الائتمان الضريبي للإسكان لذوي الدخل المنخفض

الموسوعة الحرة
هذه المقالة جزء من سلسلة حول
الضرائب في الولايات المتحدة
الضرائب الفيدرالية
الضرائب المحلية والولائية
الإصلاح الضريبي الفيدرالي
علَم بوابة الولايات المتحدة
  • ف
  • ت
  • هـ
جزء من سلسلة عن
مساحات المعيشة
رئيسي
مشاكل
Society and politics
Other

Housing portal
  • v
  • t
  • e

الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل (LIHTC) هو برنامج فيدرالي في الولايات المتحدة يمنح ائتمانات ضريبية لمطوري الإسكان في مقابل الموافقة على حجز جزء معين من الوحدات المقيدة بالإيجار للأسر ذات الدخل المنخفض. [1] تم إنشاء البرنامج بموجب قانون الإصلاح الضريبي لعام 1986 (TRA86) لتحفيز استخدام الأسهم الخاصة في تطوير الإسكان بأسعار معقولة . [2] يجب أن تحافظ المشاريع التي تم تطويرها باستخدام ائتمانات LIHTC على نسبة معينة من الوحدات بأسعار معقولة لفترة زمنية محددة، عادةً 30 عامًا، على الرغم من وجود عملية "عقد مؤهل" يمكن أن تسمح لأصحاب العقارات بالانسحاب بعد 15 عامًا. [3] يعتمد الحد الأقصى للإيجار الذي يمكن تحصيله مقابل الوحدات بأسعار معقولة المعينة على متوسط ​​الدخل في المنطقة (AMI)؛ [4] يعتبر أكثر من 50٪ من السكان في عقارات LIHTC من ذوي الدخل المنخفض للغاية (عند أو أقل من 30٪ AMI). [5] [6] يطالب المستثمرون الأفراد بأقل من 10٪ من نفقات الائتمان الحالية. [7]

من عام 1987 إلى عام 2021، تم توفير ما لا يقل عن 3.55 مليون وحدة سكنية من خلال برنامج LIHTC. [8] اعتبارًا من عام 2012، كان برنامج LIHTC مسؤولًا عن ما يقرب من 90٪ من جميع المساكن الإيجارية بأسعار معقولة التي تم إنشاؤها حديثًا في الولايات المتحدة. [9]

في عام 2010، قدر مجلس استشارات التعافي الاقتصادي للرئيس أن برنامج LIHTC سيكلف الحكومة الفيدرالية 61 مليار دولار (بمتوسط ​​حوالي 6 مليارات دولار سنويًا) في عائدات الضرائب المفقودة من الشركات المشاركة من 2008-2017، بالإضافة إلى ملاحظة أن بعض الخبراء يعتقدون أن القسائم من شأنها أن تساعد الأسر ذات الدخل المنخفض بشكل أكثر فعالية من حيث التكلفة. [10] في عام 2023، من المتوقع أن يكلف برنامج LIHTC الحكومة ما معدله 13.5 مليار دولار سنويًا. [1]

وجد تقرير صادر عن مكتب المحاسبة العامة في عام 2018 يغطي الأعوام من 2011 إلى 2015 أن برنامج LIHTC يمول حوالي 50 ألف وحدة إيجارية منخفضة الدخل سنويًا، مع تكاليف متوسطة لكل وحدة للبناء الجديد تتراوح من 126 ألف دولار في تكساس إلى 326 ألف دولار في كاليفورنيا. [11] :  1  [12] :  1 

ملخص

أثر قانون إصلاح الضرائب في الولايات المتحدة لعام 1986 (TRA86) سلبًا على العديد من الحوافز الاستثمارية للإسكان الإيجاري مع ترك الحوافز لملكية المساكن. نظرًا لأن الأشخاص ذوي الدخل المنخفض هم أكثر عرضة للعيش في مساكن الإيجار من المساكن المملوكة للمالكين، فإن هذا من شأنه أن يقلل من العرض الجديد من المساكن المتاحة لهم. تمت إضافة ائتمان ضريبة الإسكان منخفض الدخل (LIHTC) إلى TRA86 لتوفير بعض التوازن وتشجيع الاستثمار في الإسكان متعدد الأسر لأولئك الذين يحتاجون إلى خيارات الإسكان الإيجاري بأسعار معقولة. على مدار العشرين عامًا التالية، أصبحت أداة فعالة للغاية ( بحاجة لمصدر ) لتطوير الإسكان الإيجاري بأسعار معقولة ( بحاجة لمصدر ) . ساعد برنامج LIHTC في تلبية نقص حاد في الإسكان الميسور التكلفة من خلال تحفيز إنتاج أو إعادة تأهيل ما يقرب من 2.4 مليون منزل ميسور التكلفة منذ عام 1986. من خلال نشاط التطوير، يخلق LIHTC ويدعم ما يقرب من 95000 وظيفة سنويًا - معظمها وظائف في قطاع الأعمال الصغيرة ( بحاجة لمصدر ) .

كيف يعمل

إن برنامج LIHTC يوفر التمويل اللازم لتكاليف تطوير المساكن منخفضة الدخل من خلال السماح للمستثمر (عادة الشركاء في الشراكة التي تمتلك المسكن) بالحصول على ائتمان ضريبي فيدرالي يعادل نسبة مئوية (إما 4% أو 9% لمدة 10 سنوات، حسب نوع الائتمان) من التكلفة المتكبدة لتطوير الوحدات منخفضة الدخل في مشروع إسكان للإيجار. ويتم جمع رأس مال التطوير من خلال "توزيع" الائتمان على مستثمر أو، وهو الأكثر شيوعا، مجموعة من المستثمرين. وللاستفادة من برنامج LIHTC، سوف يقوم المطور إما (أ) بتقديم مشروع إلى وكالة حكومية، والسعي إلى الحصول على تخصيص تنافسي للائتمانات الضريبية والفوز بها، أو (ب) الحصول على الموافقة وإصدار سندات معفاة من الضرائب لتمويل ما لا يقل عن 50% من تكلفة المشروع، ثم إكمال المشروع، وإثبات تكلفته، وتأجير المشروع للمستأجرين من ذوي الدخل المنخفض. وفي الوقت نفسه، سيتم العثور على مستثمر سيقدم مساهمة رأسمالية للشركة أو الشركة ذات المسؤولية المحدودة التي تمتلك المشروع مقابل تخصيص LIHTCs للكيان على مدى فترة عشر سنوات. وسيتم تحديد مبلغ الائتمان على أساس (أ) مبلغ الائتمانات الممنوحة للمشروع في المسابقة، (ب) التكلفة الفعلية للمشروع، (ج) معدل الائتمان الضريبي المعلن من قبل مصلحة الضرائب، و(د) النسبة المئوية لوحدات المشروع المؤجرة للمستأجرين من ذوي الدخل المنخفض. إن عدم الامتثال للقواعد المعمول بها، أو بيع المشروع أو حصة الملكية قبل نهاية فترة لا تقل عن 15 عامًا، يمكن أن يؤدي إلى استعادة الائتمانات التي تم أخذها سابقًا، فضلاً عن عدم القدرة على أخذ ائتمانات مستقبلية. يتم وصف هذه القواعد بمزيد من التفصيل أدناه.

إن هيكل البرنامج كجزء من قانون الضرائب يضمن أن يتحمل المستثمرون من القطاع الخاص العبء المالي إذا لم تنجح العقارات. وقد دفعت هذه المساءلة القائمة على الدفع مقابل الأداء القطاع الخاص إلى الانضباط في برنامج LIHTC، مما أدى إلى معدل حجز أقل من 0.1%، وهو معدل أقل كثيراً من معدل حجز العقارات المماثلة في السوق. وباعتباره جزءاً دائماً من قانون الضرائب، فإن برنامج LIHTC يتطلب شراكات بين القطاعين العام والخاص ، وقد استفاد من أكثر من 75 مليار دولار من استثمارات الأسهم الخاصة لإنشاء مساكن للإيجار بأسعار معقولة.

عملية التقديم

الخطوة الأولى في هذه العملية هي أن يقدم مالك المشروع طلبًا إلى إحدى السلطات الحكومية، والتي ستنظر في الطلب بشكل تنافسي. وسيتضمن الطلب تقديرات للتكلفة المتوقعة للمشروع والالتزام بالامتثال لأحد الشروط التالية، المعروفة باسم "الاستثناءات":

  • يجب أن يكون 20% على الأقل أو أكثر من الوحدات السكنية في التطوير مقيدة الإيجار ويسكنها أفراد يبلغ دخلهم 50% أو أقل من متوسط ​​الدخل الإجمالي في المنطقة ("20/50").
  • يجب أن يكون 40% على الأقل أو أكثر من الوحدات السكنية في التطوير مقيدة الإيجار ويسكنها أفراد يبلغ دخلهم 60% أو أقل من متوسط ​​الدخل الإجمالي في المنطقة ("40/60").
  • يجب أن تكون نسبة 40% أو أكثر من الوحدات السكنية في المشروع مقيدة الإيجار ويشغلها أفراد لا يتجاوز دخلهم الحد الأقصى للدخل المفترض الذي يحدده دافع الضرائب فيما يتعلق بالوحدة المعنية. ولا يجوز أن يتجاوز متوسط ​​الحد الأقصى للدخل المفترض 60% من متوسط ​​الدخل الإجمالي للمنطقة ("متوسط ​​الدخل").

عادةً، يوافق مالك المشروع على نسبة أعلى من الاستخدام منخفض الدخل من هذه الحدود الدنيا، حتى 100%. [10] يمكن فرض إيجار أقصى على المستأجرين من ذوي الدخل المنخفض بنسبة 30% من الحد الأقصى للدخل المؤهل، وهو 60% من متوسط ​​دخل المنطقة المعدل لحجم الأسرة كما تحدده وزارة الإسكان والتنمية الحضرية. لا توجد حدود للإيجارات التي يمكن فرضها على المستأجرين الذين ليسوا من ذوي الدخل المنخفض ولكنهم يعيشون في نفس المشروع.

إدارة البرنامج

يتم إدارة البرنامج على مستوى الولاية من قبل وكالات تمويل الإسكان التابعة للولاية، حيث تحصل كل ولاية على مخصص ثابت من الاعتمادات بناءً على عدد سكانها. تتمتع وكالة الإسكان التابعة للولاية بسلطة تقديرية واسعة في تحديد المشاريع التي ستمنح الاعتمادات، ويتم النظر في الطلبات بموجب "خطة التخصيص المؤهلة" (QAP) الخاصة بالولاية. تُمنح الاعتمادات عادةً للمشاريع في عدد قليل من "جولات التخصيص" التي تُعقد كل عام، على أساس تنافسي. عادةً، يحصل المشروع الأعلى مرتبة على الاعتمادات، ثم الثاني، وهكذا حتى يتم استنفاد الاعتمادات للجولة. يجب "تخصيص" جزء من اعتمادات كل ولاية للمشاريع التي ترعاها المنظمات غير الربحية، على الرغم من أن المنظمات غير الربحية تتقدم عادةً بطلبات للحصول على الاعتمادات بموجب القواعد "العامة"، دون مراعاة المبلغ المخصص.

وهذا يسمح لكل ولاية بتحديد أولوياتها الخاصة ومعالجة أهدافها الإسكانية المحددة. كما يشجع المطورين على تقديم مزايا أفضل من الحد الأدنى المحدد عند التنافس مع مشاريع أخرى (على سبيل المثال، فرض إيجارات أقل، أو الحفاظ على متطلبات الدخل المنخفض لعدد أطول من السنوات، من شأنه أن يحسن غالبًا من مرتبة المشروع في العملية التنافسية؛ ومن المهم التحقق من خطة ضمان الجودة الخاصة بكل ولاية وتطبيقها لمعرفة كيفية إصدار هذه الأحكام).

لا تطالب جميع المشاريع بالائتمان الخاص بالدخل المنخفض بناءً على هذه العملية التنافسية. يمكن للمشاريع الممولة بسندات معفاة من الضرائب أن تتأهل أيضًا للائتمان. كما أن بعض أنواع السندات المعفاة من الضرائب محدودة أيضًا على أساس كل ولاية على حدة، وقد تكون الوكالة الحكومية المسؤولة عن السندات مختلفة، ولكن الوكالة الحكومية تطبق عمومًا قواعد مماثلة للوكالة المسؤولة عن برنامج الائتمان الضريبي. يبلغ معدل الائتمان 4% للمشاريع الممولة بالسندات، على عكس 4% لشراء المباني القائمة، و9% للبناء الجديد أو إعادة التأهيل للائتمانات الممنوحة بشكل تنافسي.

الشروط والأحكام

يتعين على مالك المشروع الموافقة على الامتثال للمادة 42 والحفاظ على نسبة متفق عليها من وحدات الدخل المنخفض في "اتفاقية تقييد استخدام الأراضي" (LURA) المسجلة. بموجب اتفاقية تقييد استخدام الأراضي، يتعين على المشروع تلبية متطلبات الدخل المنخفض للمشروع المعين لفترة "امتثال" أولية مدتها 15 عامًا و"فترة استخدام ممتدة" لاحقة مدتها 15 عامًا (أو أطول، إذا طلبت السلطة المحلية ذلك؛ تمت إضافة قواعد الاستخدام الممتد في عام 1989، ولا تنطبق على المشاريع التي تم تطويرها في السنوات القليلة الأولى من البرنامج). تخضع الاعتمادات لـ "الاسترداد" إذا فشل المشروع في الامتثال لمتطلبات المادة 42 من قانون الضرائب خلال فترة الامتثال التي تبلغ 15 عامًا. تم إلغاء القواعد التي كانت تلزم دافع الضرائب بتقديم "سند" إذا حدث حدث استرداد في عام 2008.

أساس الأهلية

إن "الأساس المؤهل" للمشروع هو تكلفة شراء مبنى قائم إن وجد (ولكن ليس تكلفة الأرض)، بالإضافة إلى تكاليف البناء وغيرها من تكاليف البناء لإكمال المشروع. (على سبيل المثال، لا يتم تضمين تكاليف الحصول على تمويل دائم، أو "توزيع" الاعتمادات على مستثمر. يجب إجراء تعديلات على المنح الفيدرالية أيضًا). ثم يتم ضرب هذا في النسبة المئوية للوحدات "منخفضة الدخل"، وفقًا للشروط الموضحة أعلاه، لتحديد "الأساس المؤهل" للمشروع الذي يؤهل بالفعل للحصول على الائتمان. لهذا السبب، يوافق العديد من المطورين على جعل 100٪ من الوحدات منخفضة الدخل من أجل تعظيم الاعتمادات الضريبية المحتملة. يمكن للمشاريع الخاصة بـ (1) البناء الجديد و (2) تكلفة إعادة تأهيل مبنى قائم، إذا لم يتم تمويلها بسندات معفاة من الضرائب، أن تتلقى حدًا أقصى من مخصصات الائتمان الضريبي السنوي بناءً على معدل يبلغ عمومًا 4٪ من أساس أي مبنى مكتسب، و 9٪ من أساس المشروع المؤهل في البناء الجديد أو إعادة التأهيل. تبلغ تكلفة المشاريع الممولة كليًا أو جزئيًا بسندات معفاة من الضرائب، مؤهلة للحصول على ائتمان بنسبة 3% إلى 4% سنويًا، وفي معظم الحالات، يتم تثبيتها عند 4% بدءًا من عام 2021. يتم الإعلان عن نسب الائتمان شهريًا من قبل مصلحة الضرائب الداخلية ، ولكن بالنسبة للمباني التي تم وضعها في الخدمة بعد 30 يوليو 2008، فإن الائتمان للمباني الجديدة والمُعاد تأهيلها والتي لم يتم تمويلها بسندات معفاة من الضرائب لا يقل عن 9%، وبالنسبة لمعظم المشاريع الممولة بالسندات مع السندات الصادرة بعد عام 2020، فإن معدل 4%. تم إلغاء القواعد التي قدمت معدل ائتمان أقل لـ "القروض الفيدرالية الأقل من السوق" في عام 2008، والتي تنطبق على المباني التي تم وضعها في الخدمة بعد 30 يوليو 2008. قاعدة أخرى لا تسمح بالائتمان لتكلفة شراء المباني القائمة، ما لم يتم وضعها في الخدمة آخر مرة منذ أكثر من عشر سنوات، لم تعد تنطبق إذا تم تمويل المبنى بشكل كبير بموجب عدد كبير من البرامج الفيدرالية أو الحكومية. لا تعتبر تكلفة الأرض مؤهلة للحصول على الاعتمادات.

القيود الائتمانية

بغض النظر عن نتيجة هذه الحسابات، لا يمكن أن يتجاوز الائتمان المبلغ المخصص من قبل الوكالة الحكومية. على سبيل المثال، افترض أن تكلفة المشروع 100000 دولار للأرض، و400000 دولار لمبنى قائم تم وضعه مؤخرًا في الخدمة منذ أكثر من عشر سنوات، و1000000 دولار لإعادة التأهيل؛ افترض أيضًا أن النسب المئوية المطبقة هي 4٪ و9٪، وأن المشروع سيكون منخفض الدخل بنسبة 80٪، وأنه لا توجد سندات معفاة من الضرائب، وأن الوكالة الحكومية منحت 70000 دولار سنويًا من الائتمانات. يتم حساب الائتمانات على النحو التالي - (1) تكلفة الأرض غير مؤهلة للائتمانات؛ (2) الحد الأقصى للائتمان السنوي لشراء المبنى هو 400000 دولار مضروبًا في 80٪ مضروبًا في 4٪، أو 12800 دولار؛ (3) الحد الأقصى للائتمان السنوي لإعادة التأهيل هو 1,000,000 دولار مضروبًا في 80% مضروبًا في 9%، أو 72,000 دولار. ويبلغ الحد الأقصى الإجمالي للائتمانات السنوية، 84,800 دولار، وهو أكثر من مبلغ الائتمانات الممنوحة من قبل الولاية. ونتيجة لذلك، يقتصر المشروع على 70,000 دولار من الائتمانات سنويًا.

لا يتم توفير الاعتمادات في مبلغ مقطوع، بل يتم المطالبة بها بمبالغ متساوية على مدار "فترة ائتمان" مدتها 10 سنوات (تطالب العديد من المشاريع بالاعتمادات على مدار 11 عامًا، وذلك بسبب القواعد التي تحكم عدد الاعتمادات التي يمكن المطالبة بها في السنة الأولى من فترة الائتمان). وبالتالي، فإن الاعتمادات السنوية البالغة 70000 دولار أمريكي الموضحة في الرسم التوضيحي ستؤدي إلى إجمالي 700000 دولار أمريكي من الاعتمادات على مدار فترة الائتمان.

التوزيع والشراكة

إن الائتمان الضريبي أو الأسهم الموزعة تربط المستثمرين من القطاع الخاص الذين يسعون إلى تحقيق عائد قوي على الاستثمارات بالمطورين الذين يسعون إلى الحصول على النقد اللازم لمشروع LIHTC المؤهل. وكما ذكرنا أعلاه، يتم استخدام الائتمان لتوليد الأسهم الخاصة، غالبًا قبل أو أثناء بناء المشروع. وعادةً ما "يبيع" المطورون الائتمانات بالدخول في شراكات محدودة (أو شركات ذات مسؤولية محدودة) مع مستثمر، مع تخصيص 99.99% من الأرباح والخسائر والاستهلاك والائتمانات الضريبية للمستثمر كشريك في الشراكة. ويعمل المطور كشريك عام/عضو إداري، ويتلقى غالبية التدفق النقدي (إما من خلال دفع الرسوم أو من خلال التوزيعات). وتختلف الأموال المتولدة من خلال التوزيع المشترك من سوق إلى سوق ومن عام إلى عام. وعلى الرغم من أن 85-95 سنتًا لكل دولار إجمالي من الائتمانات الضريبية كان شائعًا في السنوات العديدة الأولى من القرن الحادي والعشرين، إلا أن الاضطرابات الأخيرة في الأسواق المالية، وانخفاض معدلات الضرائب، قللت من بعض الطلب على الإعفاءات الضريبية، مما يعني أن المستثمرين يدفعون أقل إلى حد ما. على سبيل المثال، فإن الاعتمادات السنوية بقيمة 10 آلاف دولار على مدى السنوات العشر القادمة سوف تبلغ 100 ألف دولار إجمالاً، وربما يستطيع المطور جمع 80 ألف دولار إلى 85 ألف دولار من خلال التوزيع المشترك. فضلاً عن ذلك، ونظراً لحقيقة مفادها أن الاستهلاك على المباني المملوكة للشراكة قابل للخصم من الضرائب أيضاً، وأن الاستهلاك مخصص بنسبة 99.99% للمستثمر، فقد يدفع المستثمرون المزيد من المال مقابل الفوائد الضريبية الإجمالية. (في الواقع، عندما كان الائتمان وحده يباع مقابل 95 سنتاً لكل دولار من الائتمان، كانت هناك بعض الحالات حيث دفع المستثمرون أكثر قليلاً من دولار واحد مقابل دولار واحد من الاعتمادات الضريبية بالإضافة إلى الفوائد الضريبية الأخرى).

عادةً ما يظل المستثمر في الشراكة طوال فترة الامتثال على الأقل، لأن انخفاض حصته قد يؤدي أيضًا إلى استعادة الائتمانات. يمكن للمستثمر الراغب في الخروج من الشراكة قبل نهاية فترة الامتثال تقديم سند ضمان لتجنب استعادة الائتمانات.

يلخص الجدول التالي العلاقة بين المطور والمستثمرين الخارجيين. ملاحظة : هذا الجدول يهدف فقط إلى توضيح مفهوم الشراكات لمثل هذه المشاريع ولا ينبغي اعتباره إرشادات حرفية لتطوير مشروع LIHTC.

هيكل شراكة LIHTC
حزب المطور المستثمر
مستوى الشريك عام أو إداري محدود
إدارة المشروعنعملا
الرقابة على الشراكة أساسي بعض حقوق النقض
حصة LIHTC 0.01% 99.99%
حصة من حقوق الملكية الأولية 0.01% 99.99%

لقد زادت المخصصات السنوية بموجب البرنامج بشكل كبير في عام 2001 عندما قرر الكونجرس زيادة مخصصات الولايات بنسبة 40%.

امتثال

كما تتحمل الولايات مسؤولية مراقبة تكاليف التطوير الجارية، وجودة وتشغيل المشاريع المعتمدة، فضلاً عن التهديد بإخطار مصلحة الضرائب الداخلية بـ "عدم الامتثال" إذا انحرف المشروع عن المتطلبات المعمول بها في القانون وقانون LURA، الموصوف أعلاه. يمكن أن يؤدي مثل هذا الإخطار إلى استعادة الاعتمادات التي تم أخذها سابقًا وعدم القدرة على المطالبة بالاعتمادات من المشروع في المستقبل. نشرت مصلحة الضرائب الداخلية النموذج 8823 لغرض الإبلاغ عن المشاكل المحتملة مع المشروع، ودليلها للنموذج 8823 الذي يوضح وجهة نظر مصلحة الضرائب الداخلية بشأن مختلف القضايا المتعلقة بعدم الامتثال.

يجب أن يكون مالكو عقارات LIHTC ووكلاء إدارتهم قادرين على إثبات أن المستأجرين الذين يعيشون في وحدات الدخل المنخفض يستوفون متطلبات الأهلية لبرنامج LIHTC ويظلون مؤهلين طوال فترة إيجارهم. [القسم 1.42-5 (ب)] [1] تشمل متطلبات الأهلية الأولية، على سبيل المثال لا الحصر، أهلية الدخل، وتقييد الإيجار، والقيود المفروضة على الطلاب بدوام كامل، وعدم استبعاد المتقدمين بموجب القسم 8. أيضًا، في كل عام يظل فيه المستأجر في وحدة الدخل المنخفض، يجب إجراء إعادة فحص أو إعادة اعتماد لضمان استمرار المستأجر في البقاء مؤهلاً لبرنامج LIHTC. يعد الفشل في إثبات الأهلية الأولية بشكل صحيح وإعادة فحص الأهلية المستمرة عدم امتثال ويعرض مالك LIHTC لخطر فقدان مطالبة الائتمان الخاصة به.

يلزم توثيق أهلية المستأجرين بشكل كامل ويجب الاحتفاظ بسجلات لكل مستأجر مؤهل. يجب الاحتفاظ بسجلات السنة الأولى من المشاركة في برنامج LIHTC لمدة 21 عامًا من تاريخ تقديم الإقرار الضريبي الذي يطالب بهذه الاعتمادات بما في ذلك جميع التمديدات، ويجب الاحتفاظ بسجلات السنوات اللاحقة لمدة 6 سنوات من تاريخ تقديم الإقرار الضريبي الذي يطالب بالاعتمادات المعمول بها بما في ذلك جميع التمديدات. [القسم 1.42-5(b)(vii)(2)][2]

يجب على الملاك الإبلاغ عن حالة الامتثال لممتلكات LIHTC سنويًا على الأقل إلى وكالة تخصيص الولاية التي تلقت منها تخصيص الائتمان. [القسم 1.42-5 (ج)] [3] يُطلب من وكالات تخصيص الولاية مراقبة وتفتيش ممتلكات LIHTC التي خصصت لها ائتمانات سنويًا على الأقل. يجب الإبلاغ عن أي عدم امتثال مكتشف أو مشتبه به إلى مصلحة الضرائب الداخلية (IRS) باستخدام نموذج IRS 8823. يجب على وكالات تخصيص الولاية اتباع متطلبات محددة للغاية للمراقبة والتفتيش والإبلاغ كما هو منصوص عليه من قبل مصلحة الضرائب الداخلية. [القسم 1.42-5 والسجل الفيدرالي: 14 يناير 2000 (المجلد 65، العدد 10) - مراقبة الامتثال والقضايا المتنوعة المتعلقة بائتمان الإسكان منخفض الدخل] [4]

يتم تشجيع الملاك ووكلاء الإدارة لديهم بشدة وفي بعض الحالات يتم تكليفهم من قبل وكالات تخصيص الولاية الخاصة بهم ليصبحوا محترفين معتمدين في مجال الامتثال. يمكن الحصول على الشهادات من قبل العديد من مجموعات صناعة LIHTC. تشمل الشهادات National Compliance Professional (NCP) وSite Compliance Specialist (SCS) وHousing Credit Certified Professional (HCCP) وSpecialist in Housing Credit Management (SHCM) وCertified Credit Compliance Professional (C3P). تتضمن متطلبات الشهادات عادةً متطلب التعليم والخبرة. يتم تلبية متطلب التعليم من خلال اجتياز امتحان الصناعة بنجاح وتجميع عدد ساعات الدورة المطلوبة المعمول بها. تختلف متطلبات الخبرة بين التسميات. تحتوي جميع التسميات أيضًا على مكون التعليم المستمر لضمان احتفاظ المحترفين المعتمدين بمعرفتهم ومواكبة تغييرات برنامج LIHTC.

تأثير الأزمة المالية لعام 2008 على LIHTC

بموجب القانون، المستثمرون الوحيدون المؤهلون لاستثمارات ائتمان ضريبة الإسكان منخفض الدخل (LIHTC) هم الشركات الكبيرة C. [ 13] ومع تدهور الأسواق المالية في النصف الثاني من عام 2008، تدهورت أيضًا أرباح الشركات C التي يتم تعويضها عادةً بالائتمانات الضريبية، مثل LIHTC. ونتيجة لذلك، تم تدمير سوق LIHTCs. وتجمد تطوير العقارات الجديدة ذات الائتمان الضريبي وأنشطة إعادة التأهيل للعقارات السكنية القديمة الميسورة التكلفة تمامًا. [14]

اتخذ الكونجرس إجراءات في فبراير 2009 للمساعدة في إعادة تشغيل سوق LIHTC. أنشأ قانون الإنعاش والاستثمار الأمريكي لعام 2009 برنامجين لتمويل الفجوة لمساعدة العقارات الائتمانية الضريبية، التي كانت جاهزة لبدء البناء، في الحصول على تمويل إضافي. [15]

أولاً، خصص العنوان الثاني عشر من قانون الإنعاش 2.25 مليار دولار لبرنامج شراكات الاستثمار في المساكن (HOME) - الذي تديره وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) - لبرنامج المنح لتوفير الأموال للاستثمارات الرأسمالية في مشاريع LIHTC. منحت HUD منح برنامج مساعدة الائتمان الضريبي (TCAP) لوكالات ائتمان الإسكان في الولاية لتسهيل تطوير المشاريع التي تلقت جوائز LIHTC بين 1 أكتوبر 2006 و 30 سبتمبر 2009. سُمح لوكالات الإسكان في الولاية بتقديم المساعدة إما في شكل منحة أو قرض للممتلكات. [16]

ثانيًا، سمح القسم 1602 من قانون الإنعاش لوكالات الإسكان الحكومية باختيار تلقي منح نقدية بدلاً من الاعتمادات الضريبية لما يصل إلى 40٪ من مخصصات LIHTC للولاية. قدرت وزارة الخزانة الإنفاق على الولايات بنحو 3 مليارات دولار لعام 2009. كان مطلوبًا من وكالات الإسكان الحكومية استخدام المنحة لتقديم جوائز فرعية لتمويل شراء أو بناء المباني المؤهلة منخفضة الدخل، والتي تخضع عمومًا لمتطلبات LIHTC التي تمت مناقشتها (بما في ذلك قيود الإيجار والدخل والاستخدام على مثل هذه المباني). كان برنامج القسم 1602 قابلاً للتطبيق على جوائز LIHTC المقدمة بين 1 أكتوبر 2006 و 30 سبتمبر 2009. [17] اقترح التشريع الأخير في الكونجرس توسيع هذا البرنامج ليشمل اعتمادات الإسكان لعام 2010 (انظر أدناه).

في الجزء الأخير من عام 2010، استقرت السوق مع بدء المستثمرين غير التقليديين في سد فجوة الاستثمار. وتجمع أنصار LIHTC حول المقترحات التشريعية لضمان استقرار الاستثمار في الأمد القريب وفي المستقبل. وقد حدد مركز دراسات الإسكان المشترك بجامعة هارفارد ومركز العقارات التابع لمعهد ماساتشوستس للتكنولوجيا الفرص المحتملة لتحسين LIHTC لجعلها أكثر كفاءة. [18] [19] [20]

التشريعات المؤثرة على LIHTC

مشروع قانون الإنفاق الشامل لعام 2018

أدى إقرار قانون المخصصات الموحدة لعام 2018 (HR1625) إلى زيادة مخصصات LIHTC للولاية بنسبة 12.5٪ بدءًا من عام 2018 واستمر حتى عام 2021. لم يتم تمديد هذه الزيادة إلى ما بعد السنة المالية 2021. [21] [22]

قانون تحسين الائتمان السكني الميسور (AHCIA)

تم تقديم قانون AHCIA لأول مرة في عام 2016 من قبل السناتور ماريا كانتويل (D-WA) وأورين هاتش (R-UT) وتشاك شومر (D-NY)، ويحتوي على أحكام لتعديل ائتمان ضريبة الإسكان منخفض الدخل. ومن بين الأحكام زيادة في مخصصات LIHTC على مستوى الولاية ومكافآت الائتمان للتطورات التي تخدم المحاربين القدامى والمناطق الريفية والمجتمعات الأصلية والأفراد ذوي الدخل المنخفض للغاية. [23] أعيد تقديم قانون AHCIA في كل كونغرس لاحق في كل من مجلس الشيوخ ومجلس النواب.

منذ تقديمه الأصلي، تم سن ثلاثة أحكام رئيسية لقانون AHCIA: معدل ائتمان الإسكان الأدنى بنسبة 4 في المائة في عام 2020، وزيادة التخصيص بنسبة 12.5 في المائة في عام 2018 (والتي انتهت في عام 2021)، و"متوسط ​​الدخل"، والذي يسمح للممتلكات بخدمة المستأجرين الذين لديهم نطاق أوسع من الدخول، في عام 2018. [24] [25]

قانون الإعفاء الضريبي للأسر والعمال الأميركيين لعام 2024

في يناير 2024، أقر مجلس النواب الأمريكي قانون الإعفاء الضريبي للأسر والعمال الأمريكيين لعام 2024 بأغلبية 357 صوتًا مقابل 70 صوتًا، والذي يتضمن أحكامًا تؤثر على القسم 42 من قانون الضرائب الأمريكي، وهو القانون الذي يحكم LIHTC. من شأن التشريع استعادة زيادة منتهية الصلاحية بنسبة 12.5٪ في سقف ائتمان الإسكان لكل ولاية وخفض نسبة تمويل سندات النشاط الخاص المعفاة من الضرائب المطلوبة للمشاريع لكسب LIHTCs بنسبة أربعة في المائة من 50٪ إلى 30٪. تم استخلاص هذه الأحكام من قانون تحسين ائتمان الإسكان الميسور، وهو تشريع ثنائي الحزب لتوسيع وتعزيز LIHTC. سينتهي سريان أحكام LIHTC المضمنة في قانون الإعفاء الضريبي للأسر والعمال الأمريكيين لعام 2024 في نهاية عام 2025 ما لم يتم تمديدها ومن المتوقع أن تمول إنتاج أو الحفاظ على أكثر من 200000 منزل جديد للإيجار بأسعار معقولة. [26]

التقييمات والدراسات

في عام 2010، قدر مجلس استشارات التعافي الاقتصادي للرئيس أن برنامج LIHTC سيكلف الحكومة الفيدرالية 61 مليار دولار (بمتوسط ​​حوالي 6 مليار دولار سنويًا) في عائدات الضرائب المفقودة من الشركات المشاركة من 2008 إلى 2017، كما أشار إلى أن الخبراء يعتقدون أن القسائم من شأنها أن تساعد الأسر ذات الدخل المنخفض بشكل أكثر فعالية من حيث التكلفة. [10]

وجد تقرير صادر عن مكتب المحاسبة العامة في عام 2018 يغطي الأعوام من 2011 إلى 2015 أن برنامج LIHTC يمول حوالي 50 ألف وحدة إيجارية منخفضة الدخل سنويًا، مع تكاليف متوسطة لكل وحدة للبناء الجديد تتراوح من 126 ألف دولار في تكساس إلى 326 ألف دولار في كاليفورنيا. [11] :  1  [12] :  1  ومن بين النتائج الأخرى الجديرة بالملاحظة ما يلي:

  • وقد تباين نطاق تكاليف الوحدة بشكل كبير، حيث سجلت جورجيا أدنى تباين (104000 دولار) بين أقل تكلفة للوحدة وأغلى تكلفة للوحدة، بينما سجلت كاليفورنيا أعلى تباين بلغ 606000 دولار. (وهذا يعني أن تكلفة الوحدة في كاليفورنيا تراوحت من حوالي 140000 دولار إلى حوالي 750000 دولار.) [11] :  1 
  • كانت تكلفة المشاريع الأكبر (>100 وحدة) أقل بحوالي 85000 دولار لكل وحدة من المشاريع الأصغر (<37 وحدة) [11] :  1 
  • تتكلف المشاريع الحضرية حوالي 13000 دولار أكثر لكل وحدة من المشاريع غير الحضرية [11] :  1 
  • تكلف المشاريع المخصصة للمستأجرين الكبار (حوالي ثلث جميع المشاريع) حوالي 7000 دولار أقل لكل وحدة (ربما بسبب أحجام الوحدات الأصغر [11] :  1 

وجدت دراسة أجريت عام 2022 أن مشاريع LIHTC تزيد من قيمة الأراضي في الأحياء المحيطة. [27]

انتقد تقرير معهد أوربان لعام 2018 افتقار البرنامج إلى متطلبات القدرة على تحمل التكاليف الدائمة وتساءل عما إذا كان يلبي احتياجات أفقر الأسر بشكل كامل. [28]

انظر أيضا

  • مكتب الإسكان والتطوير الحضري
  • قائمة هيئات تمويل الإسكان الحكومية
  • قاعدة بيانات HUD USER LIHTC
  • المجلس الوطني لهيئات الإسكان الحكومية
  • رمز ضريبة LIHTC
  • قاعدة بيانات Novogradac & Co. LIHTC
  • صندوق الأسهم الوطنية LIHTC

ملحوظات

  1. ^ أ. كيتلي، مارك (2023). "مقدمة عن الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل" (PDF) . دائرة أبحاث الكونجرس .
  2. ^ "ائتمان الإسكان". NCSHA . تم الاسترجاع في 2023-11-09 .
  3. ^ مشروع قانون الإسكان الوطني (2022). "الحفاظ على قانون الإسكان الاجتماعي والامتثال له".
  4. ^ "كيف يعمل برنامج LIHTC". NHLP . 2017-09-07 . تم الاسترجاع في 2023-11-09 .
  5. ^ "جداول مستأجري LIHTC لعام 2019" (PDF) . مستخدم HUD .
  6. ^ "العنوان 24". قانون اللوائح الفيدرالية .
  7. ^ ائتمانات ضريبية قابلة للاستثمار: حالة ائتمان ضريبي على الإسكان لذوي الدخل المنخفض، ص 23
  8. ^ "Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC): Property Level Data | HUD USER". www.huduser.gov . تم الاسترجاع في 2023-11-09 .
  9. ^ "ائتمان ضريبي يستحق الحفاظ عليه". نيويورك تايمز . 21 ديسمبر 2012.
  10. ^ مجلس استشاري للتعافي الاقتصادي للرئيس (2010-08-01). "تقرير عن خيارات الإصلاح الضريبي: التبسيط والامتثال والضرائب المفروضة على الشركات" (PDF) . whitehouse.gov . ص. 77. مؤرشف (PDF) من الأصل في 2017-01-26 . تم الاسترجاع في 2010-10-01 – عبر الأرشيف الوطني .
  11. ^ abcdef Garcia-Diaz, Daniel (2018-09-18). "Low-Income Housing Tax Credit: Improved Data and Oversight Would Strengthen Cost Assessment and Fraud Risk Management". GAO . مؤرشف من الأصل في 2018-10-13 . تم الاسترجاع في 2019-06-06 .
  12. ^ ab Capps, Kriston (2018-09-21). "لماذا الإسكان الميسور ليس أكثر بأسعار معقولة - اللوائح المحلية - والمشاعر التي تنادي بعدم استخدام المباني القديمة في غير أغراضها - هي المحرك الرئيسي لتكاليف مطوري الإسكان منخفضي الدخل. لماذا لا نعرف بالضبط كم؟". Citylab . مؤرشف من الأصل في 2018-09-22 . تم الاسترجاع 2019-06-06 .
  13. ^ "العمل من أجل الإسكان الإيجاري بأسعار معقولة (دعوة للاستثمار في أحيائنا)". "مقترحاتنا التشريعية" محفوظ في 11 يونيو 2010 على موقع واي باك مشين . تم استرجاعه في 27 أكتوبر 2010.
  14. ^ " العمل من أجل الإسكان الإيجاري بأسعار معقولة (دعوة للاستثمار في أحيائنا)". "التحدي" محفوظ في 11 يونيو 2010 على موقع واي باك مشين . تم استرجاعه في 27 أكتوبر 2010.
  15. ^ قانون الإنعاش والاستثمار الأمريكي (HR 1، Pub. L.  111–5 (text) (PDF))
  16. ^ وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية. "إشعار تمويل TCAP" محفوظ في 2010-03-07 على موقع Wayback Machine تم استرجاعه في 2010-11-03.
  17. ^ وزارة الخزانة الأمريكية. "ورقة حقائق حول منح الإسكان لذوي الدخل المنخفض بدلاً من مخصصات الائتمان الضريبي لعام 2009" محفوظ في 2010-05-27 على موقع واي باك مشين تم استرجاعه في 2010-11-03.
  18. ^ "الائتمان الضريبي على الإسكان منخفض الدخل: قانون HERA وقانون ARRA وما بعدهما" (PDF) . مؤرشف من الأصل (PDF) في 2011-06-29 . تم الاسترجاع في 2011-03-08 .
  19. ^ "أسئلة حول سياسة الائتمان الضريبي طويل الأجل للإسكان منخفض الدخل" [ رابط معطل دائم ] ، المركز المشترك لدراسات الإسكان بجامعة هارفارد
  20. ^ "تعطيل برنامج الإعفاء الضريبي للإسكان لذوي الدخل المنخفض: الأسباب والعواقب والاستجابات والإصلاحات المقترحة"، المركز المشترك لدراسات الإسكان بجامعة هارفارد، ديسمبر 2009
  21. ^ "HR2471". Congress.gov .
  22. ^ "HR2617". Congress.gov .
  23. ^ "S.1136". Congress.gov .
  24. ^ "HR1625". Congress.gov .
  25. ^ "قواعد المنزل" (PDF) . House.gov .
  26. ^ "HR7024". Congress.gov .
  27. ^ Voith, Richard; Liu, Jing; Zielenbach, Sean; Jakabovics, Andrew; An, Brian; Rodnyansky, Seva; Orlando, Anthony W.; Bostic, Raphael W. (2022). "تأثيرات التنمية المركزة لـ LIHTC على أسعار المساكن المحيطة". مجلة اقتصاد الإسكان . 56 : 101838. doi : 10.1016/j.jhe.2022.101838 . ISSN  1051-1377. S2CID  247788358.
  28. ^ معهد أوربان (2018). "الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل: كيف يعمل ومن يخدم" (PDF) .
Retrieved from "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Low-Income_Housing_Tax_Credit&oldid=1236339340"
Original text
Rate this translation
Your feedback will be used to help improve Google Translate