تقاسم الوقت

الموسوعة الحرة

نزل روتلاند هول الفندقي بنظام المشاركة الزمنية، روتلاند ( المملكة المتحدة )

المشاركة الزمنية (يُطلق عليها أحيانًا ملكية العطلات أو نادي العطلات ) هي ملكية ذات شكل مقسم من حقوق الملكية أو الاستخدام. هذه العقارات هي عادةً وحدات سكنية مشتركة ، حيث يمتلك أطراف متعددة حقوق استخدام العقار، ويتم تخصيص فترة زمنية لكل مالك لنفس السكن. يمكن بيع الوحدات كملكية جزئية أو إيجار أو "حق الاستخدام"، وفي هذه الحالة لا يحق للأخير المطالبة بملكية العقار. تتنوع ملكية برامج المشاركة الزمنية، وقد تغيرت على مر العقود.

تاريخ

تم صياغة مصطلح "المشاركة الزمنية" في المملكة المتحدة في أوائل الستينيات، وتوسعًا في نظام الإجازات الذي أصبح شائعًا بعد الحرب العالمية الثانية . [1] تتضمن مشاركة منزل العطلة، والمعروفة أيضًا باسم مشاركة منزل العطلة، أربع عائلات أوروبية تشتري كوخًا لقضاء العطلات بشكل مشترك، ولكل منها استخدام حصري للممتلكات لمدة أحد المواسم الأربعة. لقد قاموا بتناوب المواسم كل عام، لذلك استمتعت كل عائلة بالمواسم الرئيسية بالتساوي. تم استخدام هذا المفهوم في الغالب من قبل العائلات ذات الصلة لأن الملكية المشتركة تتطلب الثقة ولا يوجد مدير عقار مشارك. ومع ذلك، لا تقضي العديد من العائلات عطلاتها لموسم كامل في كل مرة؛ لذلك غالبًا ما كانت عقارات مشاركة منزل العطلة شاغرة لفترات طويلة.

قررت الشركات البريطانية أن تخطو خطوة أبعد من ذلك، فتقسم الغرف في المنتجعات إلى ملكيات بنسبة 1/50، وتمنح كل مالك أسبوعين في كل عام للإصلاحات والترقيات، وتفرض رسوم صيانة على كل مالك. واستغرق الأمر ما يقرب من عقد من الزمان حتى تتطور المشاركة في الوقت في أوروبا إلى مشروع تجاري ناجح يتم إدارته بسلاسة.

بدأت أول عملية تقاسم الوقت في الولايات المتحدة في عام 1974 بواسطة شركة Caribbean International Corporation (CIC)، ومقرها في فورت لودرديل بولاية فلوريدا . عرضت ما أسمته ترخيص إجازة لمدة 25 عامًا بدلاً من الملكية. كانت الشركة تمتلك منتجعين آخرين يمكن لحامل ترخيص الإجازة التناوب عليهما أسابيع الإجازة: أحدهما في سانت كروا والآخر في سانت توماس ؛ وكلاهما في جزر فيرجن الأمريكية . بدأت عقارات جزر فيرجن مبيعات تقاسم الوقت في عام 1973.

كان العقد بسيطاً ومباشراً: تعهدت الشركة، CIC، بالحفاظ على وتوفير نوع الإقامة المحدد (استوديو، أو غرفة نوم واحدة، أو غرفتي نوم) لاستخدامه من قبل "مالك الترخيص" لفترة 25 عاماً (من 1974 إلى 1999، على سبيل المثال) في الموسم المحدد وعدد الأسابيع المتفق عليها، مع فرض رسوم إضافية فقط: 15.00 دولاراً أمريكياً لكل ليلة، يتم تجميدها عند هذه التكلفة طوال مدة العقد، و25.00 دولاراً أمريكياً رسوم التحويل، إذا قرر المرخص له استخدام وقته في أحد المنتجعات الأخرى. استند العقد إلى حقيقة مفادها أن تكلفة الترخيص، والبدل اليومي الصغير، مقارنة بالزيادة المتوقعة في تكلفة أسعار الفنادق على مدى 25 عاماً إلى أكثر من 100.00 دولار أمريكي لكل ليلة، من شأنه أن يوفر لصاحب الترخيص الكثير من دولارات العطلات على مدى فترة اتفاقية الترخيص. في الفترة ما بين عامي 1974 و1999، في الولايات المتحدة، أدى التضخم إلى رفع التكلفة الحالية للبدل اليومي إلى 52.00 دولار، مما أثبت صحة افتراض توفير التكاليف. سُمح لصاحب الترخيص بتأجير أسبوعه أو إهدائه في أي عام معين. كان الشرط الوحيد هو أنه يجب دفع 15.00 دولار للبدل اليومي كل عام سواء كانت الوحدة مشغولة أم لا. أصبحت هذه "الرسوم السنوية الواجب دفعها" هي جذور ما يُعرف اليوم بـ "رسوم الصيانة"، بمجرد أن شاركت إدارة العقارات في فلوريدا في تنظيم نظام تقاسم الوقت.

لقد لفت مفهوم تقاسم الوقت في الولايات المتحدة انتباه العديد من رواد الأعمال بسبب الأرباح الهائلة التي يمكن تحقيقها من بيع نفس الغرفة 52 مرة إلى 52 مالكًا مختلفًا بسعر متوسط ​​في الفترة 1974-1976 بلغ 3500.00 دولارًا في الأسبوع. بعد ذلك بوقت قصير، تدخلت لجنة العقارات في فلوريدا ، حيث سنت تشريعات لتنظيم تقاسم الوقت في فلوريدا، وجعلها معاملات ملكية بسيطة . وهذا يعني أنه بالإضافة إلى سعر أسبوع إجازة المالك، كان لا بد من البدء في فرض رسوم صيانة وتأسيس جمعية لأصحاب المنازل . كما أدت ملكية المشاركة هذه إلى ظهور شركات تبادل مواقع تقاسم الوقت، مثل Interval International و RCI ، حتى يتمكن الملاك في أي منطقة معينة من تبادل أسبوعهم مع الملاك في مناطق أخرى.

تظل عمليات الإلغاء أو التراجع عن عقود تقاسم الوقت من أكبر المشاكل التي تواجه الصناعة حتى الآن؛ [ بحاجة لمصدر ] وكانت هذه الصعوبة موضوعًا للكوميديا ​​في الترفيه الشعبي.

تشريع

تخضع هذه الصناعة للتنظيم في جميع البلدان التي توجد بها المنتجعات. وفي أوروبا، تخضع هذه الصناعة للتنظيم من خلال التشريعات الأوروبية والوطنية. [2] وفي عام 1994، اعتمدت المجتمعات الأوروبية "التوجيه الأوروبي 94/47/EC الصادر عن البرلمان الأوروبي والمجلس بشأن حماية المشترين فيما يتعلق بجوانب معينة من العقود المتعلقة بشراء الحق في استخدام العقارات على أساس المشاركة الزمنية"، والذي خضع لمراجعة حديثة، [3] وأسفر عن اعتماد التوجيه الأوروبي 2008/122/EC في 14 يناير 2009. [4]

اللوائح المعمول بها في المكسيك

في 17 مايو 2010، وضعت وزارة الاقتصاد المكسيكية من خلال المديرية العامة للمعايير لوائح ومتطلبات جديدة لمطوري خدمات تقاسم الوقت. تم توضيح اللوائح الجديدة في المعيار المكسيكي الرسمي (NOM)، والذي يتكون من سلسلة من المعايير واللوائح الرسمية المطبقة على الأنشطة المتنوعة في المكسيك. شاركت المؤسسات التالية خلال عملية التوحيد القياسي الجديدة:

يُطلق على NOM رسميًا اسم "NOM-029-SCFI-2010، الممارسات التجارية ومتطلبات المعلومات لتقديم خدمة المشاركة الزمنية". وقد وضعت المعايير التالية:

  • لا يجوز لشركات التسويق تقديم الهدايا وإغراء مالكي المشاركة الزمنية المحتملين دون تحديد الغرض الحقيقي من العرض بشكل واضح. [9]
  • يجب أن تكون متطلبات إلغاء عقد تقاسم الوقت أكثر عملية وأقل إرهاقًا.
  • تعترف شركة NOM بحقوق الخصوصية لمستهلكي نظام المشاركة الزمنية. ويُحظر تمامًا على مزود نظام المشاركة الزمنية التخلص من المعلومات الشخصية للمستهلك دون موافقة كتابية.
  • يجب كتابة الوعود الشفهية وتثبيتها في عقد المشاركة الزمنية الأصلي.
  • يجب على مزود المشاركة الزمنية الالتزام بجميع الالتزامات المكتوبة في عقد المشاركة الزمنية، بالإضافة إلى القواعد الداخلية لمنتجع المشاركة الزمنية.
  • يجب أن تكون الرسوم التي يُراد فرضها على المستهلك محددة بوضوح في نماذج طلب المشاركة الزمنية، بما في ذلك تكلفة العضوية، وجميع الرسوم الإضافية (رسوم الصيانة/رسوم نادي التبادل).

ولجعل اللوائح الجديدة قابلة للتطبيق على أي شخص أو كيان يقدم خدمات المشاركة في الوقت، تم توسيع وتوضيح تعريف مقدم خدمات المشاركة في الوقت بشكل كبير. وإذا لم يتبع مقدم خدمات المشاركة في الوقت القواعد المنصوص عليها في قانون NOM، فقد تكون العواقب وخيمة، وقد تشمل عقوبات مالية تتراوح بين 50 إلى 200 ألف دولار.

طرق الاستخدام

يمكن للمالكين: [ بحاجة لمصدر ]

  • استخدم وقت الاستخدام الخاص بهم
  • تأجير الاستخدام الخاص بهم
  • أعطها كهدية
  • التبرع بها إلى مؤسسة خيرية (في حال اختارت المؤسسة الخيرية قبول عبء مدفوعات الصيانة المرتبطة بها)
  • التبادل داخليًا ضمن نفس المنتجع أو مجموعة المنتجعات
  • التبادل خارجيًا إلى آلاف المنتجعات الأخرى
  • بيعها إما من خلال الإعلان التقليدي أو عبر الإنترنت، أو باستخدام وسيط مرخص. تسمح عقود المشاركة الزمنية بنقل الملكية من خلال البيع، ولكن نادرًا ما يتم ذلك. وفقًا لتوجيه الاتحاد الأوروبي، لا يمكن بيع منتجات ملكية العطلات طويلة الأجل في الاتحاد الأوروبي، والتي تشمل أسابيع المشاركة الزمنية الثابتة والنقاط والملكيات الجزئية كأصول قابلة لإعادة البيع.

في الآونة الأخيرة، مع معظم أنظمة النقاط، قد يختار المالكون ما يلي: [ بحاجة لمصدر ]

  • تعيين وقت الاستخدام لنظام النقاط ليتم استبداله بتذاكر الطيران والفنادق وباقات السفر والرحلات البحرية وتذاكر المتنزهات الترفيهية
  • بدلاً من استئجار كل وقت الاستخدام الفعلي، قم باستئجار جزء من نقاطك دون الحصول على أي وقت استخدام فعلي واستخدم بقية النقاط
  • استئجار المزيد من النقاط من كيان التبادل الداخلي أو من مالك آخر للحصول على وحدة أكبر، أو مزيد من وقت الإجازة، أو موقع أفضل
  • حفظ النقاط أو نقلها من سنة إلى أخرى

ومع ذلك، قد يقوم بعض المطورين بتحديد الخيارات المتاحة في عقاراتهم الخاصة.

يمكن للمالكين اختيار الإقامة في منتجعهم خلال الفترة المحددة، والتي تختلف حسب طبيعة ملكيتهم. في العديد من المنتجعات، يمكنهم تأجير أسبوعهم أو إهداؤه للأصدقاء والعائلة.

تبادل المشاركة الزمنية

تُستخدم فكرة تبادل الملاك لأسبوعهم، إما بشكل مستقل أو من خلال وكالات التبادل، كأساس لجذب الجماهير لشراء المشاركة الزمنية. [10] أكبر شركتين - غالبًا ما يتم ذكرهما في وسائل الإعلام - هما RCI و Interval International (II)، اللتان تمتلكان مجتمعتين أكثر من 7000 منتجع. لديهما برامج تابعة للمنتجعات، ولا يمكن للأعضاء التبادل إلا مع المنتجعات التابعة. من الشائع أن يكون المنتجع تابعًا لواحدة فقط من وكالات التبادل الأكبر، على الرغم من أن المنتجعات ذات الانتماءات المزدوجة ليست نادرة. يحدد منتجع المشاركة الزمنية الذي يشتريه المرء أي من شركات التبادل يمكن استخدامها لإجراء عمليات التبادل. تفرض RCI و II رسوم عضوية سنوية، ورسومًا إضافية عندما يجدون تبادلًا لعضو يطلب ذلك، وتمنع الأعضاء من استئجار الأسابيع التي قاموا بالفعل بتبادلها.

يمكن للمالكين أيضًا استبدال أسابيعهم أو نقاطهم من خلال شركات تبادل مستقلة. ويمكن للمالكين التبادل دون الحاجة إلى أن يكون للمنتجع اتفاقية انتساب رسمية مع الشركات، إذا وافق المنتجع المالك على مثل هذه الترتيبات في العقد الأصلي.

بسبب الوعد بالتبادل، غالبًا ما تُباع المشاركة الزمنية بغض النظر عن موقع المنتجع الذي تم تسجيله. ما لا يتم الكشف عنه غالبًا هو الفرق في القوة التجارية اعتمادًا على الموقع وموسم الملكية. إذا كان المنتجع يقع في منطقة إجازة رئيسية، فسيتم تبادله بشكل جيد للغاية اعتمادًا على الموسم والأسبوع المخصص للوحدة المعينة التي تحاول إجراء التبادل. ومع ذلك، فإن المشاركة الزمنية في المواقع المرغوبة للغاية وفترات الموسم المرتفع هي الأغلى في العالم، وتخضع للطلب النموذجي لأي منطقة إجازة مزدحمة. الفرد الذي يمتلك مشاركة زمنية في مجتمع الصحراء الأمريكية في بالم سبرينغز، كاليفورنيا ، في منتصف يوليو أو أغسطس، سيكون لديه قدرة أقل بكثير على تبادل الوقت، لأن عددًا أقل يأتي إلى المنتجع في وقت تكون فيه درجات الحرارة أعلى من 110 درجة فهرنهايت (43 درجة مئوية).

أصناف

العقود المبرمة مقابل عقود حق الاستخدام

الفرق الرئيسي في أنواع ملكية العطلات هو بين العقود الموثقة وعقود حق الاستخدام.

في العقود الموثقة، يتم تقسيم استخدام المنتجع عادةً إلى زيادات مدتها أسبوع ويتم بيعها كممتلكات عقارية من خلال الملكية الجزئية. كما هو الحال مع أي قطعة أخرى من العقارات، يمكن للمالك أن يفعل ما هو مرغوب فيه: استخدام الأسبوع، أو تأجيره، أو التبرع به، أو تركه للورثة، أو بيع الأسبوع لمشترٍ محتمل آخر. كما يتحمل المالك أيضًا جزءًا متساويًا من ضرائب العقارات، والتي يتم تحصيلها عادةً من رسوم صيانة الوحدات السكنية. يمكن للمالك خصم بعض النفقات المتعلقة بالعقارات، مثل ضرائب العقارات من الدخل الخاضع للضريبة . [11]

قد تكون الملكية المسجلة معقدة مثل الملكية المباشرة للعقارات حيث يختلف هيكل الصكوك وفقًا لقوانين الملكية المحلية. صكوك الإيجار شائعة وتوفر الملكية لفترة زمنية محددة وبعدها تعود الملكية إلى المالك الحر . في بعض الأحيان، يتم تقديم صكوك الإيجار إلى الأبد، ومع ذلك فإن العديد من الصكوك لا تنقل ملكية الأرض، بل مجرد الشقة أو الوحدة (السكن) للسكن.

في عقود حق الاستخدام ، يحق للمشتري استخدام العقار وفقًا للعقد، ولكن في مرحلة ما ينتهي العقد وتعود جميع الحقوق إلى مالك العقار. وبالتالي، يمنح عقد حق الاستخدام الحق في استخدام المنتجع لعدد محدد من السنوات. في العديد من البلدان، توجد قيود صارمة على ملكية العقارات الأجنبية؛ وبالتالي، فهذه طريقة شائعة لتطوير المنتجعات في دول مثل المكسيك . يجب توخي الحذر مع هذا الشكل من أشكال الملكية حيث غالبًا ما يأخذ حق الاستخدام شكل عضوية النادي أو الحق في استخدام نظام الحجز، حيث يمتلك نظام الحجز شركة ليست تحت سيطرة المالكين. قد يُفقد حق الاستخدام بزوال الشركة المسيطرة ، لأن عقد حق الاستخدام للمشتري يكون عادةً صالحًا فقط مع المالك الحالي، وإذا باع هذا المالك العقار، فقد يكون حامل الإيجار خارج الحظ اعتمادًا على هيكل العقد و/أو القوانين الحالية في الأماكن الأجنبية.

ملكية أسبوعية ثابتة

الوحدة المشتركة للبيع سابقًا هي أسبوع ثابت؛ سيكون لدى المنتجع تقويم يعدد الأسابيع تقريبًا بدءًا من الأسبوع التقويمي الأول من العام. يجوز للمالك امتلاك سند لاستخدام الوحدة لمدة أسبوع محدد واحد؛ على سبيل المثال، يشمل الأسبوع 51 عادةً عيد الميلاد . يمكن للشخص الذي يمتلك الأسبوع 26 في المنتجع استخدام هذا الأسبوع فقط في كل عام.

ملكية الأسبوع العائم

في بعض الأحيان يتم بيع الوحدات كأسابيع عائمة، حيث يحدد العقد عدد الأسابيع التي يحتفظ بها كل مالك والأسابيع التي يمكن للمالك اختيارها لإقامته. ومن الأمثلة على ذلك أسبوع الصيف العائم، حيث يمكن للمالك اختيار أي أسبوع واحد خلال الصيف. في مثل هذه الحالة، من المرجح أن تكون هناك منافسة أكبر خلال الأسابيع التي تتضمن العطلات، بينما من المرجح أن تكون المنافسة أقل عندما تكون المدارس لا تزال في حالة انعقاد. تستبعد بعض العقود العائمة العطلات الرئيسية، لذا يمكن بيعها كأسابيع ثابتة.

ملكية دورية أو مرنة الأسبوع

يتم بيع بعضها كأسابيع متناوبة، ويشار إليها عادةً بأسابيع مرنة . وفي محاولة لإعطاء جميع المالكين فرصة لأفضل الأسابيع، يتم تدوير الأسابيع للأمام أو للخلف عبر التقويم، لذلك في السنة الأولى، قد يكون للمالك استخدام الأسبوع 25، ثم الأسبوع 26 في السنة الثانية، ثم الأسبوع 27 في السنة الثالثة. تمنح هذه الطريقة كل مالك فرصة عادلة لأسابيع الذروة، ولكن على عكس اسمها، فهي ليست مرنة.

برامج النقاط

تم تطوير شكل مختلف من أشكال المشاركة الزمنية القائمة على العقارات والذي يجمع بين ميزات المشاركة الزمنية المسجلة وعروض حق الاستخدام من قبل نادي ديزني للعطلات (DVC) في عام 1991. يتلقى مشتري حصص المشاركة الزمنية في نادي ديزني للعطلات، الذين يطلق عليهم نادي ديزني للعطلات اسم الأعضاء، صكًا ينقل حصة عقارية غير مقسمة في وحدة المشاركة الزمنية. يصاحب حصة الملكية لكل عضو في نادي ديزني للعطلات تخصيص سنوي لنقاط العطلات بما يتناسب مع حجم حصة الملكية. يتم تسويق نظام نقاط العطلات في نادي ديزني للعطلات على أنه مرن للغاية ويمكن استخدامه بزيادات مختلفة لإقامات العطلات في منتجعات نادي ديزني للعطلات في مجموعة متنوعة من أماكن الإقامة من الاستوديوهات إلى الفيلات المكونة من ثلاث غرف نوم. يمكن استبدال نقاط العطلات في نادي ديزني للعطلات بإجازات في جميع أنحاء العالم في منتجعات غير تابعة لشركة ديزني، أو يمكن إيداعها في البنك أو اقتراضها من سنوات مستقبلية.

تم اعتماد هيكل النقاط المسجلة/العطلات الخاص بشركة DVC، والذي تم استخدامه في جميع منتجعات المشاركة الزمنية الخاصة بها، من قبل مطوري المشاركة الزمنية الكبار الآخرين بما في ذلك شركة Hilton Grand Vacations Company ، و Marriott Vacation Club ، و Holiday Inn Club Vacations، و Hyatt Residence Club، و Accor في فرنسا.

تُباع برامج النقاط القائمة على المنتجعات أيضًا على أنها موثقة وحق في الاستخدام. تمنح برامج النقاط المالك سنويًا عددًا من النقاط يساوي مستوى الملكية. يمكن للمالك في برنامج النقاط بعد ذلك استخدام هذه النقاط لإجراء ترتيبات السفر داخل مجموعة المنتجع. ترتبط العديد من برامج النقاط بمجموعات منتجعات كبيرة تقدم مجموعة كبيرة من الخيارات للوجهة. توفر العديد من برامج نقاط المنتجع المرونة من الإقامة الأسبوعية التقليدية. يمكن لأعضاء برنامج نقاط المنتجع، مثل WorldMark by Wyndham و Diamond Resorts International ، الطلب من كامل المخزون المتاح لمجموعة المنتجع.

قد يطلب عضو برنامج النقاط غالبًا أسابيع جزئية بالإضافة إلى إقامات كاملة أو متعددة الأسابيع. يختلف عدد النقاط المطلوبة للإقامة في المنتجع المعني بناءً على مخطط النقاط. سيسمح مخطط النقاط بعوامل مثل:

  • شعبية المنتجع
  • حجم أماكن الإقامة
  • عدد الليالي
  • مرغوبية الموسم

أنواع وأحجام أماكن الإقامة

تميل عقارات المشاركة الزمنية إلى أن تكون أماكن إقامة على شكل شقق تتراوح في الحجم من وحدات الاستوديو (بمساحة لشخصين) إلى وحدات مكونة من ثلاث وأربع غرف نوم. يمكن لهذه الوحدات الأكبر عادةً استيعاب العائلات الكبيرة بشكل مريح. تشتمل الوحدات عادةً على مطابخ مجهزة بالكامل مع منطقة لتناول الطعام وغسالة أطباق وأجهزة تلفزيون ومشغلات أقراص DVD وما إلى ذلك. ليس من غير المألوف وجود غسالات ومجففات في الوحدة أو يمكن الوصول إليها في منتجع المنتجع . ستعكس مساحة المطبخ ووسائل الراحة حجم الوحدة المعنية.

عادةً ما يتم سرد الوحدات حسب عدد الوحدات التي ستنام فيها وعدد الوحدات التي ستنام فيها بشكل خاص. تقليديًا، ولكن ليس حصريًا:

  • عادةً ما تكون أماكن النوم 2/2 عبارة عن غرفة نوم واحدة أو استوديو
  • عادةً ما تكون الغرف التي تتسع لـ 6/4 أشخاص عبارة عن غرفتي نوم مع أريكة للنوم

يتم بيع نظام المشاركة الزمنية في جميع أنحاء العالم، وكل مكان لديه أوصافه الفريدة.

يشير مصطلح "النوم الخاص" عادةً إلى عدد الضيوف الذين لن يضطروا إلى المرور عبر منطقة نوم ضيف آخر لاستخدام المرحاض . تميل منتجعات المشاركة في الملكية إلى أن تكون صارمة بشأن عدد الضيوف المسموح بهم لكل وحدة.

يؤثر حجم الوحدة على التكلفة والطلب في أي منتجع معين. ولا ينطبق نفس الشيء على مقارنة المنتجعات في مواقع مختلفة. قد تظل الوحدة المكونة من غرفة نوم واحدة في موقع مرغوب أكثر تكلفة وأكثر طلبًا من سكن مكون من غرفتي نوم في منتجع به طلب أقل. قد يكون مثال على ذلك غرفة نوم واحدة في منتجع شاطئي مرغوب مقارنة بوحدة مكونة من غرفتي نوم في منتجع يقع في الداخل من نفس الشاطئ.

حوافز المبيعات

غالبًا ما يقدم موظفو مبيعات المشاركة الزمنية حوافز، بما في ذلك غرف فندقية مجانية أو مخفضة للغاية، وتذاكر وهدايا، للمشتري المحتمل لأخذ جولة في العقار. [12]

الجولة

يجلس المشترون المحتملون (أو "المحتملون") في غرفة ضيافة بها العديد من الطاولات والكراسي لاستيعاب العائلات. يتم تعيين مرشد سياحي للمحتملين، والذي قد يكون وكيل عقارات مرخصًا. تختلف الإجراءات من مكان إلى آخر. بعد فترة الإحماء وبعض القهوة أو الوجبات الخفيفة، يرحب المتحدث على المنصة بالمحتملين في المنتجع، ويعرض مقطع فيديو ترويجيًا .

بعد ذلك، تتم دعوة العملاء المحتملين للقيام بجولة في العقار. واعتمادًا على المخزون المتاح في المنتجع، ستشمل الجولة مكان إقامة يشعر المرشد السياحي أو الوكيل أنه سيلائم احتياجات أسرة العميل المحتمل على أفضل وجه. بعد الجولة، تعود المجموعة إلى غرفة الضيافة لتقديم عرض مبيعات شفوي. أثناء العرض، يتم تسليمهم دفتر تبادل المنتجع من RCI أو Interval International أو أي شركة تبادل مرتبطة بملكية المنتجع المعينة. يتم سؤال العملاء المحتملين عن الأماكن التي يرغبون في زيارتها إذا كانوا من مالكي المشاركة الزمنية. تم تصميم بقية العرض حول الإجابات التي يقدمها المشترون المحتملون على هذا السؤال. [ بحاجة لمصدر ]

إذا كان الدليل مرخصًا، يتم عرض سعر التجزئة للوحدة المحددة التي تبدو مناسبة لاحتياجات المشتري المحتمل. إذا لم يكن الدليل السياحي وكيلًا مرخصًا، يتدخل وكيل مرخص لتقديم السعر. إذا أجاب العميل المحتمل بـ "لا" أو "أود أن أفكر في الأمر"، فسيتم منح العميل المحتمل حافزًا جديدًا للشراء. سيكون هذا الحافز عادةً سعرًا مخفضًا "صالحًا اليوم" فقط (وهو غير صحيح). إذا كانت الإجابة مرة أخرى "لا" أو "أود أن أفكر في الأمر"، يطلب وكيل المبيعات من العميل المحتمل التحدث إلى أحد المديرين قبل أن يغادر العميل المحتمل. [13]

قد يتم استدعاء مدير المبيعات أو المدير المساعد أو مدير المشروع إلى الطاولة من أجل "الاستحواذ" أو "الاستحواذ" للعثور على حافز، عادةً في شكل وحدة أصغر وأقل تكلفة، أو وحدة تم تداولها من مالك آخر. تتمثل إحدى تكتيكات الاستحواذ الشائعة في الادعاء بأن السعر الأقل حصري لمشترٍ معين. إذا لم ينجح حافز واحد في دفع المشتري المحتمل إلى الشراء، فسيتبعه حافز آخر قريبًا، حتى يشتري المشتري المحتمل أو يقنع فريق المبيعات بعدم اهتمامهم أو يغادر بمفرده. [14]

إلغاء عقد المشاركة الزمنية

غالبًا ما تكون مبيعات المشاركة الزمنية مرهقة وسريعة الحركة. يوقع بعض الأشخاص على عقد، ثم يرغبون في إلغائه بعد فترة وجيزة.

تفرض لجنة التجارة الفيدرالية الأمريكية "فترة تهدئة" تسمح للأشخاص بإلغاء بعض أنواع المشتريات دون عقوبة في غضون ثلاثة أيام. [15] بالإضافة إلى ذلك، فإن جميع الولايات الأمريكية تقريبًا لديها قوانين تحكم بشكل خاص إلغاء عقود المشاركة الزمنية. في فلوريدا ، يمكن لمالك المشاركة الزمنية الجديد إلغاء الشراء في غضون عشرة أيام. [16] يختلف القانون حسب الولاية القضائية فيما يتعلق بما إذا كان المشترون من خارج الولاية يخضعون لفترة الإلغاء الخاصة بولاية إقامتهم، أو فترة الإلغاء الخاصة بالولاية التي تم فيها شراء المشاركة الزمنية.

ومن الممارسات الشائعة الأخرى أن يوقع المشتري المحتمل على "تنازل عن الإلغاء"، واستخدامه كذريعة لخفض سعر المشاركة الزمنية في مقابل تنازل المشتري عن حقوق الإلغاء (أو دفع غرامة، مثل خسارة 10% من سعر الشراء، إذا تم إلغاء البيع). ومع ذلك، فإن مثل هذا التنازل غير قابل للتنفيذ قانونًا في أي مكان في المكسيك أو الولايات المتحدة. [17]

توجد شركات متخصصة في إلغاء المشاركة الزمنية، على الرغم من أن بعض شركات الإلغاء مشتبه بها في الاحتيال. [18] [19]

سوق إعادة البيع

القيمة السوقية

تختلف قيمة إعادة بيع وحدة تقاسم الوقت بين أنظمة تقاسم الوقت والعقارات. وفي حين أنه من الممكن أن ترتفع قيمة وحدات معينة في أنظمة تقاسم الوقت معينة بمرور الوقت، إلا أن هذا حدث نادر إلى حد ما. فمعظم العقارات في معظم أنظمة تقاسم الوقت تساوي جزءًا بسيطًا من السعر الأصلي بعد الشراء، وغالبًا ما لا تحمل أي قيمة على الإطلاق.

تُمنح عادةً الصكوك التي تفرض قيودًا صارمة على إعادة البيع مجانًا. على سبيل المثال، عند إعادة بيع معظم عقارات Holiday Inn Club Vacations، لم يعد بإمكان المالك الجديد استخدام قيمة النقاط المخصصة لإجراء حجوزات في أي منتجع HICV. يقتصر الأمر على منتجعهم الأصلي فقط، وتكون فترة الحجز أقصر.

قد تحمل الصكوك التي لا تفرض قيودًا على إعادة البيع بعض قيمة إعادة البيع، اعتمادًا على الموقع أو الموسم أو حجم الوحدة أو قيمة النقاط المخصصة. على سبيل المثال، ستحمل الوحدات الكبيرة في المنتجعات الجبلية خلال موسم التزلج ووحدات البنتهاوس الكبيرة في الوجهات الشعبية بعض قيمة إعادة البيع. وعلى نحو مماثل، لن تحمل الوحدات الصغيرة في الوجهات المشبعة بالملكية المشتركة، أو التي تفرض رسوم صيانة باهظة الثمن مقارنة بقيمة النقاط المعروضة في نظامها الخاص، أي قيمة إعادة بيع على الإطلاق.

قائمة أنظمة تقاسم الوقت التي تخضع لقيود إعادة البيع الصارمة

حق الرفض الأول

تحتفظ معظم شركات تقاسم الوقت بحق الرفض الأول لمعظم ممتلكاتها. وفي هذه الحالة، يتعين على كل مالك تقديم عقد اتفاقية الشراء إلى المطور وطلب التنازل. وقد يقرر المطور ممارسة حق الرفض الأول لشراء العقار المعني، وبالتالي رفض البيع للمشتري الأصلي. [ بحاجة لمصدر ] وعادة ما يتم إعفاء المعاملة من حق الرفض الأول إذا كان المشتري عضوًا مباشرًا في الأسرة.

على الرغم من أن إعادة البيع تأتي بجزء بسيط من التكاليف الأصلية، إلا أن المطورين غالبًا ما يترددون في ممارسة حق إعادة البيع. [20] تتغير ملكية العديد من الصكوك المطلوبة دون انقطاع. عندما يمارس المطور حق إعادة البيع، يصبح المالك ويجب عليه دفع نفس رسوم الصيانة وضرائب الملكية إلى جمعية أصحاب المنتجع، لذلك يجب عليه الحفاظ على توازن صحي بين المخزون الجاهز للبيع وتكاليف الصيانة.

قائمة أنظمة تقاسم الوقت مع حق الرفض الأولي عند إعادة البيع

نقد

توفر لجنة التجارة الفيدرالية الأمريكية للمستهلكين معلومات حول أسعار المشاركة الزمنية وغيرها من المعلومات ذات الصلة. [21] تُعرف المشاركة الزمنية أيضًا باسم برامج الإيجار الشامل (ULPs)، وتعتبر أوراقًا مالية بموجب القانون.

يشكو العديد من مالكي نظام المشاركة الزمنية من أن رسوم الصيانة السنوية (التي تشمل ضرائب العقارات ) مرتفعة للغاية. [22]

يزعم مطورو نظام المشاركة الزمنية أن الأسعار مقارنة بالإقامة في الفنادق في الأمد البعيد من المتوقع أن تكون أقل بالنسبة لمالك نظام المشاركة الزمنية. ومع ذلك، لا يتحمل ضيف الفندق قسط رهن إجازة شهريًا، وتكلفة مقدمة، وجدول زمني ثابت، ورسوم صيانة، ومواقع إجازة محددة مسبقًا. كما يشكو العديد من المالكين من أن التكلفة المتزايدة لنظام المشاركة الزمنية ورسوم الصيانة والتبادل المصاحبة ترتفع بشكل أسرع من أسعار الفنادق في نفس المناطق. [23] [24]

لقد تضررت سمعة الصناعة بشدة من مقارنة بائع المشاركة الزمنية ببائع السيارات المستعملة ، بسبب ضغوط المبيعات المفروضة على المشتري المحتمل "للشراء اليوم". [25] "السعر المخفض الذي عرضته عليك لا يصلح إلا إذا اشتريت اليوم"، هو معيار الصناعة لإتمام البيع في الزيارة الأولى للمنتجع. لقد ترك العديد من الأشخاص جولة المشاركة الزمنية وهم يشكون من الإرهاق بسبب وابل البائعين الذين اضطروا إلى التعامل معهم قبل أن يخرجوا أخيرًا من الجولة. تم صياغة مصطلح "TO" أو " رجل التسليم " في صناعة الأراضي، وتطور بسرعة إلى صناعة المشاركة الزمنية. بمجرد أن يقدم المرشد السياحي أو البائع الأصلي للمشتري المحتمل العرض والسعر، يتم إرسال "TO" لخفض السعر وتأمين الدفعة الأولى .

إن الخروج من نظام المشاركة الزمنية دون تعاون المطور ليس بالأمر السهل، وغالبًا ما يتطلب مساعدة متخصص. قد يكون هذا المتخصص وسيطًا يعمل على جانبي السوق، أو محاميًا يمكنه التقاضي بشأن العقد. في حين أن بعض المتخصصين في الخروج من نظام المشاركة الزمنية شرعيون، فإن العمل يعاني من المحتالين الذين يتصلون بالمالكين ويطلبون الدفع مقدمًا مقابل خدمات غير موجودة. عادة ما يتحمل المشتري الأصلي لنظام المشاركة الزمنية خسارة كبيرة عندما يتم إعادة بيع نظام المشاركة الزمنية بنجاح. [26] [27] في عام 2017، ألقت الشرطة الإسبانية القبض على 35 شخصًا فيما يتعلق بعملية إعادة بيع نظام المشاركة الزمنية الاحتيالية في كوستا ديل سول والتي حققت ربحًا يقدر بنحو 11 مليون جنيه إسترليني من 500 ضحية. [28]

انظر أيضا

يحتوي موقع Wikivoyage على دليل سفر لـ Timeshares .

مراجع

  1. ^ أيام هابيماج الهادئة محفوظ في 31 مارس 2010 على موقع واي باك مشين التطورات (2002–07) تم استرجاعها في 18 يناير 2008
  2. ^ "شبكة مراكز المستهلكين الأوروبية". المفوضية الأوروبية – المفوضية الأوروبية . مؤرشف من الأصل في 19 مايو 2015. تم الاسترجاع في 7 مايو 2018 .
  3. ^ "مراجعة توجيه تقاسم الوقت". Ec.europa.eu. مؤرشف من الأصل في 10 مارس 2010. تم الاسترجاع في 27 يوليو 2010 .
  4. ^ "التوجيه 2008/122/EC الصادر عن البرلمان الأوروبي والمجلس بتاريخ 14 يناير 2009 بشأن حماية المستهلكين فيما يتعلق ببعض جوانب عقود تقاسم الوقت ومنتجات العطلات الطويلة وإعادة البيع والتبادل". الجريدة الرسمية للاتحاد الأوروبي . 3 فبراير 2009.
  5. ^ “AMDETUR – Asociación Mexicana de Desarrolladores Turísticos”. www.amdetur.org.mx . أرشفة من الإصدار الأصلي في 11 كانون الثاني 2013 . تم الاسترجاع في 7 مايو 2018 .
  6. ^ توريزمو، فوندو ناسيونال ديل فومينتو آل. "FONATUR-Bienvenido al Fondo Nacional de Fomento al Turismo". www.fonatur.gob.mx . أرشفة من الإصدار الأصلي في 24 آذار 2018 . تم الاسترجاع في 7 مايو 2018 .
  7. ^ دي جي آي. "Procuraduría Federal del Consumidor". www.profeco.gob.mx . أرشفة من الإصدار الأصلي في 24 تشرين الأول 2017 . تم الاسترجاع في 7 مايو 2018 .
  8. ^ "وزير السياحة". sectur.gob.mx . مؤرشف من الأصل في 14 يناير 2013. اطلع عليه بتاريخ 7 مايو 2018 .
  9. ^ "بائعو المشاركة الزمنية – من هم المتورطون في عملية الاحتيال؟". www.timesharescam.com . مؤرشف من الأصل في 14 أكتوبر 2016 . تم الاسترجاع في 7 مايو 2018 .
  10. ^ دانا دراتش تداول المساحات: شراء نظام تقاسم الوقت للسفر أرشيف 19 أغسطس 2009، على موقع واي باك مشين Bankrate.com
  11. ^ "الضرائب على المساكن المخصصة لقضاء العطلات". Smartmoney.com. مؤرشف من الأصل في 10 يوليو 2010. تم الاسترجاع في 27 يوليو 2010 .
  12. ^ ويسمان، ديفيد (15 أغسطس 2022). "المشاركات الزمنية هي تجارة كبيرة في منطقة ميرتل بيتش. ما هي وهل تستحق ذلك؟". ميرتل بيتش صن نيوز . تم الاسترجاع في 3 سبتمبر 2022 .
  13. ^ فريزر، جيسون. "كيفية النجاة من عرض المشاركة الزمنية". Travel Junkies . مؤرشف من الأصل في 2 فبراير 2014 . تم الاسترجاع في 1 فبراير 2021 .
  14. ^ شراير، ليزا آن (9 مايو 2007). "اعترافات مندوب مبيعات نظام تقاسم الوقت - CNN.com". CNN . تم الاسترجاع في 3 سبتمبر 2022 .
  15. ^ "نظرة عامة على قاعدة التهدئة الفيدرالية في الولايات المتحدة" مؤرشف من الأصل في 12 أكتوبر 2014.
  16. ^ "قوانين ولاية فلوريدا لعام 2021". الهيئة التشريعية لولاية فلوريدا . مؤرشف من الأصل في 9 أكتوبر 2015.
  17. ^ "لا يجوز التنازل عن إلغاء الحجز قانونيًا". مؤرشف من الأصل في 17 أكتوبر 2014.
  18. ^ "موظف سابق في شركة استشارات تقاسم الوقت يعترف بمؤامرة احتيال واحتيال على البطالة". مكتب التحقيقات الفيدرالي . مكتب التحقيقات الفيدرالي. 11 أبريل 2013. مؤرشف من الأصل في 16 ديسمبر 2017. تم الاسترجاع في 15 ديسمبر 2017 .
  19. ^ برينكمان، بول (14 يونيو 2017). "ويست جيت يتهم زعيم حزب الشاي بالاحتيال في إلغاء تقاسم الوقت". أورلاندو سنتينل. مؤرشف من الأصل في 16 ديسمبر 2017. تم الاسترجاع في 15 ديسمبر 2017 .
  20. ^ "الصفحة الرئيسية – تجارب ROFR". rofr.net . تم الاسترجاع في 21 نوفمبر 2021 .
  21. ^ "مرة تلو الأخرى: شراء وبيع المشاركة الزمنية وخطط العطلات" (PDF) . مؤرشف من الأصل (PDF) في 27 مايو 2010. تم الاسترجاع في 27 يوليو 2010 .
  22. ^ ماكس، سارة (21 مارس 2002). "فخ المشاركة الزمنية: محبطون من الرسوم، أصحاب المشاركة الزمنية يكافحون للتبرع أو بيع أو التبرع بممتلكات العطلات". سي إن إن موني . مؤرشف من الأصل في 5 ديسمبر 2008.
  23. ^ "نظرة جديدة على الرياضيات: شراء نظام تقاسم الوقت مقابل الإقامة في فندق". Hotel-online.com. 17 يونيو 2007. مؤرشف من الأصل في 24 أكتوبر 2010. تم الاسترجاع في 27 يوليو 2010 .
  24. ^ "Time-Share". Lendingtree. 6 أغسطس 2007. مؤرشف من الأصل في 19 يوليو 2010. تم الاسترجاع في 27 يوليو 2010 .
  25. ^ "Toughest_8_Sales_Pitches_CBS_News". CBS News . مؤرشف من الأصل في 9 مارس 2013.
  26. ^ إليوت، كريستوفر (26 ديسمبر 2018). "هل وقعت في فخ نظام تقاسم الوقت؟ إليك كيفية الهروب". يو إس إيه توداي . تم الاسترجاع في 25 مارس 2022 .
  27. ^ "هل المطالبات المتعلقة بالملكية المشتركة في إسبانيا عملية احتيال؟". المحامون في جميع أنحاء العالم . 18 أبريل 2020. تم الاسترجاع في 13 يونيو 2022 .
  28. ^ "اعتقال العشرات بعد احتيال "500 بريطاني" في إسبانيا". سكاي نيوز . 5 يوليو 2017. تم الاسترجاع في 13 يونيو 2022 .
تحتوي ويكيميديا ​​كومنز على الوسائط المتعلقة بـ Timeshares .
تم الاسترجاع من "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=الملكية المشتركة&oldid=1243370740"
Original text
Rate this translation
Your feedback will be used to help improve Google Translate