تمويل PACE

يُعدّ تمويل PACE ( تمويل الطاقة النظيفة المُقَيَّم للعقارات ) أسلوبًا مُستخدمًا في الولايات المتحدة الأمريكية لتمويل تحسينات كفاءة الطاقة ، وتعزيز القدرة على مواجهة الكوارث، وتدابير ترشيد استهلاك المياه، أو تركيب أنظمة الطاقة المتجددة في المباني السكنية والتجارية والصناعية القائمة أو الجديدة. وبحسب تشريعات الولاية، يُمكن استخدام تمويل PACE لتمويل منتجات ترشيد استهلاك المياه ، والتحديثات المقاومة للزلازل، وتعزيز القدرة على مواجهة الكوارث، وغيرها من التدابير ذات الفوائد الاجتماعية.

تعرض نموذج أعمال برنامج تمويل كفاءة الطاقة السكنية (PACE) ("R-PACE") لانتقادات. إذ تُؤمَّن العقود المالية بقرض ذي أولوية فائقة على العقار، ما يمنحه أولوية على الرهونات الشائعة الأخرى، مثل مطالبات مُقرض الرهن العقاري. وهذا ما يُصعِّب على المقترضين المشاركين في برنامج PACE الحصول على مصادر تمويل تقليدية أخرى (مثل إعادة تمويل قروضهم العقارية) أو بيع منازلهم. إضافةً إلى ذلك، يقوم مقاولون من القطاع الخاص باستقطاب أصحاب المنازل لتوقيع عقود PACE. أما برنامج تمويل كفاءة الطاقة التجارية ("C-PACE") فهو مقبول ومُفعَّل على نطاق واسع في معظم الولايات، بينما لا يزال برنامج R-PACE مثيرًا للجدل وغير مُتاح في معظم الولايات (باستثناء كاليفورنيا وفلوريدا). كما يؤثر هيكل الأولوية الفائقة لبرنامج PACE على الجانب التجاري من السوق، وقد يُصعِّب على المطورين الحصول على رأس مال مصرفي تقليدي إذا كان لديهم قرض C-PACE.

تتراوح أمثلة تحسين كفاءة الطاقة والطاقة المتجددة بين إضافة المزيد من العزل الحراري للأسقف وتركيب ألواح الطاقة الشمسية على أسطح المباني السكنية، بالإضافة إلى تركيب المبردات والغلايات وإضاءة LED وأسقف جديدة للمباني التجارية. في المناطق التي تطبق تشريعات برنامج تمويل كفاءة الطاقة (PACE)، تُصدر الحكومات سندات خاصة للمستثمرين ، أو في حالة نموذج السوق المفتوحة، يقوم ممولو رأس المال الخاص بشراء حق امتياز ضريبي من السلطة الضريبية، ويقدمون التمويل لأصحاب المباني لتحديث كفاءة الطاقة . يتم سداد التمويل على مدى فترة محددة (تتراوح بين 5 و35 عامًا) من خلال تقييم سنوي على فاتورة ضريبة الأملاك . يمكن إصدار سندات PACE من قبل هيئات التمويل البلدية أو الوكالات الحكومية أو شركات التمويل، ويمكن استخدام العائدات لتحديث كل من العقارات التجارية والسكنية. من أبرز سمات برامج PACE أنها لا تُصمم كقرض تقليدي، بل كتقييم خاص لضريبة الأملاك، ويرتبط التمويل بالعقار نفسه وليس بالفرد. ^{[ 1 ] [ 2 ] [ 3 ] [ 4 ]} يسري عقد PACE مع الأرض، ولذلك يُقال إنه لا يُلزم مالك العقار بالرجوع إليه. ^{[ 5 ]}

يمكن أيضًا استخدام برنامج تمويل كفاءة الطاقة (PACE) لتمويل أنظمة مملوكة لأطراف ثالثة، ممولة من خلال عقود الإيجار واتفاقيات شراء الطاقة. في هذا الإطار، يُستخدم تقييم ضريبة الأملاك لبرنامج PACE لتحصيل رسوم خدمات الإيجار. وتتمثل الميزة الرئيسية لهذا النهج في أن التمويل لا يعتمد على رصيد مالك العقار، وقد تكون تكاليف المشروع أقل نظرًا لاحتفاظ الموفر بالحوافز الضريبية وتمريرها إلى مالك العقار في صورة رسوم إيجار أو خدمات أقل.

تُساعد برامج تمويل كفاءة الطاقة (PACE) المدن على تحقيق أهدافها المناخية، حيث يدفع مالكو العقارات التكاليف الأولية للمبادرات الخضراء، مثل الألواح الشمسية ، والتي يسددونها لاحقًا من خلال ضريبة خاصة غير مرتبطة بقيمة العقار. تُحدد هذه الضريبة الخاصة بحيث يُسدد القرض بالكامل مع الفائدة على أقساط متساوية على مدى فترة تتراوح بين 5 و35 عامًا، على غرار هيكلة معظم عقود الرهن العقاري ذات السعر الثابت في الولايات المتحدة. يُمكّن هذا مالكي العقارات من البدء في توفير تكاليف الطاقة أثناء سدادهم لتكاليف الألواح الشمسية . وهذا يعني عادةً أن مالكي العقارات يحققون مكاسب صافية حتى مع زيادة ضريبة العقار.

تُضاف رسوم اختيارية لسداد سندات البلدية إلى ضرائب العقارات منذ أوائل القرن التاسع عشر لتمويل مشاريع ذات منفعة عامة، مثل الأرصفة ومراكز الإطفاء وإنارة الشوارع. يستخدم برنامج PACE المفهوم نفسه، لكن لمشاريع تعود بالنفع على القطاع الخاص أو مالكي المباني الأفراد. عُرف برنامج PACE في الأصل باسم "منطقة تمويل الطاقة الخاصة" أو "تمويل الطاقة الشمسية وكفاءة الطاقة عبر فاتورة الضرائب". طُرح المفهوم لأول مرة في خطة مونتيري باي الإقليمية للطاقة عام 2005 ^{[ 6 ]} ، وذلك بعد موافقة الناخبين على برنامج مماثل لسندات الطاقة الشمسية ^{[ 7 ]} الذي أقره ناخبو سان فرانسيسكو عام 2001 ^{[ 8 ].} صُمم هذا المفهوم للتغلب على أحد أهم عوائق الطاقة الشمسية وتحديثات كفاءة الطاقة المكلفة: التكاليف الأولية. قد ينفق مالك المنزل عشرات الآلاف من الدولارات على نظام كهروضوئي شمسي، أو ترقية النوافذ لزيادة كفاءتها في استهلاك الطاقة، أو إضافة عزل في جميع أنحاء المنزل، ومع ذلك، من غير المرجح استرداد كل هذه الاستثمارات عند بيع المنزل. يُمكّن برنامج PACE مالك المنزل من "رهن" هذه التحسينات ودفع ثمن الفوائد التي يحصل عليها فقط أثناء امتلاكه للمنزل.

تم تنفيذ أول برنامج تمويل PACE في بيركلي، كاليفورنيا، بقيادة سيسكو ديفريس، رئيس مكتب عمدة بيركلي والرئيس التنفيذي آنذاك لشركة RenewableFunding، وماثيو براون تحت إشراف الدكتور كامين . قادت جامعة كاليفورنيا، بيركلي، تطوير البرنامج من خلال "دليل مناطق تمويل كفاءة الطاقة والطاقة المتجددة للحكومات المحلية"، الذي ساهم فيه سيسكو ديفريس، وآن ليفينغستون، وماثيو براون من مجموعة Lestis Private Capital Group. مُوِّل الدليل من خلال منحٍ قُدِّمت لمدينة بيركلي من وكالة حماية البيئة الأمريكية. ^{[ 9 ]} تم التوصية ببرنامج PACE في بيركلي كبديلٍ لهيئة سندات الطاقة الشمسية التي وافق عليها ناخبو سان فرانسيسكو المجاورة في عام 2001، بالتزامن مع برنامج تجميع خيارات المجتمع في المدينة ، والذي يُنفَّذ حاليًا في مقاطعتي سان فرانسيسكو وسونوما. ^{[ 10 ]} رأى ديفريس في برنامج PACE وسيلةً فعّالةً للمساعدة في تحقيق أهداف منطقة خليج سان فرانسيسكو المناخية . أقرت ولاية كاليفورنيا أول تشريع لتمويل برنامج PACE ، وأطلقت برنامج BerkeleyFIRST للمناخ عام 2008. ^{[ 3 ] [ 11 ]} أنشأ بنك كونيتيكت الأخضر أول برنامج على مستوى الولاية للعقارات التجارية، بينما أنشأت شركة Counterpointe أول برنامج على مستوى الولاية لجميع العقارات في فلوريدا. ومنذ ذلك الحين، تم إقرار تشريعات تُمكّن برنامج PACE في جميع الولايات باستثناء 11 ولاية، مما يسمح للسلطات المحلية بإنشاء برامج تمويل PACE. ^{[ 12 ]}

بينما نما برنامج تمويل كفاءة الطاقة (PACE) التجاري ليصبح صناعة بمليارات الدولارات، تلقى تمويل PACE للعقارات السكنية ضربة قوية في الولايات المتحدة عام 2010 عندما رفضت مؤسستا فاني ماي وفريدي ماك ضمان الرهون العقارية التي عليها رهون PACE. ^{[ 13 ] [ 14 ]} في أغسطس 2015، أعلنت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) أنها تعتزم إلزام الرهون الناتجة عن برامج تحديث كفاءة الطاقة بأن تبقى تابعة للقروض التي تضمنها إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، وأنها ستصدر توجيهات حول كيفية التعامل مع نقل وبيع المنازل الخاضعة لتقييم PACE. ^{[ 15 ]} أوضحت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية سياستها في عام 2017، مشيرةً إلى أن العقارات التي عليها التزامات PACE غير مؤهلة لتمويل FHA. ^{[ 16 ]}

بالنسبة للمدن ، يمكن لبرنامج تمويل كفاءة الطاقة (PACE) أن يلعب دورًا هامًا في خفض انبعاثات غازات الاحتباس الحراري المحلية ^{[ 17 ]} ، وتعزيز تحسين كفاءة الطاقة في مبانيها، وجعل التحول إلى مصادر الطاقة المتجددة أكثر جدوى، وخفض تكاليف الطاقة للسكان والشركات. ولأن برنامج PACE يُموّل من خلال تحويل حق الامتياز الضريبي إلى رأس مال خاص أو سندات بلدية ، فإنه لا يُرتب أي التزامات على أموال المدينة. إضافةً إلى ذلك، تعتمد معظم برامج PACE، التي تُنفذ من خلال شراكات بين القطاعين العام والخاص، على رأس المال الخاص لتوفير التمويل. كما يُمكّن برنامج PACE الولايات والحكومات المحلية من تصميم وتنفيذ مثل هذه البرامج في مجتمعاتها. ^{[ 18 ]} تُساهم برامج PACE أيضًا في خلق فرص عمل، وبالتالي تحفيز التنمية الاقتصادية المحلية، عندما تتعاون شركات تركيب أنظمة الطاقة الشمسية وشركات الطاقة المتجددة المحلية مع البرنامج. وهو برنامج اختياري، لذا فإن مالكي العقارات الذين يختارون المشاركة فقط هم المسؤولون عن تكاليف تمويل PACE. ^{[ 1 ] [ 11 ] [ 19 ]}

يُمكّن برنامج PACE الأفراد والشركات من تأجيل التكاليف الأولية التي تُعدّ العائق الأكبر أمام تركيب أنظمة كفاءة الطاقة أو الطاقة المتجددة. تُسدد قروض PACE من خلال رسوم إضافية تُضاف إلى ضرائب العقار على مدى فترة زمنية مُتفق عليها، بينما تكون تكاليف الطاقة أقل في الوقت نفسه، مما يُحقق للمستفيد من برنامج PACE مكاسب صافية. ونظرًا لارتباط الألواح الشمسية ورسوم برنامج PACE بالعقار ، يُمكن للمستفيد بيع العقار، على أن يُسدد الدين من خلال ضريبة العقار المفروضة على المالكين اللاحقين. ^{[ 1 ] [ 2 ] [ 11 ] [ 19 ]} في فلوريدا، حيث يُستخدم جزء كبير من القروض لتمويل إجراءات تقوية المنازل، مثل النوافذ المقاومة للعواصف، تُساعد قروض PACE في خفض تكاليف تأمين المنازل، كما يُمكنها رفع قيمة العقار بشكل ملحوظ. ^{[ 20 ]}

بالنسبة للمستهلكين، تواجه برامج تمويل تحسين كفاءة الطاقة (PACE) عدة مشاكل إذا لم تُصمم وتُدار بشكل سليم. ولأن التمويل مصمم ليبقى مرتبطًا بالعقار، فإن الأهلية تعتمد بشكل أساسي على معلومات العقار وليس على الدخل أو التصنيف الائتماني (FICO). وتعتمد قدرة مالك المنزل على السداد حاليًا بشكل أساسي على سجل سداد أقساط الرهن العقاري وضرائب العقار، بالإضافة إلى شرط عدم وجود حالات إفلاس حديثة. والأهم من ذلك، أن مالكي المنازل يحصلون على تمويل لتحسينات منازلهم دون أي تقييم لمدى قدرتهم على تحمل تكاليف التمويل، على الرغم من أن مشروع قانون مجلس الشيوخ رقم 242، الذي يُنظر فيه حاليًا في كاليفورنيا، سيُلزم مقدمي خدمات PACE بإجراء مراجعة للدخل. ^{[ 21 ] [ 22 ] [ 23 ]} ولأن تمويل PACE مُهيكل كتقييم ضريبي وليس كقرض، فإن برامج PACE لم تكن مُلزمة تاريخيًا بتقديم نفس الإفصاحات حول تكاليف التمويل التي يجب على المقرضين التقليديين تقديمها. ^{[ ٢٢ ]} في سبتمبر ٢٠١٦، وقّع حاكم ولاية كاليفورنيا، جيري براون، القانون AB2693، الذي ألزم برامج PACE بتقديم إفصاحات تفصيلية على مستوى الرهن العقاري، وألزم بعض مقدمي الخدمات بإجراء مكالمات مسجلة مباشرة مع مالك المنزل لتأكيد شروط التمويل والتزاماته. ^{[ ٢٤ ]} في بعض الحالات، وبدون تقييم للقدرة على تحمل التكاليف أو هذه الإفصاحات حول تكاليف التمويل، يعتمد مالكو المنازل على ما يقوله لهم مقدمو برامج PACE عند محاولتهم معرفة ما إذا كان التمويل في متناولهم. وقد اشتكى مالكو المنازل من أن مقاولي PACE يكذبون بشأن تكاليف التمويل كجزء من تسويق البرنامج. ^{[ ٢٥ ]} تخلق هذه المشاكل وضعًا قد يضطر فيه مالكو المنازل فجأة إلى دفع ضرائب عقارية تفوق قدرتهم على السداد بكثير؛ وهذا ينطبق بشكل خاص على مالكي المنازل المتقاعدين وذوي الإعاقة الذين يعيشون على دخل ثابت. وينفي مصممو برنامج PACE، سيسكو ديفريس وماثيو براون، هذه الادعاءات، واصفين إياها بأنها "حوادث فردية".

عادةً ما تكون أسعار الفائدة لبرامج PACE مماثلة لأسعار تمويل الديون، مع رسوم إدارية إضافية تتراوح بين 2% و5%، ^{[ 21 ] [ 22 ]} والتي قد تتجاوز في كثير من الأحيان 4000 دولار، ^{[ 26 ]} إلا أنها تُعدّ خيارًا جيدًا مقارنةً بالعديد من خيارات الإقراض الأخرى مثل بطاقات الائتمان وقروض تمويل المنازل ، دون الحاجة إلى تقييد خطوط الائتمان. على سبيل المثال، في فلوريدا، يبلغ معدل الفائدة النموذجي على قرض R-PACE 7%، مقارنةً بقروض تمويل تحسين المنازل التي تتراوح أسعار فائدتها بين 5% و6%. ^{[ 20 ]}

واجه العديد من المشترين والبائعين صعوبات في بيع المنازل الخاضعة لتقييمات ضريبة برنامج تمويل كفاءة الطاقة (PACE). ورغم أن تقييم PACE يظهر عادةً في تقرير سند الملكية، إلا أن بعض المشترين يكتشفون هذه التقييمات بعد إتمام عملية البيع، مما قد يُجبرهم على دفع مبالغ إضافية غير متوقعة. ^{[ 27 ]} في بعض الحالات، وافق البائعون على سداد تقييم PACE أو تخفيض سعر البيع للتعويض عنه. ^{[ 28 ] [ 29 ] [ 30 ]} عندما يعجز المشتري الجديد عن سداد الأقساط المتبقية، يصبح تمويل PACE أقرب إلى منتجات الإقراض التقليدية.

أفاد بعض مالكي المنازل بوجود اختلافات كبيرة في المبلغ الإجمالي المطلوب دفعه عند التقييم الأول، فضلاً عن اختلافه الكبير عن التكاليف الشهرية المُبلغ عنها، مما سيؤدي إلى زيادة في مدفوعات الضمان المطلوبة. ^{[ 31 ]}

تتمثل إحدى مشكلات برنامج PACE بالنسبة للمستهلكين السكنيين في أن مدفوعات ضريبة الأملاك المتأخرة المرتبطة بتقييم PACE لها الأولوية على أصحاب الرهونات الآخرين، وقد لا يتم إخطار هؤلاء أصحاب الرهونات أو منحهم فرصة للاعتراض. ^{[ 32 ] [ 33 ]} أما برنامج PACE التجاري فهو أقل إشكالية لأن أصحاب الرهونات ذوي الأولوية لهذه العقارات يتم إخطارهم مسبقًا. وقد رفضت مؤسستا فاني ماي وفريدي ماك شراء أو ضمان قروض للعقارات التي لديها تقييمات ضريبية قائمة على برنامج PACE، ^{[ 34 ] [ 35 ]} ولكن في منتصف عام 2016، أعلنت إدارة شؤون المحاربين القدامى (VA) عن إرشادات حول كيفية إدارة تمويل العقارات المثقلة بالتزامات PACE. ^{[ 36 ]} ولا يحق للعقارات المثقلة بالتزامات PACE الحصول على تمويل مؤمن عليه من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA). ^{[ 16 ]}

يمكن تجميع السندات المرتبطة بتقييمات برنامج تحسين كفاءة الطاقة (PACE) وتوريقها. تتم عملية التوريق من خلال تجميع مجموعة من الأصول وبيع سندات مدعومة بهذه الأصول للمستثمرين. ولأن هذه السندات مخصصة لتحسينات عقارية تُحقق أثرًا بيئيًا إيجابيًا، ولأن برنامج PACE يُعد سندًا أخضر، فإن سندات PACE تتميز عن غيرها في سوق السندات الخضراء بأن المنتجات المصنفة على أنها فعالة تُساهم في خفض انبعاثات الكربون فور تركيبها. ^{[ 37 ] [ 38 ] [ 39 ]}

يتم تفعيل برنامج PACE في 40 ولاية ومقاطعة كولومبيا ، ويغطي أكثر من 80% من سكان الولايات المتحدة.

• كاليفورنيا ضد الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان
• تعريفة التغذية
• رايل