مشروع متعدد الاستخدامات

تُعدّ المشاريع متعددة الاستخدامات موطناً لفرص عمل وسكن كبيرة. ^{[ 16 ]} يقع العديد من هذه المشاريع بالفعل في مناطق وسط المدن القائمة، مما يُشجع على تطوير أنظمة النقل العام في هذه المناطق. ^{[ 17 ]} من خلال استغلال الأراضي غير المُستغلة أو ذات القيمة المنخفضة، والتي غالباً ما تكون مناطق صناعية ثقيلة سابقة، يستطيع المطورون إعادة توظيفها لزيادة قيمة الأراضي والعقارات. ^{[ 16 ]}  كما تُساهم هذه المشاريع في زيادة تنوّع المساكن وكثافتها، وفي كثير من الأحيان، القدرة على تحمل تكاليف السكن، وذلك من خلال تركيزها على المساكن متعددة العائلات بدلاً من مجمعات المساكن ذات العائلة الواحدة . ^{[ 18 ]} ويُلاحظ أيضاً توازن أكبر بين العرض والطلب على الوظائف والسكن في هذه المناطق. ^{[ 7 ]}

يتمحور هذا النمط التنموي حول فكرة "العيش والعمل والترفيه"، محولاً المباني والأحياء إلى كيانات متعددة الاستخدامات. كما ترتفع الكفاءة والإنتاجية وجودة الحياة في أماكن العمل التي تضم مجموعة واسعة من المرافق. ^{[ 17 ]} ومن الأمثلة على ذلك الصالات الرياضية والمطاعم والحانات ومراكز التسوق. وتعزز الأحياء متعددة الاستخدامات روح الجماعة والتواصل الاجتماعي من خلال جمعها بين الموظفين والزوار والسكان. ^{[ 17 ]} ويُضفي تحويل المناطق ذات الاستخدام الواحد، التي قد تعمل لمدة ثماني ساعات يوميًا (مثل مباني المكاتب التجارية التي تعمل من التاسعة صباحًا حتى الخامسة مساءً)، إلى مجتمعات نابضة بالحياة تعمل لمدة ثماني عشرة ساعة يوميًا، من خلال إضافة المقاهي والمطاعم والحانات والنوادي الليلية، طابعًا مميزًا وشعورًا فريدًا بالمكان. ^{[ 18 ]} وقد يزداد أمان الأحياء بدورها مع بقاء الناس في الشوارع لساعات أطول. ^{[ 19 ]}

تتمتع الأحياء والمباني متعددة الاستخدامات بقدرة عالية على التكيف مع البيئات الاجتماعية والاقتصادية المتغيرة. فعندما ضربت جائحة كوفيد-19 ، عانت متاجر التجزئة في نيويورك الواقعة على شوارع تجارية طويلة بشدة، إذ لم تعد تجذب المارة. ومن خلال دمج وظائف متعددة في مبنى أو مشروع واحد، تستطيع المناطق متعددة الاستخدامات تعزيز مرونتها عبر قدرتها على جذب الزوار والحفاظ عليهم. ^{[ 20 ]}

كما يتم تشجيع ممارسات النقل الأكثر استدامة. فقد وجدت دراسة أجريت في مدينة قوانغتشو الصينية ، ونُشرت في مجلة علوم المعلومات الجغرافية، أن سيارات الأجرة الموجودة في المناطق التي تضم مبانيها مجموعة متنوعة من الوظائف قد قللت بشكل كبير من مسافات السفر. ^{[ 7 ]} وتدعم مسافات السفر الأقصر بدورها استخدام وسائل النقل الصغيرة . كما يتم تعزيز البنية التحتية الملائمة للمشاة والدراجات الهوائية نتيجة لزيادة الكثافة وتقليل المسافات بين المساكن وأماكن العمل ومتاجر التجزئة وغيرها من المرافق والوجهات. ^{[ 5 ]} بالإضافة إلى ذلك، تعزز المشاريع متعددة الاستخدامات الصحة والرفاهية، حيث توفر هذه المشاريع غالبًا وصولًا أفضل (سواء سيرًا على الأقدام أو بالدراجة أو بوسائل النقل العام) إلى أسواق المزارعين ومتاجر البقالة. ^{[ 18 ]} ومع ذلك، فإن المدن الهجينة، وهي المناطق التي تضم مباني كبيرة وعالية تستوعب مزيجًا من المصالح العامة والخاصة، لا تُظهر انخفاضًا في انبعاثات الكربون مقارنةً بالمناطق الحضرية ذات الكثافة السكانية المنخفضة. ربما يعود ذلك إلى أن المدن الهجينة أكثر عرضة لجذب حركة مرور السيارات من الزوار. ^{[ 21 ]}

نظراً لطبيعة المضاربة في مشاريع التطوير العقاري واسعة النطاق، غالباً ما تفشل المشاريع الضخمة متعددة الاستخدامات في تحقيق أهداف العدالة والإنصاف في السكن. وتُعطى الأولوية عادةً للمساكن الفاخرة، ومتاجر التجزئة الراقية، والمكاتب من الفئة (أ) التي تجذب المستأجرين البارزين، نظراً لإمكاناتها الاستثمارية. ^{[ 16 ]} كما يوجد اتجاه متزايد نحو تحويل الوحدات السكنية في المشاريع متعددة الاستخدامات إلى شقق تمليك بدلاً من وحدات للإيجار. وقد وجدت دراسة أجرتها مجلة الجمعية الأمريكية للتخطيط أن التركيز على ملكية المنازل يستبعد بشكل أساسي الأفراد العاملين في الخدمات العامة، والتجارة، والقطاع الثقافي، والمبيعات والخدمات، والتصنيع من السكن في مراكز المدن الغنية بالمرافق. ^{[ 22 ]} وعلى الرغم من وجود حوافز مثل مكافآت الكثافة السكانية، نادراً ما تُولي البلديات والمطورون اهتماماً كبيراً بتوفير السكن الميسور في هذه الخطط. ^{[ 22 ]}

قد تنطوي المباني متعددة الاستخدامات على مخاطر نظرًا لوجود العديد من المستأجرين في مشروع واحد. ^{[ 17 ]} كما أن المشاريع الضخمة متعددة الاستخدامات، مثل مشروع هدسون ياردز ، باهظة التكاليف للغاية. فقد كلّف هذا المشروع مدينة نيويورك أكثر من 2.2 مليار دولار. ^{[ 23 ]} ويرى النقاد أن أموال دافعي الضرائب يمكن أن تخدم الصالح العام بشكل أفضل لو أُنفقت في مجالات أخرى. ^{[ 23 ]} إضافةً إلى ذلك، قد لا تحقق المشاريع متعددة الاستخدامات، باعتبارها محفزًا للنمو الاقتصادي، الغرض المنشود منها إذا اقتصر دورها على نقل النشاط الاقتصادي بدلًا من خلقه. وقد وجدت دراسة أجرتها شركة جونز لانغ لاسال (JLL) أن "90% من مستأجري المكاتب الجدد في هدسون ياردز انتقلوا من منطقة ميدتاون". ^{[ 23 ]}

كانت الخطة الرئيسية لمنطقة سيدني أول محاولة واسعة النطاق لإنشاء مشاريع متعددة الاستخدامات في أستراليا ، حيث حددت هذه الخطة حاجة سيدني إلى اللامركزية وتنظيم نموها حول المنطقة الحضرية. وكان هدفها الرئيسي هو السيطرة على النمو السكاني السريع للمدينة بعد الحرب من خلال إنشاء ممرات نمو ومراكز اقتصادية تساعد على منع التوسع العمراني العشوائي والإفراط في استخدام السيارات كوسيلة نقل ^{[ 24 ] [ 25 ].} وقد استفادت العديد من مراكز المدن، مثل باراماتا وكامبلتاون ، من هذه السياسات، مما أدى إلى إنشاء مراكز اقتصادية مزودة بمرافقها الخاصة داخل المدينة على طول الطرق الرئيسية في سيدني. ^{[ 24 ]}

استكملت الخطط اللاحقة الخطة الأولية بسياسات جديدة ركزت على قضايا التجديد الاقتصادي والحضري. وعلى وجه الخصوص، صُممت خطة عام 1988 بالتعاون مع استراتيجية النقل، وكانت الأولى التي أوصت بزيادة كثافة التطوير. ^{[ 26 ]} ومنذ ذلك الحين، أولت سلطات التخطيط الأسترالية أولوية أكبر لتطوير الأراضي الصناعية داخل المدن متعددة الاستخدامات، كوسيلة لتنشيط المناطق التي أهملها تراجع الصناعة، وتوحيد وتكثيف المراكز الحضرية التي كانت تعاني من نقص السكان. ^{[ 27 ] [ 28 ]} وقد كان لهذا النهج الجديد في التخطيط الحضري أثر كبير على استخدام قطع الأراضي في المدن الأسترالية الكبرى: فبحسب بيانات عام 2021 الصادرة عن مكتب الإحصاءات الأسترالي ، تمثل المناطق المختلطة بالفعل أكثر من 9% من الموافقات على مشاريع الإسكان الجديدة. ^{[ 29 ]}

تُعدّ تورنتو من أوائل المدن التي تبنّت سياسة التطوير متعدد الاستخدامات . وقد اضطلعت الحكومة المحلية بدورٍ بارزٍ في هذا المجال عام 1986 من خلال قانون تقسيم المناطق الذي سمح بدمج الوحدات التجارية والسكنية. في ذلك الوقت، كانت تورنتو في المراحل الأولى من التخطيط للتركيز على تطوير المشاريع متعددة الاستخدامات نظرًا لتزايد الإقبال على الإسكان الاجتماعي. وتمّ تحديث القانون لاحقًا في عام 2013، حيث حوّل جزءًا كبيرًا من تركيزه إلى خارج منطقة وسط المدينة التي أصبحت جزءًا من المدينة الرئيسية منذ عام 1998. وبفضل هذه اللوائح، أشرفت المدينة على تطوير أبراج سكنية شاهقة في جميع أنحاء المدينة، مع توفير المرافق ومحطات النقل العام بالقرب منها. وقد ألهمت سياسات تورنتو في مجال التطوير متعدد الاستخدامات مدنًا أخرى في أمريكا الشمالية، في كندا والولايات المتحدة، لإجراء تغييرات مماثلة. ^{[ 22 ]}

^{يُعد مشروع قرية ميرفيش [ 30 ]،} من تصميم المهندس المعماري غريغوري هنريكيز ، مثالاً على مشاريع التطوير متعددة الاستخدامات في تورنتو . يقع المشروع عند تقاطع شارعي بلور وباثورست ، وهو تقاطع رئيسي في تورنتو، حيث صُنفت أجزاء من موقع المشروع على أنها "سكنية تجارية" وأجزاء أخرى على أنها "سكنية تجارية مختلطة". ^{[ 31 ]} ووفقًا للوائح تقسيم المناطق في مدينة تورنتو، تشمل الاستخدامات السكنية التجارية "مجموعة متنوعة من الاستخدامات التجارية والسكنية والمؤسسية، بالإضافة إلى الحدائق". ^{[ 32 ]} تشمل الاستخدامات الرئيسية لقرية ميرفيش شققًا للإيجار، وسوقًا عامًا، ومتاجر صغيرة، ^{[ 33 ]} مع الحفاظ على 23 منزلًا من أصل 27 منزلًا تراثيًا في الموقع. ^{[ 34 ]} يتميز المشروع بعملية التشاور العام التي حظيت بإشادة مسؤولي مدينة تورنتو. ^{[ 34 ]} سبق للمهندس المعماري هنريكيز والمطور أن تعاونا في مشاريع متعددة الاستخدامات في فانكوفر ، كولومبيا البريطانية ، بما في ذلك مشروع إعادة تطوير وودوارد الناجح . ^{[ 35 ]}

في الولايات المتحدة، تتعاون وكالة حماية البيئة مع الحكومات المحلية من خلال تزويد الباحثين ببيانات جديدة تُقدّر مدى تأثر المدن بالمشاريع متعددة الاستخدامات. وبفضل تضمين الوكالة نماذجها في جداول البيانات، أصبح من الأسهل على البلديات والمطورين تقدير حركة المرور في هذه المشاريع. كما تُستخدم نماذج الربط كأداة مرجعية لقياس الخصائص الجغرافية والديموغرافية وخصائص استخدام الأراضي في المدينة. وقد أجرت وكالة حماية البيئة تحليلاً على ست مناطق حضرية رئيسية باستخدام بيانات استخدام الأراضي، واستطلاعات الأسر، وقواعد بيانات نظم المعلومات الجغرافية. واعتمدت ولايات مثل كاليفورنيا وواشنطن ونيو مكسيكو وفرجينيا هذا المعيار كسياسة على مستوى الولاية عند تقييم تأثير التطورات الحضرية على حركة المرور. وتتمثل الشروط الأساسية لنجاح المشاريع متعددة الاستخدامات في التوظيف، والسكان، والإنفاق الاستهلاكي . وتضمن هذه الشروط الثلاثة قدرة المشروع على جذب مستأجرين ذوي جودة عالية وتحقيق النجاح المالي. ومن العوامل الأخرى التي تحدد نجاح المشروع متعدد الاستخدامات قرب وقت الإنتاج، والتكاليف من السوق المحيطة. ^{[ 36 ]}