دين غير قابل للرجوع

📅 آخر تحديث: ٢ أغسطس ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ٢ أغسطس ٢٠٢٦
الموسوعة الحرة

الدين غير الرجعي، أو القرض غير الرجعي (يُكتب أحيانًا " غير رجعي ") ، هو قرض مضمون برهن عقاري ، عادةً ما يكون عقارًا ، ولا يتحمل المقترض أي مسؤولية شخصية عنه. في حال تخلف المقترض عن السداد ، يحق للمقرض حجز العقار وبيعه، ولكن إذا بيع العقار بأقل من قيمة الدين، فلا يحق للمقرض مطالبة المقترض بسداد المبلغ المتبقي، إذ يقتصر حقه في استرداده على قيمة العقار فقط. ولذلك، عادةً ما تكون نسبة القرض إلى قيمة العقار في الدين غير الرجعي محدودة بـ 50% أو 60% ، [ 1 ] بحيث يوفر العقار نفسه "ضمانًا إضافيًا" للقرض.

تقع حوافز الطرفين في وضع متوسط ​​بين حوافز القرض المضمون بالكامل والقرض غير المضمون على الإطلاق. فبينما يتحمل المقترض الخسارة أولاً، يتحمل المُقرض أيضاً مخاطر كبيرة، لذا يجب عليه دراسة طلب القرض بعناية فائقة مقارنةً بالقرض المضمون بالكامل. ويتطلب هذا عادةً أن يمتلك المُقرض خبرة واسعة في المجال ومهارات متقدمة في النمذجة المالية.

دين الرجوع

الدين المضمون أو القرض المضمون هو دين مدعوم بضمانات من المدين، بالإضافة إلى مسؤوليته الشخصية. [ 2 ] يتيح هذا النوع من الديون للمقرض تحصيل الدين من المدين وأصوله في حالة التخلف عن السداد، فضلاً عن إمكانية الحجز على عقار أو أصل معين كما هو الحال في قروض المنازل أو السيارات. يمنح عدم سداد الدين المضمون المقرض الحق في تحصيل الأصول أو اتخاذ الإجراءات القانونية . في حين أن الرهون العقارية في الولايات المتحدة عادةً ما تكون ديونًا غير مضمونة، إلا أن الحجز على العقار أو الإفلاس قد يحول القرض إلى دين مضمون بناءً على طلب المؤسسة المقرضة. [ 3 ]

تصنيف

يمكن أن يكون الدين ذو حق الرجوع إما دينًا كاملًا أو دينًا محدودًا. يمنح الدين الكامل حق الرجوع للدائن الحق في الاستيلاء على جميع أصول المدين، بما في ذلك كامل مبلغ الدين. ويبيع الدائن الأصول المستملكة، بما في ذلك الأصل الذي تم الحصول عليه من خلال القرض الأصلي. [ 4 ] أما الدين المحدود، أو الدين الجزئي، فيعتمد على عقد القرض الأصلي ، حيث تُحدد الأصول المذكورة مدى حق الدائن في اتخاذ إجراء بشأنها. [ 5 ]

التمويل الاستهلاكي

في أوروبا، تُعتبر قروض الرهن العقاري المضمونة بالمساكن الشخصية عادةً قروضًا قابلة للرجوع. [ 6 ] كما تسمح معظم الولايات في الولايات المتحدة بالرجوع في قروض الرهن العقاري السكني، إلا أن قوانين مكافحة العجز في عدد قليل من الولايات تشترط عدم الرجوع. ويمكن تصنيف حوالي 13 ولاية على أنها ولايات غير قابلة للرجوع، وذلك بحسب معايير التصنيف المعتمدة لدى الباحث. [ 7 ] [ 8 ]

يستطيع مستثمرو حسابات التقاعد الفردية ذاتية التوجيه الذين يختارون شراء عقارات استثمارية الاستفادة من قروضهم غير القابلة للاسترداد. وبحسب لوائح مصلحة الضرائب الأمريكية ، يُعتبر تقديم ضمان شخصي لأي قرض على عقار مملوك لحساب تقاعد فردي ذاتي التوجيه انتهاكًا لشروط حساب التقاعد المؤهل .

يُعد قرض الطاقة النظيفة المُقيّم للعقارات ( PACE)، الذي تستخدمه بعض الولايات لتمويل تحسينات الطاقة السكنية، مثالاً على قرض لا يُلزم المقترض بالرجوع إليه. [ 9 ]

تُعتبر قروض تحويل حقوق ملكية المنازل (HECMs)، وهي النوع الأكثر شيوعًا من الرهن العكسي في الولايات المتحدة، قروضًا غير قابلة للرجوع، مما يضمن ألا يتجاوز المبلغ المستحق على المقترضين قيمة منازلهم عند حلول موعد السداد. [ 10 ]

الإقراض التجاري

يُستخدم الدين غير الرجعي عادةً لتمويل العقارات التجارية، أو الشحن، أو غيرها من المشاريع ذات النفقات الرأسمالية المرتفعة، وفترات السداد الطويلة، وتدفقات الإيرادات غير المؤكدة. كما يُستخدم بشكل شائع في قروض الأسهم وغيرها من هياكل الإقراض المضمونة بالأوراق المالية. ولأن معظم العقارات التجارية مملوكة في إطار شراكة (أو ما شابهها من هياكل تمرير الضرائب)، فإن الاقتراض غير الرجعي يمنح مالك العقار المزايا الضريبية لهيكل الشراكة الذي يسمح بتمرير الضرائب (أي تمرير الخسائر وعدم الازدواج الضريبي )، وفي الوقت نفسه يحد من المسؤولية الشخصية بقيمة الاستثمار. في 16 مارس 2008، أصدر الاحتياطي الفيدرالي قرضًا غير رجعي بقيمة 30 مليار دولار أمريكي لشركة جيه بي مورغان تشيس لشراء شركة بير ستيرنز. وقد مُنح هذا القرض بضمان أصول بير ستيرنز الأقل سيولة، ما يعني أن الاحتياطي الفيدرالي سيتحمل الخسارة إذا انخفضت قيمة تلك الأصول عن قيمتها المضمونة.

يُقدّم قطاع التمويل القانوني منتجات مالية غير قابلة للاسترداد تُستخدم لتقديم المساعدة المالية للمدعين في الدعاوى القضائية القائمة على نسبة مئوية من التعويض ، مثل حوادث السيارات. تُقدّم الأموال للمستهلك بناءً على مبلغ التسوية المُحتمل . هذا التمويل غير قابل للاسترداد تمامًا، فإذا خسر المدعي القضية، لا يدين بأي شيء للشركة المُموّلة. يُعتبر هذا شراءً لأصل وليس قرضًا.

توصيف في تمويل الشركات

عادةً ما يُدرج الدين غير القابل للرجوع في الميزانية العمومية للشركة المدينة كالتزام، بينما يُدرج الضمان كأصل. ولأغراض ضريبة الدخل الفيدرالية الأمريكية ، فإن التفاعل بين مفاهيم (1) "المبلغ المُتحصَّل" من التصرف، و(2) مبلغ الدين غير القابل للرجوع، و(3) مبلغ الأساس المُعدَّل للعقار، معقدٌ إلى حدٍّ ما. وتعتمد الآثار الضريبية للتصرف على ما إذا كان دافع الضرائب قد استحوذ على العقار مع وجود الدين غير القابل للرجوع مُسبقًا، أو ما إذا كان قد حصل على هذا الدين بعد الاستحواذ على العقار، وعلى العلاقات النسبية بين القيمة السوقية العادلة وسعر الشراء وسعر التصرف. عند بيع أو التصرف بأي شكل آخر في العقار بموجب قانون ضريبة الدخل الأمريكي، ينتج ربح خاضع للضريبة عمومًا عندما يتجاوز المبلغ المُتحصَّل من البيع أو التصرف مبلغ الأساس المُعدَّل لدافع الضرائب في ذلك العقار.

بشكل عام، يمثل المبلغ المحقق المبلغ النقدي وغيره من المنافع التي يتلقاها دافع الضرائب. ويُعتبر مبلغ أي قرض تم إعفاؤه أو إسقاطه جزءًا من هذه المنافع. [ 11 ]

الأساس المعدل هو مجموع ما يلي:

  • مبلغ التكلفة الأصلية التي تكبدها دافع الضرائب عند الحصول على العقار، بما في ذلك مبلغ أي دين غير قابل للرجوع يتحمله المالك/دافع الضرائب كجزء من عملية الاستحواذ (المعروف أيضًا باسم "الأساس الأصلي").
  • بالإضافة إلى تكاليف التحسينات (إن وجدت) التي أجراها دافع الضرائب على العقار،
  • مطروحًا منه مبلغ الاستهلاك (أو ما شابهه) المسموح به (أو المسموح به) لدافع الضرائب على تلك الممتلكات.

إذا تجاوز المبلغ المُحصّل قيمة الأساس المعدّل، يكون دافع الضرائب قد حقق ربحًا وقت التصرف. أما إذا تجاوز الأساس المعدّل المبلغ المُحصّل، فيكون قد تكبّد خسارة. [ 12 ] يمكن توضيح أثر ضريبة الدخل الفيدرالية للدين غير القابل للرجوع من خلال النظر أولًا في الأثر الضريبي للتصرف الذي ينطوي على دين قابل للرجوع (أي دين يوفر فيه العقار تغطية ضمانية أولى، ويكون المقترض/دافع الضرائب مسؤولًا شخصيًا عن أي عجز قد يتبقى بعد حجز المُقرض على العقار)، ثم مقارنته بوقائع مماثلة تتعلق بالدين غير القابل للرجوع، كما يلي:

على سبيل المثال، لنفترض ما يلي:

  1. يبلغ أصل الدين غير المدفوع من الدين المضمون 100,000 دولار؛
  2. تبلغ القيمة السوقية العادلة للعقار 80 ألف دولار؛
  3. يبلغ الأساس المعدل للمكلف في العقار 45000 دولار.

بافتراض أن الدائن قد حجز على العقار وأن مبلغ 20,000 دولار، وهو الفرق بين الدين والقيمة السوقية العادلة للعقار (100,000 دولار ناقص 80,000 دولار)، قد تم إبراء ذمة دافع الضرائب منه بموجب عقد (ولأغراض التوضيح، لنفترض، خلافًا للغرض التجاري من قرض الرجوع، أن الدائن قد أسقط الدين تمامًا دون أي سداد فعلي)، فإن دافع الضرائب سيُعتبر مبلغ 20,000 دولار دخلاً من إبراء الذمة. وسيخضع مبلغ الإبراء هذا للضريبة كدخل عادي، حتى وإن لم يتلقَّ دافع الضرائب أي مبلغ نقدي وقت إبراء الذمة. [ 13 ] سيتم التعامل مع الزيادة البالغة 35000 دولار في القيمة السوقية العادلة على الأساس المعدل (80000 دولار ناقص 45000 دولار) على أنها ربح رأسمالي خاضع للضريبة عند "بيع أو التصرف" في العقار - مرة أخرى، على الرغم من أن دافع الضرائب لم يتلق أي أموال نقدية في وقت الحجز.

بافتراض نفس الوقائع باستثناء أن الدين غير قابل للرجوع، ستكون النتيجة مختلفة تمامًا. لن يحقق دافع الضرائب أي دخل عادي خاضع للضريبة من إبراء الدين. بدلًا من ذلك، سيُعامل الفرق الكامل البالغ 55,000 دولار أمريكي بين أصل الدين غير المسدد وأساس دافع الضرائب المعدل (100,000 دولار أمريكي ناقص 45,000 دولار أمريكي) كربح رأسمالي خاضع للضريبة عند "بيع أو التصرف" في العقار - مرة أخرى، على الرغم من عدم استلام دافع الضرائب أي مبلغ نقدي وقت الحجز. [ 14 ]

عند البيع أو الحجز أو أي تصرف آخر، يُعامل الدين غير القابل للرجوع، المُتكبد كجزء من تمويل عملية الاستحواذ، والأموال المُستخرجة من استثمار عن طريق الرهن العقاري، معاملةً واحدة: فكلاهما يُعتبران تحصيلًا خاضعًا للضريبة فقط عند التصرف في العقار، [ 15 ] حتى لو كانت قيمة العقار، وقت التصرف، أقل من قيمة الرهن العقاري. يُدرج الدين غير القابل للرجوع القائم وقت الاستحواذ على العقار في الأساس الضريبي، وفقًا لقضية كرين ضد مفوض الضرائب ، [ 16 ] بينما لا يُدرج الاقتراض اللاحق، وفقًا لقضية وودسام أسوشيتس ضد مفوض الضرائب . [ 17 ] وبالتالي، فإن إعادة استثمار عائدات الاقتراض اللاحق في عقار قابل للاستهلاك يُجنّب تطبيق مبدأ وودسام ويستفيد من مبدأ كرين .

انظر أيضاً

مراجع

  1. ↑ "مبيعات المنازل الجديدة والقائمة في الولايات المتحدة تتحرك في اتجاهين متعاكسين في أبريل" . بيانات ريد للإنشاءات. 24 مايو 2011. تم الاطلاع عليه في 15 نوفمبر 2013 .
  2. ↑ "القروض ذات حق الرجوع مقابل القروض بدون حق الرجوع: ما الفرق؟" .
  3. ↑ جوتشال، ويل؛ مانجيز، إل إل بي (نوفمبر 1998). إعادة تنظيم الشركات المتعثرة . قسم القانون الإداري والتنظيمي. ص 22.9. ISBN  978-1-57073-626-1.
  4. ↑ "قرض الرجوع" . BusinessDictionary.com. مؤرشف من الأصل بتاريخ 26-06-2009 . تم الاطلاع عليه بتاريخ 18-07-2009 .
  5. ↑ رينز، لورين؛ ماسارسكي، سينثيا دبليو. (1995). "الاستثمارات المتعلقة بالبرامج: دليل للممولين والاتجاهات". مركز المؤسسات.{{cite web}}: مفقود أو فارغ |url=( مساعدة )
  6. ↑ مكتب الميزانية في الكونغرس (2010). فاني ماي، فريدي ماك، والدور الفيدرالي في سوق الرهن العقاري الثانوي . ص 49. 
  7. ↑ غينت، أندرا سي. وكودلياك، ماريانا، "حق الرجوع والتخلف عن سداد الرهن العقاري السكني: النظرية والأدلة من الولايات الأمريكية" (10 يوليو/تموز 2009). ورقة عمل رقم 09-10 ، بنك الاحتياطي الفيدرالي في ريتشموند . يصنف المؤلفان إحدى عشرة ولاية (ألاسكا، أريزونا، كاليفورنيا، أيوا، مينيسوتا، مونتانا، كارولاينا الشمالية، داكوتا الشمالية، أوريغون، واشنطن، وويسكونسن) على أنها ولايات لا تسمح بحق الرجوع. كما يناقش المؤلفان أسباب هذا التصنيف على أساس كل ولاية على حدة. في العديد من الولايات التي لا تسمح بحق الرجوع، يتوفر شكل من أشكال حق الرجوع، ولكنه غير عملي بسبب الإجراءات القضائية المطولة والمكلفة، والمحاكمات أمام هيئة المحلفين، وفترات السداد الممتدة.
  8. ↑ "مقارنة قوانين الولايات بشأن عجز الرهن العقاري وفترات السداد" . 29 يوليو 2010. تم الاطلاع عليه بتاريخ 24 أغسطس 2013 .خلص مكتب البحوث التشريعية في ولاية كونيتيكت، بالاعتماد على بيانات من المركز الوطني لقانون المستهلك ، إلى أنه يمكن تصنيف ما لا يقل عن 10 ولايات بشكل عام على أنها غير قابلة للرجوع فيما يتعلق بالرهون العقارية السكنية.
  9. ↑ "قضايا ناشئة: قروض برنامج تمويل الإسكان السريع (PACE) والإفلاس" . natlawreview.com . 2018-02-08 . تاريخ الاسترجاع: 2018-07-31 .
  10. ↑ غوبتا، أفدان (23 يوليو 2025). "التاريخ الكامل للرهون العقارية العكسية: من عام 1988 إلى برنامج HECM الحالي" . تم الاطلاع عليه بتاريخ 24 يوليو 2025 .
  11. ↑ "تحديد المبلغ والاعتراف بالربح أو الخسارة" مؤرشف في 2017-01-09 في Wayback Machine ، Taxalmanac.com .
  12. ↑ إبراء الذمة
  13. ↑ ما لم يكن مبلغ 20,000 دولارًا مؤهلاً للاستبعاد بموجب المادة 26  من قانون الولايات المتحدة § 108 .  
  14. ↑ مفوض ضد تافتس ، 461 الولايات المتحدة 300 (1983)؛ كرين ضد مفوض الإيرادات الداخلية ، 331 الولايات المتحدة 1 (1947).
  15. ↑ قضية تركة ليفين ضد مفوض الضرائب ، 72 TC 780، 792 (1979)، مؤيدة ، 634 F.2d 12 (1980) (يُعتبر دين الرهن العقاري غير القابل للرجوع دينًا على مالك العقار لأنه، في الواقع، شبه مدين بالدين، على الرغم من حقيقة أن الدين مستحق على العقار.)؛ وودسام أسوشيتس، إنك ضد مفوض الضرائب ، 16 TC 649 (1951)، مؤيدة ، 198 F.2d 357 (الدائرة الثانية 1952) (إن الزيادة في مبلغ الدين عن الأساس المعدل للعقار هي ربح، وسيتم التعامل معها على أنها ربح رأسمالي، وتخضع لقواعد استرداد الاستهلاك).
  16. ↑ كرين ضد مفوض الإيرادات الداخلية ، 331 الولايات المتحدة 1 (1947).
  17. ↑ Woodsam Associates, Inc. v. Commissioner , 16 TC 649 (1951), aff'd , 198 F.2d 357 (2d Cir. 1952).