الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين

الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ( NAR ) هي رابطة تجارية أمريكية ^{[ 5 ]} للعاملين في قطاع العقارات . اعتبارًا من ديسمبر 2023 ،كان لديها أكثر من 1.5 مليون عضو، ^{[ 6 ]} مما يجعلها أكبر رابطة تجارية في الولايات المتحدة ^{[ 7 ]} ، بما في ذلك معاهد وجمعيات ومجالس الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، العاملة في جميع جوانب قطاعي العقارات السكنية والتجارية . وتملك المنظمة علامة تجارية أمريكية مسجلة لمصطلح "الوسيط العقاري". ^{[ 8 ]} كما تعمل الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين كهيئة تنظيمية ذاتية لوساطة العقارات. ويقع مقرها الرئيسي في شيكاغو .

تأسست الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين في 12 مايو 1908 باسم الرابطة الوطنية لبورصات العقارات في شيكاغو، إلينوي. ^{[ 9 ] [ 10 ]} وفي عام 1916، غيّرت اسمها إلى الرابطة الوطنية لمجالس العقارات ( NAREB ). ^{[ 9 ] [ 10 ]} واعتُمد الاسم الحالي في عام 1972. ^{[ 9 ] [ 10 ]}

أعضاء الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) هم سماسرة عقارات سكنية وتجارية ، وبائعو عقارات، ومديرو عقارات، ومثمنون، ومستشارون، وغيرهم ممن يعملون في جميع جوانب قطاع العقارات (العقارات الثابتة)، حيث يُشترط الحصول على ترخيص حكومي لممارسة المهنة. ينتمي الأعضاء إلى واحد أو أكثر من حوالي 1600 مجلس أو جمعية محلية للوسطاء العقاريين. وهم ملتزمون بمدونة أخلاقيات ومعايير ممارسة، تم اعتماد نسخة منها لأول مرة عام 1913. ^{[ 11 ]}

كما شاركت المنظمة في مبادرات متعلقة بالتحول الرقمي، بما في ذلك اعتماد معايير التكنولوجيا، وأطر تبادل البيانات، والأدوات التي تدعم المتخصصين في مجال العقارات في إدارة بيانات العقارات والمعاملات. ^{[ 12 ]}

تُشرف الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) على مئات من خدمات قوائم العقارات المتعددة المحلية (MLSs)، وهي منصات تبادل المعلومات التي يستخدمها سماسرة العقارات في جميع أنحاء البلاد. (مع ذلك، فإن العديد من خدمات قوائم العقارات المتعددة مستقلة عن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، على الرغم من أن العضوية فيها تقتصر عادةً على السماسرة المرخصين ووكلائهم؛ وتُعد MLSPIN ^{[ 13 ]} مثالاً على إحدى أكبر خدمات قوائم العقارات المتعددة المستقلة في أمريكا الشمالية ).

من خلال ترتيب معقد، تحدد الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) السياسات لمعظم خدمات القوائم المتعددة، وفي أواخر التسعينيات، ومع نمو الإنترنت، طورت الرابطة لوائح تسمح بتبادل البيانات عبر الإنترنت (IDX) حيث يسمح الوسطاء بعرض جزء من بياناتهم على الإنترنت من خلال مواقع الويب الخاصة بالوسطاء أو الوكلاء ومواقع المكاتب الافتراضية (VOW) التي تتطلب من المشترين المحتملين التسجيل للحصول على المعلومات.

سمحت هذه السياسات للمشاركين - سواء كانوا وسطاء عقاريين أفرادًا أو شركات إقليمية كبيرة - بتقييد وصول الوسطاء الأفراد (سواء كانوا وسطاء يعملون حصريًا عبر الإنترنت أو منافسين محليين) إلى بعض أو كل بيانات نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS). في عام 2005، دفع هذا وزارة العدل إلى رفع دعوى قضائية لمكافحة الاحتكار ضد الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR)، مدعيةً أن قواعد نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS) المتعلقة بهذه القيود على عرض البيانات كانت نتاج مؤامرة لتقييد التجارة من خلال استبعاد الوسطاء الذين يستخدمون الإنترنت للعمل بشكل مختلف عن الوسطاء التقليديين. (للاطلاع على وصف لإجراءات وزارة العدل، انظر ملفات قضية مكافحة الاحتكار في قضية الولايات المتحدة ضد الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ^{[ 14 ]} ) . في الوقت نفسه، تعمل اتجاهات عقارية مختلفة ، مثل توسيع نطاق وصول المستهلكين والإنترنت، على دمج منظمات نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS) المحلية القائمة في أنظمة أكبر وأكثر شمولًا على مستوى الولايات أو المناطق، كما هو الحال في كاليفورنيا وفرجينيا/ماريلاند/واشنطن العاصمة، ونظام المعلومات الإقليمي الحضري .

استجابةً للقضية، اقترحت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) إنشاء نظام عرض موحد لقوائم العقارات على الإنترنت ، لا يسمح للمشاركين باستبعاد أي وسيط عقاري بعينه (سواءً كان مكتبه تقليديًا أو يعمل عبر الإنترنت فقط)، بل يشترط إلغاء عرض قوائمهم على مواقع جميع الوسطاء الآخرين . أصبح هذا النظام فيما بعد نظام IDX. ورغم أن نظام IDX يتيح للجمهور الاطلاع على قوائم MLS، إلا أنه يشترط وضع معلومات الوساطة العقارية في كل مكان تظهر فيه القائمة (إذ يمتلك الوسطاء قانونًا قوائم عقاراتهم)، وذلك لمنع تحريف معلومات القائمة، ولتحميل الوسيط مسؤولية هذه المعلومات وفقًا لما ينص عليه القانون.

تمت تسوية دعوى مكافحة الاحتكار في مايو 2008. [ 15 ^{] نصّ اتفاق} التسوية على إلزام جميع أنظمة خدمة الإدراج المتعدد (MLS) بالسماح للمنافسين عبر الإنترنت بالوصول إليها. ^{[ 15 ] [ 16 ]} كما ألزم الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) بمعاملة الوسطاء عبر الإنترنت معاملة الوسطاء التقليديين، ومنعها من استبعادهم من العضوية لعدم امتلاكهم نموذج عمل تقليدي. ^{[ 17 ]} لم تُقرّ الرابطة بأي مخالفة، ولم تدفع أي غرامات أو تعويضات كجزء من الاتفاق. ^{[ 17 ]} وافق قاضٍ فيدرالي رسميًا على التسوية في نوفمبر 2008. ^{[ 18 ] [ 19 ]} اعتقد المستشار القانوني للرابطة أن التسوية لن تؤثر على العمولات المدفوعة من قبل الجمهور، لكن أستاذًا في إدارة الأعمال بجامعة ويسترن ميشيغان توقع أن تؤدي زيادة المنافسة إلى انخفاض العمولات بنسبة تتراوح بين 25 و50%. ^{[ 17 ]}

تُدعم ممارسات أخرى مناهضة للمنافسة (بشكل غير مباشر) من خلال قوانين ولايات مختلفة تحظر "تقاسم" العمولات مع الأفراد غير المرخصين. ويُعتبر هذا، وفقًا لتفسيرات واسعة، بمثابة منع لوكيل المشتري من تقديم ائتمان للمشترين من العمولات التي يتقاضاها. يوجد حاليًا عشر ولايات يُحظر فيها على وكلاء ووسطاء العقارات تقديم أي خصومات نقدية أو هدايا من أي نوع تزيد قيمتها النقدية عن 25 دولارًا أمريكيًا لمشتري أو بائعي المنازل. وقد نجح العديد من سماسرة العقارات في هذه الولايات في الطعن في هذا التفسير في ولايات أخرى تسمح بهذه الممارسة (لا سيما باتريك ليا، سمسار عقارات في أوهايو، والعديد من الوكلاء في كنتاكي). وقد رُفعت دعوى كنتاكي في نهاية المطاف من قبل وزارة العدل الأمريكية بصفتها المدعية، ولجنة كنتاكي للعقارات بصفتها المدعى عليها. ^{[ 20 ]}

في عام 2019، وافق مجلس إدارة الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين على سياسة التعاون الواضح، وهي سياسة تلزم الوسطاء بتقديم قائمة العقارات إلى خدمة القوائم المتعددة في غضون يوم عمل واحد من تسويق العقار للجمهور. ^{[ 21 ] [ 22 ]}

تُعتبر الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين من أقوى جماعات المصالح الخاصة في الولايات المتحدة. ^{[ 23 ] [ 24 ] [ 25 ]} في عام 2023، أنفقت المنظمة 52 مليون دولار على أنشطة الضغط السياسي، لتحتل بذلك المرتبة الثانية في قائمة OpenSecrets لأكثر الجهات إنفاقًا. ^{[ 26 ]} وقد بلغ إجمالي إنفاقها على أنشطة الضغط السياسي منذ عام 1998 ما مجموعه 850 مليون دولار. ^{[ 27 ]}

تأسست لجنة التثقيف السياسي للعقارات (REPEC)، وهي لجنة عمل سياسي ، عام 1969 بهدف انتخاب مرشحين داعمين للوسطاء العقاريين. ^{[ 28 ]} وتم تغيير اسمها إلى لجنة العمل السياسي للوسطاء العقاريين (RPAC) عام 1974 بعد تعديلات على قانون الانتخابات الفيدرالي. ^{[ 29 ]} وتدّعي RPAC حاليًا أنها أكبر لجنة عمل سياسي تابعة لاتحاد تجاري في البلاد، حيث تُقدّم حوالي 4 ملايين دولار سنويًا للمرشحين الداعمين لمصالح العقارات. ^{[ 30 ] [ 31 ]} ويذكر موقع الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) أن "RPAC هي إحدى أكثر لجان العمل السياسي حياديةً في البلاد، إذ تُقدّم الدعم لكل من الديمقراطيين والجمهوريين على حد سواء"، ^{[ 32 ]} وتاريخيًا، ذهب نصف نفقاتها إلى الديمقراطيين، والنصف الآخر إلى الجمهوريين. ^{[ 33 ] [ 34 ]}

في عام 2019 تقريبًا، أنشأت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) منظمة غير ربحية تابعة لها تُدعى "تحالف مالكي العقارات الأمريكيين" وقامت بتمويلها بالكامل. خلال السنوات الأربع الأولى، قدمت المنظمة منحًا بقيمة 12.8 مليون دولار، ذهب منها ما يقرب من 10 ملايين دولار إلى لجان العمل السياسي (PACs) التابعة للحزب الجمهوري وجماعات ذات أجندات محافظة . ^{[ 33 ]}

بين عامي 1924 و1950، تضمنت مدونة أخلاقيات السماسرة العقاريين إشارات صريحة إلى الفصل العنصري. ^{[ 35 ] [ 36 ] [ 37 ]}

مُنِعَ سماسرة العقارات من مساعدة مشتري المنازل السود على الانتقال إلى أحياء بيضاء، وواجهوا عقوباتٍ قد تُنهي مسيرتهم المهنية في حال عدم امتثالهم. ^{[ 38 ] [ 39 ]} ولم يُلغَ البند الذي يُشجّع على الفصل العنصري بالكامل من مدونة أخلاقيات سماسرة العقارات حتى عام 1974. ^{[ 40 ] [ 41 ]}

عارضت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين قانون الإسكان العادل لعام 1968، الذي حظر التمييز العنصري في بيع المنازل. ^{[ 42 ] [ 41 ]}

يعتقد بعض الخبراء ^{[ 43 ]} أن السماسرة والوسطاء العقاريين يتحملون مسؤولية جزئية على الأقل عن أزمة الرهن العقاري الثانوي ، حيث قاموا بتضخيم القيم السوقية المتصورة للمنازل عمدًا، مما شجع المشترين على الحصول على قروض عقارية أكبر من حاجتهم. وتقوم النظرية على أن التواطؤ مع مُقرضي الرهن العقاري مكّن الوسطاء من جني عمولات ضخمة على الأموال المقترضة مقابل أسعار المنازل المتضخمة دون أي مخاطرة عليهم. ويشعر العديد من المتضررين أن مشتري المنازل قد خُدعوا للحصول على قروض أكبر لشراء منازل أغلى ثمنًا، وأن أسعار البيع المرتفعة مكّنت الوسطاء من الحصول على عمولات أعلى. ولا تعتبر الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR)، التي تدّعي أنها منظمة ذاتية التنظيم ، هذه الممارسة "غير أخلاقية" ؛ ومع ذلك، فإن الآثار المترتبة عليها واضحة وتُظهر ضررًا كبيرًا وواسع النطاق لحق بالجمهور. ويحث العديد من المتضررين هيئة الأوراق المالية والبورصات على البدء في تنظيم الوسطاء ^{[ 44 ]} بشكل صارم وردّ المبالغ المدفوعة زائدة لمشتري المنازل.

في عام 2005، رفعت وزارة العدل الأمريكية دعوى قضائية رسمية ضد الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين لانتهاكها المادة 4 من قانون شيرمان لمكافحة الاحتكار . ^{[ 45 ] [ 46 ]} وسعت الدعوى إلى منع الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين من "الاستمرار في تطبيق سياسة تقيّد المنافسة من جانب الوسطاء الذين يستخدمون الإنترنت لخدمة بائعي ومشتري المنازل بكفاءة وفعالية من حيث التكلفة، ومن تبني قواعد أخرى مماثلة مناهضة للمنافسة" . ^{[ 45 ]}

طعنت وزارة العدل الأمريكية في قواعد نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS) التابع للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) والتي كانت تعيق المنافسة من الوسطاء العاملين عبر الإنترنت. ^{[ 45 ] [ 19 ]} وفي 18 نوفمبر/تشرين الثاني 2008، أصدرت المحكمة حكمًا نهائيًا بالموافقة على تسوية ضد الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين. ^{[ 19 ]} وبموجب هذا الحكم، وافقت الجمعية على السياسات التي طعنت فيها الولايات المتحدة، واستبدلتها بقواعد لا تميز ضد الوسطاء الذين يستخدمون الإنترنت لتقديم خدمات وساطة منخفضة التكلفة للمستهلكين. ^{[ 45 ] [ 19 ] [ 47 ]}

في عام ٢٠١٢، رفعت شركة "أميركان هوم ريالتي نتوورك" (American Home Realty Network, Inc.)، المشغلة لموقع " نيبر سيتي" (NeighborCity )، دعاوى مضادة لمكافحة الاحتكار ردًا على دعويين قضائيتين تتعلقان بحقوق النشر ، مدعيةً أن "دعاوى حقوق النشر المرفوعة ضدها من قبل اثنتين من خدمات قوائم العقارات المتعددة، بدعم مالي من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR)، هي جزء من جهد منسق من جانب الرابطة لإخراج الشركة من السوق وإقصائها كمزود لخدمات سماسرة العقارات". ^{[ ٤٨ ]} كما تزعم الدعاوى المضادة أن حقوق النشر المزعومة لم تُسجل بشكل صحيح. ^{[ ٤٨ ] [ ٤٩ ]} وفي قضية مينيسوتا، التي تتضمن ادعاءات ضد الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) ولكنها لا تُسميها صراحةً كمدعى عليها مضادة، رفعت "أميركان هوم ريالتي نتوورك" دعوى مضادة معدلة ثانية، مضيفةً إليها "إيدينا ريالتي" (Edina Realty) و"هوم سيرفيسز أوف أمريكا" (Home Services of America) كمدعى عليهما مضادين في دعاوى مكافحة الاحتكار والمنافسة غير المشروعة. ^{[ 50 ]} شركة إيدينا ريالتي هي شركة تابعة لشركة هوم سيرفيسز أوف أمريكا، وهي شركة تابعة لشركة بيركشاير هاثاواي ، التي تمتلك شركات وساطة عقارية في ولايات مختلفة في جميع أنحاء البلاد، بما في ذلك مينيسوتا ، وماريلاند ، وكارولاينا الشمالية ، وجورجيا ، وواشنطن ، وأوريغون ، وأريزونا ، ورود آيلاند ، وكونيتيكت ، وأيوا ، ونبراسكا ، وأوهايو ، وإلينوي ، وكانساس ، وكارولاينا الجنوبية ، وميسوري ، وبنسلفانيا ، وإنديانا ، وكنتاكي ، وألاباما ، وكاليفورنيا . ^{[ 48 ] [ 50 ] [ 51 ] [ 52 ] [ 53} ] في وقت سابق من عام 2012، رفعت خدمة الإدراج المتعدد للعقارات في منطقة وسط المحيط الأطلسي، وهي شركة أنظمة المعلومات الإقليمية الحضرية (MRIS)، وشركة خدمة الإدراج المتعدد الإقليمية في مينيسوتا (NorthstarMLS) ومقرها سانت بول ، مينيسوتا ^، دعاوى انتهاك حقوق الطبع والنشر ضد شركة نيبر سيتي. ^{[ 48 ] ​​[ 49 ]} أعلنت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أنها ستقدم دعمًا ماليًا لتغطية النفقات القانونية لشركتي NorthstarMLS وMRIS. ^{[ 52 ] [ 54 ]}

رُفعت دعوى قضائية أخرى في مارس 2019 للطعن في سياسات التعويض الخاصة بالرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR)، والتي تلزم جميع الوسطاء الأعضاء بالمطالبة برسوم عمولة ثابتة وغير قابلة للتفاوض لصالح المشتري عند إدراج منزل في خدمة الإدراج المتعدد (MLS). ^{[ 55 ] [ 56 ]}

أطلقت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين موقع HouseLogic.com في فبراير 2010 في محاولة للوصول إلى المستهلكين مباشرة لأول مرة. ^{[ 65 ]}

• الرابطة الكندية للمهنيين المعتمدين في مجال الرهن العقاري
• رابطة العقارات الكندية
• الرابطة الوطنية لوكلاء العقارات
• الرابطة الوطنية لوسطاء العقارات

• اتجاهات سوق العقارات
• وكيل عقاري
• قائمة بمواضيع العقارات
• فقاعة الإسكان في الولايات المتحدة
• مؤشر القدرة على تحمل تكاليف السكن
• العقارات

• الموقع الرسمي