تأمين الرهن العقاري للمقرضين

يُعدّ تأمين الرهن العقاري للمقرضين ( LMI )، المعروف أيضًا باسم تأمين الرهن العقاري الخاص ( PMI ) في الولايات المتحدة، نوعًا من التأمين يُدفع للمقرض أو للوصي على مجموعة من الأوراق المالية التي قد تكون مطلوبة عند الحصول على قرض عقاري . ويهدف هذا التأمين إلى تعويض الخسائر في حال عجز المقترض عن سداد القرض وعدم قدرة المقرض على استرداد تكاليفه بعد إجراءات الحجز على العقار وبيعه. ^{[ 1 ]}

تختلف التكلفة السنوية للتأمين على الرهن العقاري الخاص (PMI)، ويتم احتسابها في معظم الحالات كنسبة من إجمالي قيمة القرض، وذلك تبعًا لمدة القرض ونوعه، ونسبة التمويل من إجمالي قيمة المنزل، ومبلغ التغطية، وتواتر دفع الأقساط (شهريًا، أو سنويًا، أو دفعة واحدة). قد يُدفع التأمين على الرهن العقاري الخاص مقدمًا، أو يُضاف إلى قيمة القرض في حالة القرض ذي الدفعة الواحدة. عادةً ما يكون هذا النوع من التأمين مطلوبًا فقط إذا كانت الدفعة المقدمة 20% أو أقل من سعر البيع أو القيمة المقدرة (أي إذا كانت نسبة القرض إلى القيمة 80% أو أكثر). بمجرد انخفاض أصل القرض إلى 80% من القيمة، غالبًا ما يُلغى التأمين على الرهن العقاري الخاص في القروض التقليدية. يمكن أن يحدث هذا من خلال سداد أصل القرض، أو ارتفاع قيمة المنزل، أو كليهما. غالبًا ما تتطلب قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) إعادة تمويل لإلغاء التأمين على الرهن العقاري الخاص، حتى بعد انخفاض نسبة القرض إلى القيمة إلى أقل من 80%. يمكن أن تكون وفورات الفائدة الفعلية الناتجة عن سداد التأمين على الرهن العقاري الخاص كبيرة. في حالة التأمين على الرهن العقاري المدفوع من قبل المُقرض، قد تختلف مدة الوثيقة بناءً على نوع التغطية المُقدمة (سواءً كان تأمينًا أساسيًا أو نوعًا من أنواع تأمين المسابح). عادةً لا يكون لدى المقترضين أي علم بوجود تأمين على الرهن العقاري مدفوع من قبل المُقرض، بل إن معظم القروض التي تُعلن "بدون تأمين على الرهن العقاري" تتضمن في الواقع تأمينًا على الرهن العقاري مدفوعًا من قبل المُقرض، والذي يتم تمويله من خلال سعر فائدة أعلى يدفعه المقترض.

قد يشترط المقرضون أحيانًا سداد تأمين الرهن العقاري لفترة محددة (سنتين أو ثلاث سنوات مثلًا)، حتى لو وصل أصل القرض إلى 80% قبل ذلك. قانونيًا، لا يوجد التزام بالسماح بإلغاء تأمين الرهن العقاري إلا بعد سداد القرض بنسبة 78% من قيمة العقار بناءً على سعر الشراء الأصلي. يجب أن يُقدّم طلب الإلغاء من جهة إدارة الرهن العقاري إلى شركة تأمين الرهن العقاري التي أصدرت وثيقة التأمين. غالبًا ما تطلب جهة إدارة الرهن العقاري إجراء تقييم جديد للعقار لتحديد نسبة القرض إلى القيمة.

إذا كان لدى المقترضين دفعة أولى أقل من 20% المطلوبة لتجنب شرط التأمين على الرهن العقاري، فقد يتمكنون من الاستفادة من رهن عقاري ثانٍ (يُشار إليه أحيانًا باسم "قرض إضافي") لتغطية الفرق. ^{[ 2 ]} من بين الأساليب الشائعة لهذا النوع من الإقراض ما يُعرف بترتيبات 80/10/10 و80/15/5. يتضمن كلا الترتيبين الحصول على رهن عقاري أساسي بنسبة 80% من قيمة العقار. يستخدم برنامج 80/10/10 رهنًا عقاريًا ثانيًا بنسبة 10% من قيمة العقار مع دفعة أولى 10%، بينما يستخدم برنامج 80/15/5 رهنًا عقاريًا ثانيًا بنسبة 15% من قيمة العقار مع دفعة أولى 5%. قد تتوفر أيضًا تركيبات أخرى من الرهن العقاري الثاني ومبالغ الدفعة الأولى. تتمثل إحدى مزايا استخدام هذه الترتيبات في أنه بموجب قانون الضرائب الأمريكي، قد تكون مدفوعات فوائد الرهن العقاري قابلة للخصم من ضرائب دخل المقترض، في حين أن أقساط التأمين على الرهن العقاري لم تكن كذلك حتى عام 2007. في بعض الحالات، قد تكون التكلفة الإجمالية للاقتراض أرخص باستخدام قرض إضافي مقارنةً باللجوء إلى قرض واحد يشمل التأمين على الرهن العقاري الذي يدفعه المقترض أو الذي يدفعه المُقرض.

تُعدّ شركتا هيليا وكيو بي إي إل إم آي شركتي التأمين الرئيسيتين على الرهن العقاري في أستراليا . ^{[ 6 ]} يُدفع تأمين الرهن العقاري إذا تجاوزت نسبة القرض إلى القيمة (LTV، أو LVR في أستراليا) 80%، أو 60% للقروض ذات المستندات المحدودة. يلجأ بعض المقرضين غير المصرفيين إلى تأمين الرهن العقاري لكل قرض بغض النظر عن نسبة القرض إلى القيمة، إلا أن المُقرض هو من يدفع تكلفة التأمين إذا كانت نسبة القرض إلى القيمة أقل من 80%.

تُحسب أقساط التأمين على قروض الرهن العقاري وفقًا لجدول متدرج يعتمد على مبلغ القرض ونسبة القرض إلى القيمة. وقد تُفرض رسوم طوابع حكومية على القسط. غالبًا ما يُضاف القسط إلى مبلغ القرض. على عكس بعض الدول الأخرى، يُعدّ قسط التأمين على قروض الرهن العقاري في أستراليا رسومًا تُدفع لمرة واحدة.

يحظر قانون البنوك، الذي ينظم عمل البنوك، بالإضافة إلى القوانين الإقليمية التي تنظم عمل اتحادات الائتمان وصناديق الادخار الشعبي، على معظم مؤسسات الإقراض الخاضعة للتنظيم تقديم قروض عقارية بدون تأمين إذا تجاوزت نسبة القرض إلى القيمة 80%. ^{[ 7 ]} تتراوح معدلات التأمين النموذجية التي تقدمها مؤسسة الرهن العقاري والإسكان الكندية بين 1% (لنسبة قرض إلى قيمة 80%) و2.75% (لنسبة قرض إلى قيمة 95%) من أصل القرض. ^{[ 8 ]}

• تأمين الرهن العقاري
• مقايضة مخاطر التخلف عن السداد الائتماني