة للمستثمرين في مخططات الاستثمار في قطع الأراضي بالمملكة المتحدة. وقد أفلست أو أُغلقت العديد من الشركات البريطانية التي كانت تعرض قطع أراضي في المملكة المتحدة من قِبل هيئة الخدمات المالية (FSA) أو جهات أخرى. ^{[ 6 ] [ 7 ] [ 8 ]} وقد نقلت بعض هذه الشركات أعمالها إلى الخارج بعد تحقيق أجرته هيئة الخدمات المالية. وتقدم بعض الشركات الآن قطع أراضي في المملكة المتحدة من مواقع مثل دبي أو سنغافورة، حيث لا تُنظّم السلطات المحلية مثل هذه الأنشطة، أو لا تُدرك طبيعة المخاطر العالية للاستثمار. وفي يونيو/حزيران 2010، أصدرت هيئة النقد في سنغافورة (MAS) تحذيراً ^{[ 9 ]} بشأن مخططات الاستثمار في قطع الأراضي، محذرةً من أنها قد تكون عمليات احتيال، مع التركيز بشكل خاص على الشركات التي تعرض أراضي من المملكة المتحدة وكندا.

قد يتواصل مندوب الشركة مع أحد الأفراد عبر الهاتف، أو في أكشاك مؤقتة بمراكز التسوق، أو في معارض العقارات، عارضًا عليه فرصة استثمارية استراتيجية في الأراضي البريطانية. غالبًا ما تُستشهد بإحصاءات الحكومة البريطانية أو القطاع العقاري، أو قرب الأرض من المناطق المبنية، أو تاريخ أسعار المنازل في المملكة المتحدة مؤخرًا، كدليل على أن قطعة الأرض استثمارٌ ممتاز. ويشير التواصل الشفهي عادةً إلى أن الأرض تتمتع بإجراءات سريعة للحصول على موافقة البناء، وأنها ذات إمكانات عالية للبناء . عند تحديد سعر الأرض، يُشار عادةً إلى أسعار أراضي البناء المعتمدة في ذروة السوق. وفي كثير من الأحيان، تُقدم شركة الاستثمار العقاري مخططات تفصيلية تُظهر مشروعًا سكنيًا في الموقع. ويُشار إلى هذه المخططات عادةً بمصطلحات مثل "موافقة مبدئية" أو "مفهوم" أو "مرحلة ما قبل التطوير". ويركز مندوب المبيعات على القيمة المستقبلية المحتملة للأرض مقارنةً بسعر البيع الحالي.

لا يُشار إطلاقًا إلى قيمة الأحزمة الخضراء أو الأراضي الزراعية، أو إلى مسائل الصيانة طويلة الأجل، أو إلى بيع قطع أرض صغيرة بشكل جماعي. وعادةً ما يُرفع سعر البيع من 10 إلى 100 ضعف القيمة الحالية للأرض. ولا تُعتبر المخططات المعروضة صالحة بموجب قانون التخطيط في المملكة المتحدة، ولا يُمكن اعتبارها مؤشرًا على التقدم في عملية التخطيط. ولا يُقدّم أي وعد تعاقدي مكتوب بالحصول على ترخيص بناء، على الرغم من التفاؤل المفرط الذي يُبديه البائع عادةً. وعادةً لا يُشير البائع أبدًا إلى أن الأرض محمية، أو أنها أرض حزام أخضر، ولا يُمكن تطويرها بموجب لوائح التخطيط الحالية. وعادةً ما يكون الحصول على ترخيص بناء في أي إطار زمني معقول أمرًا مستحيلاً.

قد يدفع المستثمر مبلغًا كبيرًا مقابل قطعة أرض صغيرة منخفضة القيمة، معرضة لخطر كبير بالبقاء غير مطورة. وبمجرد أن يدرك عامة الناس عدم جدوى مشروع الاستثمار المقترح، تنهار القيمة الحقيقية لكل قطعة أرض. وعادةً ما يتبع ذلك تصفية شركة الأراضي بالكامل، أو نقل مقرها إلى ولاية قضائية أخرى.

بالنسبة للعملاء الذين يبدون رغبة في شراء هذه المخططات، قد تُبذل محاولات لبيع منتجات إضافية لتجميع الأراضي في مواقع أخرى، أو برامج استثمارية أخرى ذات عائد مرتفع . كما قد يُضاف العملاء إلى قوائم العملاء المحتملين الذين تُباع لهم لاحقًا شركات أخرى تُقدم مخططات مماثلة. عند إفلاس شركة تجميع الأراضي، قد تُعرض على مستثمري الأراضي خدمات استرداد الاستثمار أو خدمات التخطيط مقابل رسوم. عادةً ما تكون هذه الخدمات احتيالية أو فاشلة، مما يؤدي إلى خسارة إضافية للمستثمر.

انتقد فيلم وثائقي بعنوان "أنت وملكك" ، عُرض لأول مرة على إذاعة بي بي سي 4 في ديسمبر 2006، ^{[ 10 ]} الخدمات التي تقدمها العديد من شركات الاستثمار العقاري في المملكة المتحدة، مشيرًا إلى أنها تمارس الاحتيال على عملائها. ويعتمد الاحتيال العقاري على انخفاض احتمالية حصول أي من قطع الأراضي على ترخيص بناء، وعلى هوامش الربح المرتفعة جدًا التي تُجنى من بيعها، حيث يستخدم البائع أساليب تسويقية مضللة لإقناع المشترين بأنهم يقومون باستثمار سليم.

تتمثل إحدى الاستراتيجيات الرئيسية المستخدمة في بيع قطع الأراضي في المملكة المتحدة في الإيحاء بأن ملكية العميل للأرض تضمن له عدم خسارة أمواله. عادةً ما توحي شركات الاستثمار العقاري بزيادات سنوية هائلة في قيمة قطع الأراضي، وإطار زمني متفائل للغاية لنجاح طلبات التخطيط. ولا تُلزم هذه الشركات العملاء بأي التزامات تعاقدية. في العادة، تبيع شركات الاستثمار العقاري قطعة الأرض بسعر أعلى من قيمتها السوقية الحالية للأراضي غير المطورة بما يتراوح بين 15 و100 ضعف. فعلى سبيل المثال، قد يدفع المشتري 15,000 جنيه إسترليني مقابل قطعة أرض لا تتجاوز قيمتها السوقية الحالية 500 جنيه إسترليني. وبناءً على ذلك، فإن معظم الاستثمار لا يكمن في الأرض نفسها، وبالتالي فإن الزيادات السنوية الضئيلة في قيمة قطعة الأرض لا معنى لها. يكمن الاستثمار الحقيقي في خدمة مقترحة لتوفير أراضٍ قيّمة معتمدة للبناء في المستقبل. وإذا لم تُقدّم هذه الخدمة أو لم تُحقق النجاح المرجو، فإن ما تبقى من الأرض يصبح عادةً بلا قيمة. وفي حال إفلاس الشركة البائعة أو اختفائها، لا يستطيع مالك الأرض بيعها بشكل مجدٍ اقتصاديًا، لأن الجهد الإداري وتكاليف البيع عادةً ما تتجاوز قيمة قطعة الأرض.

تستهدف العديد من شركات الاستثمار العقاري ضحاياها خارج المملكة المتحدة، لا سيما في كندا وسنغافورة وتايلاند وبروناي وماليزيا . وقد يكون سكان هذه الدول غير ملمين بسوق العقارات في المملكة المتحدة ولوائح التخطيط المحلية ، مثل تقسيم المناطق الخضراء .

في عام 2008، وُضعت شركة UKLI للاستثمار العقاري تحت الحراسة القضائية بسبب الإفلاس، على الرغم من حصولها على 69 مليون جنيه إسترليني من 4500 شخص مقابل قطع أراضٍ. أُغلقت شركة Land International في عام 2008 بعد أن خسرت 10 ملايين جنيه إسترليني للمستثمرين، ^{[ 11 ]} وعُرضت قطع الأراضي نفسها التابعة لشركة Land International للبيع لاحقًا في آسيا. ^{[ 12 ]} في عام 2010، أفلست شركة Land International (الشرق الأقصى)، مما تسبب في خسارة المستثمرين 6 ملايين دولار سنغافوري (2.5 مليون جنيه إسترليني). ^{[ 13 ]} طلب النائب ديفيد هيث مناقشة في مجلس العموم بعد عرض 209 قطع أراضٍ في قرية دين ، قائلاً: "مع أن الاستثمار العقاري قد لا يكون غير قانوني، إلا أنه بلا شك عملية احتيال". ^{[ 14 ]}

أصدرت هيئة تسجيل الأراضي في المملكة المتحدة بيانًا صحفيًا ^{[ 15 ]} بتاريخ 15 يناير 2009، تُعلم فيه المستهلكين بأنها نشرت دليلًا تحذيريًا ضد مخططات الاستثمار في الأراضي. وصرح مايك ويستكوت رود، رئيس قسم الخدمات القانونية للشركات في الهيئة، بأن الجمهور يتعرض "للتضليل بشأن فرص الحصول على ترخيص بناء"، حيث يتم ذكر بنوك ومطورين عقاريين معروفين زورًا كشركاء في المشروع، وأنه في بعض الحالات يتم تقديم وثائق مزورة من هيئة تسجيل الأراضي للإيحاء بوجود موافقة بناء غير موجودة.

نتيجةً للجدل الكبير والتغطية الإعلامية الواسعة التي حظيت بها تجارة الأراضي، تمت مقاضاة العديد من المديرين والمسؤولين في الشركات المتورطة وأصدرت المحاكم أحكاماً بالسجن بحقهم. ^{[ 16 ]}

في عام ٢٠١١، أصدرت ولاية نيويورك قانونًا يُجيز إنشاء مؤسسات غير ربحية في كل مقاطعة لتملك المنازل المهجورة الشاغرة، بهدف ترميمها أو بيعها أو هدمها بطريقة منظمة. وقد شهدت العديد من المقاطعات في شمال الولاية، بما في ذلك مقاطعات إيري وأونونداغا وسكنكتادي وألباني ، وجود منازل مهجورة نتيجة انتقال السكان إلى الضواحي. كما هُجرت بعض العقارات بسبب تراكم الضرائب المتأخرة، ما أدى إلى استحواذ البلديات عليها. ^{[ ١٧ ]}

منحت التسوية الأخيرة المتعلقة بالتوقيع الآلي المدعي العام إريك شنايدرمان الموارد اللازمة لتمويل بنوك الأراضي في سكنيكتادي وألباني. ^{[ 18 ]}

كما يوجد في ولاية ميشيغان برنامج خاص ببنك الأراضي. ^{[ 19 ]} وقد سنّت ولاية أوهايو تشريعاً مماثلاً في عام 2009.

الاستثمار في الأراضي ليس بالأمر الجديد في أمريكا. فقد بدأ العديد من أصحاب المليارات العصاميين بشراء مساحات شاسعة من الأراضي في كاليفورنيا، حيث لم تكن فرص التطوير العقاري قد ظهرت بعد. وحقق أشخاص مثل بوب هوب ودونالد ترامب أرباحًا طائلة من شراء مساحات كبيرة والاحتفاظ بها حتى ارتفعت أسعارها في السوق بشكل كبير عند بيعها. مع ذلك، شهدت الولايات المتحدة أيضًا العديد من عمليات الاحتيال العقاري، مثل بيع مساحات شاسعة من أراضي المستنقعات في فلوريدا على أنها مناسبة للاستثمار العقاري.

تعود جذور عمليات الاحتيال العقاري في فلوريدا إلى حقبة اندفاع الأراضي في عشرينيات القرن الماضي. ولا تزال آثار هذه العمليات موجودة في العديد من مقاطعات فلوريدا حتى اليوم. وقد تضررت مقاطعة بولك ، على وجه الخصوص، بشدة من عمليات الاحتيال العقاري. وتُعدّ مقاطعة بولك، الواقعة بين مدينة تامبا في مقاطعة هيلزبورو ومدينة أورلاندو في مقاطعة أورانج، بؤرةً للمضاربة العقارية. وتقع شمال مقاطعة بولك ضمن منطقة مستنقع غرين السفلى ، التي أعلنتها ولاية فلوريدا "أرضًا ذات أهمية بالغة". وخلال سبعينيات القرن الماضي وحتى أواخر ثمانينياته، تم الترويج لمستنقع غرين على أنه أرض مناسبة للتطوير العقاري. وكان إنشاء عالم ديزني وما تبعه من معالم جذب سياحي بمثابة أداة تسويقية لإقناع الأفراد بشراء قطع أراضٍ مساحتها فدان واحد بأسعار مضاربة باهظة، تراوحت بين 2000 و15000 دولار للفدان. ولا تزال عمليات الاحتيال العقاري في فلوريدا مستمرة حتى اليوم، ويتم تشغيل معظمها خارج الولايات المتحدة. يتم بيع الأراضي في فلوريدا لعملاء أجانب غير حذرين من خارج حدود الولايات المتحدة من خلال عقود بيع بالتقسيط.