المالك

في الولايات المتحدة ، تخضع النزاعات بين المالك والمستأجر في المساكن بشكل أساسي لقانون الولاية وليس القانون الفيدرالي ، لا سيما فيما يتعلق بالعقارات والعقود . وتحدد قوانين الولايات، وأحيانًا قوانين المدن أو المقاطعات ، شروط الإخلاء . عمومًا، لا يحق للمالك إخلاء المستأجر قبل انتهاء عقد الإيجار إلا لأسباب قانونية محددة، مع أنه يمكنه عادةً إنهاء العلاقة الإيجارية دون إبداء سبب عند انتهاء مدة العقد. وقد سنّت بعض الولايات قوانين للتحكم في الإيجارات أو تنظيمها، مما يحد من المبلغ الذي يمكن للمالك تحصيله. كما يوجد ضمان ضمني لصلاحية السكن ، يلزم المالك بتوفير مساكن آمنة ولائقة وصالحة للسكن، مزودة بوسائل أمان أساسية مثل أجهزة كشف الدخان والأبواب الآمنة. تنشأ معظم النزاعات الشائعة إما من تقصير المالك في تقديم الخدمات أو من تقصير المستأجر في دفع الإيجار، حيث تؤدي مشاكل الخدمات أحيانًا إلى مشاكل في الدفع. وكما هو موضح عادةً في عقد الإيجار، يُعدّ حجب الإيجار سببًا مبررًا للإخلاء. ^{[ 6 ]} يمكن أن تؤثر قوانين المدينة أيضًا على سياسات الإيجار، مثل التوسع في تطبيق قواعد مكافحة التمييز على أساس مصدر الدخل . ^{[ 7 ] [ 8 ]} كما يمكن لاتحادات المستأجرين التأثير على سياسة الإسكان من خلال التنظيم السياسي. ^{[ 9 ]}

في كندا ، تخضع النزاعات بين مالكي ومستأجري المنازل السكنية في المقام الأول لقانون المقاطعة فيما يتعلق بالملكية والعقود . ^{[ 10 ]} يحدد قانون المقاطعة شروط إخلاء المستأجر. عمومًا، هناك عدد محدود من الأسباب التي تُجيز للمؤجر إخلاء المستأجر. بعض المقاطعات لديها قوانين تحدد الحد الأقصى للإيجار الذي يمكن للمؤجر فرضه، وهو ما يُعرف بمراقبة الإيجارات أو تنظيمها ، وما يرتبط بذلك من إجراءات الإخلاء . كما يوجد ضمان ضمني لصلاحية السكن ، حيث يجب على المؤجر توفير سكن آمن ولائق وصالح للسكن، مع استيفاء الحد الأدنى من متطلبات السلامة.

في المكسيك ، تخضع علاقات المالك والمستأجر في المقام الأول لقوانين مدنية خاصة بكل ولاية ، مما ينتج عنه اختلافات في لوائح الملكية في أنحاء البلاد. تميل قوانين الملكية المكسيكية إلى تفضيل المستأجرين، مما يجعل عمليات الإخلاء صعبة للغاية على الملاك عند انتهاء عقد الإيجار. إذا لم يُخطر المالك المستأجر في الوقت المناسب قبل انتهاء عقد الإيجار، فقد يتحول العقد تلقائيًا إلى عقد غير محدد المدة، مما يزيد من تعقيد إجراءات الإخلاء.

تُعتبر ودائع التأمين في المكسيك قابلة للتفاوض بين الملاك والمستأجرين عمومًا، دون حد أقصى مُحدد قانونًا، مع أن من الممارسات الشائعة أن يطلب الملاك وديعة تُعادل إيجار شهر واحد. وتخضع زيادات الإيجار للتنظيم في بعض المناطق، وغالبًا ما تكون محدودة بنسبة لا تتجاوز 85% من الزيادة في الحد الأدنى للأجور في المنطقة، أو بناءً على مؤشر أسعار المستهلك الذي يتفق عليه الطرفان.

تخضع إجراءات الإخلاء في المكسيك لأنظمة صارمة، وتتطلب تدخلاً قضائياً قد يستلزم وقتاً وجهداً ونفقات قانونية كبيرة على الملاك. إذا رفض المستأجر إخلاء العقار بعد صدور أمر الإخلاء، فقد يحتاج الملاك إلى دعم قضائي، بما في ذلك مساعدة الشرطة، لتنفيذ الإخلاء. وتختلف مدة إجراءات الإخلاء اختلافاً كبيراً، وغالباً ما تستغرق عدة أسابيع أو أكثر إذا قدم المستأجرون طعوناً أو طلبوا تمديداً. ^{[ 16 ]}

إن مفهوم ملكية الأرض ليس مفهوماً عالمياً. فالعديد من قبائل السكان الأصليين في أمريكا لم تنظر إلى الأرض كسلعة، على عكس العديد من المستعمرين الأوروبيين. ^{[ 17 ]} وقد تباينت ملكية الأرض في الأمريكتين قبل الاستعمار من جماعة إلى أخرى، ولكن العديد من مجتمعات السكان الأصليين كانت تمتلك أراضي مشتركة وفردية. ^{[ 18 ]}

كان بعض العلماء الأوروبيين متشككين في ملكية الأرض، مثل آدم سميث وهنري جورج . قال سميث عن ملاك الأراضي: "بمجرد أن تصبح جميع أراضي أي بلد ملكية خاصة ، فإن ملاك الأراضي - كغيرهم من الناس - يحبون جني ثمار لم يزرعوها، ويطالبون بإيجار حتى على نتاج أرضهم الطبيعي". ^{[ 19 ]} أما جورج فكان يؤمن بأن الأرض ملك للجميع ، ودعم فرض ضريبة عامة على الريع الاقتصادي ، معتقدًا أنها ستكون مربحة لدرجة إلغاء جميع الضرائب الأخرى. ^{[ 20 ] [ 21 ]}

من الانتقادات الشائعة الأخرى الموجهة لأصحاب العقارات ميلهم إلى الاحتكار . فبدون تنظيم، تستطيع الشركات استخدام قوتها الشرائية للاستحواذ على معظم المساكن. في منطقة بريدية واحدة في أتلانتا، بلغت نسبة المنازل التي اشتراها مستثمرون مؤسسيون 90% من إجمالي المنازل المباعة بين يناير 2011 ويونيو 2012. ^{[ 22 ]} كما تستطيع الشركات المالكة للعقارات شراء المنازل المرهونة وإعادة تأجيرها للمالك الأصلي. ^{[ 23 ]} ومن أشكال احتكار الشركات في قطاع الإسكان ما يُعرف بـ" مدن الشركات" ، حيث تمتلك شركة واحدة الغالبية العظمى من المساكن والشركات. وبما أن هذه الشركات توظف معظم سكان المدينة، فإنها قادرة على رفع الإيجارات وخفض الأجور خلال فترات الركود الاقتصادي . ^{[ 24 ] [ 25 ]}

قد يواجه المستأجرون (أو غيرهم من المرخص لهم) من ذوي الدخل المنخفض صعوبات اجتماعية أو اقتصادية، ويتعرضون نتيجة لذلك لوصمة اجتماعية كبيرة . ونظرًا لقلة الخيارات البديلة، غالبًا ما يقع هؤلاء المستأجرون ضحايا لأصحاب العقارات غير الأمناء والمتهالكة الذين يهملون مسؤوليتهم في صيانة العقار.

تُستخدم مصطلحات "مالك العقارات المهملة" أو "مالك عقارات الأحياء الفقيرة" أو "مالك عقارات الأحياء المكتظة" لوصف ملاك العقارات الذين يمتلكون أعدادًا كبيرة من هذه العقارات، وغالبًا ما يحتكرون السوق المحلي فعليًا. ويمكن تحسين هذه المناطق من خلال مشاريع التطوير العامة أو الاستثمارات الخاصة الكبيرة. وفي الحالات القصوى، تُمكّن صلاحيات الاستملاك الإجباري الحكومية في العديد من البلدان من إزالة الأحياء الفقيرة بهدف استبدال أو تجديد أسوأ الأحياء.

استغلال الإيجارات

يشير مصطلح "الاستغلال الإيجاري" إلى ممارسة رفع أسعار الإيجارات إلى مستويات مبالغ فيها أو غير معقولة. واستجابةً لذلك، سنّت بعض الولايات والبلديات تشريعات تحدد سقفًا لمقدار الزيادة التي يمكن أن يرفعها الملاك في الإيجار، وهو ما يُعرف أيضًا بتنظيم الإيجارات . ^{[ 26 ]}

يتمثل الحافز في الحصول على عائد إيجاري جيد (ربح) واحتمالية ارتفاع أسعار العقارات. ويتعارض دافع الربح لدى المالك مع الحقوق المتفاوتة محليًا للمستأجرين، وواجبات الصيانة والإدارة الملقاة على عاتق الملاك، والمخاطر الرئيسية (النزاعات مع المستأجرين، والأضرار، والإهمال، وفقدان الإيجار، وعدم توفر التأمين/النزاعات المتعلقة به، والركود الاقتصادي، وارتفاع أسعار الفائدة على أي قرض عقاري، وخسارة رأس المال أو انخفاض قيمة الاستثمار). ويخضع صافي الدخل (العائد) ونمو رأس المال من التأجير ، لا سيما في عمليات الشراء بغرض التأجير الممولة بالديون ، لمخاطر خاصة ، والتي تُعتبر موضوعيًا أكثر حدة بالنسبة للمستثمر ذي الرافعة المالية العالية والمحدود بعدد قليل من المنازل ذات المواصفات المتشابهة، والتي تتميز بجاذبية سوق تأجير محدودة في مناطق تفتقر إلى المرونة الاقتصادية. ^{[ 30 ]}

عادةً ما يقوم الملاك أو وكلاؤهم بتحصيل ودائع تأمين من المستأجرين، وقد يفرضون في بعض المناطق رسومًا إضافية عند الانتقال أو رسومًا إدارية. يؤثر مبلغ وديعة التأمين بشكل كبير على قرار المستأجر باستئجار العقار؛ فالوديعة المرتفعة تُشكل عائقًا أمام الدخول، بينما تجعل الوديعة المنخفضة العقار أكثر جاذبية في أسواق الإيجار التنافسية. نادرًا ما يتم التفاوض على ودائع التأمين خلال مناقشات ما قبل الإيجار. وبحسب القانون، تهدف ودائع التأمين عادةً إلى تغطية الإيجار غير المدفوع، أو أضرار العقار، أو تكاليف التنظيف/الإصلاح الناتجة عن سكن المستأجر. ^{[ 31 ]}

في بعض المناطق، قد يحظر القانون دفع ودائع التأمين التقليدية أو بعض الرسوم. وتشمل البدائل قيام الملاك بتضمين الخسائر المحتملة في الإيجار الشهري، أو استخدام أنظمة سندات منظمة حيث يحتفظ طرف ثالث معتمد (مثل وكلاء العقارات المرخصين) بمبلغ محدد بدلاً من المالك مباشرةً. وبحسب القانون، تهدف ودائع التأمين عادةً إلى تغطية الإيجار غير المدفوع، أو أضرار الممتلكات، أو تكاليف التنظيف/الإصلاح الناتجة عن سكن المستأجر.

توجد في أستراليا العديد من جمعيات الملاك . وينبغي التمييز بين هذه الجمعيات وجمعيات ملاك العقارات التي تمثل "النخبة" - أي ملاك المباني الرئيسية والمجمعات السكنية الكبيرة جدًا، مثل مجلس العقارات الأسترالي . ^{[ 35 ]}

• رابطة مالكي العقارات في أستراليا (POAA) ^{[ 36 ]}
• رابطة مالكي العقارات في فيكتوريا (POAVIC) ^{[ 34 ]}
• POAQ – جمعية مالكي العقارات في كوينزلاند ^{[ 37 ]}
• رابطة مالكي العقارات في نيو ساوث ويلز ^{[ 38 ]}
• رابطة مالكي العقارات في غرب أستراليا ^{[ 39 ]}
• رابطة ملاك العقارات في جنوب أستراليا ^{[ 40 ]}

تم تشكيل الرابطة الوطنية لأصحاب العقارات السكنية (NRLA) الآن من خلال اندماج المنظمتين التاليتين اعتبارًا من 31/3/2020: ^{[ 41 ]}

• رابطة ملاك العقارات السكنية (RLA)
• الرابطة الوطنية لأصحاب العقارات (NLA)

• مشرف المبنى
• مالك الأرض
• مدير عقارات
• إدارة العقارات