الإقراض الاستغلالي

📅 آخر تحديث: ١ أغسطس ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ١ أغسطس ٢٠٢٦
الموسوعة الحرة

يشير مصطلح الإقراض الاستغلالي إلى الممارسات غير الأخلاقية التي تمارسها مؤسسات الإقراض خلال عملية منح القروض، والتي تتسم بالظلم والخداع والاحتيال. ورغم عدم وجود تعريفات قانونية متفق عليها دوليًا للإقراض الاستغلالي، فقد عرّف تقرير تدقيق صادر عام 2006 عن مكتب المفتش العام للمؤسسة الفيدرالية الأمريكية لتأمين الودائع (FDIC) الإقراض الاستغلالي تعريفًا عامًا بأنه "فرض شروط قروض مجحفة ومسيئة على المقترضين"، مع العلم أن مصطلحي "غير عادل" و"مسيء" لم يُحددا بدقة. [ 1 ] وبالرغم من وجود قوانين تُجرّم بعض الممارسات المحددة التي تُصنف عادةً على أنها استغلالية، فإن العديد من الوكالات الفيدرالية تستخدم هذا المصطلح كمصطلح شامل للعديد من الأنشطة غير القانونية المحددة في قطاع القروض . ويجب عدم الخلط بين الإقراض الاستغلالي وخدمات الرهن العقاري الاستغلالية ، وهي ممارسات الرهن العقاري التي يصفها النقاد بأنها غير عادلة أو خادعة أو احتيالية، والتي تُمارس خلال عملية منح القرض أو خدمات الرهن العقاري، بعد منح القرض.

يُقدّم أحد مواقع الاستثمار تعريفًا أقل إثارةً للجدل لهذا المصطلح، وهو: "ممارسة المُقرض لإقناع المُقترضين بطريقةٍ خادعةٍ بالموافقة على شروط قرضٍ مجحفةٍ ومُسيئة، أو انتهاك تلك الشروط بشكلٍ منهجيٍّ بطرقٍ تُصعّب على المُقترض الدفاع عن نفسه". [ 2 ] [ 3 ] تشمل أنواع الإقراض الأخرى التي يُشار إليها أحيانًا بالإقراض الاستغلالي: قروض يوم الدفع ، وأنواع مُعينة من بطاقات الائتمان ، وخاصةً بطاقات الائتمان ذات التصنيف الائتماني المنخفض ، [ 4 ] أو أشكال أخرى من ديون المُستهلكين (والتي غالبًا ما تكون ذات تصنيف ائتماني منخفض) ، وقروض السحب على المكشوف، عندما تُعتبر أسعار الفائدة مُرتفعةً بشكلٍ غير معقول. [ 5 ]

على الرغم من أن المقرضين الجشعين يستهدفون في الغالب الأقل تعليماً والفقراء والأقليات العرقية وكبار السن، إلا أن ضحايا الإقراض الجشع موجودون في جميع الفئات السكانية. [ 6 ] [ 7 ] ويمكن اعتبار استمرار ظاهرة الإقراض الجشع اختباراً حاسماً لفعالية الإقراض الخيري الذي يهدف إلى تعزيز ريادة الأعمال. [ 8 ] وفي حال توفر مبادرات الإقراض الخيري هذه ( التمويل الأصغر ) على نطاق واسع، فلا ينبغي أن يستمر المرابون وغيرهم من المقرضين الجشعين في الازدهار. [ 9 ]

يحدث الإقراض الاستغلالي عادةً في القروض المضمونة بضمانات معينة ، كسيارة أو منزل، بحيث إذا تخلف المقترض عن السداد، يستطيع المُقرض استعادة العقار المرهون أو الحجز عليه، ويربح من بيعه . وقد يُتهم المُقرضون بخداع المقترض وإيهامه بأن سعر الفائدة أقل مما هو عليه في الواقع، أو أن قدرة المقترض على السداد أكبر مما هي عليه في الحقيقة. وقد يربح المُقرض، أو غيره من وكلائه، من استعادة الضمانات أو الحجز عليها.

غالباً ما تتم مقارنة الإقراض الاستغلالي بالإقراض الربوي (ولكن لا ينبغي الخلط بينهما) ؛ ومع ذلك، فإن الفرق الرئيسي بين الاثنين هو أن المقرضين الربويين لا يحاولون بجدية العمل في إطار القانون.

ممارسات الإقراض التعسفية أو غير العادلة

هناك عدد من ممارسات الإقراض التي وُصفت بأنها استغلالية ووُصفت بمصطلح "الإقراض الاستغلالي". ويوجد جدل كبير بين المقرضين وجماعات حماية المستهلك حول ما يُعتبر تحديدًا ممارسات "غير عادلة" أو "استغلالية"، ولكن ما يلي يُستشهد به أحيانًا:

  • التسعير غير المبرر القائم على المخاطر . وهو ممارسة فرض رسوم إضافية (في صورة أسعار فائدة ورسوم أعلى) مقابل منح الائتمان للمقترضين الذين يصنفهم المُقرض على أنهم يمثلون مخاطر ائتمانية أكبر. يجادل قطاع الإقراض بأن التسعير القائم على المخاطر ممارسة مشروعة؛ إذ يُتوقع أن تتعثر نسبة أكبر من القروض الممنوحة للمقترضين الأقل جدارة ائتمانية، مما يستدعي أسعارًا أعلى للحصول على نفس العائد على المحفظة ككل. في المقابل، ترى بعض جماعات حماية المستهلك أن ارتفاع الأسعار التي يدفعها المستهلكون الأكثر ضعفًا لا يمكن تبريره دائمًا بزيادة المخاطر الائتمانية. [ 10 ]
  • تأمين القرض ذو القسط الواحد . وهو عبارة عن تأمين يُستخدم لسداد القرض في حال وفاة مشتري المنزل. يُعدّ هذا النوع من التأمين أغلى من أنواع التأمين الأخرى لعدم اشتراطه أي فحوصات طبية، إلا أن العملاء لا يُعرض عليهم خياراتهم عادةً، لأن المُقرض غير مُرخّص له عادةً ببيع أنواع التأمين الأخرى. إضافةً إلى ذلك، يُموّل هذا التأمين عادةً ضمن القرض، مما يزيد من تكلفته، ولكنه في الوقت نفسه يُشجّع الناس على شرائه لعدم اضطرارهم للدفع مُقدماً.
  • عدم عرض سعر القرض على أنه قابل للتفاوض. [ 10 ] يتفاوض العديد من المقرضين مع المقترضين بشأن هيكل سعر القرض. في بعض الحالات، يمكن للمقترضين التفاوض على تخفيض مباشر في سعر الفائدة أو الرسوم الأخرى على القرض. ويجادل المدافعون عن حقوق المستهلك بأن المقترضين، وخاصة غير المتمرسين منهم، لا يدركون قدرتهم على التفاوض، وقد يكون لديهم انطباع خاطئ بأن المقرض يضع مصالح المقترض فوق مصالحه. وبالتالي، لا يستفيد العديد من المقترضين من قدرتهم على التفاوض. [ 10 ]
  • يُعدّ عدم الإفصاح بوضوح ودقة عن الشروط والأحكام ، لا سيما في الحالات التي يكون فيها المقترض غير مُلمّ بالأمور المالية، من أبرز المخاطر. فقروض الرهن العقاري معاملات معقدة تشمل أطرافًا متعددة وعشرات الصفحات من المستندات القانونية. وفي أسوأ حالات الاستغلال، لا يكتفي المُقرضون أو الوسطاء بتضليل المقترضين فحسب، بل يقومون أيضًا بتغيير المستندات بعد توقيعها.
  • القروض قصيرة الأجل ذات الرسوم المرتفعة بشكل غير متناسب ، مثل قروض يوم الدفع ، ورسوم التأخير على بطاقات الائتمان، ورسوم السحب على المكشوف من الحسابات الجارية، وقروض استرداد الضرائب ، حيث تصل الرسوم المدفوعة مقابل تقديم المال لفترة قصيرة إلى معدل فائدة سنوي يتجاوز بكثير معدل الفائدة السائد في السوق للقروض عالية المخاطر. ويعترض مُصدرو هذه القروض على اعتبار هذه الرسوم فوائد.
  • إساءة استخدام وكيل خدمة الرهن العقاري والتوريق . وكيل خدمة الرهن العقاري هو الجهة التي تتلقى مدفوعات الرهن العقاري، وتحتفظ بسجلات الدفعات، وتزود المقترضين بكشوفات الحسابات، وتفرض رسوم التأخير عند تأخر الدفع، وتلاحق المقترضين المتخلفين عن السداد . أما التوريق فهو معاملة مالية يتم فيها تجميع الأصول، وخاصة أدوات الدين، وإصدار أوراق مالية تمثل حصصًا في هذه المجموعة. تخضع معظم القروض للتجميع والبيع، كما تُباع حقوق العمل كوكيل خدمة الرهن العقاري، دون موافقة المقترض. ينص قانون اتحادي على ضرورة إخطار المقترض بتغيير وكيل خدمة الرهن العقاري، ولكنه لا يحمي المقترض من اعتباره متخلفًا عن سداد السند في حال سداد المدفوعات لوكيل خدمة الرهن العقاري الذي لا يحوّل هذه المدفوعات إلى مالك السند، خاصةً إذا أفلس هذا الوكيل. وقد يجد المقترضون الذين سددوا جميع المدفوعات في الوقت المحدد أنفسهم مُعرّضين للحجز على ممتلكاتهم ويصبحون دائنين غير مضمونين لوكيل خدمة الرهن العقاري. [ 11 ] قد تُجرى إجراءات الحجز على العقارات أحيانًا دون إخطار المقترض بشكل صحيح. في بعض الولايات (انظر قاعدة الإجراءات المدنية رقم 746 في تكساس)، لا يوجد دفاع ضد الإخلاء، مما يُجبر المقترض على الانتقال وتحمّل نفقات توكيل محامٍ والبحث عن مكان آخر للعيش أثناء التقاضي بشأن أحقية "المالك الجديد" في ملكية المنزل، خاصةً بعد إعادة بيعه مرة أو أكثر. عندما يطالب المدين، بموجب قاعدة أفضل الأدلة ، مالك السند الحالي بتقديم السند الأصلي الموقع من قِبل المدين، عادةً ما يكون مالك السند غير قادر أو غير راغب في القيام بذلك، ويحاول إثبات حقه من خلال إفادة خطية بأنه المالك، دون إثبات أنه "الحائز بحسن نية"، وهو المعيار التقليدي لدعوى الدين، وغالبًا ما تسمح له المحاكم بذلك. في هذه الأثناء، يستمر تداول السند، ويصعب تحديد مكانه الفعلي. [ 12 ]

تصف الرسالة الاستشارية الصادرة عن مكتب مراقب العملة (OCC) رقم AL 2003-2 الإقراض الاستغلالي بأنه يشمل ما يلي:

  • "تقليب" القروض - عمليات إعادة التمويل المتكررة التي لا ينتج عنها فائدة اقتصادية تذكر للمقترض ويتم القيام بها بهدف أساسي أو وحيد هو توليد رسوم قروض إضافية، وغرامات السداد المبكر، ورسوم من تمويل المنتجات المتعلقة بالائتمان؛
  • إعادة تمويل الرهون العقارية المدعومة الخاصة التي تؤدي إلى فقدان شروط القرض المفيدة؛
  • "تجميع" الرسوم المفرطة وأحيانًا "المخفية" في المبلغ الممول؛
  • استخدام شروط أو هياكل القروض - مثل الاستهلاك السلبي - لجعل الأمر أكثر صعوبة أو استحالة على المقترضين لتقليل ديونهم أو سدادها؛
  • استخدام دفعات البالون لإخفاء العبء الحقيقي للتمويل وإجبار المقترضين على الدخول في معاملات إعادة تمويل مكلفة أو عمليات حجز الرهن العقاري؛
  • استهداف المنتجات الائتمانية غير المناسبة أو باهظة الثمن بشكل مفرط للمقترضين الأكبر سناً، وللأشخاص غير المتمرسين مالياً أو الذين قد يكونون عرضة للممارسات التعسفية، وللأشخاص الذين يمكن أن يكونوا مؤهلين للحصول على المنتجات والشروط الائتمانية السائدة؛
  • عدم الإفصاح الكافي عن التكاليف والمخاطر الحقيقية، وعند الضرورة، مدى ملاءمة معاملات القروض للمقترض؛
  • تقديم تأمين على الحياة بقسط واحد؛ و
  • استخدام بنود التحكيم الإلزامي.

الإقراض الاستغلالي للأقليات

نظراً لاستبعاد العديد من الأقليات من القروض في الماضي، فإنها أكثر عرضة للخداع. وغالباً ما تُستهدف بسبب هذه الهشاشة. [ 13 ] تُثبت منظمات وهيئات، من بينها ACORN [ 14 ] و HUD [ 15 ] والاتحاد الأمريكي للحريات المدنية [ 16 ] و United for a Fair Economy [ 17 ] وغيرها ، أن القروض الاستغلالية تُمنح بشكل غير متناسب في الأحياء الفقيرة وأحياء الأقليات. استغل السماسرة والمقرضون هذه الأحياء لعلمهم بأن سكانها غالباً ما يُرفض طلبهم للقروض ، وأن الطلب عليها مرتفع. أطلق المقرضون على هذه الأحياء اسم "أرض الأحلام". وقد أدى ذلك إلى ظهور عالم الإقراض الاستغلالي للقروض عالية المخاطر.

يتخصص مُقرضو القروض عالية المخاطر في القروض المصنفة ضمن الفئات B وC وD. [ 18 ] يُعرف الإقراض الاستغلالي بأنه فرض رسوم وفوائد مُبالغ فيها على المُقترض، حيث يجب ألا يتجاوز متوسط ​​الرسوم 1%، بينما كان هؤلاء المُقرضون يفرضون على المُقترضين رسومًا تتجاوز 5%. [ 19 ] ينبغي منح القروض للمستهلكين الذين لا يعانون من مشاكل ائتمانية من خلال مُقرضين ذوي جدارة ائتمانية عالية. في عام 2004، كان 69% من المُقترضين من مُقرضي القروض عالية المخاطر. ويعود انخفاض أسعار الرهن العقاري وانهيار الاقتصاد في عام 2007 إلى الإفراط في الإقراض. [ 20 ] عملت منظمات مثل AARP و Inner City Press وACORN على وقف ما وصفته بالإقراض الاستغلالي. استهدفت ACORN شركات مُحددة مثل HSBC Finance ، ونجحت في إجبارها على تغيير ممارساتها. [ 21 ] أثارت بعض ممارسات الإقراض عالية المخاطر مخاوف بشأن التمييز في الرهن العقاري على أساس العرق. [ 22 ] يُدفع الأمريكيون من أصل أفريقي والأقليات الأخرى بشكل غير متناسب إلى الحصول على قروض عقارية عالية المخاطر ذات معدلات فائدة أعلى من نظرائهم البيض. [ 23 ] حتى عندما كانت مستويات الدخل المتوسطة متقاربة، كان مشتري المنازل في أحياء الأقليات أكثر عرضة للحصول على قرض من مُقرض قروض عالية المخاطر، وإن لم يكن بالضرورة قرضًا عالي المخاطر. [ 22 ]

المجموعات المستهدفة الأخرى

بالإضافة إلى ذلك، خلصت دراسات أجرتها منظمات استهلاكية رائدة إلى أن النساء أصبحن عنصرًا أساسيًا في أزمة الرهن العقاري الثانوي. وكتبت البروفيسورة أنيتا ف. هيل أن نسبة كبيرة من مشتري المنازل لأول مرة هن من النساء، وأن موظفي القروض استغلوا نقص المعرفة المالية لدى طالبات القروض. [ 24 ] [ 25 ] يعتقد المستهلكون أنهم محميون بموجب قوانين حماية المستهلك، بينما في الواقع يعمل مُقرضوهم خارج نطاق القانون تمامًا. راجع المادة 1601 من قانون الولايات المتحدة رقم 15 والمادة 226 من قانون اللوائح الفيدرالية رقم 12.

كشفت تحقيقات إعلامية أن مُقرضي الرهن العقاري استخدموا أساليب بيع خادعة واحتيالية لاستغلال المقترضين خلال طفرة قروض المنازل. ففي فبراير 2005، على سبيل المثال، نشر الصحفيان مايكل هدسون وسكوت ريكارد تقريرًا في صحيفة لوس أنجلوس تايمز حول أساليب البيع "الاحتيالية" في شركة أمريكويست للرهن العقاري ، أكبر مُقرض للرهون العقارية عالية المخاطر في الولايات المتحدة. واستشهد هدسون وريكارد بمقابلات وإفادات قضائية لـ 32 موظفًا سابقًا في أمريكويست، قالوا إن الشركة أساءت معاملة عملائها وانتهكت القانون، "بخداع المقترضين بشأن شروط قروضهم، وتزوير المستندات، وتزييف التقييمات العقارية، وتلفيق دخل المقترضين لتأهيلهم للحصول على قروض لا يستطيعون تحملها". [ 26 ] وفي وقت لاحق، وافقت أمريكويست على دفع تسوية بقيمة 325 مليون دولار (ما يعادل 500 مليون دولار تقريبًا في عام 2024 ) مع سلطات الولايات في جميع أنحاء البلاد، وذلك في إطار قضية الإقراض الاستغلالي. 

نزاعات حول الإقراض الاستغلالي

يرى بعض المدافعين عن قروض الرهن العقاري عالية المخاطر، مثل الرابطة الوطنية لقروض الرهن العقاري (NHEMA)، أن العديد من الممارسات التي تُوصف عادةً بـ"الاستغلالية"، ولا سيما ممارسة التسعير القائم على المخاطر، ليست استغلالية في الواقع، وأن بعض القوانين التي تهدف إلى الحد من "الإقراض الاستغلالي" تُقيّد بشكل كبير إمكانية حصول المقترضين ذوي الدخل المنخفض على تمويل الرهن العقاري. [ 27 ] وتعتبر هذه الجهات مصطلح "الإقراض الاستغلالي" مصطلحًا ازدرائيًا. [ 28 ]

المشكلات الأساسية

هناك عدد من القضايا الأساسية في النقاش الدائر حول الإقراض الاستغلالي:

  • الممارسات القضائية : يرى البعض أن جزءًا كبيرًا من المشكلة ينشأ من ميل المحاكم إلى تفضيل المقرضين، ونقل عبء إثبات الالتزام بشروط سند الدين إلى المدين. ووفقًا لهذا الرأي، لا ينبغي أن يكون من واجب المقترض التأكد من وصول مدفوعاته إلى مالك السند الحالي، بل عليه تقديم أدلة كافية على أن جميع المدفوعات قد سُددت إلى آخر وكيل تحصيل معروف، بما يكفي لمنع أو إلغاء إجراءات الاسترداد أو الحجز أو الإخلاء، وإلغاء الدين إذا لم يتمكن مالك السند الحالي من إثبات أنه "حامل السند بحسن نية" من خلال تقديم سند الدين الأصلي إلى المحكمة.
  • التسعير القائم على المخاطر : تقوم الفكرة الأساسية على أن المقترضين الذين يُعتقد أنهم أكثر عرضة للتخلف عن سداد قروضهم يجب أن يدفعوا معدلات فائدة ورسوم تمويل أعلى لتعويض المقرضين عن المخاطر المتزايدة. وبعبارة أخرى، تحفز العوائد المرتفعة المقرضين على إقراض فئة قد لا يقرضونها في الظروف العادية، وهم المقترضون ذوو الجدارة الائتمانية المنخفضة أو المعرضون لمخاطر عالية.ويرى مؤيدو هذا النظام أنه من غير العدل، أو من سوء استراتيجية العمل، رفع أسعار الفائدة عالميًا لاستيعاب المقترضين المعرضين لمخاطر عالية، مما يُلحق الضرر بالمقترضين ذوي المخاطر المنخفضة الذين من غير المرجح أن يتخلفوا عن السداد. في المقابل، يجادل المعارضون بأن هذه الممارسة تميل إلى تحقيق مكاسب رأسمالية غير متناسبة للأثرياء، بينما تُثقل كاهل المقترضين من الطبقة العاملة ذوي الموارد المالية المتواضعة. [ 29 ] ويرى البعضالتسعير القائم على المخاطر غير عادل من حيث المبدأ. [ 10 ] ويؤكد المقرضونأن أسعار الفائدة تُحدد بشكل عام بشكل عادل مع مراعاة المخاطر التي يتحملها المقرض، وأن المنافسة بين المقرضين ستضمن توفير قروض بأسعار مناسبة للعملاء ذوي المخاطر العالية.آخرونأنه على الرغم من أن أسعار الفائدة قد تكون مبررة بالنظر إلى المخاطر، إلا أنه من غير المسؤول أن يشجع المقرضون المقترضين الذين يعانون من مشاكل ائتمانية على الحصول على قروض بفوائد مرتفعة، أو أن يسمحوا لهم بذلك. [ 10 ] وعلى الرغم من مزاياها وعيوبها، فإن التسعير القائم على المخاطر يظل ممارسة شائعة في أسواق السندات وقطاع التأمين، وهو مُضمّن ضمنيًا في سوق الأسهم وغيرها من الأسواق المفتوحة؛ ولا يُثير الجدل إلا في حالة قروض المستهلكين.
  • المنافسة : يرى البعضأن التسعير القائم على المخاطر عادل، لكنهم يشعرون بأن العديد من القروض تفرض أسعارًا أعلى بكثير من المخاطر، متخذةً المخاطر ذريعةً للمغالاة في الأسعار. ولا تُوجَّه هذه الانتقادات إلى جميع المنتجات، بل فقط إلى تلك التي تُعتبر استغلالية.ويرد المؤيدون بأن المنافسة بين المقرضين من شأنها منع المغالاة في الأسعار أو الحد منها.
  • التثقيف المالي : يرى بعض المراقبين أن المنافسة في الأسواق التي تخدمها جهات الإقراض التي يصفها النقاد بـ"المُقرضين المُستغلين" لا تتأثر بالسعر، لأن المستهلكين المستهدفين يفتقرون تمامًا إلى المعرفة بالقيمة الزمنية للنقود ومفهوم النسبة المئوية السنوية ، وهو مقياس سعر مختلف عما اعتاد عليه الكثيرون. وقد بحثت دراسة حديثة تجربة تشريعية أجرتها ولاية إلينوي، حيث اشترطت على مُقدمي طلبات الرهن العقاري "عاليي المخاطر" الذين يشترون أو يُعيدون تمويل عقارات في 10 مناطق بريدية مُحددة، تقديم عروض قروض من جهات إقراض مُرخصة من الولاية لمراجعتها من قِبل مُستشارين ماليين مُعتمدين من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية. وخلصت التجربة إلى أن التشريع دفع بعض المُقترضين إلى اختيار منتجات قروض أقل مخاطرة لتجنب الاستشارة. [ 30 ]
  • تحذير للمشتري : ثمة جدل قائم حول ما إذا كان ينبغي السماح للمقرض بفرض أي سعر يريده مقابل خدمة ما، حتى في حال عدم وجود دليل على محاولته خداع المستهلك بشأن السعر. ويكمن جوهر المسألة هنا في الاعتقاد بأن الإقراض سلعة، وأن على جهات الإقراض واجبًا شبه ائتماني لإبلاغ المقترض بإمكانية الحصول على التمويل بتكلفة أقل. كما تُثار تساؤلات حول بعض المنتجات المالية التي تبدو مربحة فقط بسبب الاختيار السلبي أو نقص المعرفة لدى العملاء مقارنةً بالمقرضين. على سبيل المثال،يزعم البعض أن تأمين الائتمان لن يكون مربحًا لشركات الإقراض إذا اقتصر شراؤه على العملاء الذين "يلائمهم" المنتج (أي العملاء الذين لم يتمكنوا من الحصول على تأمين الحياة المؤقت الأرخص عمومًا). [ 10 ] ومع ذلك، رفضت غالبية المحاكم الأمريكية اعتبار علاقة المقرض بالمقترض علاقة ائتمانية، وامتنعت عن فرض واجب العناية على المقرضين عند منح القروض. [ 31 ] [ 32 ] وبالتالي، بمجرد أن يمتثل المُقرض لجميع التزامات الإفصاح القانونية ذات الصلة، فإن الأمر يبقى على عاتق المُقترض وحده للتأكد مما إذا كان القرض الذي يحصل عليه مناسبًا له.

الاقتراض الاستغلالي

في مقال نُشر في صحيفة نيويورك تايمز بتاريخ 17 يناير 2008 ، وصف أستاذ الاقتصاد بجامعة جورج ماسون تايلر كوين "الاقتراض المفترس" بأنه مشكلة أكبر من الإقراض المفترس: [ 33 ]

أظهرت دراسة حديثة أن ما يصل إلى 70% من حالات التخلف عن السداد المبكر مؤخرًا تضمنت بيانات مضللة في طلبات القروض الأصلية. أجرت هذه الدراسة شركة BasePoint Analytics، المتخصصة في مساعدة البنوك والمؤسسات المالية على كشف المعاملات الاحتيالية؛ حيث فحصت الدراسة أكثر من ثلاثة ملايين قرض خلال الفترة من 1997 إلى 2006، مع تركز معظمها في الفترة من 2005 إلى 2006. وتبين أن الطلبات التي تضمنت بيانات مضللة كانت أكثر عرضة للتخلف عن السداد بخمسة أضعاف. وكانت العديد من عمليات الاحتيال بسيطة وليست معقدة. ففي بعض الحالات، كذب المقترضون عند سؤالهم عن دخلهم، حيث قدموا أحيانًا بيانات تزيد عن دخلهم الحقيقي بخمسة أضعاف؛ بينما قام آخرون بتزوير مستندات الدخل باستخدام الحاسوب.

عادة ما يتم إكمال طلبات الرهن العقاري من قبل سماسرة الرهن العقاري أو موظفي القروض الداخليين لدى المقرضين، بدلاً من المقترضين أنفسهم، مما يجعل من الصعب على المقترضين التحكم في المعلومات التي تم تقديمها مع طلباتهم.

يُقدّم المقترض طلب قرض بناءً على الدخل المُصرّح به، ولا يُشترط تقديم أي إثبات للدخل. [ 34 ] وعندما يُقدّم الوسيط طلب القرض، يلتزم بالدخل المُصرّح به. وقد أتاح هذا الأمر للمقترضين الحصول على قروض لم يكونوا مؤهلين لها أو قادرين على تحمل تكاليفها لولا ذلك. ومع ذلك، أشارت الدعاوى القضائية وشهادات من مُطلعين سابقين في القطاع إلى أن موظفي شركات التمويل العقاري كانوا في كثير من الأحيان وراء تضخيم دخل المقترضين في طلبات التمويل العقاري.

لم يكن لدى المقترضين سوى قدرة ضئيلة أو معدومة على التلاعب ببيانات رئيسية أخرى كانت تُزوَّر بشكل متكرر خلال عملية التمويل العقاري. وشملت هذه البيانات درجات الائتمان، وتقييمات المنازل، ونسب القرض إلى القيمة. وكانت جميع هذه العوامل خاضعة لسيطرة متخصصي التمويل العقاري. ففي عام 2012، على سبيل المثال، توصل المدعي العام لولاية نيويورك، إريك شنايدرمان، إلى تسوية بقيمة 7.8 مليون دولار (ما يعادل 10.5 مليون دولار تقريبًا في عام 2024 ) بشأن مزاعم تفيد بأن شركة رائدة في إدارة التقييم العقاري ساعدت في تضخيم تقييمات العقارات على نطاق واسع لمساعدة مُقرض رئيسي على إتمام المزيد من صفقات القروض. وزعمت دعوى مكتب المدعي العام أن شركة eAppraiseIT، التي أجرت أكثر من 260 ألف تقييم على مستوى الولايات المتحدة لصالح بنك واشنطن ميوتشوال، رضخت لضغوط من مسؤولي قروض البنك لاختيار مُقيّمين مُطيعين كانوا على استعداد لتقديم تقييمات عقارية مُبالغ فيها. [ 35 ] 

وقد رفض العديد من المعلقين فكرة "الاقتراض الاستغلالي"، متهمين أولئك الذين يطرحون هذه الحجة بأنهم يبررون غياب معايير الإقراض وغيرها من التجاوزات خلال فقاعة الائتمان.

تُعدّ خدمة القروض الاستغلالية أحد مكونات الإقراض الاستغلالي، الذي يتسم بممارسات غير عادلة أو خادعة أو احتيالية من قِبل المُقرض أو شركة أخرى تتولى خدمة القرض نيابةً عنه، بعد منح القرض. وتشمل هذه الممارسات فرض رسوم ونفقات مفرطة وغير مبررة لخدمة القرض، والإفصاح غير الصحيح عن حالات التخلف عن السداد من قِبل المُقترض، ومضايقة المُقترض للمطالبة بالسداد، والامتناع عن العمل بحسن نية مع المُقترض لتنفيذ تعديل الرهن العقاري وفقًا لما يقتضيه القانون الفيدرالي. [ 36 ]

تشريع

في بعض البلدان، تهدف التشريعات إلى السيطرة على هذا الأمر، لكن الأبحاث توصلت إلى نتائج غامضة، بما في ذلك اكتشاف أن طلبات الرهن العقاري ذات التكلفة العالية قد ترتفع بعد اعتماد قوانين ضد الإقراض الاستغلالي. [ 37 ]

الولايات المتحدة

تهدف العديد من القوانين على المستويين الفيدرالي والولائي إلى منع الإقراض الاستغلالي. ورغم أن قانون الحقيقة في الإقراض الفيدرالي ليس مناهضًا للإقراض الاستغلالي بشكل صريح، إلا أنه يُلزم بالإفصاح عن بعض المعلومات المتعلقة بنسبة الفائدة السنوية وشروط القروض . وفي عام ١٩٩٤، تم سنّ المادة ٣٢ من قانون الحقيقة في الإقراض، والتي تحمل اسم "قانون حماية ملكية المنازل وحقوق الملكية لعام ١٩٩٤". يُعنى هذا القانون بتحديد أنواع معينة من قروض الرهن العقاري عالية التكلفة والتي يُحتمل أن تكون استغلالية، والحدّ من شروطها. وقد سنّت خمس وعشرون ولاية قوانين لمكافحة الإقراض الاستغلالي. وتُعدّ ولايات أركنساس ، وجورجيا ، وإلينوي ، ومين ، وماساتشوستس ، وكارولاينا الشمالية ، ونيويورك ، ونيوجيرسي ، ونيومكسيكو ، وكارولاينا الجنوبية من بين الولايات التي تُعتبر قوانينها من بين الأقوى في هذا المجال.

تشمل الولايات الأخرى التي تطبق قوانين الإقراض الاستغلالي: كاليفورنيا ، وكولورادو ، وكونيتيكت ، وفلوريدا ، وكنتاكي ، ومين ، وماريلاند ، ونيفادا ، وأوهايو ، وأوكلاهوما ، وأوريغون ، وبنسلفانيا ، وتكساس ، ويوتا ، وويسكونسن ، وفرجينيا الغربية . تصف هذه القوانين عادةً فئةً أو أكثر من فئات القروض "عالية التكلفة" أو "المغطاة"، والتي تُحدد بالرسوم المفروضة على المقترض عند منح القرض أو بنسبة الفائدة السنوية. مع أن المقرضين غير ممنوعين من منح القروض "عالية التكلفة" أو "المغطاة"، إلا أن هناك عددًا من القيود الإضافية المفروضة على هذه القروض، وقد تكون عقوبات عدم الامتثال باهظة.

انظر أيضاً

مراجع

  1. ↑ "التحديات وجهود المؤسسة الفيدرالية لتأمين الودائع المتعلقة بالإقراض الاستغلالي" . www.fdicig.gov . تاريخ الاطلاع: 11 نوفمبر 2025 .
  2. ↑ "تعريف الإقراض الاستغلالي" . قاموس المستثمر . تم الاسترجاع في 11 نوفمبر 2025 .
  3. ↑ المعهد الوطني للعدالة. "تعريف الإقراض الاستغلالي - عُرض في اجتماع الرهن العقاري والجريمة | المعهد الوطني للعدالة" . www.nij.gov . مؤرشف من الأصل بتاريخ 21-09-2012 . تم الاطلاع عليه بتاريخ 11-11-2025 .
  4. ↑ "مكتب المفتش العام للمؤسسة الفيدرالية لتأمين الودائع: التحديات وجهود المؤسسة الفيدرالية لتأمين الودائع المتعلقة بالإقراض الاستغلالي، يونيو 2006" . www.fdicoig.gov . مؤرشف من الأصل بتاريخ 4 أغسطس 2022. تم الاطلاع عليه بتاريخ 5 أبريل 2021 .
  5. ↑ "قروض يجب تجنبها بأي ثمن - سي بي إس نيوز" . www.cbsnews.com . 2007-03-06 . تاريخ الاطلاع: 2025-11-11 .
  6. ↑ "نظرة عامة على الإقراض الاستغلالي من فاني ماي" (ملف PDF) . مؤرشف من الأصل (ملف PDF) في 4 فبراير 2007.
  7. ↑ "المكتب الإقليمي الشمالي الشرقي للجنة التجارة الفيدرالية يستضيف منتدى حول الإقراض الاستغلالي" . لجنة التجارة الفيدرالية . 2001-04-02 . تم الاطلاع عليه بتاريخ 2025-11-11 .
  8. ↑ آرب، فريثجوف؛ أرديسا، ألفين؛ أرديسا، ألفياني (2017). "التمويل الأصغر للتخفيف من حدة الفقر: هل تتجاهل المبادرات العابرة للحدود الوطنية مسائل أساسية تتعلق بالمنافسة والوساطة؟" . الشركات العابرة للحدود الوطنية . 24 (3). مؤتمر الأمم المتحدة للتجارة والتنمية: 103-117 . doi : 10.18356 /10695889-en . hdl : 10419/170696 . S2CID 73558727. UNCTAD/DIAE/IA/2017D4A8. 
  9. ↑ محادثة، فريثجوف آرب، (11 يناير 2018). "لماذا لا يزال مُقرضو الأموال يزدهرون في حين أن التمويل الأصغر الرسمي متاح على نطاق واسع؟" . Scroll.in . تم الاطلاع عليه بتاريخ 11 نوفمبر 2025 .{{cite web}}: صيانة CS1: أسماء متعددة: قائمة المؤلفين ( رابط )
  10. ١ ٢ ٣ ٤ ٥ ٦ "قائمة المقالات | أكورن" . www.acorn.org . مؤرشف من الأصل بتاريخ ٣١ ديسمبر ٢٠١٢. تم الاطلاع عليه بتاريخ ٢١ أكتوبر ٢٠٢٠ .
  11. ↑ "هل سيتم بيع قرض الرهن العقاري الخاص بي؟ - أستاذ الرهن العقاري" . www.mtgprofessor.com . تاريخ الاطلاع: 11 نوفمبر 2025 .
  12. ↑ "اجتماع فريق العمل المعني بقواعد الحجز القضائي" (ملف PDF) . 7 نوفمبر 2007. مؤرشف من الأصل (ملف PDF) في 3 يونيو 2008.
  13. ↑ كار، جيمس هـ. (2008). الفصل العنصري: التكاليف المتزايدة لأمريكا . نيويورك: روتليدج. ISBN 978-0415965330.
  14. ↑ "رابطة منظمات المجتمع من أجل الإصلاح الآن" . www.acorn.org . مؤرشف من الأصل بتاريخ 13 نوفمبر 2012. تم الاطلاع عليه بتاريخ 11 نوفمبر 2025 .
  15. ↑ "أرشيف وزارة الإسكان والتنمية الحضرية: عبء غير متكافئ: التفاوتات في الدخل والعرق في قروض الرهن العقاري عالية المخاطر في أمريكا" . archives.hud.gov . تم الاطلاع عليه بتاريخ 11 نوفمبر 2025 .
  16. ↑ بيرد-شاربس، سارة؛ راش، ريبيكا (2015). "تأثير أزمة الإسكان في الولايات المتحدة على فجوة الثروة العرقية عبر الأجيال" (ملف PDF) . الاتحاد الأمريكي للحريات المدنية . مجلس أبحاث العلوم الاجتماعية.
  17. ↑ "حالة الحلم 2008: الحجز على الممتلكات" . متحدون من أجل اقتصاد عادل . تم الاطلاع عليه بتاريخ 11-11-2025 .
  18. ↑ سيروتا، دكتوراه، ديفيد (2009). تمويل العقارات . لا كروس، ويسكونسن: معهد دي إف، ص 145. ISBN  978-1-4277-8593-0.
  19. ↑ سيروتا، دكتوراه، ديفيد (2009). تمويل العقارات . لا كروس، ويسكونسن: معهد دي إف. رقم ISBN 978-1-4277-8593-0.
  20. ↑ إنجل، كاثلين (2011). فيروس الرهن العقاري الثانوي . مطبعة جامعة أكسفورد. ص 22. ISBN  978-0-19538882-4.
  21. ↑ «ذا نيشن: خطة استرداد الضرائب تستهدف الفقراء العاملين» . www.thenation.com . مؤرشف من الأصل بتاريخ 25 مارس 2013. تم الاطلاع عليه بتاريخ 11 نوفمبر 2025 .
  22. 1 2 "دراسة تكشف عن تفاوتات في قروض الرهن العقاري حسب العرق (نُشرت عام 2007)" . 2007-10-15 . تم الاطلاع عليه بتاريخ 2025-11-11 .
  23. ↑ "الرابطة الوطنية للنهوض بالملونين تكافح التمييز في القروض" . blackenterprise.com . مؤرشف من الأصل بتاريخ 17 أكتوبر 2007. تم الاطلاع عليه بتاريخ 11 نوفمبر 2025 .
  24. ↑ "النساء وأزمة الرهن العقاري الثانوي" . المتحف الدولي للمرأة . مؤرشف من الأصل بتاريخ 10 أغسطس 2011. تم الاطلاع عليه بتاريخ 11 نوفمبر 2025 .
  25. ↑ هيل، أنيتا (22 أكتوبر 2007). "النساء وأزمة الرهن العقاري الثانوي" . بوسطن غلوب . تم الاطلاع عليه بتاريخ 11 يونيو 2010 .
  26. ↑ هدسون، مايك؛ ريكارد، إي. سكوت (2005-02-04). "عمال يقولون إن المُقرض كان يدير 'غرف غلايات'"" . لوس أنجلوس تايمز . تم الاطلاع عليه بتاريخ 11-11-2025 .
  27. ↑ "تقرير الرابطة الوطنية لقروض الرهن العقاري" . مؤرشف من الأصل بتاريخ 17 ديسمبر 2006. تم الاطلاع عليه بتاريخ 5 ديسمبر 2006 .
  28. ↑ ألستون، ويلتون. "ما هو الإقراض "الاستغلالي" بحق الجحيم؟" . ليو روكويل . تم الاسترجاع في 11 نوفمبر 2025 .
  29. ↑ "دفاعاً عن قروض يوم الدفع" . www.mises.org . تم الاطلاع عليه بتاريخ 11 نوفمبر 2025 .
  30. ↑ «بنك الاحتياطي الفيدرالي في شيكاغو، هل تُحسّن قوانين الاستشارات المالية اختيار الرهن العقاري وأداءه؟ أدلة من تجربة تشريعية ، أكتوبر 2009» (ملف PDF) . تم الاطلاع عليه بتاريخ 11 نوفمبر 2025 .
  31. ↑ River Glen Assoc., Ltd. v. Merrill Lynch Credit Corp. , 295 AD2d 274, 275, 743 NYS2d 870, 871 (1st Dep't 2002) ("[لقد قضت هذه المحكمة مرارًا وتكرارًا بأن] العلاقة بين المقترض والمقرض على أساس تجاري ليست ذات طبيعة سرية أو ائتمانية، وبالتالي لا تدعم دعوى قضائية تتعلق بالتحريف الإهمالي").
  32. ↑ Nymark v. Heart Fed. Savings & Loan Ass'n , 231 Cal. App. 3d 1089, 283 Cal. Rptr. 53 (1991) ("العلاقة بين مؤسسة الإقراض وعميلها المقترض ليست علاقة ائتمانية بطبيعتها").
  33. ↑ "هكذا ظننا. ولكن مرة أخرى... (نُشر عام 2008)" . 13 يناير 2008. تاريخ الاسترجاع: 11 نوفمبر 2025 .
  34. ↑ جاك غوتنتاغ (20 يونيو 2005). "قروض الدخل المعلن: هل الكذب للحصول على سعر فائدة أفضل؟" . أستاذ الرهن العقاري.
  35. ↑ «شنايدرمان يسوي قضية التقييمات المبالغ فيها» . تايمز يونيون . 28 سبتمبر 2012. مؤرشف من الأصل في 15 مارس 2023. تم الاطلاع عليه في 11 نوفمبر 2025 .
  36. ↑ "الخدمات الاستغلالية مقابل الإقراض الاستغلالي" بقلم المحامي بيتر مولينوس . مؤرشف من الأصل بتاريخ 15 ديسمبر 2013. تم الاطلاع عليه بتاريخ 9 يناير 2013 .
  37. ↑ " مراجعة بنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس ، الآثار المتفاوتة لقوانين الإقراض العقاري الاستغلالي على طلبات الرهن العقاري عالية التكلفة" (ملف PDF) . تم الاطلاع عليه بتاريخ 11 نوفمبر 2025 .

للمزيد من القراءة