تقييم العقارات

📅 آخر تحديث: ١ أغسطس ٢٠٢٦
✍️ نُشر في: ١ أغسطس ٢٠٢٦
📷 يحتوي على 1 صور
الموسوعة الحرة

تقييم العقارات ، أو تقييم المنازل، أو تقييم الممتلكات ، أو تقييم الأراضي، هو عملية تقييم قيمة العقارات (عادةً القيمة السوقية ). وتساهم بيئة المعيشة المريحة بشكل كبير في الرفاهية العامة.

تُشكّل تقارير التقييم أساسًا لقروض الرهن العقاري ، وتسوية التركات والطلاق ، والضرائب ، وما إلى ذلك. كما يُستخدم تقرير التقييم أحيانًا لتحديد سعر بيع العقار. وتلعب عوامل مثل مساحة العقار وحالته وعمره وموقعه دورًا رئيسيًا في عملية التقييم. [ 1 ]

الحصول على تقييم

غالباً ما يشترط المقرضون إجراء تقييم عقاري لمنح القروض أو إعادة تمويلها [ 2 ] . في هذه الحالة، عندما يطلب المقترض قرضاً أو إعادة تمويل، سيطلب المقرض إجراء تقييم عقاري. وبمجرد طلب التقييم، يتعين على المقترض تحديد موعد مع المُقيّم لإجراء زيارة منزلية.

سيقوم المُقيّم بزيارة العقار، وتقييمه، وجمع البيانات، ثم يغادر. تستغرق هذه العملية عادةً بضع ساعات، حسب مساحة العقار. بعد الزيارة الميدانية، سيقضي المُقيّم وقتًا في البحث وإعداد تقرير التقييم. سيُقدّم المُقيّم التقرير النهائي إلى المُقرض في غضون يومي عمل. كما يُمكن للمُقترض الحصول على التقرير عند الطلب. [ 3 ] [ 4 ]

في المتوسط، تستغرق عملية الحصول على التقييم بأكملها من 5 إلى 15 يومًا. [ 4 ]

أنواع القيمة

توجد أنواع وتعريفات متعددة للقيمة التي يسعى إليها تقييم العقارات. ومن أكثرها شيوعًا ما يلي:

القيمة السوقية - المبلغ المقدر الذي ينبغي أن يتم به تبادل أصل أو التزام في تاريخ التقييم بين مشترٍ راغب وبائع راغب في معاملة تجارية عادية، بعد التسويق المناسب، وحيث تصرف كل طرف بمعرفة وحكمة ودون إكراه. [ 5 ]
  • القيمة الاستخدامية ، أو قيمة الاستخدام [ 6 ] – هي صافي القيمة الحالية [ 7 ] للتدفق النقدي الذي يولده أصلٌ لمالكٍ محددٍ في ظل استخدامٍ محدد. القيمة الاستخدامية هي القيمة بالنسبة لمستخدمٍ معين، وقد تكون أعلى أو أقل من القيمة السوقية للعقار.
  • القيمة الاستثمارية - القيمة بالنسبة لمستثمر معين، وقد تكون أعلى أو أقل من القيمة السوقية للعقار. وتُحفز الفروقات بين القيمة الاستثمارية للأصل وقيمته السوقية المشترين أو البائعين على دخول السوق. وتُعرّف معايير التقييم الدولية (IVS) ما يلي:
القيمة الاستثمارية - قيمة الأصل بالنسبة للمالك أو المالك المحتمل لأغراض استثمارية أو تشغيلية فردية. [ 5 ]
  • القيمة الضريبية النسبية – القيمة المستخدمة لأغراض الضريبة، والتي تُحدد من خلال جمع البيانات عبر عملية التقييم الجماعي. تُطبق عملية التقييم الجماعي البيانات التي جُمعت من مصادر مختلفة على العقارات لتحديد القيمة الخاضعة للضريبة. [ 8 ]
  • القيمة التأمينية – قيمة العقار المشمول ببوليصة التأمين . وعادةً، لا تشمل قيمة الموقع.
  • قيمة التصفية - يمكن تحليلها إما كتصفية قسرية أو تصفية منظمة، وهي معيار شائع للقيمة في إجراءات الإفلاس. وتفترض هذه القيمة وجود بائع مُجبر على البيع بعد فترة عرض أقصر من المدة الزمنية المعتادة في السوق.

السعر مقابل القيمة

قد توجد اختلافات بين قيمة العقار ( القيمة السوقية ) وتكلفة شرائه ( السعر ). فالسعر المدفوع قد لا يعكس القيمة السوقية للعقار. أحيانًا، قد تكون هناك اعتبارات خاصة، كعلاقة مميزة بين البائع والمشتري حيث يكون لأحدهما سيطرة أو نفوذ كبير على الآخر. وفي حالات أخرى، قد تكون الصفقة مجرد واحدة من عدة عقارات تم بيعها أو تداولها بين طرفين. في هذه الحالات، لا يمثل السعر المدفوع لأي جزء معين قيمته السوقية (مع العلم أن الفكرة السائدة هي أن مجموع أسعار جميع الأجزاء يساوي القيمة السوقية لجميع الأجزاء)، بل هو سعره السوقي.

في أحيان أخرى، قد يدفع المشتري طواعيةً سعرًا أعلى من القيمة السوقية المتعارف عليها، إذا كانت قيمته الاستثمارية (تقييمه الشخصي ) للعقار أعلى من القيمة السوقية. ومن الأمثلة على ذلك مالك عقار مجاور، الذي يستطيع، من خلال دمج عقاره مع العقار محل النزاع (التجميع)، تحقيق وفورات الحجم وقيمة مضافة ( قيمة الأرض ). وتحدث حالات مشابهة أحيانًا في مجال تمويل الشركات . فعلى سبيل المثال، قد يحدث ذلك عند إتمام عملية اندماج أو استحواذ بسعر أعلى من القيمة التي يمثلها سعر السهم الأساسي. والتفسير المعتاد لهذا النوع من عمليات الاندماج والاستحواذ هو أن "المجموع أكبر من مجموع أجزائه"، إذ أن الملكية الكاملة للشركة تمنح السيطرة الكاملة عليها. وهذا ما قد يدفع المشترين أحيانًا إلى دفع ثمن باهظ مقابله. ويمكن أن يحدث هذا أيضًا في عمليات شراء العقارات.

لكن السبب الأكثر شيوعًا لاختلاف القيمة عن السعر هو جهل أحد الطرفين، البائع أو المشتري، بالقيمة السوقية للعقار، ومع ذلك يتفقان على عقد بسعر إما مرتفع جدًا أو منخفض جدًا. وهذا أمر مؤسف لأحد الطرفين. ومن واجب مُقيّم العقارات تقدير القيمة السوقية الحقيقية للعقار، وليس سعره السوقي.

في كثير من الأحيان، تُقيّم العقارات بقيمة أقل من قيمتها السوقية؛ وهذا ما يُعرف بالتقييم الجزئي. [ 9 ] قد ينتج عن التقييم الجزئي تقييم العقارات بنسبة 10% أو أقل من قيمتها السوقية المُحددة. [ 10 ]

تعريفات القيمة السوقية في الولايات المتحدة

في الولايات المتحدة، تُجرى التقييمات العقارية لأنواع محددة من القيمة (مثل قيمة الرهن العقاري ، والقيمة السوقية العادلة، وقيمة البيع في حالة التعثر، والقيمة الاستثمارية). ويُعدّ تعريف القيمة السوقية الأكثر شيوعًا . مع أن المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم العقاري (USPAP) لا تُعرّف القيمة السوقية، إلا أنها تُقدّم إرشادات عامة حول كيفية تعريفها.

نوع من القيمة، يتم التعبير عنه كرأي، يفترض نقل ملكية (أي حق ملكية أو مجموعة من هذه الحقوق)، اعتبارًا من تاريخ معين، في ظل شروط محددة منصوص عليها في تعريف المصطلح الذي حدده المقيم على أنه ينطبق في التقييم.

وبالتالي، فإن تعريف القيمة المستخدم في التقييم أو تحليل السوق الحالي (CMA) وتقريره عبارة عن مجموعة من الافتراضات حول السوق الذي قد تُجرى فيه معاملات العقار محل التقييم. ويؤثر هذا التعريف على اختيار البيانات المقارنة المستخدمة في التحليل، كما يؤثر على طريقة تقييم العقار. فعلى سبيل المثال، قد تُساهم قيمة الأشجار بنسبة تصل إلى 27% من قيمة العقار. ويُشار أحيانًا إلى تقارير تحليل السوق الحالي (CMA) باسم "التقييمات التقريبية" أو تقارير نموذج التقييم الآلي (AVM)، إلا أن هذه المصطلحات غير دقيقة حتى وإن كانت شائعة في أوساط العاملين في مجال العقارات. [ 11 ] [ 12 ] [ 13 ]

أهم مناهج التقييم

توجد ثلاث مجموعات تقليدية من المنهجيات لتحديد القيمة. ويُشار إليها عادةً باسم "المناهج الثلاثة للقيمة"، وهي مستقلة عن بعضها البعض بشكل عام:

  • نهج مقارنة المبيعات ( مقارنة خصائص العقار بخصائص العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في معاملات مماثلة).
  • نهج التكلفة ( لن يدفع المشتري أكثر مقابل عقار مما سيكلف بناء عقار مماثل).
  • نهج الدخل ( على غرار الأساليب المستخدمة في التقييم المالي أو تحليل الأوراق المالية أو تسعير السندات - حيث تكون القيمة الضمنية للعقار دالة للتدفق النقدي المتوقع للعقار ، أو صافي الدخل التشغيلي في سياق العقارات).

مع ذلك، يتجه قطاع الأعمال مؤخرًا نحو استخدام منهجية تقييم علمية تعتمد على البيانات الكمية، [ 14 ] والمخاطر، والأساليب الجغرافية. [ 15 ] [ 16 ] وقد قدم باجورتزي وآخرون مراجعة للأساليب المستخدمة في هذا القطاع من خلال مقارنة الأساليب التقليدية بالأساليب المتقدمة. [ 17 ]

كما ذكرنا سابقًا، يمكن للمُقيّم عمومًا الاختيار من بين ثلاثة مناهج لتحديد القيمة. عادةً ما يكون أحد هذه المناهج أو اثنان منها هو الأنسب، بينما يكون المنهج أو المناهج الأخرى أقل فائدة. على المُقيّم مراعاة نطاق العمل، ونوع القيمة، والعقار نفسه، وجودة وكمية البيانات المتاحة لكل منهج. لا يمكن الجزم بأن منهجًا ما أفضل دائمًا من غيره.

يتعين على المُقيّم العقاري التفكير في الطريقة التي يشتري بها معظم المشترين عادةً نوعًا معينًا من العقارات. ما هي طريقة التقييم التي يستخدمها معظم المشترين لنوع العقار المراد تقييمه؟ هذا يُرشد المُقيّم عمومًا إلى أفضل طريقة للتقييم، بالاقتران مع البيانات المتاحة. على سبيل المثال، قد تُعطي تقييمات العقارات التي يشتريها المستثمرون عادةً (مثل ناطحات السحاب والمباني المكتبية) وزنًا أكبر لنهج الدخل. أما المشترون المهتمون بشراء عقارات سكنية لعائلة واحدة، فيُفضلون مقارنة الأسعار، وفي هذه الحالة، يكون نهج مقارنة المبيعات ( نهج تحليل السوق ) أكثر ملاءمة. النهج الثالث والأخير للتقييم هو نهج التكلفة. يُعد نهج التكلفة مفيدًا للغاية في تحديد القيمة التأمينية، وتكلفة إنشاء هيكل أو مبنى جديد.

على سبيل المثال، تميل المباني السكنية الفردية ذات الجودة المحددة إلى البيع بسعر معين للشقة الواحدة. [ 18 ] في كثير من هذه الحالات، قد يكون أسلوب مقارنة المبيعات أكثر ملاءمة. من ناحية أخرى، عادةً ما يتم تقييم مجمع سكني متعدد المباني باستخدام أسلوب الدخل، لأنه يتماشى مع الطريقة التي يُقيّم بها معظم المشترين. كمثال آخر، تُقيّم المنازل العائلية عادةً باستخدام أسلوب مقارنة المبيعات. مع ذلك، إذا كان المنزل العائلي يقع في حيٍّ تُؤجَّر فيه جميع أو معظم المساكن، فقد يكون أحد أشكال أسلوب الدخل أكثر فائدة. لذا، يمكن أن يتغير اختيار طريقة التقييم تبعًا للظروف، حتى لو لم يتغير العقار المراد تقييمه كثيرًا.

نهج مقارنة المبيعات

يعتمد أسلوب مقارنة المبيعات بشكل أساسي على مبدأ الاستبدال. يفترض هذا الأسلوب أن الشخص الحكيم (أو العقلاني) لن يدفع مقابل عقار ما أكثر مما سيكلفه شراء عقار بديل مماثل. ويُقرّ هذا الأسلوب بأن المشتري العادي سيقارن الأسعار المطلوبة ويسعى لشراء العقار الذي يلبي رغباته واحتياجاته بأقل تكلفة. عند تطوير أسلوب مقارنة المبيعات، يحاول المُقيّم تفسير وقياس تصرفات الأطراف المعنية في السوق، بما في ذلك المشترين والبائعين والمستثمرين.

أساليب جمع البيانات وعملية التقييم

تُجمع البيانات المتعلقة بالمبيعات الحديثة للعقارات المشابهة للعقار محل التقييم، والتي تُسمى "العقارات المماثلة". ولا يُستخدم في التقييم وتحديد قيمة العقار إلا العقارات المباعة، لأنها تمثل المبالغ المدفوعة أو المتفق عليها فعليًا. وتشمل مصادر بيانات العقارات المماثلة منشورات العقارات، والسجلات العامة، والمشترين، والبائعين، ووسطاء ووكلاء العقارات، والمثمنين، وغيرهم. وتُفصّل تفاصيل مهمة لكل عملية بيع مماثلة في تقرير التقييم. ولأن عمليات البيع المماثلة لا تُطابق العقار محل التقييم تمامًا، فقد تُجرى تعديلات على تاريخ البيع، والموقع، والطراز، والمرافق، والمساحة، وحجم الأرض، وما إلى ذلك. والهدف الرئيسي هو محاكاة السعر الذي كان سيُدفع لو كانت كل عملية بيع مماثلة مطابقة للعقار محل التقييم. فإذا كان العقار المماثل أفضل من العقار محل التقييم في عامل أو جانب معين، يُجرى تعديل تنازلي لهذا العامل. وبالمثل، إذا كان العقار المماثل أقل من العقار محل التقييم في جانب معين، يُجرى تعديل تصاعدي لهذا الجانب. ويخضع هذا التعديل إلى حد ما للتقدير الشخصي، ويعتمد على تدريب المثمن وخبرته. انطلاقاً من تحليل مجموعة أسعار البيع المعدلة للعقارات المماثلة، يختار المُقيّم مؤشراً للقيمة يُمثل العقار محل التقييم. ومن الممكن أن يختار مُقيّمون مختلفون مؤشرات قيمة متباينة، مما يُؤدي في النهاية إلى قيم عقارية مختلفة.

خطوات في منهجية مقارنة المبيعات

  1. قم بإجراء بحث في السوق للحصول على معلومات تتعلق بالمبيعات والمبيعات المعلقة المشابهة للعقار محل البحث.
  2. قم بفحص بيانات السوق لتحديد ما إذا كانت صحيحة ودقيقة من الناحية الواقعية
  3. حدد وحدات المقارنة ذات الصلة (مثل سعر البيع لكل قدم مربع)، وقم بإعداد تحليل مقارن لكل منها.
  4. قارن بين المبيعات محل الدراسة والمبيعات المماثلة وفقًا لعناصر المقارنة، وقم بالتعديل حسب الاقتضاء.
  5. قم بتوفيق مؤشرات القيمة المتعددة الناتجة عن تعديل (بالزيادة أو النقصان) المبيعات المقارنة في مؤشر قيمة واحد.

نهج التكلفة

كان يُطلق على أسلوب التكلفة سابقًا اسم أسلوب التجميع. تقوم هذه النظرية على إمكانية تقدير قيمة العقار بجمع قيمة الأرض والقيمة المستهلكة لأي تحسينات. غالبًا ما يُشار إلى قيمة التحسينات بالاختصار RCNLD (أي "تكلفة إعادة الإنتاج/الاستبدال الجديدة مطروحًا منها الاستهلاك"). تشير إعادة الإنتاج إلى إعادة إنتاج نسخة طبق الأصل؛ بينما تشير تكلفة الاستبدال إلى تكلفة بناء منزل أو أي تحسين آخر له نفس الفائدة ، ولكن باستخدام تصميم حديث وحرفية ومواد حديثة. عمليًا، يستخدم المُقيّمون دائمًا تقريبًا تكلفة الاستبدال، ثم يخصمون عاملًا لأي انخفاض في الفائدة الوظيفية مرتبط بعمر العقار محل التقييم. ويُستثنى من القاعدة العامة لاستخدام تكلفة الاستبدال بعض تقييمات قيمة التأمين. في هذه الحالات، يكون الهدف هو إعادة إنتاج الأصل نفسه تمامًا بعد حدث مُدمر كالحريق.

في معظم الحالات التي يُستخدم فيها أسلوب التكلفة، تكون المنهجية العامة مزيجًا من أسلوبي التكلفة ومقارنة المبيعات (حيث تمثل تكاليف الموردين والأسعار التي يبحث عنها العملاء). على سبيل المثال، يمكن تحديد تكلفة استبدال مبنى بجمع تكاليف العمالة والمواد والتكاليف الأخرى. من ناحية أخرى، يجب استخلاص قيم الأراضي واستهلاكها من تحليل بيانات المبيعات المماثلة.

يُعتبر أسلوب التكلفة الأكثر موثوقية عند استخدامه مع المباني الحديثة، ولكنه يصبح أقل موثوقية مع العقارات القديمة. وغالبًا ما يكون أسلوب التكلفة هو الأسلوب الموثوق الوحيد عند التعامل مع العقارات ذات الاستخدامات الخاصة (مثل أماكن التجمعات العامة والمراسي ). ومع ذلك، من المهم مراعاة وجود سوق فعلية لهذا الاستخدام، بالإضافة إلى جميع أشكال التقادم. فبعض العقارات ذات الاستخدامات الخاصة تفتقر إلى سوق نشطة، ما يجعل أسلوب التكلفة غير موثوق به، وقد يكون مؤشرًا أدق على قيمة الاستخدام. وفي بعض الحالات، قد يكون من المناسب النظر في استخدامات بديلة.

التقادم

يتطلب نهج التكلفة إجراء تعديلات لمراعاة التقادم، الناجم عن ثلاثة مصادر.

  • الاستهلاك المادي (الاستهلاك) - تخفيض يعتمد على تآكل المكونات المادية
  • وظيفي - انخفاض في قيمة بعض الجوانب الوظيفية أو التصميمية للعقار
  • خارجي - انخفاض في قيمة شيء خارج نطاق العقار

يُعدّ الاستهلاك المادي من أكثر المفاهيم شيوعاً. فمع مرور الوقت، تتأثر قيمة المبنى. على سبيل المثال، قد يخفض المشترون الأسعار لأنهم يتوقعون إجراء استبدالات مكلفة قريباً. أو في حالات أخرى، يتوقع المشترون ارتفاع فواتير الخدمات العامة لاعتقادهم أن العقار يحتوي على عزل قديم ومتهالك.

يرتبط التقادم الوظيفي بتصميم العقار. قد يكون عيبًا في العقار (كأن يفتقر إلى مسبح في مناخ حار مثل أريزونا) أو ميزة زائدة (كأن يحتوي منزل من غرفتي نوم على 9 حمامات). في كلتا الحالتين، تنخفض قيمة العقار مقارنةً بتكاليف المباني القائمة. على سبيل المثال، تكلفة بناء الحمامات التسعة متساوية، لكن قيمتها المضافة تتضاءل تدريجيًا . يجب أن يُقيّم التقييم جدوى إصلاح هذا العيب، أي ما إذا كانت الزيادة في القيمة الناتجة عن الإصلاح تفوق تكلفة الإصلاح.

التقادم الخارجي هو أمر خارج عن نطاق العقار نفسه. قد يكون ذلك تغيرات في ظروف السوق، أو وجود عقار مجاور غير مرغوب فيه. ولا يمكن إصلاح التقادم الخارجي.

نهج الدخل

يُستخدم أسلوب رسملة الدخل (المعروف اختصارًا باسم "أسلوب الدخل") لتقييم العقارات التجارية والاستثمارية. ولأنه يهدف إلى عكس أو محاكاة توقعات وسلوكيات المشاركين في السوق بشكل مباشر، يُعتبر هذا الأسلوب عمومًا أنسب تقنيات التقييم للعقارات المدرة للدخل، حيثما تتوفر بيانات سوقية كافية.

في العقارات التجارية المدرة للدخل، تُحوّل هذه الطريقة تدفق الدخل إلى مؤشر قيمة. ويمكن تحقيق ذلك باستخدام مضاعفات الإيرادات أو معدلات الرسملة المطبقة على صافي الدخل التشغيلي. عادةً ما يتم تثبيت صافي الدخل التشغيلي لتجنب الاعتماد المفرط على حدث حديث. مثال على ذلك مبنى غير مؤجر، والذي من الناحية الفنية، لا يملك صافي دخل تشغيلي. يفترض صافي الدخل التشغيلي المُثبّت أن المبنى مؤجر بسعر عادي، وبمستويات إشغال معتادة. صافي الدخل التشغيلي هو إجمالي الدخل المحتمل، مطروحًا منه الشواغر وخسائر التحصيل (أي إجمالي الدخل الفعلي)، مطروحًا منه المصاريف التشغيلية (باستثناء خدمة الدين، وضرائب الدخل، و/أو رسوم الاستهلاك التي يطبقها المحاسبون).

بدلاً من ذلك، يمكن تقييم صافي الدخل التشغيلي لعدة سنوات باستخدام نموذج تحليل التدفقات النقدية المخصومة (DCF). يُستخدم نموذج DCF على نطاق واسع لتقييم العقارات المدرة للدخل الأكبر حجمًا والأكثر تكلفة، مثل أبراج المكاتب الكبيرة أو مراكز التسوق الرئيسية. تعتمد هذه التقنية على تطبيق عوائد السوق (أو معدلات الخصم) على التدفقات النقدية المستقبلية المتوقعة (مثل أرقام الدخل السنوي، وعادةً ما تكون قيمة العائد الإجمالي من بيع العقار في نهاية المطاف) للوصول إلى مؤشر القيمة الحالية. في كندا، تتراوح قيم العائد الإجمالي عادةً بين 16 و21 ضعف صافي الدخل التشغيلي لسنة البيع.

عند شراء المنازل للاستخدام الشخصي، يمكن للمشتري التحقق من صحة سعر البيع باستخدام أسلوب الدخل في الاتجاه المعاكس. ويمكن تقدير معدل العائد المتوقع بمقارنة صافي التكاليف المتوقعة بسعر البيع. ويمكن مقارنة هذا العائد بفرص الاستثمار الأخرى المتاحة لمالك المنزل. [ 19 ]

أساليب التقييم في المملكة المتحدة

في المملكة المتحدة، تم تصنيف منهجية التقييم تقليديًا إلى خمس طرق: [ 20 ]

1. أسلوب المقارنة. يُستخدم هذا الأسلوب لمعظم أنواع العقارات التي تتوفر عنها أدلة قوية على عمليات بيع سابقة. وهو مشابه لأسلوب مقارنة المبيعات المذكور أعلاه.

2. أسلوب الاستثمار، المعروف أيضًا باسم "الأسلوب الراديكالي". يُستخدم هذا الأسلوب لمعظم العقارات التجارية (والسكنية) التي تُدرّ تدفقات نقدية مستقبلية من خلال تأجيرها. يقارن هذا الأسلوب القيمة الإيجارية المُقدّرة (ERV)، أو "الحد الأعلى"، بالدخل الحالي ("المستمر")، أو "الحد الأدنى"، لتحديد ما إذا كانت القيمة المستقبلية للعقار سترتفع أم تنخفض بناءً على الدخل. إذا كان دخل العقار أعلى من القيمة الإيجارية المُقدّرة، يُعرف هذا أحيانًا باسم "الفقاعة"، وهو مصطلح قد يُخلط بينه وبين الاستخدام الأمريكي لكلمة "الفقاعة" لوصف الفترة التي تسبق فقاعة العقارات .

يمكن مقارنة التدفقات النقدية بالعائد المكافئ المحدد في السوق، ويمكن تحديد قيمة العقار باستخدام نموذج بسيط. تجدر الإشارة إلى أن هذه الطريقة هي في الواقع طريقة مقارنة، لأن المتغيرات الرئيسية تُحدد في السوق. مع ذلك، في الممارسة الأمريكية المعتادة، يُخلط بين رسملة صافي الدخل التشغيلي وطريقة التدفقات النقدية المخصومة ضمن التصنيف العام لنهج رسملة الدخل (انظر أعلاه).

3. طريقة القيمة المتبقية. تُستخدم هذه الطريقة للعقارات الجاهزة للتطوير أو إعادة التطوير، أو للأراضي غير المطورة فقط. وتُحسب قيمة الموقع أو العقار غير المُطور بناءً على قيمته بعد التطوير أو التحسين، مطروحًا منها تكاليف البناء، والرسوم المهنية، وتكاليف تمويل التطوير، وربح المطور أو عائده على المخاطرة.

4. طريقة الربح. تُستخدم هذه الطريقة في تداول العقارات التي تكون فيها مؤشرات الأسعار ضعيفة، مثل الفنادق والمطاعم ودور رعاية المسنين. يتم رسملة متوسط ​​الدخل التشغيلي لثلاث سنوات (المستمد من بيان الأرباح والخسائر أو بيان الدخل ) باستخدام عائد مناسب. تجدر الإشارة إلى أنه نظرًا لأن المتغيرات المستخدمة متأصلة في العقار وليست مستمدة من السوق، فإنه ما لم تُجرَ تعديلات مناسبة، ستكون القيمة الناتجة هي قيمة الاستخدام أو القيمة الاستثمارية، وليست القيمة السوقية .

5. طريقة التكلفة. تُستخدم هذه الطريقة للأراضي والمباني ذات الطابع الخاص التي لا يمكن تحديد أرباحها، أو للأراضي والمباني التي لا يوجد لها سوق بسبب خصائصها المتعلقة بالخدمات العامة أو التراث. وتُصنف كل من طريقة القيمة المتبقية وطريقة التكلفة ضمن نهج التكلفة في الولايات المتحدة (انظر أعلاه).

بموجب معايير التقييم الحالية الصادرة عن المعهد الملكي للمساحين المعتمدين (RICS)، يتم الاعتراف بالأسس التالية للقيمة:

  • القيمة السوقية (انظر PS 3.2)
  • الإيجار السوقي (انظر PS 3.3)
  • القيمة (قيمة الاستثمار) (انظر PS 3.4)
  • القيمة العادلة (انظر PS 3.5)

ممارسة المهنة في المملكة المتحدة

تتمثل التجربة الشائعة للمساحين المعتمدين في عملية الحصول على قرض عقاري . [ 21 ] يشترط أي مُقرض عقاري إجراء تقييم للعقار كشرط للحصول على القرض. ويجوز لمشتري المنزل اختيار تكليف نفس المساح بإجراء "تقرير مشتري المنزل" أو "مسح المبنى" (يُسمى أحيانًا "المسح الإنشائي" [ 22 ] )، وعادةً ما يكون ذلك بتكلفة إضافية. [ 21 ]

عيب هيكلي

يُعد تقييم الرهن العقاري لصالح المُقرض. والغرض منه هو فقط التأكد من أن قيمة العقار تساوي السعر المدفوع، وذلك لحماية مصالح المُقرض. [ 23 ]

يُعدّ مسح المبنى أكثر أنواع المسح تفصيلاً [ 24 ] التي تُقدّمها معظم شركات المساحة المعتمدة. [ 23 ] ورغم دقّته، فقد يُفضي إلى توصيات بإجراء مزيد من التحقيقات من قِبل متخصصين آخرين؛ انظر أدناه. مع ذلك، سيسعى المساح الكفء دائمًا إلى التحقق من أسباب الرطوبة وعيوب المبنى قبل التوصية بإجراء مزيد من التحقيقات. يُعدّ تقرير مسح المبنى أطول بكثير من تقرير حالة المبنى، ولكنه قد لا يكون أطول بكثير من تقرير مشتري المنزل، إذ يعتمد محتواه على الحالة المُلاحظة في كل حالة على حدة. يتناول مسح المبنى، بنسخته العملية، العقار بمزيد من التفصيل لتقديم تقرير عن الحالة المرئية واحتياجات الصيانة لتسعة عناصر خارجية من البناء، مع إمكانية تقسيمها إلى ميزات فردية، مع فحص العناصر الداخلية التسعة من البناء والخدمات السبع المُقدّمة للمبنى بطريقة مماثلة. كما يُمكن تقسيم المكونات الرئيسية الثلاثة للأرض التي يقع عليها العقار حسب الحاجة.

عادةً ما تكون معاينة المساح المعتمد غير تدخلية. فهو لا يملك صلاحية رفع ألواح الأرضيات أو حفر الثقوب أو إجراء أعمال الحفر في عقار لا يملكه المشتري المحتمل في هذه المرحلة، مما يعني أن بعض العيوب أو المشاكل قد لا تظهر من خلال معاينته. [ 25 ]

تُعد رسومهم جزءًا من تكلفة الانتقال إلى منزل جديد في المملكة المتحدة .

خبراء التقييم

إلى جانب المستوى التعليمي الإلزامي، الذي قد يختلف من تخصصات مثل المالية إلى تكنولوجيا البناء، تشترط معظم الدول، وليس جميعها، حصول المُقيّمين العقاريين على ترخيص لممارسة المهنة. عادةً، يُتاح للمُقيّم العقاري فرصة الوصول إلى ثلاثة مستويات من الشهادات: مُتدرب تقييم، ومُقيّم مُرخص، ومُقيّم مُعتمد. يتطلب المستوى الثاني والثالث من الترخيص ما لا يقل عن 2000 ساعة خبرة خلال 12 شهرًا و2500 ساعة خبرة خلال 24 شهرًا على التوالي. [ 26 ] [ 27 ] يُعرف المُقيّمون غالبًا باسم "مُثمني العقارات" أو "مُثمني الأراضي"؛ وفي اللغة الإنجليزية البريطانية يُطلق عليهم "مساحو التقييم". إذا استند رأي المُقيّم إلى القيمة السوقية، فيجب أن يستند أيضًا إلى أفضل استخدام مُمكن للعقار. في الولايات المتحدة، تُقدم تقييمات الرهن العقاري للعقارات السكنية المُحسّنة عادةً على نموذج موحد مثل تقرير التقييم السكني الموحد . [ 28 ] غالبًا ما يتم الإبلاغ عن تقييمات العقارات التجارية (مثل الأراضي الخام المنتجة للدخل) في شكل سردي ويتم إكمالها بواسطة مثمن عام معتمد.

اعتبارات إضافية

نطاق العمل

على الرغم من أن المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP) لطالما اشترطت على المُقيّمين تحديد نطاق العمل اللازم لإنتاج نتائج موثوقة، فقد اتضح في السنوات الأخيرة أن المُقيّمين لم يفهموا تمامًا آلية تطوير هذا النطاق بشكل كافٍ. عند صياغة نطاق العمل لتقييم موثوق، تسبب مفهوم التقييم المحدود مقابل التقييم الكامل ، واستخدام قاعدة الخروج عن النطاق، في إرباك العملاء والمُقيّمين ومراجعي التقييم. ولمعالجة هذا الأمر، تم تحديث معايير USPAP في عام 2006 بما عُرف لاحقًا باسم مشروع نطاق العمل. بعد ذلك، ألغت معايير USPAP كلاً من قاعدة الخروج عن النطاق ومفهوم التقييم المحدود، وتم استحداث قاعدة جديدة لنطاق العمل. وبموجب هذه القاعدة، كان على المُقيّمين تحديد ستة أجزاء رئيسية من مشكلة التقييم في بداية كل مهمة.

  • العميل والمستخدمون الآخرون المقصودون
  • الاستخدام المقصود للتقييم وتقرير التقييم
  • تعريف القيمة (مثلاً: السوق، الحجز، الاستثمار)
  • أي ظروف افتراضية أو افتراضات استثنائية
  • تاريخ سريان تحليل التقييم
  • السمات البارزة للعقار محل البحث

بناءً على هذه العوامل، يجب على المُقيِّم تحديد نطاق العمل المطلوب، بما في ذلك المنهجيات المُستخدمة، ومدى التحقيق، والأساليب المُطبقة لتقييم العقار. حاليًا، تتمثل المعايير الدنيا لنطاق العمل فيما يلي:

  • توقعات العميل والمستخدمين الآخرين
  • تصرفات زملاء المُقيِّم الذين يقومون بمهام مماثلة

يُعدّ تحديد نطاق العمل الخطوة الأولى في أي عملية تقييم. فبدون نطاق عمل مُحدّد بدقة، قد لا تكون استنتاجات التقييم قابلة للتطبيق. ومن خلال تحديد نطاق العمل، يستطيع المُقيّم تحديد قيمة العقار بدقة للمستخدم المُستهدف، وللغرض المقصود من التقييم. وتتلخص فكرة "نطاق العمل" في توفير توقعات وإرشادات واضحة لجميع الأطراف بشأن ما يشمله تقرير التقييم وما لا يشمله، وحجم العمل المُنجز فيه.

أنواع حقوق الملكية

يجب تحديد نوع "حق الانتفاع" العقاري الذي يتم تقييمه، وذكره في التقرير. عادةً، في معظم عمليات البيع أو تمويل الرهن العقاري، يتم تقييم حق الانتفاع المطلق . يُعد حق الانتفاع المطلق أشمل مجموعة من الحقوق المتاحة. مع ذلك، في كثير من الحالات، وفي العديد من المجتمعات التي لا تتبع القانون العام الإنجليزي أو قانون نابليون ، قد يكون هناك حق انتفاع آخر أكثر شيوعًا. على الرغم من وجود العديد من حقوق الانتفاع المختلفة في العقارات، إلا أن أكثرها شيوعًا هي:

  • قيمة الملكية المطلقة (المعروفة في المملكة المتحدة باسم الملكية الحرة) - وهي الملكية الأكثر اكتمالاً في العقارات، وتخضع في دول القانون العام للسلطات المحفوظة للدولة (الضرائب، والمصادرة ، والاستملاك، وسلطة الشرطة).
  • قيمة الملكية المؤجرة – هي ببساطة حق الملكية المطلقة المرتبط بعقد إيجار. إذا كان الإيجار بسعر السوق، فإن قيمة الملكية المؤجرة تساوي قيمة الملكية المطلقة. أما إذا دفع المستأجر مبلغًا أعلى أو أقل من سعر السوق، فقد يكون المبلغ المتبقي الذي يملكه صاحب حق الملكية المؤجرة، بالإضافة إلى القيمة السوقية للإيجار، أعلى أو أقل من قيمة الملكية المطلقة.
  • قيمة حق الانتفاع – هي الحقوق التي يمتلكها المستأجر. إذا كان المستأجر يدفع إيجارًا مساويًا لسعر السوق، فإن حق الانتفاع لا قيمة له. أما إذا كان يدفع أقل من سعر السوق، فإن الفرق بين القيمة الحالية لما يدفعه والقيمة الحالية لإيجارات السوق يُمثل قيمة إيجابية لحق الانتفاع. على سبيل المثال، قد تتمكن سلسلة متاجر كبرى من التفاوض على عقد إيجار بسعر أقل من سعر السوق لتكون المستأجر الرئيسي في مركز تجاري. يمكن نقل قيمة حق الانتفاع هذه إلى مستأجر رئيسي آخر، وفي هذه الحالة، يكون للمستأجر الرئيسي مصلحة إيجابية في العقار.

المُقَيِّم والتقييم:

المُقَيِّم هو فرد أو متخصص مُدرَّب ومؤهل لتحديد قيمة الأصول، عادةً العقارات أو الممتلكات الشخصية، لأغراض متنوعة. يُقَيِّم المُقَيِّمون قيمة هذه الأصول أو قيمتها السوقية العادلة بناءً على معرفتهم وخبرتهم وتحليلهم للبيانات ذات الصلة.

يشير مصطلح "التقييم" إلى عملية تحديد قيمة أو جدوى أصل أو عقار أو شركة أو أداة مالية. ويمكن إجراء التقييم لأسباب عديدة، تشمل الشركات والأصول وغيرها.

فحص المنزل

إذا أُجري فحص للمنزل قبل التقييم، وقُدِّم تقريره إلى المُقيِّم، فسيُمكن الحصول على تقييم أكثر دقة. ذلك لأن المُقيِّم، الذي ليس خبيرًا في فحص المنازل، سيُبلَّغ بوجود عيوب إنشائية جوهرية أو إصلاحات كبيرة مطلوبة. قد تُؤدي هذه المعلومات إلى اختلاف رأي المُقيِّم، وربما انخفاض قيمة العقار. قد تكون هذه المعلومات مفيدة بشكل خاص إذا كان أحد الطرفين أو كلاهما ممن طلبوا التقييم سيؤول إليهما العقار. يحدث هذا أحيانًا في حالة العقارات التي تُباع بموجب تسوية طلاق أو حكم قضائي. [ 29 ]

نماذج التقييم الجماعي والتقييم الآلي

تتزايد شعبية نماذج التقييم الآلي (AVMs). وتعتمد هذه النماذج على نماذج إحصائية مثل تحليل الانحدار المتعدد أو خوارزميات التعلم الآلي. [ 30 ] ورغم أن نماذج التقييم الآلي قد تكون دقيقة للغاية، خاصةً عند استخدامها في منطقة متجانسة، إلا أن هناك أدلة تشير إلى عدم دقتها في حالات أخرى، مثل استخدامها في المناطق الريفية، أو عندما لا يتناسب العقار المُقَيَّم مع خصائص الحي.

التقييم الجماعي بمساعدة الحاسوب (CAMA) هو مصطلح عام يُطلق على أي برنامج حاسوبي تستخدمه الجهات الحكومية للمساعدة في إعداد تقييمات العقارات لأغراض حساب ضريبة الأملاك. ويُعدّ نظام التقييم الجماعي بمساعدة الحاسوب نظامًا لتقييم العقارات، وعادةً ما يقتصر على أنواع معينة منها ، ويتضمن تحليلات إحصائية مدعومة بالحاسوب، مثل تحليل الانحدار المتعدد وإجراءات التقدير التكيفي، لمساعدة المُقيّم في تقدير القيمة.

التقييم الجماعي بمساعدة نظم المعلومات الجغرافية (GAMA) هو مصطلح عام لأي حزمة برامج تركز على نظم المعلومات الجغرافية وتستخدمها الوكالات الحكومية للمساعدة في وضع تقييمات العقارات لحسابات ضريبة الأملاك. [ 31 ]

يُعدّ التقييم المكاني الشامل (SCAMA) مصطلحًا عامًا للتقييم الجماعي الذي يستخدم البيانات المكانية مع نماذج التبعية المكانية أو نماذج عدم التجانس المكاني. ويندرج كل من نموذج التأخر المكاني (SLM) ونموذج المتوسط ​​المتحرك التلقائي المكاني (SARMA) ضمن نماذج التبعية المكانية، بينما تندرج نماذج الانحدار الموزون جغرافيًا (GWR) ضمن نماذج عدم التجانس المكاني. [ 32 ]

مجموعة بيانات التقييم الموحد (UAD) وتقرير التقييم السكني الموحد (URAR)

في عام 2025، شهد تقييم العقارات تطورًا ملحوظًا مع تغييرات جوهرية لم تُدرج بالكامل بعد في صفحة ويكيبيديا التي أشرتَ إليها. تشمل هذه التطورات الرئيسية تحديثًا شاملًا لمجموعة بيانات التقييم الموحدة (UAD) وتقرير التقييم السكني الموحد (URAR)، حيث ينتقلان من نماذج ثابتة إلى تقارير ديناميكية ومرنة مصممة خصيصًا لأنواع العقارات ومتطلبات جهات التمويل. يهدف هذا التغيير إلى تحسين دقة التقييم واتساقه وسرعة إنجازه. كما يشهد استخدام تقنيات الذكاء الاصطناعي والتعلم الآلي ازديادًا ملحوظًا لتعزيز دقة التقييم وكفاءته وفعاليته من حيث التكلفة، وذلك من خلال تحليل مجموعات بيانات ضخمة والتعرف على الأنماط في أسواق العقارات. تُحدِّث أنظمة الذكاء الاصطناعي هذه نماذج التقييم في الوقت الفعلي ببيانات السوق الحالية، مع بقاء رأي المُقيِّم البشري حاسمًا في تقييم الخصائص الفريدة للعقار. [ 33 ]

السلطات الحاكمة والمنظمات المهنية

دولي

بدأت مجموعات التقييم الأمريكية المختلفة ومنظمات التقييم المهنية الدولية بالتعاون في السنوات الأخيرة لتطوير معايير التقييم الدولية . يوفر السكن بالقرب من المناطق التجارية الهامة العديد من المزايا.

مجلس معايير التقييم الدولية ( IVSC) منظمة غير حكومية عضو في الأمم المتحدة، تضم في عضويتها جميع الجهات الوطنية الرئيسية المعنية بوضع معايير التقييم والجمعيات المهنية من 150 دولة مختلفة (بما في ذلك معهد التقييم ، والجمعية الأمريكية للمثمنين ، والمعهد الملكي للمساحين المعتمدين ، وجمعية المثمنين الممارسين في الهند، ومعهد التقييم في كندا ). وينشر المجلس معايير التقييم الدولية (IVS)، التي صدرت طبعتها الثانية عشرة.

ألمانيا

في ألمانيا، يُعرف تقييم العقارات باسم تقييم العقارات ( Immobilienbewertung ). يمكن لمُقيّمي العقارات ( Immobilienbewerter أو Gutachter ) التأهل ليصبحوا خبراء مُعينين ومُحلفين رسميًا ( Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ). مع ذلك، فقد هذا اللقب، الذي كان ذا أهمية بالغة في السابق، الكثير من أهميته خلال السنوات الماضية، ولكنه لا يزال ذا قيمة في بعض الإجراءات القضائية. ولا يُشترط الحصول على هذا اللقب عمومًا لإجراء التقييمات.

السلطات الحاكمة

يُنظّم القانون الألماني جزئيًا عملية تقييم العقارات. يتضمن قانون البناء الاتحادي (Baugesetzbuch، اختصارًا BauGB، أي "القانون الألماني للبناء والتشييد") إرشاداتٍ حول الجهات المُشرفة، ويُعرّف مصطلح "القيمة السوقية"، ويُشير إلى القواعد المُستمرة (الفصل 3، المواد 192 وما يليها). يجب على كل بلدية (مدينة أو منطقة إدارية) تشكيل لجنة تقييم ( Gutachterausschuss )، تتألف من رئيس وأعضاء فخريين. [ 34 ] تجمع اللجنة معلوماتٍ عن جميع صفقات العقارات (إذ يُلزم إرسال نسخة من كل عقد شراء موثق إلى لجنة التقييم )، وتُدرجها في قاعدة بيانات أسعار الشراء ( Kaufpreissammlung ). تُصدر معظم اللجان تقريرًا رسميًا عن سوق العقارات كل عامين، يُحدد فيه، إلى جانب معلومات أخرى عن العقارات المُماثلة، قيمة الأرض. كما تُجري اللجان تقييماتٍ نيابةً عن السلطات العامة.

اللوائح الفيدرالية

يُعرّف قانون البناء الألماني (BauGB) القيمة السوقية ( Verkehrswert أو Marktwert ، وهما مصطلحان يحملان المعنى نفسه) على النحو التالي: "تُحدد القيمة السوقية بالسعر الذي يمكن تحقيقه في تاريخ التقييم، في معاملة تجارية عادية، مع مراعاة الوضع القانوني والخصائص الفعلية، وطبيعة وتصميم العقار أو أي موضوع آخر للتقييم" [ 35 ] (ترجمة غير رسمية). والهدف، كما هو الحال في بلدان أخرى، هو تضمين جميع التأثيرات الموضوعية واستبعاد جميع التأثيرات الناتجة عن الظروف الذاتية للأطراف المعنية.

يستند هذا القانون الاتحادي إلى لائحة تحديد القيمة ( Wertermittlungsverordnung ). [ 36 ] تحدد لائحة تحديد القيمة (WertV) مناهج التقييم المعتمدة وتقنية التقييم العامة. مناهج التقييم الألمانية المعتمدة (مع السماح بمناهج أخرى مثل منهج التدفقات النقدية المخصومة أو منهج القيمة المتبقية، ولكنها غير معتمدة) هي:

  • Vergleichswertverfahren (نهج مقارنة المبيعات) - يستخدم عندما تتوفر أدلة جيدة على المبيعات السابقة وبالنسبة للأصول التي يشغلها المالك، وخاصة الشقق السكنية والمنازل العائلية الفردية؛
  • Ertragswertverfahren (نهج الدخل الألماني) – إجراء قياسي للعقارات التي تنتج تدفقات نقدية مستقبلية من تأجير العقار؛
  • Sachwertverfahren (نهج التكلفة الألماني) - يستخدم للعقارات المتخصصة حيث لا ينطبق أي من النهج المذكورة أعلاه، على سبيل المثال المباني العامة.

تُدعم اللوائح العامة لـ WertV أيضًا بتوجيهات WertR (اختصارًا WertR، أي "توجيه تحديد القيمة"). [ 37 ] يوفر توجيه WertR نماذج للحسابات، وجداول (مثل الاستهلاك الاقتصادي)، وإرشادات لمراعاة التأثيرات المختلفة. لا يُعدّ كل من WertV وWertR ملزمين للتقييمات للاستخدام غير الرسمي، ومع ذلك، ينبغي اعتبارهما من أفضل الممارسات أو ممارسات التقييم المقبولة عمومًا (الألمانية) (GAVP).

تعليقات على برنامج GAVP الألماني

في معظم الجوانب، تتوافق مبادئ التقييم المقبولة عموماً (الألمانية) مع الممارسات الدولية. ويولي سوق الاستثمار أهمية قصوى لنهج الدخل. ومع ذلك، توجد بعض الاختلافات المهمة:

  • تُعامل الأرض والتحسينات بشكل منفصل. يفترض نظام تقييم الأصول الألماني (GAVP) إمكانية استخدام الأرض إلى أجل غير مسمى، بينما تتمتع المباني بعمر افتراضي محدود؛ ويتوافق هذا مع موازنة الأصول. تُحدد قيمة الأرض من خلال مقارنة المبيعات في كلٍ من نهجي الدخل والتكلفة، باستخدام البيانات التي جمعتها لجنة تقييم الأصول (Gutachterausschuss) والتي تُضاف لاحقًا إلى قيمة المبنى.
  • لأخذ استخدام الأرض في الاعتبار، يُخصم من صافي الدخل التشغيلي مبلغ إيجار الأرض ( Liegenschaftszins )، وهو عبارة عن فائدة يدفعها مالك المبنى لمالك الأرض. ويُحسب إيجار الأرض بضرب قيمة الأرض في معدل فائدة استخدام الأرض ( Liegenschaftszinssatz ). ويُعادل معدل فائدة استخدام الأرض العائد - مع بعض الاختلافات الهامة - ويُحدد أيضاً من خلال ضريبة استخدام الأرض (Gutachterausschuss ) .
  • بخلاف عائد جميع المخاطر (ARY) المتبع في المملكة المتحدة، لا يتضمن مؤشر Liegenschaftszinssatz (المختصر LZ) مخصصًا للتخلف عن السداد (لا يُخلط بينه وبين الشغور الهيكلي)، لذا يجب طرح هذا المخصص من إجمالي الدخل التشغيلي . ونتيجةً لذلك، يكون مؤشر Liegenschaftszinssatz عادةً أقل من عائد جميع المخاطر.
  • بناءً على افتراض أن العمر الاقتصادي للتحسينات محدود، فإن العائد والعمر الاقتصادي المتبقي يحددان قيمة المبنى من صافي الدخل التشغيلي.
  • تنص العقود في ألمانيا عموماً على أن يتحمل المالك نسبة أعلى من تكاليف الصيانة والتشغيل مقارنة بنظرائه في الولايات المتحدة والمملكة المتحدة.

نقد

رياضيًا، لا يؤثر التمييز بين الأرض والتحسينات في منهج الدخل على القيمة الإجمالية عندما يتجاوز العمر الاقتصادي المتبقي ثلاثين عامًا. لهذا السبب، شاع استخدام منهج الدخل المبسط ( Vereinfachtes Ertragswertverfahren )، الذي يُهمل قيمة الأرض والتحسينات العقارية . مع ذلك، فإن المعالجة المنفصلة للأرض والمباني تُعطي نتائج أدق للمباني القديمة، لا سيما المباني التجارية، التي عادةً ما يكون عمرها الاقتصادي أقصر من المباني السكنية.

تتمثل إحدى مزايا درجة التوحيد العالية نسبياً التي يمارسها المقيمون المحترفون في القدرة الأكبر على التحقق من التقييم للتأكد من عدم وجود تناقضات ودقة وشفافية.

المنظمات المهنية

تُعدّ المنظمة الاتحادية الألمانية للخبراء المُعيّنين والمُحلفين ( Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter ، اختصارًا BDSF) [ 38 ] المنظمة المهنية الرئيسية التي تضم غالبية المُقيّمين المرخصين في ألمانيا. في السنوات الأخيرة، ومع التوجه نحو نظرة عالمية أوسع في مهنة التقييم، رسّخت RICS مكانتها في ألمانيا، على حساب BDSF إلى حدٍ ما. وهناك منظمة ألمانية أخرى للخبراء المُعيّنين والمُحلفين هي Deutsche Sachverständigen Gesellschaft ، اختصارًا DESAG [ 39 ] ، والتي تضم أيضًا عددًا كبيرًا من المُقيّمين المرخصين في ألمانيا.

مع التركيز بشكل خاص على القيمة الافتراضية، قامت البنوك الألمانية التي تمارس أنشطة تمويل العقارات في عام 1996 بتأسيس جمعية HypZert GmbH ، وهي جمعية لاعتماد مثمني العقارات. [ 40 ] وتعتبر العديد من البنوك الألمانية الحصول على شهادة HypZert شرطًا أساسيًا .

إسرائيل

في إسرائيل، تُنظّم مهنة تقييم العقارات من قِبل مجلس مُقيّمي الأراضي، التابع لوزارة العدل؛ وتُعدّ جمعية مُقيّمي الأراضي أكبر منظمة مهنية تضمّ غالبية المُقيّمين. يجب على المُقيّمين التسجيل لدى المجلس، وهو هيئة قانونية مُنشأة بموجب القانون، وتشرف على التدريب وتُدير الامتحانات المهنية الوطنية التي تُعدّ شرطًا أساسيًا للتسجيل. في عام ٢٠٠٥، أنشأ المجلس لجنة معايير التقييم بهدف وضع ونشر معايير تُجسّد أفضل الممارسات؛ وقد اتّبعت هذه المعايير في الغالب نهجًا قائمًا على القواعد.

تاريخياً، كانت معظم عمليات التقييم في إسرائيل تقييمات قانونية (مثل التقييمات التي تُجرى لأغراض ضريبة التحسين ، وهي ضريبة تُفرض على أي مكاسب تتحقق للعقار من خلال تغييرات في التخطيط المحلي)، بالإضافة إلى التقييمات التي تُجرى لأغراض الإقراض المصرفي. ومنذ أن طبقت إسرائيل المعايير الدولية لإعداد التقارير المالية (IFRS) في عام 2008، انخرطت المهنة في إجراء التقييمات لأغراض إعداد التقارير المالية.

الإمارات العربية المتحدة

في دولة الإمارات العربية المتحدة، يتم ترخيص وتنظيم تقييم العقارات من قبل هيئة تنظيم العقارات في دبي .تُجرى عمليات التقييم من قبل شركات مرخصة، أو شركات تقييم عقاري آلي مثل يلا فاليو، أو حتى دائرة الأراضي والأملاك في دبي نفسها. [ 41 ]

المملكة المتحدة

في المملكة المتحدة، يُعرف تقييم العقارات باسم تقييم الممتلكات ، ويُطلق على مُقيّم العقارات اسم مُقيّم الأراضي أو مُقيّم الممتلكات (عادةً ما يكون مساحًا معتمدًا مؤهلًا متخصصًا في تقييم الممتلكات). [ 20 ] يُنظّم تقييم الممتلكات في المملكة المتحدة من قِبل المعهد الملكي للمساحين المعتمدين (RICS)، وهي هيئة مهنية تشمل جميع المهن المتعلقة بالبناء والعقارات. تُنشر المبادئ التوجيهية المهنية للمعهد الملكي للمساحين المعتمدين للمُقيّمين فيما يُعرف باسم الكتاب الأحمر . كان إصدار عام 2017 هو معايير التقييم العالمية للمعهد الملكي للمساحين المعتمدين (1 يوليو 2017)، [ 42 ] والذي حلّ محل إصدار نُشر عام 2011. تتضمن معايير التقييم للمعهد الملكي للمساحين المعتمدين قواعد إلزامية، وإرشادات لأفضل الممارسات، وتعليقات ذات صلة. يعتمد إصدار عام 2017 ويطبق معايير التقييم الدولية (IVS) التي نشرها المجلس الدولي لمعايير التقييم (IVSC). تُعتمد التغييرات في المعايير من قبل مجلس مجموعة التقييم المهني التابع للمعهد الملكي للمساحين المعتمدين، ويتم تحديث الكتاب الأحمر وفقًا لذلك بشكل دوري. وعلى الرغم من أن مقر المعهد الملكي للمساحين المعتمدين في المملكة المتحدة، إلا أنه منظمة عالمية، وقد ازداد نشاطه في الولايات المتحدة بشكل ملحوظ في السنوات الأخيرة من خلال انضمامه إلى مستشاري العقارات، وهو قسم من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين .

الولايات المتحدة

تخضع ممارسة التقييم العقاري في الولايات المتحدة للتنظيم على مستوى الولايات. وتُعد مؤسسة التقييم العقاري (TAF) الهيئة الرئيسية المسؤولة عن وضع المعايير؛ حيث يقوم مجلس معايير التقييم التابع لها (ASB) بنشر وتحديث أفضل الممارسات كما هو مدون في المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم العقاري (USPAP)، بينما يقوم مجلس مؤهلات التقييم التابع لها (AQB) بوضع الحد الأدنى من المعايير اللازمة لاعتماد وترخيص المُقيّمين.

تُنظّم الحكومة الفيدرالية عمل المُقيّمين بشكل غير مباشر، لأنه إذا وجدت اللجنة الفرعية للتقييم التابعة لمجلس فحص المؤسسات المالية الفيدرالية أن برنامج تنظيم واعتماد المُقيّمين في ولاية معينة غير كافٍ، فإنه بموجب اللوائح الفيدرالية، لن يكون أي من المُقيّمين في تلك الولاية مؤهلاً لإجراء تقييمات للبنوك المرخصة فيدراليًا. [ 43 ] وتشرف اللجنة الفرعية للتقييم على صندوق تقييم الأصول. وتستخدم البنوك على نطاق واسع قروض الرهن العقاري والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، ولن تتمكن من القيام بذلك بدون التقييمات.

نصّ قانون إصلاح المؤسسات المالية وإنعاشها وإنفاذها لعام 1989 (FIRREA) على إلزام جميع الولايات بوضع أنظمة لترخيص واعتماد مُقيّمي العقارات. [ 44 ] ولتحقيق ذلك، شُكّلت اللجنة الفرعية للتقييم (ASC) ضمن مجلس المؤسسات المالية الفيدرالية (FFIEC)، وضمّت ممثلين عن مختلف الهيئات التنظيمية الفيدرالية للرهن العقاري. [ 45 ] وبالتالي، يُشترط حاليًا حصول جميع مُقيّمي العقارات على ترخيص واعتماد من الولاية. ولكن قبل تسعينيات القرن الماضي، لم تكن هناك معايير مُتفق عليها لجودة التقييم أو لترخيص المُقيّمين. في ثمانينيات القرن الماضي، اجتمعت لجنة مُخصصة تُمثل مُختلف المنظمات المهنية للتقييم في الولايات المتحدة وكندا لتقنين أفضل الممارسات فيما عُرف لاحقًا باسم معايير التقييم الأمريكية (USPAP). وأدت أزمة الادخار والقروض الأمريكية إلى زيادة التنظيم الفيدرالي عبر قانون FIRREA، الذي ألزم الجهات التنظيمية الفيدرالية للإقراض بتبني معايير التقييم. تأسست مؤسسة التقييم (TAF)، وهي منظمة غير ربحية، من قبل نفس المنظمات التي طورت معايير التقييم الموحدة للمعاملات (USPAP)، وتم نقل حقوق الملكية الفكرية لهذه المعايير إلى مؤسسة التقييم. وتتولى اللجنة الفرعية للتقييم، المؤلفة من ممثلين عن مختلف الجهات التنظيمية الفيدرالية المختصة بالإقراض، الإشراف الفيدرالي على مؤسسة التقييم. وتنفذ مؤسسة التقييم أعمالها من خلال مجلسين: مجلس معايير التقييم الذي يتولى إصدار وتحديث معايير التقييم الموحدة للمعاملات (USPAP)؛ ومجلس مؤهلات التقييم (AQB) الذي يتولى إصدار الحد الأدنى من المعايير الموصى بها لاعتماد وترخيص المُقيّمين. خلال تسعينيات القرن الماضي، اعتمدت جميع الولايات معايير التقييم الموحدة للمعاملات (USPAP) كمعايير حاكمة داخل ولاياتها، ووضعت معايير ترخيص تفي بتوصيات مؤسسة التقييم أو تتجاوزها. كما اعتمدت المحاكم الولائية والفيدرالية المختلفة معايير التقييم الموحدة للمعاملات (USPAP) في التقاضي العقاري، وتعتمدها جميع الجهات التنظيمية الفيدرالية المختصة بالإقراض في تقييم التمويل العقاري. [ 45 ]

المنظمات المهنية

إضافةً إلى ذلك، توجد منظمات تقييم مهنية، مُنظمة كمنظمات خاصة غير ربحية، يعود تاريخها إلى فترة الكساد الكبير في ثلاثينيات القرن العشرين. ومن أقدمها في الولايات المتحدة الجمعية الأمريكية لمديري المزارع ومُثمني الأراضي الريفية (ASFMRA)، التي تأسست عام ١٩٢٩. [ ٤٦ ] كما تأسست منظمات أخرى حسب الحاجة، وبرزت فرص في مجالات متخصصة، مثل معهد التقييم (AI) والجمعية الأمريكية للمُثمنين (ASA) اللتين تأسستا في ثلاثينيات القرن العشرين، والرابطة الدولية لحقوق المرور والرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين اللتين تأسستا بعد الحرب العالمية الثانية . وقد وُجدت هذه المنظمات جميعها لوضع المعايير وإنفاذها، إلا أن نفوذها تضاءل مع تزايد التنظيم الحكومي. وفي مارس ٢٠٠٧، أعلنت ثلاث من هذه المنظمات (ASFMRA وASA وAI) عن اتفاق مبدئي للاندماج. ساهمت الرابطة الوطنية للمثمنين المستقلين (NAIFA)، وهي عضو مؤسس في مؤسسة التقييم، في صياغة الباب الحادي عشر، وهو تعديلات إصلاح تقييم العقارات. وقد تأسست عام 1961.

يُعدّ معهد التقييم العقاري (AI) من أبرز المنظمات المهنية لمُقيّمي العقارات في أمريكا. وقد تأسس باندماج المعهد الأمريكي لمُقيّمي العقارات وجمعية مُقيّمي العقارات. تأسست المنظمتان، إلى جانب منظمات أخرى، في ثلاثينيات القرن العشرين، ثم اندمجتا في تسعينيات القرن نفسه لتشكيل معهد التقييم العقاري. يمنح هذا المعهد أربعة ألقاب مهنية: SRA لمُقيّمي العقارات السكنية، و AI-RRS لمُقيّمي مراجعة العقارات السكنية، و MAI لمُقيّمي العقارات التجارية، و AI-GRS لمُقيّمي مراجعة العقارات التجارية. وقد وضع المعهد لوائح صارمة بشأن استخدام هذه الألقاب وعرضها. فعلى سبيل المثال، خلافًا للاعتقاد الشائع، فإن اختصار "MAI" لا يعني "عضو في معهد التقييم". ووفقًا للمعهد، فإن هذه الأحرف "لا تُمثّل كلمات مُحدّدة"، ولا يجوز لعضو معهد التقييم العقاري استخدام عبارة "عضو في معهد التقييم" بدلًا من علامة MAI. الدافع الرئيسي وراء هذه القاعدة هو منع إضعاف العلامة التجارية . تتطلب هذه التعيينات حضور دورات في تقنيات التقييم، والتدريب على الأخلاقيات، واجتياز الامتحانات، ومراجعة عمل المرشح من قبل مقيّمين معتمدين.

تأسست الرابطة الوطنية للمثمنين (NAA) بهدف توحيد العاملين في مهنة التقييم العقاري، والتأثير إيجابًا على المهنة، والدفاع عن مصالح المثمنين. وقد أنشأت الرابطة مجلسًا استشاريًا يضم قيادات المنظمات والتحالفات الولائية، يُعرف باسم مجلس المحافظين، حيث يمكن لتلك الولايات أن تُسهم في توجيه الرابطة نحو العمل بما يخدم مصالح جميع المثمنين. كما تضم ​​الرابطة فئة عضوية مُحددة، وهي عضوية الرابطة الوطنية للمثمنين (MNAA)، وهي فئة تضم الأفراد الحاصلين على رخصة أو شهادة أو مؤهل تقييمي مماثل صادر عن جهة حكومية، والذين يستوفون شروط العضوية ويلتزمون بأهداف الرابطة.

تشمل منظمات التقييم الرائدة الأخرى الرابطة الوطنية للمقيّمين المستقلين والرابطة الوطنية للمقيّمين الرئيسيين ، واللتان كانتا أيضًا من الأعضاء المؤسسين والداعمين لمؤسسة التقييم. [ 47 ] ويُعدّ مجلس ماساتشوستس لمقيّمي العقارات (MBREA)، الذي تأسس عام 1934، جمعية التقييم الوحيدة على مستوى الولايات التي تمّ اختيارها كراعٍ لمؤسسة التقييم. [ 48 ] وفي السنوات الأخيرة، اكتسب المعهد الملكي للمساحين المعتمدين (RICS) مكانة مرموقة في الولايات المتحدة، وأقام شراكة مع مستشاري العقارات، وهو قسم من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين . ويعمل المعهد الملكي للمساحين المعتمدين، الذي يقع مقره الرئيسي في لندن، على نطاق عالمي، ويمنح لقبي MRICS و FRICS لأعضائه وزملائه. مجموعة الاستشارات العقارية الأمريكية هي مجموعة صغيرة من كبار مثمني العقارات ومحللي العقارات في الولايات المتحدة الذين قاموا مجتمعين بتأليف مجموعة كبيرة بشكل غير متناسب من منهجية التقييم، والرابطة الوطنية لمثمني العقارات (NAREA)، التي تأسست عام 1966، بهدف رفع مستوى الاحتراف والنجاح في صناعة التقييم.

تُعد الجمعية الأمريكية للمثمنين المنظمة الرائدة في تقييم الممتلكات الشخصية، وهي عضو راعي في مؤسسة التقييم، وتمنح لقب ASA (المثمن الأول المعتمد) للمرشحين الذين يكملون خمس سنوات من الخبرة الموثقة في التقييم، ويجتازون امتحانًا شاملاً بالإضافة إلى الدورات الدراسية المطلوبة في التقييم التجاري و/أو السكني، ويقدمون تقريرين للتقييم للمراجعة.

التحيز العنصري

لطالما اعتُقد أن التحيز الضمني والتركيبة العرقية للأحياء يؤثران على قيم تقييم المنازل. [ 49 ] وقد أكدت دراسات حديثة أجرتها فريدي ماك وغيرها من الشركات الرائدة في هذا المجال أن النماذج التقليدية القائمة على المبيعات المماثلة ومجموعة متنوعة من العوامل الأخرى (الدخل، والتقييم الائتماني، وما إلى ذلك) لا تستطيع تفسير فجوة قيمة التقييم التي تواجهها الأقليات. [ 50 ] ويرى البعض أن هذه التفاوتات في الأسعار تُفسَّر جزئيًا بجودة الحي، وهو ما يقول المعارضون إنه نتاجٌ لسياسات التمييز العنصري في الإسكان . [ 51 ]

روسيا

في روسيا، كما هو الحال في العديد من اقتصادات الاتحاد السوفيتي السابق، ظهرت مهنة تقييم العقارات في النصف الأول من عام 1990، ومثّلت قطيعة تامة مع الممارسة السابقة لمتخصصي التسعير في قطاعات محددة، ومع أنشطة هيئات تحديد الأسعار القانونية في الاتحاد السوفيتي. حاليًا، يُعدّ تقييم العقارات، كما يُطلق عليه، تخصصًا ضمن "مهنة التقييم" العامة، التي تعمل بنظام التنظيم الذاتي تحت إشراف "منظمات مهنية ذاتية التنظيم" للمقيّمين، أي هيئات إشرافية عامة مُنشأة بموجب أحكام تشريعات خاصة (يمكن تشبيهها بشكل عام بالنقابات العمالية). وتُعدّ الجمعية الروسية للمقيّمين ، التي تأسست عام 1993، أبرز هذه الهيئات، وتُشرف حاليًا على حوالي نصف أعضاء مهنة التقييم. ومن بين أعضائها الذين يزيد عددهم عن 6000 عضو، تُشكّل أغلبية كبيرة منهم مُقيّمي العقارات، إلى جانب مُقيّمي الأعمال والأصول غير الملموسة. ويُسمح أيضًا لهؤلاء المُقيّمين بتقييم العقارات، مع أن مُحترفي التقييم يميلون إلى التخصص. في أواخر عام 2016، تم إلزام المثمنين بالخضوع لعملية تصديق إلزامية تديرها الدولة للتحقق من كفاءتهم، ولا تزال تفاصيلها المتعلقة بالتخصص أو غير ذلك قيد الدراسة.

اعتبارًا من منتصف عام 2016، يُعتبر المُقيّمون العقاريون في روسيا، بمن فيهم مُقيّمو العقارات، أفرادًا مؤهلين حاصلين على شهادات تخصصية، ويحملون عضوية منظمات التقييم العقاري ذات المسؤولية المحدودة، ويتحملون مسؤولية غير محدودة عن نتائج خدماتهم، أي أن وضعهم المهني مُستوحى من تنظيم كُتّاب العدل. مع ذلك، فإن أكثر من 80% من المُقيّمين يعملون لدى شركات تقييم أو استشارات، وبالتالي لا يمارسون المهنة بشكل فردي. وتُقدم خدمات التقييم الراقية بشكل أساسي من خلال أقسام التقييم التابعة لشركات الاستشارات العالمية الأربع الكبرى في البلاد، ولكن توجد أيضًا علامات تجارية وطنية مرموقة في مجال تقييم الشركات.

تُجرى غالبية تقييمات العقارات في البلاد عادةً لتلبية المتطلبات القانونية المنصوص عليها في قانون التقييم الاتحادي، والذي عُدّل آخر مرة عام 2016. إضافةً إلى ذلك، تُحدد قوانين أخرى ذات صلة، مثل قانون الشركات المساهمة، أكثر من 20 حالةً يُلزم فيها إجراء التقييمات. وتشمل هذه الحالات الإلزامية التقييمات لأغراضٍ مثل الخصخصة، والحصول على القروض، والتعامل مع إجراءات الإفلاس والتصفية، وغيرها.

قبل عام 2000، كانت تقييمات الشركات لأغراض إعداد التقارير المالية تحظى بأهمية بالغة. إلا أن هذا الوضع تغير عندما أوقفت الهيئة الوطنية لتنظيم المحاسبة دعمها لخيار القيمة العادلة المحاسبية. وتقوم الحكومة حاليًا بالاستعانة بمصادر خارجية لإجراء التقييم الجماعي للعقارات لأغراض الضرائب، وذلك عن طريق مؤسسات تقييم متخصصة.

يتم الفصل في تقديرات القيمة المعتمدة من قبل المثمنين في حال نشوء نزاعات من خلال مجالس الخبراء التابعة لهيئات التقييم المستقلة. وتميل المحاكم الرسمية إلى الموافقة على قرارات هذه المجالس. وفي حالات نادرة، يُشترط أيضاً الحصول على موافقة مجالس الخبراء التابعة لهيئات التقييم المستقلة لكي يصبح التقييم الذي أجراه مثمن معين نافذاً.

تتوافق التفاصيل الفنية لممارسات مثمني العقارات في روسيا مع المعايير الدولية. وكان أعضاء الجمعية الروسية للمثمنين ملزمين سابقًا بالامتثال لمعايير التقييم الدولية. كما توجد مجموعة من 14 معيارًا عامًا للتقييم، طورتها الحكومة (المعايير 1 و2 و3 هي معايير التقييم العامة التي اعتُمدت لأول مرة عام 2007 (ونُقحت عام 2015) وتغطي شروط التعاقد ومتطلبات محتوى تقرير التقييم؛ أما المعايير من 7 إلى 11 فهي معايير خاصة بالأصول اعتُمدت عام 2015؛ بينما يُعد المعيار 9 حاليًا المعيار الوحيد المحدد للغرض في المجموعة، ويتناول تقييم العقارات لأغراض ضمان القروض؛ أما المعياران الأخيران اللذان اعتُمدا عام 2016 فيغطيان تحديد قيم الاستثمار والتصفية، إلا أنهما لا يتطرقان إلى منهجية تحديد هذه القيم، بل يقتصران على متطلبات إعداد التقارير). في ضوء التوجه نحو المطابقة الدولية في أحدث جولة من وضع معايير FSO، فإن المتطلبات العامة في معايير FSO الجديدة قريبة من تلك الموجودة في مجموعة معايير التقييم الدولية؛ ومع ذلك، يمكن أن تكون أكثر تحديدًا في بعض الأحيان وتفرض الإفصاح الإلزامي عن عدم اليقين في تقارير التقييم باستخدام تنسيق الفاصل الزمني/النطاق.

اعتبارًا من 1 أغسطس/آب 2017، دخلت تعديلات جديدة على قانون التقييم الاتحادي حيز التنفيذ، تفرض الحصول على شهادة اعتماد إلزامية للمقيّمين من خلال مركز اختبار تابع للدولة. ونتيجةً لذلك، ينصّ هذا الإجراء، الذي يتضمن امتحانًا كتابيًا لمدة ساعتين، على ثلاثة تخصصات للمقيّمين: مقيّمو العقارات، ومقيّمو المصانع والآلات، ومقيّمو الأعمال والأصول غير الملموسة، مع اختلاف متطلبات محتوى الامتحان اختلافًا كبيرًا بين كل تخصص. وسيفقد المقيّمون حقهم في ممارسة المهنة ما لم يلتزموا بشرط اجتياز امتحان الاعتماد الإلزامي هذا في موعد أقصاه 31 مارس/آذار 2018. وتشير التقييمات العامة لهذا الإجراء إلى أن عدد المقيّمين المعتمدين في روسيا سينخفض ​​إلى ما بين 2000 و3000 مقيّم على مستوى البلاد (في جميع التخصصات المذكورة)، أي ما يعادل خسارة نحو 80% من أعضاء هيئة التقييم الحكومية الحالية، وذلك بسبب تعقيد امتحانات الاعتماد.

هونغ كونغ

يتولى معهد هونغ كونغ للمساحين (HKIS) تنظيم مهنة مسح العقارات في هونغ كونغ. تأسس المعهد عام 1984، وهو المنظمة المهنية الوحيدة التي تمثل مهنة المسح في هونغ كونغ. تم تأسيس المعهد بموجب قانون معهد هونغ كونغ للمساحين الصادر في يناير 1990 (الفصل 1148). وفي يوليو 1991، صدر قانون تسجيل المساحين (الفصل 417) لإنشاء مجلس تسجيل يُعنى بإدارة عملية تسجيل المساحين. وفي مايو 2006، بلغ عدد الأعضاء 6723 عضوًا. يقدم المساح الممارس العام المشورة بشأن أفضل استخدام للأراضي، ويُقيّم جدوى مشاريع التطوير المقترحة، بالإضافة إلى تقييم وتسويق وبيع وتأجير وإدارة المشاريع المنجزة. كما يمتلك المعهد موقعًا إلكترونيًا يوفر تقديرات فورية لقيمة العقارات في جميع أنحاء هونغ كونغ. [ 52 ]

أستراليا

تأسس المعهد الأسترالي للعقارات (API) عام 1926 تحت اسم معهد الكومنولث للمثمنين. وقد شهد المعهد عدة تغييرات في اسمه خلال القرن الماضي مع توسع نطاق الخدمات التي يقدمها أعضاؤه. ويتولى المعهد تنظيم مهنة مثمني العقارات في جميع أنحاء أستراليا.

يمثل معهد العقارات الأسترالي (API) اليوم مصالح أكثر من 8600 متخصص في مجال العقارات في جميع أنحاء أستراليا. ويضم أعضاء المعهد مثمنين عقاريين متخصصين في العقارات السكنية والتجارية وعقارات المصانع والآلات، ومستشارين عقاريين، ومحللين عقاريين، ومديري صناديق وأصول عقارية، ومديري مرافق عقارية، ومحامين عقاريين، وباحثين وأكاديميين في مجال العقارات. ويتمثل الدور الرئيسي للمعهد في وضع أعلى معايير الممارسة المهنية والتعليم والأخلاقيات والسلوك المهني والحفاظ عليها لأعضائه وقطاع العقارات بشكل عام. [ 53 ]

نيوزيلندا

يخضع تقييم العقارات في نيوزيلندا لتنظيم معهد نيوزيلندا للمثمنين (NZIV) ومجلس تسجيل المثمنين في نيوزيلندا (VRB)، وكلاهما هيئتان قانونيتان تأسستا بموجب قانون المثمنين لعام 1948 (نيوزيلندا). يظل معهد نيوزيلندا للمثمنين الهيئة المهنية القانونية للمثمنين في نيوزيلندا، ويتمتع بالاستمرارية الدائمة بموجب القانون. ويجوز للمعهد إصدار قواعد كتشريعات فرعية، ولديه مدونة أخلاقيات (تمت مراجعتها في عام 2023). وقد عُدّلت قواعد المعهد آخر مرة في عام 2012، وهي لا تزال سارية. يختص مجلس تسجيل المثمنين بالنظر في المسائل الجسيمة التي تؤثر على تسجيل المثمن، بما في ذلك الإجراءات التأديبية في حال ارتكاب المثمن مخالفة تستوجب الشطب من سجل المثمنين. ويحدد قانون المثمنين لعام 1948 هذه المخالفة بموجب المادة 31، وهي المسائل التي قد تؤدي إلى شطب المثمن من سجل المثمنين. أما معهد نيوزيلندا للمثمنين، فيملك صلاحية اتخاذ الإجراءات التأديبية في المسائل الأقل خطورة. تُشرف جمعية المُقيّمين العقاريين النيوزيلندية (NZIV) على أعضائها، ولها صلاحية تأديبهم وتغريمهم ما يصل إلى 500 دولار، وتوجيه اللوم إليهم، أو إنهاء عضويتهم. ويُعدّ لقبا "مُقيّم مُسجّل" و"مُقيّم عام" محميّين قانونًا بموجب التشريع، وهما حكرٌ على المُقيّمين المُسجّلين بموجب القانون. وبموجب القانون، يُمكن لجمعية المُقيّمين العقاريين النيوزيلندية قبول أعضاء من غير المُقيّمين (مثل خبراء اقتصاديات الأراضي غير المُقيّمين).

توجد أيضًا هيئات مهنية تطوعية لتقييم العقارات، مثل المعهد الملكي للمساحين المعتمدين (RICS) ومعهد العقارات النيوزيلندي (PINZ). تتمتع كلتا الهيئتين بعضوية أوسع، تتجاوز نطاق مقيّمي العقارات. يضم معهد العقارات النيوزيلندي (PINZ) حوالي 1700 عضو في نيوزيلندا وخارجها (مثل المغتربين في المملكة المتحدة وآسيا وأستراليا). لدى معهد العقارات النيوزيلندي (PINZ) اتفاقية مستوى خدمة مع المعهد النيوزيلندي لتقييم العقارات (NZIV)، بموجبها يتعاقد معهد العقارات النيوزيلندي (PINZ) على أداء مهام لصالح الهيئة المهنية القانونية، المعهد النيوزيلندي لتقييم العقارات (NZIV). تأسس معهد العقارات النيوزيلندي (PINZ) عام 2000 ليكون صوتًا لمهن العقارات. شهدت مهنة التقييم في نيوزيلندا انقسامات سياسية، ظهرت في اجتماعات الجمعية العمومية السنوية وعبر صراعات بالوكالة على مدى العشرين عامًا الماضية. يؤيد العديد من المقيّمين دمج وظائف المعهد النيوزيلندي لتقييم العقارات (NZIV) تحت مظلة الهيئة التطوعية متعددة التخصصات، معهد العقارات النيوزيلندي (PINZ)، بينما يفضل آخرون الإبقاء على هيئة مهنية قانونية منفصلة للمقيّمين (المعهد النيوزيلندي لتقييم العقارات (NZIV)). تتعدد الأسباب وراء هذا النقاش، ويخضع التشريع الحاكم للمراجعة، ويجري النظر في تعديله أو إلغائه. في الوقت الراهن، يبقى القانون ساري المفعول، وتُعتبر هيئة التأمين الصحي النيوزيلندية (NZIV) هيئة مستقلة قانونيًا ذات وظائف وصلاحيات وواجبات قانونية.

ضمت جمعية مثمني العقارات في نيوزيلندا (PINZ) معظم أعضاء جمعية مثمني العقارات النيوزيلندية (NZIV)، ومعهد مثمني المعدات والآلات (IPMV)، ومعهد اقتصاد العقارات والأراضي في نيوزيلندا (PLEINZ). وتمثل PINZ حاليًا مصالح المثمنين، ومديري العقارات والمرافق، ومستشاري العقارات، ومثمني المعدات والآلات. وقد تطورت PINZ لتصبح إحدى أكبر الهيئات المهنية المعنية بالمعايير والمؤهلات والأخلاقيات في جميع جوانب مهنة العقارات في نيوزيلندا. وتعمل مع الحكومة، والقطاع الخاص، والجمعيات المهنية الأخرى، والجهات المعنية بالتعليم، ووسائل الإعلام للترويج لمعاييرها وآرائها. [ 54 ]

في نيوزيلندا، يشير مصطلحا "التقييم" و"المُقيِّم" عادةً إلى الشخص الذي يضطلع بهذا الدور المهني وفقًا لمتطلبات قانون المُقيِّمين لعام 1948، أو إلى مُقيِّمي المعدات والآلات، أو المعدات البحرية، أو الأعمال الفنية، سواءً كانوا غير مُنظَّمين أو مُنظَّمين ذاتيًا طوعًا (إذا كانوا أعضاءً في معهد العقارات النيوزيلندي). بينما يرتبط مصطلح "التقدير" عادةً بالتقدير الذي يُجريه مندوب مبيعات عقارية أو وكيل مُرخَّص بموجب قانون وكلاء العقارات لعام 2008. يضم معهد العقارات النيوزيلندي العديد من الأعضاء المُقيِّمين، إلا أن التشريعات المنظمة للمبيعات والوكالة (التصرف في حقوق ملكية الأراضي نيابةً عن الغير) لا تشمل أحكامًا تُجيز للمُقيِّمين القيام بهذا الدور، بغض النظر عن عضويتهم في معهد العقارات النيوزيلندي، أو المعهد الملكي للمساحين المعتمدين، أو معهد العقارات النيوزيلندي.

يوجد فرق جوهري في مسؤوليات وكيل العقارات ومثمن العقارات. فبينما يُسمح لوكيل العقارات بتمثيل مصالح موكله، يُلزم مثمن العقارات بتقديم تقييم موضوعي ومستقل للقيمة. كما يختلف الإطار القانوني الذي يحكم هذه الأدوار. إذ يعمل المحامون ووكلاء نقل الملكية ووكلاء العقارات بموجب تشريعات منفصلة عن تلك التي تنظم عمل مثمني العقارات. وبالتحديد، فإن القانون الذي يحدد مسؤوليات المحامين ووكلاء نقل الملكية هو قانون المحامين ووكلاء نقل الملكية لعام ٢٠٠٦.

يتراوح عدد المُقيّمين العقاريين المُسجلين في نيوزيلندا عمومًا بين 1000 و1300 مُقيّم. ويُعاني هذا القطاع من هيمنة كبار المُقيّمين المُخضرمين، ويواجه صعوبة في استقطاب أعضاء جدد وشباب بسبب الأجور، وضغوط العمل، وظهور "مراكز التقييم" مؤخرًا، والتي تُمكّن البنوك من طلب التقييمات لأغراض الرهن العقاري. وقد أنهت هذه المراكز إلى حد كبير الممارسة المحلية المُتبعة منذ زمن طويل، والمتمثلة في لجوء الأفراد إلى المُقيّمين مباشرةً للحصول على المشورة. كما يُؤدي استخدام التقديرات الإلكترونية المُستندة إلى قيم التصنيف (التقييم الجماعي الذي تُجريه الحكومات المحلية لأغراض الرسوم) إلى انخفاض في أعمال التقييم التقليدية، ويُؤثر بشكل كبير على استدامة شركات التقييم الصغيرة. وتشهد المهنة حاليًا عملية إعادة هيكلة شاملة لسوق التقييم نتيجةً لهذه العوامل، مع وجود آراء مُتباينة داخل القطاع حول جدوى ما حدث خلال السنوات الخمس الماضية.

انظر أيضاً

مراجع

  1. ↑ ماكيم، ليزا (19 ديسمبر 2023). "ما هو التقييم في مجال العقارات؟" . مدرسة كوليبيري للعقارات . تم الاطلاع عليه في 9 يونيو 2025 .
  2. ↑ "فهم التقييمات وأهميتها | FDIC.gov" . www.fdic.gov . تم الاطلاع عليه بتاريخ 28 ديسمبر 2025 .{{cite web}}: CS1 maint: deprecated archiveal service ( link )
  3. ↑ "ما هو تقييم المنزل؟" . إنفستوبيديا . تم الاطلاع عليه بتاريخ 8 يونيو 2025 .
  4. 1 2 "كم يستغرق تقييم المنزل؟ | تقييمات أنديل" . 15 أبريل 2025. تم الاطلاع عليه في 9 يونيو 2025 .
  5. 1 2 معايير التقييم الدولية 2011
  6. ↑ جوزيف ف. شرام الابن (يناير 2006). تقييم العقارات . دار روكويل للنشر. ص 36 وما بعدها. ISBN  978-1-887051-25-5أُرشف من المصدر الأصلي في 3 يناير 2014. تم الاطلاع عليه في 7 يناير 2012 .
  7. ↑ فين هيليس؛ نيلز سترينج؛ لارس ويشمان، محرران. (2003). الإنجازات الحديثة في بحوث اقتصاديات الغابات التطبيقية . سبرينغر. ص 20–. ISBN  978-1-4020-1127-6أُرشف من المصدر الأصلي في 3 يناير 2014. تم الاطلاع عليه في 7 يناير 2012 .
  8. ↑ "معيار التقييم الجماعي للعقارات" (ملف PDF) . iaao.org/media/standards/MARP_2013.pdf . أبريل 2013. مؤرشف من النسخة الأصلية (ملف PDF) بتاريخ 15 أبريل 2019. تم الاطلاع عليه بتاريخ 30 سبتمبر 2018 .
  9. ↑ أنسيل، بن دبليو. (2019). "سياسات الإسكان" . المراجعة السنوية للعلوم السياسية . 22 : 165-185 . doi : 10.1146/annurev-polisci-050317-071146 .
  10. ↑ هولتكوست، آندي؛ بيتراس، تريشيا ل. (2012). "محددات ممارسة التقييم الجزئي في الضرائب العقارية المحلية: دراسة تجريبية" (ملف PDF) . وقائع المؤتمر السنوي للضرائب ومحاضر الاجتماع السنوي للجمعية الوطنية للضرائب . 105 : 146-152 .
  11. ↑ "كيف يستخدم سماسرة العقارات بيانات نظام MLS لإنشاء تقارير تحليل السوق المقارن" . PropertyEstimate.com . تم الاطلاع عليه بتاريخ 30 يناير 2026 .
  12. ↑ "حماية الأشجار الموجودة في مواقع البناء" صفحة 4، منشور من قبل مدينة رالي، كارولاينا الشمالية ، مارس 1989، أعيد طبعه في فبراير 2000
  13. ↑ "ما مدى قيمة أشجارك" مؤرشف في 11 أغسطس 2011 في Wayback Machine بقلم غاري مول، أبريل 1985، مجلة الغابات الأمريكية.
  14. ^ لينس، ماركوس بيريرا استيليتا؛ نوفاس، لويز فرناندو دي ليرا؛ ليجي، لويز فرناندو لوريرو؛ وآخرون . (2005). “التقييم العقاري: نهج تحليل مغلف البيانات ذو منظور مزدوج”. حوليات بحوث العمليات . 138 (1): 79-96 . دوى : 10.1007 / s10479-005-2446-1 . S2CID 2263094 .  
  15. ↑ أدير، ألاستير؛ نورمان هاتشيسون (2005). "الإبلاغ عن المخاطر في تقييم العقارات: تسجيل مخاطر العقارات". مجلة الاستثمار والتمويل العقاري . 23 (3): 254-268 . doi : 10.1108/14635780510599467 .
  16. ↑ تشيكا-أولمو، خورخي. "التنبؤ بسعر موقع السكن باستخدام طريقة مكانية متعددة المتغيرات: التقدير المكاني المشترك" . مؤرشف من الأصل في 22 أكتوبر 2007. تم الاطلاع عليه في 15 سبتمبر 2008 .
  17. ↑ باجورتزي، إيلي؛ أسيمكوبولوس، فاسيليس؛ هاتزيكريستوس، توماس؛ فرينش، نيك؛ وآخرون (2003). "تقييم العقارات: مراجعة لأساليب التقييم". مجلة الاستثمار والتمويل العقاري . 21 (4): 383-401 . doi : 10.1108/14635780310483656 . S2CID 154722531 .  
  18. ↑ "شقة - كل ما تحتاج لمعرفته عن البيع" (باللغة البولندية) . تم الاطلاع عليه بتاريخ 19 يناير 2021 .
  19. ↑ "موقع Retail Investor.org : كيفية تقييم العقارات وحساب عوائدها المتوقعة - تثقيف المستثمرين" . retailinvestor.org . مؤرشف من الأصل في 4 يونيو 2017. تم الاطلاع عليه في 1 يونيو 2017 . 
  20. 1 2 مالين، ف.؛ ديفيكيس، س.؛ كيرستن، ل.؛ ماليس، ن. (2010). "تقييم العقارات الترفيهية التجارية: مقارنة بين دراسات الحالة في المملكة المتحدة وليتوانيا" . المجلة الدولية للإدارة الاستراتيجية للعقارات . 14 (1): 35-48 . doi : 10.3846/ijspm.2010.04 .
  21. ١ ٢ المؤسسة الملكية للمساحين المعتمدين. مؤرشفة بتاريخ ١٧ نوفمبر ٢٠٠٧، على موقع Wayback Machine.
  22. ↑ Shire Direct.com مؤرشف بتاريخ 24 يوليو 2008 في قاموس مصطلحات الرهن العقاري لآلة Wayback Machine
  23. 1 2 "مجلس مُقرضي الرهن العقاري" . مؤرشف من الأصل في 11 فبراير 2015. تم الاطلاع عليه في 4 أبريل 2021 .
  24. ↑ RICS(صفحة على الإنترنت)
  25. ↑ نورثرن روك، مؤرشف في 28 فبراير 2009، على موقع Wayback Machine
  26. ↑ "كيف تصبح مثمنًا عقاريًا سكنيًا معتمدًا" . kapre.com . مؤرشف من الأصل بتاريخ 18 مايو 2017. تم الاطلاع عليه بتاريخ 1 يونيو 2017 .
  27. ↑ "كيف تصبح مثمنًا عقاريًا مرخصًا" . kapre.com . مؤرشف من الأصل بتاريخ 18 مايو 2017. تم الاطلاع عليه بتاريخ 1 يونيو 2017 .
  28. ↑ "تقرير التقييم السكني الموحد (النموذج 1004): ملف PDF" (PDF) . مؤرشف (PDF) من الأصل بتاريخ 21 مارس 2012. تم الاطلاع عليه بتاريخ 1 يونيو 2017 .
  29. ↑ جينيفر سارانو شولتز (27 أكتوبر 2010). "عمليات تفتيش المنازل أثناء إجراءات الطلاق" . صحيفة نيويورك تايمز . مؤرشف من الأصل في 31 أكتوبر 2010. تم الاطلاع عليه في 30 أكتوبر 2010 .
  30. ↑ "التقييم" مؤرشف بتاريخ 8 ديسمبر 2005 في أرشيف الإنترنت (Wayback Machine) ، منظمة RICS
  31. ↑ "تسارع اعتماد محلل التقييم" . GISuser . 14 يناير 2016. تم الاطلاع عليه بتاريخ 6 يوليو 2023 .
  32. ↑ كوساك، مارجي م. (2018). نظم المعلومات الجغرافية لمتخصصي ضرائب وتقييم العقارات . مدينة كانساس، ميزوري. ISBN 978-0883292433.{{cite book}}: CS1 maint: موقع الناشر مفقود ( رابط )
  33. ↑ مارك (15 يناير 2025). "تقييمات العقارات 2025: التغييرات الرئيسية التي يجب معرفتها - مجموعة سيلفرمان" . تم الاطلاع عليه بتاريخ 13 نوفمبر 2025 .
  34. ↑ "§ 192 BauGB – Einzelnorm" . bundesrecht.juris.de . مؤرشف من الأصل في 20 سبتمبر 2007. تم الاطلاع عليه في 1 يونيو 2017 .
  35. ↑ "§ 194 BauGB – Einzelnorm" . bundesrecht.juris.de . مؤرشف من الأصل بتاريخ 21 سبتمبر 2007. تم الاطلاع عليه بتاريخ 1 يونيو 2017 .
  36. ↑ "النص الألماني لهيئة الرقابة المالية" . مؤرشف من الأصل بتاريخ 26 أغسطس 2007. تم الاطلاع عليه بتاريخ 1 يونيو 2017 .
  37. ↑ "النص الألماني لقانون القيمة" . مؤرشف من الأصل في 9 أغسطس 2007. تم الاطلاع عليه في 1 يونيو 2017 .
  38. ^ "Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter" . bdsf.de . أرشفة من الأصلي في 9 يونيو 2017 . تم الاسترجاع في 1 يونيو 2017 .
  39. ^ ديساج. "Sachverständigenverband - Deutsche Sachverständige - DESAG" . deutsche-sachverstaendigen-gesellschaft.de . تم الاسترجاع في 1 يونيو 2017 .
  40. ↑ " نحن نعتمد مثمني العقارات على أعلى مستوى | هايبزيرت" . www.hypzert.de
  41. ↑ "دائرة الأراضي والأملاك في دبي - طلب تقييم عقاري" . dubailand.gov.ae . تاريخ الاطلاع: 26 فبراير 2025 .
  42. ↑ "الكتاب الأحمر 2017" . rics.org . تم الاطلاع عليه بتاريخ 17 أكتوبر 2018 .
  43. ↑ مخطط وزارة الخزانة لهيكل تنظيمي مالي حديث (ملف PDF) . وزارة الخزانة الأمريكية . 2008. الصفحات 79-80 . ISBN  978-016080645-2تمت أرشفة (PDF) من الأصل في 27 أكتوبر 2011.
  44. ↑ بيني سينغر، "إعادة تقييم صناعة التقييم"، نيويورك تايمز ، 19 أغسطس 1990. مؤرشف في 7 يونيو 2008 في Wayback Machine. تم الاطلاع عليه في 14 فبراير 2008.
  45. 1 2 "الصفحة الرئيسية" . appraisalfoundation.org . مؤرشف من الأصل في 9 يونيو 2017. تم الاطلاع عليه في 1 يونيو 2017 .
  46. ↑ "مصدر خبير الأراضي – ASFMRA" . ASFMRA.org مصدر خبير الأراضي – ASFMRA.org مصدر خبير الأراضي . مؤرشف من الأصل في 6 يونيو 2017. تم الاطلاع عليه في 1 يونيو 2017 .
  47. ↑ 2006 "USPAP Online" مؤرشف في 5 ديسمبر 2006 في Wayback Machine ، مؤسسة التقييم
  48. ↑ "MBREA" . mbrea.org . مؤرشف من الأصل في 3 يونيو 2017. تم الاطلاع عليه في 1 يونيو 2017 .
  49. ↑ لاكور-ليتل، مايكل؛ غرين، ريتشارد ك. (1 مايو 1998). "هل من المرجح أن تحصل الأقليات أو الأحياء التي تسكنها الأقليات على تقييمات منخفضة؟" . مجلة تمويل واقتصاد العقارات . 16 (3): 301-315 . doi : 10.1023/A:1007727716513 . ISSN 1573-045X . S2CID 152452718 .  
  50. ↑ "فجوات التقييم العرقية والإثنية في تقييمات شراء المنازل" . www.freddiemac.com . تم الاطلاع عليه بتاريخ 30 سبتمبر 2021 .
  51. ↑ بيري، أندريه م.؛ روثويل، جوناثان؛ هارشبارغر، ديفيد (27 نوفمبر 2018). "انخفاض قيمة الأصول في الأحياء السوداء" . بروكينغز . تم الاطلاع عليه في 30 سبتمبر 2021 .
  52. ↑ "香港物業估價網 – 免費住宅物業估值" .香港物業估價網. أرشفة من الأصلي في 3 يونيو 2017 . تم الاسترجاع في 1 يونيو 2017 .
  53. ↑ "API" . api.org.au. مؤرشف من الأصل في 3 يونيو 2017. تم الاطلاع عليه في 1 يونيو 2017 .
  54. ↑ "من نحن : معهد العقارات في نيوزيلندا" . property.org.nz . مؤرشف من الأصل بتاريخ 10 يوليو 2017. تم الاطلاع عليه بتاريخ 1 يونيو 2017 . 

للمزيد من القراءة

  • باريس، ج. (2008). نظام خبير للتقييم باستخدام أسلوب المقارنة . أطروحة دكتوراه، جامعة UPC، برشلونة
  • باريس، ج.، وغارسيا-ألميرال، ب. (2011). دالة كثافة القيمة التقييمية . الجمعية الأوروبية للعقارات 2011 - أيندهوفن، هولندا، أفضل ورقة بحثية في تقييم العقارات.
  • باوم، أ.، نونينغتون، ن.، وماكمين، د. (2011). منهج الدخل في تقييم العقارات (الطبعة السادسة). إستيتس غازيت، لندن
  • براون، ج.، وماتيسياك، ج. (1999). الاستثمار العقاري: منهج سوق رأس المال . فايننشال تايمز، لندن.
  • إسحاق، د.، وأوليري، ج. (2012) مبادئ تقييم العقارات (الطبعة الثانية)، بالغراف ماكميلان، لندن
  • كين، إس.، لين، إم.، وجونسون، ج. (2004). التطبيقات العملية في نمذجة التقييم . معهد التقييم، شيكاغو.
  • هايوارد، ر. (محرر) (2008) التقييم: المبادئ والتطبيق (الطبعة السادسة). إستيتس جازيت، لندن
  • ماليين، ف. (2011). "التقييم العقاري المتخصص: تحليل القرار متعدد المعايير" . مجلة العقارات التجارية والترفيهية . 9 (5): 443-450 . doi : 10.1057/rlp.2011.7 .
  • ماليين، ف.، ديفيكيس، س.، كيرستن، ل.، وماليس، ن. (2010). "تقييم العقارات الترفيهية التجارية: مقارنة بين دراسات الحالة في المملكة المتحدة وليتوانيا" . المجلة الدولية للإدارة الاستراتيجية للعقارات . 14 (1): 35-48 . doi : 10.3846/ijspm.2010.04 .{{cite journal}}: صيانة CS1: أسماء متعددة: قائمة المؤلفين ( رابط )
  • سيمونز، روبرت (2007) عندما تحدث أشياء سيئة لممتلكات جيدة، معهد القانون البيئي، واشنطن العاصمة
  • تاتشوفسكي، مايكل، المناطق الميتة البيئية: تقييم العقارات الملوثة، مجلة التقييم (2021)
  • مؤسسة التقييم، المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم . يتم تحديثها ونشرها سنوياً حتى إصدار عام 2006؛ ومن الآن فصاعداً، ستصدر الإصدارات المحدثة كل سنتين.
  • معهد التقييم، تقييم العقارات (الطبعة الخامسة عشرة).
  • خدمات التقييم في الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، www.landsterling.com . خدمات تقييم معتمدة من المعهد الملكي للمساحين المعتمدين (RICS).
  • معيار تقييم الممتلكات الإيطالية – Codice delle Valutazioni Immobiliari، الطبعة الثالثة – النسخة الإنجليزية (2006)
  • دوكا، جون ف.، جون مولباور، وأنتوني مورفي. 2021. " ما الذي يحرك دورات أسعار المنازل؟ التجربة الدولية وقضايا السياسة العامة. " مجلة الأدب الاقتصادي، 59 (3): 773-864.