رهن عقاري

تحتوي هذه المقالة على العديد من المشكلات. يُرجى المساعدة في تحسينها أو مناقشة هذه المشكلات على صفحة المناقشة . ( تعرف على كيفية ومتى يمكنك إزالة هذه الرسائل ) قد تكون هذه المقالة تقنية للغاية بحيث يصعب على معظم القراء فهمها .يرجى المساعدة في تحسينه لجعله مفهومًا لغير المتخصصين ، دون إزالة التفاصيل الفنية. ( سبتمبر 2011 )( تعرف على كيفية ومتى يمكنك إزالة هذه الرسالة ) قد تحتاج هذه المقالة إلى إعادة كتابتها لتتوافق مع معايير الجودة الخاصة بـويكيبيديا .يمكنك المساعدة. قد تحتوي صفحة المناقشة على اقتراحات. ( سبتمبر 2011 ) ( تعرف على كيفية ومتى يمكنك إزالة هذه الرسالة )

قانون الملكية
جزء من سلسلة القانون العام
أنواع
الممتلكات الشخصية الممتلكات المجتمعية العقارات الممتلكات غير المملوكة
اكتساب
هدية حيازة عكسية الفعل الفتح اكتشاف الانضمام الممتلكات المفقودة والمفقودة والمتروكة كنز الكفالة رخصة الاغتراب
العقارات في الأراضي
عنوان الملكية رسوم بسيطة ذيل الرسوم عمر العقار التركة القابلة للإلغاء الاهتمامات المستقبلية الباقي التركة المتزامنة عقار إيجارى شقق سكنية العقارات حيازة الأراضي
نقل الملكية
Bona fide purchaser Torrens title Strata title Deeds registration Estoppel by deed Quitclaim deed Mortgage Equitable conversion Action to quiet title Escheat
Future use control
Restraint on alienation Rule against perpetuities Rule in Shelley's Case Doctrine of worthier title
Nonpossessory interest
Lien Easement Profit Usufruct Covenant Equitable servitude
Related topics
Fixtures Waste Partition Practicing without a license Property rights Mineral rights Water rights prior appropriation riparian Lateral and subjacent support Assignment Nemo dat Quicquid plantatur Conflict of property laws Blackacre Security deposit
Other common law areas
Contract law Tort law Wills, trusts and estates Criminal law Evidence Higher category: Law and Common law
v t e

رهن عقاري ( / haɪˈpɒθɪk , ˈhaɪpɒθ- / ؛ ‹ انظر Tfd› بالألمانية : Hypothek ، الفرنسية : hypothèque ، من اللاتينية . hypotheca ، من اليونانية. ὑποθήκη : hypothēkē)، وأحيانًا رهن عقاري ضمني ، هو مصطلح يستخدم في أنظمة القانون المدني ( على سبيل المثال قانون معظم دول أوروبا القارية ) أو للإشارة إلى ضمان حقيقي مسجل لدائن على عقار ، ولكن في بعض الولايات القضائية قد يغطي السفن فقط ( رهن السفينة )، على عكس الضمانات الأخرى ، بما في ذلك المنقولات المادية بخلاف السفن، والأوراق المالية أو الأصول غير الملموسة مثل حقوق الملكية الفكرية ، المغطاة بنوع مختلف من الحقوق ( التعهد ). يحتوي القانون العام على مكافئين رئيسيين للمصطلح: الرهن العقاري ورهن غير حيازي .

هذا الحق الحقيقي في الضمان يتم عن طريق الرهن، ولا ينشأ إلا عن طريق تسجيله في سجل الأراضي والرهن أو سجل السفن ، نتيجة:

• عقد قرض رهن عقاري ، مطلوب في شكل وثيقة توثيقية - في حالة الرهن العقاري التعاقدي
• قرار إداري أو قضائي - في حالة الرهن الإلزامي

يمنح الرهن العقاري الدائن حقًا تفضيليًا في سداد المطالبات من الممتلكات المرهونة كملاذ أخير عندما يتخلف المدين عن السداد . في الرهن العقاري، لا تنتقل الممتلكات إلى الدائن، لكنه يكتسب حقًا تفضيليًا في سداد دينه من الممتلكات المرهونة؛ أي أنه يمكنه بيعها وسداد دينه من العائدات، أو في حالة تخلف المشتري عن السداد، يمكنه أن يصبح المالك بنفسه. ^[1]

نشأ الرهن الحيازي في القانون الروماني ، وكان في الأساس رهنًا غير حيازي على كامل ممتلكات الشخص، ولكن خلال عصر النهضة تم إحياء هذا الجهاز من خلال الأنظمة القانونية للقانون المدني باعتباره مصلحة أمنية مرهونة تؤخذ بشكل صارم على الممتلكات غير المنقولة، ومثلها كمثل obligatio bonorum في أواخر العصور الوسطى ، فإنها تنطبق على الأرض (باللاتينية jus persequendi ، والفرنسية droit de suite ، والهولندية zaaksgevolg ، والألمانية Folgerecht ).

الرهن هو الممارسة التي يرهن فيها المدين ضمانات لتأمين الدين أو كشرط مسبق للدين، أو يرهن طرف ثالث ضمانات للمدين. ^[2] يحدث مثال شائع عندما يدخل المدين في اتفاقية قرض رهن ، حيث يصبح منزل المدين ضمانًا حتى يتم سداد القرض الرهن. يحتفظ المدين بملكية الضمان، ولكن يحق للدائن الاستيلاء على الملكية إذا تخلف المدين عن السداد. الغرض الرئيسي من الرهن هو التخفيف من مخاطر الائتمان للدائن. إذا لم يتمكن المدين من السداد، فإن الدائن يمتلك الضمان وبالتالي يمكنه المطالبة بملكيته وبيعه وبالتالي تعويض التدفقات النقدية الناقصة. في حالة تخلف المدين عن السداد دون رهن سابق، لا يمكن للدائن التأكد من أنه يمكنه الاستيلاء على أصول كافية للمدين. لأن الرهن يجعل من السهل الحصول على الدين ويقلل من سعره المحتمل؛ إن المدين يريد رهن أكبر قدر ممكن من الديون - ولكن عزل "الأصول الجيدة" كضمان يقلل من جودة بقية الميزانية العمومية للمدين وبالتالي جدارته الائتمانية. تختلف الممارسة التفصيلية والقواعد التنظيمية لرهن العقار اعتمادًا على السياق وعلى الولاية القضائية التي يحدث فيها. يعد الرهن سمة مشتركة لعقود المستهلك التي تنطوي على الرهن العقاري - يمتلك المدين المنزل قانونًا، ولكن حتى يتم سداد الرهن العقاري، يحق للدائن الحصول على الملكية (وربما الحيازة أيضًا) - ولكن فقط إذا فشل المدين في مواكبة السداد. ^[3] إذا حصل المستهلك على قرض إضافي مضمون بقيمة رهنه العقاري (المعروف بالعامية باسم "الرهن العقاري الثاني"، لما يصل إلى القيمة الحالية للمنزل تقريبًا مطروحًا منها الأقساط المستحقة) فإن المستهلك يرهن الرهن العقاري نفسه - لا يزال بإمكان الدائن الاستيلاء على المنزل ولكن في هذه الحالة يصبح الدائن مسؤولاً عن الدين الرهني المستحق. في بعض الأحيان، يمكن شراء السلع الاستهلاكية ومعدات الأعمال من خلال اتفاقيات الائتمان التي تنطوي على الرهن العقاري - حيث تكون السلع مملوكة قانونًا للمقترض، ولكن مرة أخرى يمكن للدائن مصادرتها إذا لزم الأمر.

يحدث إعادة الرهن عندما تعيد الكيانات استخدام الضمانات لتأمين قروضها الخاصة. بالنسبة للدائن، لا يخفف الضمان من مخاطر الائتمان فحسب، بل يسمح أيضًا بإعادة التمويل بسهولة أكبر أو بمعدلات أقل؛ ومع ذلك، في عقد الرهن الأولي، يمكن للمدين تقييد إعادة استخدام الضمانات. ^[4]

في ظل عدد قليل من الأنظمة القانونية المختلطة، تم استيراد الرهن الحيازي كضمان حقيقي غير حيازي على الممتلكات المنقولة (على النقيض من رهن المنقولات في القانون العام ). في الأنظمة القانونية المختلطة لبعض البلدان الأخرى (مثل القانون الاسكتلندي والقانون الجنوب أفريقي) قد يغطي أي منقولات مادية أو أوراق مالية أو أصول غير ملموسة . في حين يعمل الرهن عن طريق الإيداع وينقل الحيازة عند التسليم ويعمل رهن المنقولات عن طريق النقل وينقل الملكية ، يعمل الرهن الحيازي عن طريق الرهن العقاري ولا ينقل الحيازة ولا الملكية. انتقل الاسم والمبدأ إلى نظام القانون المدني في اسكتلندا ، والذي يميز بين الرهن الحيازي التقليدي، مثل الرهن الحيازي والرهون المستجيبة ، والرهن الحيازي الضمني الذي أنشأه القانون. ومن بين الأخير، يعد رهن المالك للإيجار (المقابل للضائقة في قانون إنجلترا ) الأكثر أهمية، والذي يمتد على إنتاج الأرض والماشية والأغنام التي تتغذى عليها، وعلى الماشية والخيول المستخدمة في تربية الماشية. في الولايات المتحدة، يتم تصنيف الحق القانوني للدائن في الاستحواذ على الضمانات إذا تخلف المدين عن السداد على أنه حق امتياز. ^[1]

الشكل الأكثر شيوعًا للرهن هو معاملة إعادة الشراء : يمنح الدائن قرضًا للمدين ويتلقى في المقابل حيازة (وليس ملكية) أحد الأصول المالية حتى تاريخ استحقاق القرض. إعادة الشراء العكسي هو رهن "في الاتجاه المعاكس": أدوار الدائن والمدين في المبادلة. عندما يطلب المستثمر من الوسيط شراء الأوراق المالية بالهامش ، يمكن أن يحدث الرهن بمعنيين . أولاً، يمكن رهن الأصول المشتراة بحيث، إذا فشل المستثمر في مواصلة سداد الائتمان ، يمكن للوسيط بيع بعض الأوراق المالية ؛ ^[3] يمكن للوسيط أيضًا بيع الأوراق المالية إذا انخفضت قيمتها وفشل المستثمر في الاستجابة لطلب الهامش . المعنى الثاني هو أن الوديعة الأصلية التي يضعها المستثمر لحساب الهامش يمكن أن تكون في حد ذاتها في شكل أوراق مالية بدلاً من وديعة نقدية، ومرة ​​أخرى تنتمي الأوراق المالية إلى المستثمر ولكن يمكن للدائن بيعها في حالة التخلف عن السداد. في كلتا الحالتين، وعلى عكس ما هو الحال مع التمويل الاستهلاكي أو تمويل الأعمال، لا يمتلك المقترض عادةً الأوراق المالية لأنها ستكون في حسابات يسيطر عليها الوسيط، ومع ذلك، لا يزال المقترض يحتفظ بالملكية القانونية.

يمكن أن يكون إعادة الرهن العقاري متضمنًا أيضًا في اتفاقيات إعادة الشراء ، والتي تسمى عادةً عمليات إعادة الشراء. في اتفاقية إعادة الشراء بين طرفين، يبيع أحد الطرفين للطرف الآخر ورقة مالية بسعر مع الالتزام بشراء الورقة المالية مرة أخرى في تاريخ لاحق بسعر آخر. تتألف اتفاقيات إعادة الشراء بين عشية وضحاها ، وهي الشكل الأكثر استخدامًا لهذا الترتيب، من عملية بيع تتم في اليوم الأول وإعادة شراء تعكس المعاملة في اليوم التالي. تمتد اتفاقيات إعادة الشراء المحددة المدة ، وهي أقل استخدامًا، لفترة زمنية ثابتة قد تصل إلى ثلاثة أشهر. كما أن اتفاقيات إعادة الشراء المحددة المدة ممكنة أيضًا. لا يختلف ما يسمى بإعادة الشراء العكسي في الواقع عن إعادة الشراء؛ فهو يصف فقط الجانب الآخر من المعاملة. يدخل بائع الورقة المالية الذي يعيد شرائها لاحقًا في اتفاقية إعادة شراء؛ ويدخل المشتري الذي يعيد بيع الورقة المالية لاحقًا في اتفاقية إعادة شراء عكسية. وعلى الرغم من شكلها الاسمي باعتباره بيعًا وإعادة شراء لاحقة للأوراق المالية، فإن التأثير الاقتصادي لاتفاقية إعادة الشراء هو بمثابة قرض مضمون.

تحدث إعادة الرهن بشكل رئيسي في الأسواق المالية عندما يعيد الدائن (بنك أو مؤسسة مالية أخرى ) استخدام الضمانات التي نشرها المدين (عميل مثل صندوق التحوط) لدعم صفقات الوسيط واقتراضه. تمكن هذه الآلية أيضًا من الاستفادة من الرافعة المالية في سوق الأوراق المالية. ^[4] في المملكة المتحدة، لا يوجد حد لكمية أصول العميل التي يمكن إعادة رهنها، ^[أ] إلا إذا كان العميل قد تفاوض على اتفاقية مع وسيطه تتضمن حدًا أو حظرًا. في الولايات المتحدة، يتم تحديد إعادة الرهن بنسبة 140٪ من الرصيد المدين للعميل. ^{[ب] [5] [6]} في عام 2007، شكلت إعادة الرهن نصف النشاط في نظام الظل المصرفي . ولأن الضمان ليس نقدًا، فإنه لا يظهر في المحاسبة التقليدية للميزانية العمومية. قبل انهيار ليمان ، حسب صندوق النقد الدولي أن البنوك الأمريكية كانت تتلقى تمويلًا بقيمة تزيد عن 4 تريليون دولار عن طريق إعادة الرهن، وكان معظم هذا التمويل من المملكة المتحدة حيث لا توجد حدود قانونية تحكم إعادة استخدام ضمانات العميل. وتشير التقديرات إلى أنه تم استخدام تريليون دولار فقط من الضمانات الأصلية، مما يعني أن الضمانات كانت تُعاد رهنها عدة مرات، مع عامل دوران يقدر بنحو 4. ^[5] بعد انهيار ليمان ، أصبحت صناديق التحوط الكبيرة على وجه الخصوص أكثر حذرًا في السماح بإعادة رهن ضماناتها، وحتى في المملكة المتحدة كانوا يصرون على عقود تحد من مقدار أصولهم التي يمكن إعادة نشرها، أو حتى تحظر إعادة الرهن تمامًا. في عام 2009، قدر صندوق النقد الدولي أن الأموال المتاحة للبنوك الأمريكية بسبب إعادة الرهن العقاري قد انخفضت بأكثر من النصف إلى 2.1 تريليون دولار - بسبب قلة الضمانات الأصلية المتاحة لإعادة الرهن العقاري في المقام الأول وانخفاض عامل التقلب. ^{[5] [6]} لقد تم تجاهل الدور المحتمل لإعادة الرهن العقاري في الأزمة المالية لعامي 2007-2008 وفي نظام البنوك الموازي إلى حد كبير من قبل الصحافة المالية السائدة، حتى لفتت الدكتورة جيليان تيت من فاينانشال تايمز الانتباه في أغسطس 2010 ^[6] إلى ورقة من مانموهان سينغ وجيمس أيتكين من صندوق النقد الدولي والتي بحثت في هذه القضية. ^[5]

قانون تعديل الرهن العقاري (اسكتلندا) 1867
قانون البرلمان
برلمان المملكة المتحدة
عنوان طويل	قانون لتعديل القانون المتعلق بحق المالك في الرهن العقاري في اسكتلندا، فيما يتعلق بالأراضي المخصصة للأغراض الزراعية أو الرعي.
الاستشهاد	30 و 31 فيكت. ج. 42
المدى الإقليمي	اسكتلندا
بلح
الموافقة الملكية	15 يوليو 1867
التشريعات الأخرى
تم إلغاؤه بواسطة	قانون الإفلاس والاجتهاد وما إلى ذلك (اسكتلندا) لعام 2007
الحالة: ملغاة

قانون إلغاء الرهن العقاري (اسكتلندا) 1880
قانون البرلمان
برلمان المملكة المتحدة
عنوان طويل	قانون لإلغاء حق المالك في الرهن العقاري للإيجار في اسكتلندا.
الاستشهاد	43 فيكت. ج. 12
المدى الإقليمي	اسكتلندا
بلح
الموافقة الملكية	24 مارس 1880
التشريعات الأخرى
تم إلغاؤه بواسطة	قانون الإفلاس والاجتهاد وما إلى ذلك (اسكتلندا) لعام 2007
الحالة: ملغاة

لقد تسبب قانون الرهن الزراعي لفترة طويلة في الكثير من السخط في اسكتلندا؛ حيث تم تقييد تشغيله بموجب قانون تعديل الرهن العقاري (اسكتلندا) لعام 1867 ( 30 و31 فيكتوريا الفصل 42)، ^[7] وبموجب قانون إلغاء الرهن العقاري (اسكتلندا) لعام 1880 ( 43 فيكتوريا الفصل 12) ^[8] وقد تم سن قانون يقضي بوقف حق المالك في الرهن العقاري لإيجار الأرض، بما في ذلك إيجار أي مباني عليها، تتجاوز مساحتها فدانين ( 8000 متر ^مربع )، المؤجرة للزراعة أو المراعي، وتحديدها. وبموجب نفس القانون وبموجب قانون الحيازات الزراعية (اسكتلندا) لعام 1883 ( 46 و47 فيكتوريا الفصل 62)، تم منح المالك حقوقًا أخرى وتعويضات للإيجار، حيث توقف حق الرهن العقاري. ^[1]

بموجب القانون الاسكتلندي، يعتبر رهن المالك حق ضمان بموجب القانون العام يتمتع به الملاك على أي سلع موجودة في المبنى المؤجر، بغض النظر عن مالك تلك السلع. لا يضمن الرهن جميع المبالغ المستحقة للمالك، بل جزء فقط من الإيجار. يتم فرض رهن المالك من خلال إجراءات المحكمة المعروفة باسم الحجز للإيجار. يلغي قانون الإفلاس والاجتهاد وما إلى ذلك (اسكتلندا) لعام 2007 (asp 3) ^[9] الاجتهاد بموجب القانون العام للحجز للإيجار.

وشعرت السلطة التنفيذية الاسكتلندية بأن مثل هذه الآلية ليس لها دور تلعبه في نظام إنفاذ حديث، وخاصة لأن المالك قادر على استخدام إجراءات أخرى لاستعادة الإيجار غير المدفوع، مثل الحجز على الإيجار الذي يمكن استخدامه الآن لبيع السلع المضمونة فقط بحق يعرف باسم رهن المالك، والذي ينشأ تلقائيًا كلما كان هناك عقد إيجار مؤهل.

يُدخل القانون بعض التغييرات على الرهن العقاري، على الرغم من أنه ليس إجراءً جادًا. على سبيل المثال، يكمل القانون عملية إلغاء الرهن العقاري على السلع في المساكن التي بدأت بموجب قانون ترتيب الديون والحجز (اسكتلندا) لعام 2002 (القسم 208 (3) من قانون عام 2007). كما يلغي القانون الرهن العقاري على السلع المملوكة لطرف ثالث (القسم 208 (4)).

وينص القانون أيضًا على أنه على الرغم من إلغاء الحجز مقابل الإيجار، فإن رهن المالك يستمر كحق ضمان (المادة 208 (2) (أ)).

في قانون كيبيك، تُستخدم الكلمة مع ذلك في الترجمات كمعادل لكلمة hypothèque ، والتي لها معنى أوسع بكثير وتشمل المعادلات في القانون العام ، من بين أمور أخرى ، الرهن العقاري، والامتيازات غير الحيازية على المنقولات أو العقارات، والرسوم القانونية أو العادلة. وبالتالي، فإن المادة 2660 من القانون المدني في كيبيك تُعرف hypothec ، وتنص على ما يلي:

الرهن الحيازي هو حق عيني على منقول أو عقار يجعله ملزماً بتنفيذ التزام. وهو يخول الدائن الحق في متابعة المال إلى من تصل إليه يداه، ووضع يده عليه، وأخذه على سبيل الدفع، وبيعه أو التسبب في بيعه، وبالتالي يكون له الأولوية على حصيلة البيع، وفقاً للمرتبة المحددة في هذا القانون.

الرهن الحيازي في كيبيك ، وهو ما يعادل أساسًا الرهن غير الحيازي الأمريكي أو الرهن القانوني الإنجليزي، هو مصلحة ضمانية مرهونة ومرنة تتمتع بجميع حقوق الرجوع ( jus exigendi ) للرهن العقاري الأمريكي أو الرهن العقاري الإنجليزي عن طريق الرهن القانوني، ويمكن الاستيلاء عليها أيضًا على الممتلكات المنقولة و/أو غير المنقولة على حد سواء، ويجب استكمالها (أي تسجيلها). الأنواع كما هو موضح في القانون المدني هي:

• Hypothèques Conventionnelles (المادة 2681) - امتياز الرهن العقاري أو الرهن القانوني (بمثابة الرهن العقاري)
  • رهن عقاري - رهن عقاري أمريكي (REM) أو رهن أرض إنجليزي
  • Hypothèque mobilière (المادة 2702) - أمن الممتلكات الشخصية الأسترالية (PPS)
  • الرهن العقاري على القرض (المادة 2710) - الرهن العقاري الائتماني
  • Hypothèque ouverte (المادة 2715) - الامتياز الأمريكي العائم أو الرسوم الإنجليزية العائمة (في أوروبا، يشير Hythèque ouverte إلى الرهن العقاري المفتوح)
• الرهن العقاري (المادة 2724) - الرهن غير الطوعي أو الرسوم العادلة
  • ما يعادل رهن الضريبة الأمريكية، ورهن الميكانيكي أو البناء، ورهن جمعية أصحاب المنازل، ورهن الحكم.

ينص قانون الملكية المدنية أيضًا على ضمان حقيقي آخر يسمى الأولوية ، والمعروف سابقًا باسم الامتياز (كما يُعرف حتى الآن في فرنسا ولويزيانا وما إلى ذلك)، والذي يتم تعريفه على النحو التالي:

حق تفضيلي يسمح للدائن بالتقدم على جميع الدائنين المتزامنين الآخرين، حتى الدائنين المضمونين السابقين [...] (المادة 2650)

وبشكل أكثر تحديدًا، فإن الأولوية الكيبيكية هي ضمان حقيقي غير حيازي وغير قابل للتجزئة وغير قابل للتسجيل (أي غير قابل للتحسين) ينشأ عن تشغيل القانون وحده من خلال توفير حق الأولوية على موضوع الضمان. عند ربطه بممتلكات منقولة، فإن مصلحة الضمان هذه تتطابق بشكل وثيق مع الرهن العقاري كما هو محدد في بداية هذه المقالة. تتوافق الأولويات الأساسية مع امتياز البائع الأمريكي، وامتياز تكاليف المحكمة، وامتياز البلدية، وامتياز الحيازة (على المنقولات).

بموجب المادة 2920 (أ) من القانون المدني لولاية كاليفورنيا، فإن الرهن العقاري هو عقد يتم بموجبه رهن ممتلكات محددة، بما في ذلك التركة لسنوات في العقارات، لأداء فعل ما، دون الحاجة إلى تغيير الملكية.

• مصلحة الضمان – الرهن
• إقراض الأوراق المالية
• يوروهيبوتيك
• قانون الرهن العقاري
• الضريبة المرهونة